בניה בקרקע משותפת: בניה בקרקע משותפת על ידי אחד השותפים

לטענת המבקש, הן הדירה והן המבנה הנוסף, ניבנו על ידי המשיבים או מי מהם, ללא היתר בנייה, ללא הסכמת המבקש, וללא הסכמת שאר השותפים בחלקה זו. במקביל להגשת התביעה, עתר המבקש (ביום 11/12/18) למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד, וכב' השופטת ה. אסיף נעתרה לבקשה לסעד זמני במעמד צד אחד בלבד, וקבעה דיון במעמד שני הצדדים ליום 19/12/18.

בעניינינו, קיימת מחלוקת בין הצדדים כאשר המבקש טוען, שיש לו זכויות קנייניות במקרקעין, ובהיותו שותף במקרקעין משותפים (מושאע) הוא לא נתן את הסכמתו לבצוע עבודות בנייה במקרקעין המשותפים, מה גם שאין לאף אחד מן השותפים חלק מסוים בהם, בעוד שהמשיבים טוענים, כי המבקש מחזיק לפי הסכם מכר שבינו לבין המשיב ב-500 מ"ר קרקע חקלאית ואילו המשיבים מחזיקים בשטח (1435 מ"ר) שייעודו למגורים, ואף מתגוררים בשטח זה מזה עשרות שנים.

...

דין הערעור להתקבל, בשים לב לנימוקים שציינתי לעיל.

לפיכך, אני מורה על ביטול החלטת בית-משפט קמא מיום 6/2/20, כך שצו המניעה הזמני שניתן ביום 19/12/18 יוסיף לעמוד בעינו ללא שינוי.

בנסיבות העניין החלטתי שלא יהא צו להוצאות.

אלא שכאשר אחד השותפים עושה שימוש בפועל בזכויות הבנייה המשותפות במקרקעין ובונה בית במקרקעין, הוא עושה שימוש בלעדי בזכויות המשותפות, ובהכרח מונע ממשנהו לעשות שימוש באותן זכויות, וזאת באופן 'בלתי סביר' ו'אסור' כהגדרת הנתבע עצמו.

תשריט המודד יוסף לוי 7.1 כאמור, מומחה בית המשפט מציין בחוות דעתו, כי לצורך הקביעה בדבר שטחי הבנייה העודפים ע"י הנתבע הוא מסתמך על "תשריט לצורך בית משותף שהוכן על ידי יוסף לוי – הנדסאי מוסמך מטעם הנתבע" (טבלה בעמ' 13 לחוות הדעת; ההדגשה במקור).

...

בכתב ההגנה טענו התובעים, בין היתר, כי הנתבע מבקש פירוק שיתוף שלא בהתאם לבעלויות הרשומות במרשם המקרקעין, ומשכך – אין לבית המשפט סמכות להיעתר לתביעתו, ולבית המשפט סמכות לפרק את השיתוף רק בהתאם לזכויות הרשומות בפועל.

שנית, אם המדידה אינה רלוונטית אליבא דנתבע, מדוע השקיע בא-כוחו זמן כה רב בחקירת המומחה בעניין זה ומדוע שב וחזר לטעון בפני המומחה כי תשריטו של מר יוסף לוי אינו תקף לצורך קביעות המומחה? 7.4 על כן, אני דוחה את טענות הנתבע בכל הנוגע להסתמכותו של מומחה בית המשפט בחוות דעתו על תשריט שנערך עבור הנתבע עצמו.

9.2 לאחר שעיינתי בחוות הדעת, אף שמעתי הסברי המומחה בעניין זה (עמ' 24 ש' 8-25) באתי לכלל מסקנה כי לא נפל פגם בקביעתו – "אם הייתי בודק בטבלה הזאת שווי מגרשים אז היה טעם באמת למצוא מגרשים שהם דומים בזכויות הבניה שלהם, במספר הקומות וכו', אבל הטבלה הזאת היא באה לאפיין בצורה מדויקת את השווי למ"ר ומתוכו לחלץ את שווי הזכות לבנות מטר בנוי כי זה מה שאנחנו מדברים. אני לא אומר שהנתבע צריך לשלם לתובע לפי שווי בנוי, אלא לפי שווי זכויות. לכן הדבר הנכון לעשות זה רק לקחת דירות חדשות כי זה השווי היום..." (שם).

משבחר לפנות לשמאי מקרקעין באיחור או כל התנהלות אחרת אשר הביאה לכך שבסופו של דבר (עד היום) לא הוגשה חוות דעת נגדית, אין לנתבע להלין אלא על עצמו.

בספרו של ויסמן, "דיני קניין- בעלות ושתוף", עמ' 226, מצוין כי "כאשר הבעלים המשותפים אינם תובעים את פירוק השתוף בעקבות בנייה או נטיעה על ידי אחד מהם, יחול על הבעלים המשותפים ההסדר שנקבע בחוק בסוגיה של בניה ונטיעה במקרקעי הזולת, "בשינויים המחייבים". עיקרו של ההסדר הוא, שלבעל המקרקעין נתונה ברירה לידרוש את השארת המבנה, או זכותו לידרוש את סילוק המבנה, ופיצויים על נזקים שהבונה גרם להם (ראו גם ת"א (חי') 16617/02 מ"י נ' אבראהים חמד (ניתן ביום 22.8.07)).

עוד נפסק כי "חוק המקרקעין מגביל את הרוב באשר לניהול או לשימוש, וקובע כי אותו ניהול או אותו שימוש צריך שיהיו רגילים. נמצא, כי ניהול או שימוש, שהם יוצאי דופן או שיש בהם כדי להביא לשינוי מהותי בייעודו הרגיל או הטבעי של נכס, אינם מותרים לרוב. כך, למשל לא תתאפשר- במסגרת הניהול או השמוש הרגילים של חצר, המהוה קניין משותף של בעלי הדירות השכנות- בנייתו של מבנה על-ידי אחד הדיירים בלבד". בע"א 458/82 וילנר נ' גולני (ניתן ביום 27.1.1988) הגדיר בית המשפט את המונח "השמוש הסביר" כך: "זוהי, כידוע, שאלה עובדתית, שיש לבחון אותה לפני תנאי המקום והזמן [...]. סבירותו של השמוש נקבעת על פי אופי המקום לעומת אופי השמוש הנעשה בו (כגון שאין פותחים בית-עסק במקום המיועד למגורים או שאין משתמשים במקום המיועד לעסק בדרך הפוגעת בנכס [...] סעיף 31 (א)(1) לחוק המקרקעין מונה שני תנאים נפרדים לזכותו של שותף להשתמש בנכס בלא הסכמת שותפיו, תנאים שאינם בהכרח תלויים זה בזה ואינם מתפרשים האחר לאור מישנהו. סבירותו של השמוש תבחן, כאמור, לפי טיבו וטבעו של הנכס (והשווה הפירוש למונחים 'שימוש רגיל' ו'ניהול רגיל', בסעיף 30 לחוק בע"א 810/82 [...]. אשר להתקיימותו של התנאי השני- ובילבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר". יישום הכללים שנקבעו בפסיקה על נסיבות המקרה שלפנינו, מוביל לקבלתה של התביעה בכל הנוגע להקמתם של מבנים לצרכי מגורים, סככות, גדרות, מחסנים ושערים בחלקה הנדונה.

...

בפסק דינה מיום 20.1.14 קבעה כב' השופטת עירית הוד, בין היתר, את הדברים הבאים הרלוונטיים לענייננו: "מדברי התובעת עצמה עולה היום, כי לא היה מקום להגיש את התביעה במתכונת בה היא הוגשה כתביעה לסילוק יד. [...] לעניין זה אוסיף, כי מדובר בהליך שני אשר מתנהל בין הצדדים. בנסיבות אלו, לא מצאתי מקום להיעתר לבקשה לתיקון תביעה. תביעה לפירוק שיתוף, הינה תביעה שונה בתכלית מהתביעה אשר הוגשה ואשר מצריכה צירוף של כל השותפים במקרקעין וכן צירוף הצעת חלוקה. בנסיבות אלו, איני מוצאת להמשיך ולהשאיר את התיק תלוי ועומד עד אשר תפעל כך התובעת. אי לכך, ובהיעדר עילה לסילוק יד מאחר ואף הנתבע שותף במקרקעין, מצאתי להיעתר לבקשה ומורה על מחיקת התביעה". [ראו גם דברי ב"כ המינהל באותו דיון, עמ' 1 לפרט' ש' 8-11, שעקב הזכויות של אסעד בחלק מהזכויות במקרקעין, לא ניתן לסלקו לחלוטין מהם, ומשכך עתר המינהל לתיקון כתב התביעה בדרך של עתירה כאמור לפירוק השיתוף במקרקעין, עקב אופי והיקף השימוש שעשה אסעד במקרקעין, דבר שהצריך את תחימת גבולותיו במסגרת הליך פירוק שיתוף].

עוד ישלמו הנתבעים 1-2, יחד ולחוד, לתובע שכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪.

התביעה נגד הנתבע 3 נדחית בזה.

התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 8,000 ₪ וזאת תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין, אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

נתבע 3 לא הגיש תצהיר או העיד, וכן אף אחד מבעלי המקרקעין או גורמים אחרים לא הגישו תצהיר או העידו בעיניין זה. לפי הדין בנייה על מקרקעין משותפים אינה שימוש סביר במקרקעין, ולצורך כך נידרשת הסכמת כל השותפים.

ניתן בזאת צו הריסה ביחס לכל בנוי, נטוע, מחובר ותשתית, שהוקמו במקרקעין על ידי הנתבעים או על ידי מי מטעמם, וללא הסכמת התובעת.

...

אין בידי לקבל טענות אלה.

לאור האמור, הטענות לחוסר תום לב או לקנטרנות התביעה, גם הן נדחות.

סוף דבר לאור הכרעתי אני מקבלת בזאת את התביעה ומורה בזאת כי: ניתן בזאת צו המורה לנתבעים או למי מטעמם לסלק ידם מהמקרקעין (חלקה 93 בגוש 12219).

בפסק דין נוסף הייתה היתייחסות לשני פסקי הדין הנ"ל ונקבע כי "הקוגנטיות שיוחסה לסעיף 122(ב) הנ"ל בפסק הדין בע"א 526/89 רוככה על ידי החלת תקנה 27 לתקנות כפיתרון דיוני מעשי מקום שהוראת סעיף 122(ב) לחוק הירושה נמצאה מופרת... יוצא, אפוא, כי אין מניעה בדין לתבוע מקצת מן היורשים, על אף שפסק הדין שיינתן לא יחייב אותם יורשים שלא צורפו" (ראו ע"א 4588/96 ישראל חרמץ נ' זלמן מרגוליס, מיום 9.7.98, בסוף סעיף 4).

השמוש בסעיף 122 מתאים, לטעמי, למצב בו שותף אחד, שהנו גם יורש, מעוניין לבצע עבודות בניה למשל במקרקעין המשותפים שנתקבלו בירושה.

ראשית דבר, אין בידי לקבל טענה ולפיה בניה ללא היתר כדין תותר משום שגם שותף למקרקעין עשה זאת לפני שנים רבות בחלקה הנוספת.

למען הסר ספק, אין בקביעתי שלעיל כדי ליתן כל מעמד לאותה בניה שבוצעה, לכאורה, בעבר ע"י המבקשים בחלקה המשותפת, וממילא אין זהו ההליך לידון בה. ואולם, ברור אפוא, שאין במעשיהם אלו של המבקשים כדי להכשיר את הבניה עתה מצד המשיב.

...

ראשית דבר, אין בידי לקבל טענה ולפיה בניה ללא היתר כדין תותר משום שגם שותף למקרקעין עשה זאת לפני שנים רבות בחלקה הנוספת.

סוף דבר – הבקשה מתקבלת.

לפיכך,אני קובע כי הצו הארעי שניתן ביום 22.11.22 יהפוך לזמני ויוותר על כנו.