בנייה בשטח של הרכוש המשותף סכסוך שכנים

פתח דבר מונחות לפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן סיכסוך שכנים בבית משותף.

בתחילה הוגשה תביעה גם נגד נציגות הבית המשותף, אולם התובע ביקש למחוק אותה, לאחר שביום 31.7.18 כונסה אספת דיירים, בה הוחלט ברוב קולות : "להחזיר לקדמותו את המצב במקלט ובשטח הצמוד לו, כלומר לרוקן את המקלט, לסגור את הפתח שניפתח בין המקלט לחצר ולסלק את תוספות הבניה שניבנו בחצר הצמודה למקלט ולהסיר את הריצופים. תוספות הבניה שבהן מדובר הן סככה, מקוה ריצוף וכו" (כל אלו נעשו על ידי דהאן-מ.ק.), "וכן לחלק את הרכוש המשותף באופן שלכל דייר בבנין יהיו זכויות מסודרות לשימוש ברכוש המשותף ללא הפרעות". בענין צוי המניעה הקבועים וצוי העשה המבוקשים על ידי התובע נגד חלק מדיירי הבנין, ובתביעתו הנגדית של ישראל לוין, יעסוק פסק הדין להלן.

על אף שהתובע עשה דין לעצמו, איני נותנת צו נגדו, וגם לא נגד כל דייר אחר, באשר צוי עשה כפופים לדיני היושר ותום הלב, ואלו לא היתקיימו לא אצל התובע ולא אצל הדיירים האחרים, למעשה כל אחד מהם גרם לכך שיוכל להשתמש ברכוש המשותף בדומה לשכנו, עם הסכמת הדיירים ובלעדיה.

רוטנברג צירף לתצהירו חוזי שכירות לפיהם לכאורה כל הדירה בשטח של 120 מ"ר הושכרה למש' לפקוביץ.

...

אני מניחה כי מעשיו של דהאן היו הגורם העיקרי שהניע את התובע להגיש התביעה, ועל אף כל זאת, איני נעתרת לבקשתו לחתום על פסיקתא נגדו ונגד אשתו, מהטעם הפשוט שכנגד השניים ניתן צו כינוס נכסים בתיקי פשיטת רגל (4265-12-12 ו-46311-05-15), ובנוסף דירתם נמכרה בתחילת שנה זו, לצד שלישי והועברה לחזקתו, עובדה שבוודאי ידועה לתובע המתגורר במקום, ולכן גם צווי העשה שהתבקשו חסרי תועלת, וככל שהיו רלוונטיים, הם הושתו ממילא ע"י המאשימה בהליכים הפליליים שננקטו נגד דהן בביהמ"ש לעניינים מקומיים.

בסופו של דבר המרפסת נבנתה לאחר שפג תוקפו של ההיתר, אולם בקשה להארכתו הוגשה במהלך ההליך הנוכחי.

מנקודת המבט של שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף, מקובלת עלי טענת התובע כי אין לאפשר המתנת לקוחות בחצר המשותפת, אולם לא באו ראיות מספקות לכך.

סוף דבר תביעת התובע נדחית, כך גם התביעה שכנגד.

בפסק הדין, שעניינו סיכסוך שכנים בבית משותף, נדחו הן תביעת המערער והן תביעה שכנגד שהגיש המשיב 7 (המערער בעירעור שכנגד).

בתביעה שכנגד התבקשו סילוק יד, הריסה וצו מניעה קבוע כנגד המערער, תוך שנטען כי המערער ביצע עבירות בנייה וייחד לעצמו שטחים מהרכוש המשותף.

...

המסקנה היא כי גם בעניינו של משיב זה, דין הערעור להידחות במלואו.

לא מצאנו ממש בטענה כי אין זיקה בין הערעור שכנגד לערעור העיקרי.

התוצאה היא כי אנו מקבלים את הערעור באופן חלקי, וכן מתקבל הערעור שכנגד, הכל לפי האמור לעיל.

התובעים טוענים כי מכיוון שהתובעת עשתה שימוש שלא כדין ברכוש המשותף, עליה לשלם דמי שימוש ראויים ליתר דיירי הבניין בגין שימוש זה, בסך 201,600 ₪, וצרפו חוות דעת שמאית להערכת עלות זו. התובעים מוסיפים וטוענים כי פעולותיה של הנתבעת, ובהן גידור שטח חצר הבניין וכן תוספת הבנייה, יוצרות סיכון לדיירי הבניין מאחר והן מונעות גישת רכבי חרום לבניין, מערערות את יסודות הבניין וכן מונעות התקנת ממ"דים (חדרי מרחב מוגן) על ידי דיירים אחרים בבניין.

כמו כן, לטענת הנתבעת בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לידון בתביעה, שעניינה סיכסוך שכנים בבית משותף, ואשר מקומה להתברר בפני המפקח על הבתים המשותפים.

תוספת הבנייה מטענות ועדויות הצדדים, וכן מחוות הדעת של המומחה מטעם התובעים, מר בעז תענך (להלן "המומחה תענך") ושל המומחה מלמוד מטעם הנתבעת, עולה כי מהותה של תוספת הבנייה ועבודות הבנייה אשר בוצעו על ידי הנתבעת בדירתה, הן כדלקמן: תוספת מבנה של כ-20-26 מ"ר בניית מרפסת עץ פריצת חלון מדירת הנתבעת לחדר המדריגות בנוסף, ביצעה הנתבעת גידור מחדש של שטח החצר המשותפת והצבת שער.

...

משכך, טענת התובעים בדבר ירידת ערך דירותיהם נדחית.

יחד עם זאת, התנהלות יום יומית זו לאורך שנים יש בה כדי להוות מטרד למי שמתגורר במקום ומשכך אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע 2 פיצוי בסך של 5,000 ₪ בגין ראש נזק זה. לאור האמור לעיל, דינה של טענה זו להידחות ביחס לתובע 1, ולהתקבל באופן חלקי ביחס לתובע 2.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, דין התביעה להתקבל בחלקה והנני מורה כדלקמן: למען הסר ספק, ככל שעדיין מתקיימת פעילות של גן הילדים בדירת הנתבעת, ולו במתכונת מצומצמת, עליה לחדול ממנה בתוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה. על התובעת לסגור את החלון שנפרץ לכיוון חדר המדרגות תוך 30 ימים מהיום.

התובעים טוענים כי מכיוון שהנתבעת עשתה שימוש שלא כדין ברכוש המשותף, עליה לשלם דמי שימוש ראויים ליתר דיירי הבניין בגין שימוש זה, בסך 201,600 ₪, וצרפו חוות דעת שמאית להערכת עלות זו. התובעים מוסיפים וטוענים כי פעולותיה של הנתבעת, ובהן גידור שטח חצר הבניין וכן תוספת הבנייה, יוצרות סיכון לדיירי הבניין מאחר והן מונעות גישת רכבי חרום לבניין, מערערות את יסודות הבניין וכן מונעות התקנת ממ"דים (חדרי מרחב מוגן) על ידי דיירים אחרים בבניין.

כמו כן, לטענת הנתבעת בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לידון בתביעה, שעניינה סיכסוך שכנים בבית משותף, ואשר מקומה להתברר בפני המפקח על הבתים המשותפים.

תוספת הבנייה מטענות ועדויות הצדדים, וכן מחוות הדעת של המומחה מטעם התובעים, מר בעז תענך (להלן "המומחה תענך") ושל המומחה מלמוד מטעם הנתבעת, עולה כי מהותה של תוספת הבנייה ועבודות הבנייה אשר בוצעו על ידי הנתבעת בדירתה, הן כדלקמן: תוספת מבנה של כ-20-26 מ"ר בניית מרפסת עץ פריצת חלון מדירת הנתבעת לחדר המדריגות בנוסף, ביצעה הנתבעת גידור מחדש של שטח החצר המשותפת והצבת שער.

...

משכך, טענת התובעים בדבר ירידת ערך דירותיהם נדחית.

יחד עם זאת, התנהלות יום יומית זו לאורך שנים יש בה כדי להוות מטרד למי שמתגורר במקום ומשכך אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע 2 פיצוי בסך של 5,000 ₪ בגין ראש נזק זה. לאור האמור לעיל, דינה של טענה זו להידחות ביחס לתובע 1, ולהתקבל באופן חלקי ביחס לתובע 2.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, דין התביעה להתקבל בחלקה והנני מורה כדלקמן: למען הסר ספק, ככל שעדיין מתקיימת פעילות של גן הילדים בדירת הנתבעת, ולו במתכונת מצומצמת, עליה לחדול ממנה בתוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה. על הנתבעת לסגור את החלון שנפרץ לכיוון חדר המדרגות תוך 30 ימים מהיום.

פתח דבר עניין לנו בסכסוך שכנים שמקורו בשימוש שעושה הנתבע בשטח של כ-6 מ"ר אשר "כלוא" בין דירת התובע לדירת הנתבע.

הנתבע ביצע בניה בלתי חוקית בשטח הרכוש המשותף, ובכלל זה הרחבת חדר השרות של דירתו, בניית דלת יציאה ליתרת שטח הפאטיו, התקנת ריצפת עץ מוגבהת לפטיו, בניית ארונות וכיור והכנת תשתיות לחיבור מכונת כביסה בפטיו.

...

התוצאה היא שאני מקבל את קביעת השמאי בדבר עלויות התאמה בסך של 36,000 ₪ , ועליהן אני רואה להוסיף סך של 69,255 ₪, ובסה"כ 105,255 ₪.

סוף דבר הנתבע יסלק ידו משטח הפטיו ויפסיק את השימוש הייחודי שהוא עושה בו, לרבות בשטח שסופח לדירתו, ויחזיר את מצב הפטיו (כולל החלק שסופח לדירת הנתבע) לקדמותו, כך שיהיה תואם את המצב שעל פי היתר הבניה.

הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך 15,000 ₪, כשסכומים אלה נושאים הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.