בניה קיימת בתיקון 117 לחוק התכנון והבניה

אופן ביצוע התוספת להסכם על רקע ממצאים אלו יש לבחון את תוכן התוספת להסכם והאם המוכרות ביצעו את המוטל עליהן בהתאם לאמור בו. מדובר בהסכם ברור אשר קובע כי הצדדים מודעים לכך כי קיימים חלקים בבית שאין להם היתר בניה.

התובעות אף לא בחנו את האפשרות לבחון היום אפשרות ליחידת דיור נוספת לפי תיקון 117 לחוק התיכנון והבניה, אשר מאפשר בתנאים מסוימים לפצל נכס מעין זה גם ליחידת דיור.

...

סוף דבר התובעות התקשרו בהסכם לרכישת בית ולאחר שנודע להם על חריגת בניה התקשרו בתוספת להסכם שנועדה להסדיר את חריגות הבניה בשתי חלופות.

על כן, התביעה נדחית כנגד כל הנתבעים.

בכל הנוגע לנתבע 4, אני מחייב את התובעות לשאת בהוצאותיו ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪.

כמו כן, אישור חלק מהתכניות נשוא העתירה פורסם בילקוט הפרסומים בהתאם לסעיף 117 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה–1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה"): תכנית ד2 פורסמה ביום 15.1.15; תכנית ד4 פורסמה ביום 4.1.15; ותכניות דמ"ז 1 ודמ"ז 2 פורסמו ביום 16.12.14.

באותה מידה לא הייתה חובה להצטייד עם "תסקיר השפעה על הסביבה", לפי תקנות התיכנון והבניה (תסקירי השפעה על הסביבה), תשס"ג-2003, שכן התוכניות שאושרו אינן בגדר תכניות שחייבות בהכנת תסקיר לפי תקנות אלו, וזאת בין היתר בשל העובדה שכבר במצב הקיים מיועד השטח לבינוי ופיתוח.

בהמשך, ועדת המשנה לעררים קבעה כי אין מקום להתערבות בשקול הדעת שהופעל ופורט במסגרת החלטת הועדה המחוזית כמו גם השלביות שנקבעה על יסוד הבדיקות שנערכו (סעיף 157 להחלטה מיום 2.10.14, נספח 1 לשתי העתירות), למעט תיקון סעיף 81 להחלטת הועדה המחוזית לפיה תנאי להוצאת היתר בניה ראשון בתכנית ד2 יהיה תחילת ביצוע דרך 100 המעוגנת בתכנית ד1 וכי תנאי להיתר איכלוס ראשון יהיה גמר ביצוע הדרך הנ"ל בהתאם לתכניות הסדרי תנועה שיאושרו על ידי רשות התמרור המוסמכת.

...

דין טענת העותרים בעניין זה להידחות.

מכאן הגיעה הוועדה למסקנה, שהיעתרות למבוקש לא תיטיב עם התכנון.

סיכום סיכומו של דבר, כל טענות העותרים נדחו ודין שתי העתירות להידחות.

בנוסף לכך, מתוכננים במיתחם 430 בתים צמודי קרקע אשר זכאים להליך של פיצול יחידות דיור, מכוח תיקון 117 לחוק התיכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התיכנון והבניה).

תיקון זה מעניק הקלה סטאטוטורית, על דרך פיצול יחידות דיור צמודות קרקע, כך שכל יחידת דיור עלולה להפוך לשתי יחידות, כפי שקובע סעיף 147(י)(1) לחוק התיכנון והבניה: "ועדה מקומית תיתן הקלה לתוספת דירות למגורים במיגרש מהמספר המירבי של דירות המגורים המותר לבנייה על מיגרש על פי הוראות התכנית החלה על המיגרש, בדרך של פיצול דירה קיימת לדירה אחת נוספת, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התכנית כאמור לעניין זה תהיה סטייה ניכרת, בהתקיים כל אלה: [...]" בהנתן שבמתחם מצוי גם מקבץ של 430 יחידות דיור צמודות קרקע, אזי קיים פוטנציאל ממשי להגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור, באופן שעולה על הפער שקיים כעת (99 יחידות דיור).

...

סוף דבר – העתירה נדחית.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את העותרת בשכ"ט ב"כ המדינה (ועדת הערר ומשרד השיכון והבינוי) בסך 10,000 ₪ וסכום זהה בגין שכ"ט ב"כ הוועדה המקומית.

עוד הנני מחייב את העותרת בהוצאות לזכות גב' נורית דוד (מקבוצת המתנגדים) אשר טענה בכתב ובעל-פה, בסך 2,500 ₪.

בהחלטה צוין כי מביקור מפקח בניה בבית העותרים כמו גם מתמונות מתוך אתרי תיירות נפוצים שהוצגו לחברי הועדה נראה כי הנכס כבר חולק לשלוש יחידות משנה, היחידה הקיימת בקומה הראשונה של המבנה אינה תואמת את ההיתר המבוקש, והבקשה להיתר נועדה להסדיר את קיומה של יחידה שלישית ואילו "התיקון לחוק התיכנון והבניה המאפשר פיצול יחידות דיור נועד לאפשר פיצול יחידת דיור קיימת בהיתר ולא על מנת להכשיר בדיעבד תוספת בנייה בלתי חוקית". העותרים עררו על ההחלטה בפני ועדת הערר המחוזית וטענו כי החלטת הוועדה המקומית התקבלה בחוסר סמכות שכן סעיף 147(י) לחוק התיכנון והבניה (בו הוטמע תיקון 117 לחוק) מורה לועדה המקומית , באופן פוזיטיבי לאשר הקלה כאשר אין היתנגדות.

...

בפניי עתירה המכוונת כנגד החלטת המשיבה 1, ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז מרכז (להלן "ועדת הערר"), מיום 07.03.2021, בה נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת המשיבה 2, הועדה המקומית לתכנון ולבניה גני תקווה מיום 20.11.2019, שדחתה את בקשתם להיתר להרחבת הקומה העליונה בביתם ולפיצול הבית לשתי יחידות דיור.

העותרים הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית (ערר 294/13), וביום 12.5.2014 נדחה הערר (בדעת רוב).

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את החלטת ועדת הערר עליה נסובה העתירה, עיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את טיעוני הצדדים, עמדתי היא כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר.

העתירה נדחית.

העותרים ישלמו לכל אחד מהמשיבים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

התכנית אושרה על ידי הועדה המחוזית עוד בשנת 1995, לאחר שהתנגדויות שהוגשו לגביה נדחו, והיא קובעת הוראות בענין תיקון והתאמת קוי בנין במקרקעין מסויימים בהוד השרון, עליהם שוכן ופועל בית אבות סיעודי השייך למשיבה 3 (סנטוריום הוד השרון בע"מ) (להלן - הסנטוריום).

העתירה, שהובילה לפסק הדין, הוגשה על ידי הסנטוריום כנגד הועדה המחוזית והועדה המקומית, בשל המנעותה של הועדה המחוזית מפירסום הודעה על אישור התכנית לפי סעיף 117 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה1965-.

המבקש מנסה להתגבר על קושי זה באומרו כי כניסת התכנית לתוקף תאפשר לסנטוריום, לא רק להשאיר את הבניה הקיימת, אלא גם "לבקש היתרי בניה נוספים בהתאם לקווי הבנין החדשים, ובמיוחד בקומה שמעל קומת הקרקע, וכולל הקלות מהקווים החדשים". הוא מוסיף כי הסנטוריום כבר החל לבצע, ללא היתר, עבודות בניה בקומה השניה של הבנין, תוך חריגה מקוי הבנין הרישמיים, וכי גם בניה זאת כבר קיבלה צו הפסקה מנהלי וצו הפסקה שפוטי.

...

מאחר שלא שוכנעתי בקיומו של נזק ממשי הצפוי למי מן הצדדים כתוצאה מפרסום ההודעה על אישור התכנית, לפחות לא בעתיד הנראה לעין, אני מחליט לדחות את הבקשה לעיכוב ביצוע.

המבקש ישלם לסנטוריום את הוצאות המשפט בבקשה זאת בסך 2,000 ש"ח. ניתנה היום, יא' באדר א' תש"ס (17.2.2000).