בנייה בחריגה מקו בניין וחריגה לשטח השכן

אשר למיקום הבניין, ציין הפקח מר סעד כי כדי לבחון האם הבניין ניבנה במקום בו היה עליו להיבנות על פי ההיתר, היינו האם יש חריגה מקוי הבניין, יש לערוך מפה מצבית חדשה ע"י מודד מוסמך, עם זאת ציין מר סעד, כי קיים חשד שהחומה המערבית של הבניין ניבנתה רובה או כולה על שטח המיועד להפקעה.

העותר מוסיף וטוען כי הבניין חורג מחוץ לקווי הבניין אל תוך התחום לגביו ניתנה הודעה על הפקעה, וכי כתוצאה מכך הסמטה צרה ורכבי הצלה אינם יכולים לעבור בה. העותר התבסס על דוח הפיקוח השני (מיום 22.2.10) ועל ההתכתבות של שכנו, מר שושתרי עם יועץ הבטיחות של הוועדה המקומית ממנה עולה כי רוחב הדרך הוא 3 מ'.

...

העותר עצמו מכיר בכך שדרך המלך היא הדרך שמתווה החסד"פ. בתגובה לטענות המשיבה 1 לפיהן היה עליו למנות מודד לו רצה לבסס את עתירתו, משיב העותר (תגובתו מיום 10.2.15): "מפת המדידה אמורה להיעשות ע"י מי שמוסמך לקיים חקירה, בעקבותיה ניתן להעמיד לדין לפי סעיף 9(ג) לחסד"פ, על מנת לעצור את מירוץ ההתיישנות הפלילי, ככל שעלול להיות. בהקשר זה אין כל ערך למפת המדידה שיזמין העותר או לזו שבידו." לאור זאת, וכפי שנקבע בעתירה הראשונה, על העותר היה לפעול להגשת תלונה מסודרת לוועדה המקומית ובעקבותיה, אם הייתה נדחית, הגשת ערר, אז היו מתבררות טענות העותר לגופן.

אבהיר, כי אין בעתירה זו כל קביעה עובדתית או משפטית הנוגעת לשאלה זו. סוף דבר לאור כל האמור לעיל העתירה נדחית, הן מכוח טענות הסף, הן לגופו של עניין.

לאור האמור ישלם העותר לכל אחת מהמשיבות סכום של 15,000 ₪.

כאמור, המשיבה 1 סברה בהחלטתה כי קביעותיה של העותרת בעיניין אנילוביץ' תומכות בתוצאה אליה הגיעה המשיבה 1 במסגרת הערר, ולהלן לשון ההחלטה בערר בהקשר זה: "20. החלטת הוועדה המקומית בענין הבקשה להיתר ברחוב אנילוביץ' תומכת במסקנה זאת. אכן, הוועדה המקומית אינה מנועה מלשנות את עמדתה בעיניין פרשנותה הנכונה של תכנית ואולם דעתה הקודמת היא שתיאמה את לשון התוכניות החלות, כמפורט לעיל. לכך יש להוסיף שאף הנימוק הקנייני שבבסיס ההחלטה בעיניין הבניה ברחוב אנילוביץ' אינו סותר את האמור. לא למותר לציין כי לדברי הוועדה המקומית, שם הוסרה היתנגדות השכנים שאף חתמו על הבקשה להיתר, ואילו כאן, כפי שציינה העותרת, לא הוגשו התנגדויות למבוקש, לאחר שהבקשה להיתר פורסמה בהתאם לדין. לא זו אף זו שבעניינינו קיימים משני צדי הבניין מבנים לשימור שאף לגביהם לעמדת הוועדה המקומית ניתן לאפשר במקרה הזה בניה בקוו בנין 0 בהתאם לתכנית החלה." אזכיר כי העותרת טענה כי ההחלטה בעיניין אנילוביץ' ניתנה על יסוד מארג נסיבות חריג, במסגרתו בעל הזכויות במיגרש הסמוך למקרקעין מושא הבקשה להיתר שם, חתם על הסכמתו לבקשה ואף היה ברור בשלב הדיון בבקשה להיתר, כי בכוונת בעלי הזכויות בבניין הגובל מכיוון מערב לבצע הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38, באופן שהיה ידוע לועדה המקומית כי בניה בקוו ביניין אפס לא תיגרום למפגעי פרטיות וכיוצא בדבר (כיון שהבניין החדש יהיה במרחק של 4 מטרים מקוו המיגרש ממילא).

לא ניתן לממש את השטח שהותר, אלא אם כן הקומות הנוספות יוקמו גם מעל הקומות הקיימות החורגות מקוו בנין.

העותרת טוענת ששילוב ההוראות שני הסעיפים מעלה מחייב את המסקנה כי לא ניתן להעניק למשיבה 2 את היתר הבנייה המבוקש, שכן הוספת הקומות המתבקשת לא מותירה לפחות 4 מטרים לצדדים, כפי שמורה סעיף 15, והעותרת אף טוענת כי נקודת המוצא של תמ"א 38 היא שלא ניתן לבנות תוספת החורגת מקוי ביניין, כלומר שלא ניתן בכלל לבנות תוספת על קו צדדי אפס, וזאת להבדיל מהרחבת קומה שלגביה מאפשרים סעיפים 11.1.4 ו-15 האמורים חריגה באישור מהנדס הועדה המקומית.

...

לא זאת אף זו - אף אם נראה בסעיף 15 לתמ"א 38 כמתייחס באופן כללי למרווחים בין מבנים (ולאו דווקא למרווחים בין מבנים שהורחבו), אזי שהסעיף מאפשר חריגה מהמרווחים המינימליים הקבועים בו, באישור מהנדס הוועדה ואף מאפשר בניה בקו בניין 0 (אפס) אם "לא קיימת לכך מניעה מטעמים תכנוניים ואדריכליים". היות ואין מניעה מטעם תכנוני או אדריכלי במקרה בו עסקינן (והעותרת לא הוכיחה מניעה שכזו) – קיים שיקול דעת למהנדס הוועדה לאשר את הבנייה המבוקשת, וזה אף תומך במסקנה כי הפרשנות של המשיבה 1 את התוכנית לא סותרת את הוראות תמ"א 38.

נוכח האמור הגעתי למסקנה כי אין בהוראות תמ"א 38 כדי לשלול את עמדת המשיבה 1 לגבי הפרשנות של התוכנית וההוראות של תמ"א 38 אינן שוללות את האפשרות להיעתר לבקשת היתר הבנייה במקרה הנוכחי.

סיכום – אשר על כן, לאור האמור מעלה במצטבר, העתירה נדחית – והכל בנסיבות הקונקרטיות של הנתונים במקרה זה. נוכח מהות המחלוקת, לא מצאתי לעשות צו להוצאות לטובת המשיבה 1.

לאחר מכן, כך נטען, הגיש בקשה נוספת לקבלת היתר בניה והשלים את כל הנידרש, אלא שהפעם הועלתה טענה חדשה מצד הוועדה לפיה הבניה חורגת מקוי הבניין ועל כן הבקשה נדחתה באוקטובר 2021.

נטען כי כעת עומל הנאשם על הגשת בקשה לקבלת היתר בפעם השלישית, וכי בנתיים קיבל את הסכמת השכנים לחריגה מקוי הבניין.

בתו"ב 53842-05-18 מדינת ישראל נ' טוויל, 29.7.20, בניה בשטח של 246 מ"ר, אי ציות שלישי לתקופה של 32 חודשים, הושת קנס בסך 25,000 ₪ (ערעור על גזר הדין -עפמ"ק 9776-09-20- נדחה, תוך שצוין כי מגמת ההחמרה בענישה בעקבות תיקון 116, צריכה להעשות בהדרגה).

...

את מתחם העונש ההולם יש לקבוע אפוא תוך התחשבות בערך החברתי שנפגע מביצוע העבירה, במידת הפגיעה בו, במדיניות הענישה הנהוגה ובנסיבות הקשורות בביצוע העבירה.

לאור מכלול השיקולים שפורטו, בכלל זה מגמת החמרה בענישה באופן הדרגתי לאחר תיקון 116, הגעתי למסקנה כי מתחם העונש ההולם נע בין 25,000 ₪ ל- 40,000 ₪.

לסיכום ולאור האמור, אני גוזרת על הנאשם את העונשים הבאים: קנס בסך 33,000 ₪ אשר ישולם ב-60 תשלומים חודשיים שווים רצופים החל ביום 15.3.22 ובכל 15 לחודש שלאחר מכן.

הגורם האחד הוא קיומה של רצועת קרקע בחניית הבניין, החורגת מגבולות קוי הבניין המותרים אל שטח החלקה השכנה; והגורם החצוני השני הוא חריגות בניה שבוצעו בדירות התובעים.

...

לחילופין טוענים הנתבעים 1 ו-2 שיש לדחות את התביעה לסעדים כספיים עקב הצורך לקזז את חובם של התובעים כנגד כל סכום שייפסק להם בגין אי הרישום.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, התביעה נגד הנתבעים 5-1 מתקבלת, חלקית, לפי הקביעות בפסק הדין לעיל.

התביעה נגד הנתבעת 6- כונסת הנכסים – נדחית.

התביעות שכנגד, נדחות במלואן.

ביתר פרוט נטען, כי בתהליך הבניה פלש הנתבע לתוך שטחם של התובעים והסיג את גבולם בכך שהתוספת "פולשת" לחלקתם של התובעים בעומק של 40 ס"מ. כתוצאה מכך לא ניתן לפתוח באופן מלא את התריסים בחדרים הגובלים במבנה ובחדרים אלה נשללת כניסת אור ואוויר; בתוך קירות התוספת "קבר" הנתבע חלק מן הצינורות המשמשים לניקוז מן הדירות שבבניין התובעים, כך שלא ניתן לגשת לצינורות אלה לצורך טיפול ואחזקה; התוספת והפרגולה חורגים מקו הבניין באופן שנפגעת פרטיותם של התובעים, נוצרת צפיפות, נפגעת תחושת המרחב והנוף הפתוח ונמנעים אור ואויר מהדירות בבניין התובעים; התוספת חורגת מאופי הבניה של בניין התובעים ומכערת אותו; בעת הבניה העביר הנתבע צינור ניקוז מים גלוי מהגג לאורך הקיר החוצץ בין הבניינים באופן מכוער ומטריד.

בענין אחרון זה נאמר כך: "היסוד השלישי לתביעה לפי סעיף 55א הוא שהתובע סבל נזק מן המין או הטיב שאליהם התכוון החוק. גם יסוד זה קיים, כאשר בעל חלקת אדמה מוכיח שנגרם לו נזק על-ידי שכנו, עקב הפרת הוראה של חוקי עזר או של תוכנית ביניין הערים, כגון אי שמירה על שטח נסיגה, המשפיעה על הנאת בעל החלקה הגובל מרכושו. מכיוון שהוראות מעין אלה באות גם להיטיב עם בעל החלקה ולהגן עליו, כפי שנאמר לעיל, ממילא גורמת הפרתן נזק 'מן המין או הטיב שאליהם התכוון החוק'.

...

על יסוד האמור לעיל, יש לדחות את התביעה שכנגד.

הנתבע ישלם לתובעים פיצויים בסכום של 3,000 ש"ח, סכום זה ישא הפרישי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

הנתבע ישלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 15,000 ש"ח בתוספת מע"מ. גם סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.