בית המשפט מינה שמאי להערכת נכסים

ראה למשל ע"א 1594/20 ‏יצחק קלקודה נ' רשות מקרקעי ישראל (29.8.21) שם צויין כי: "דמי שימוש ראויים נגזרים משווי המקרקעין בהם נעשה השמוש". ראה גם ע"א 8880/13 דוד וינשל נ. מדינת ישראל משרד הבטחון, שם בית המשפט אימץ את חוות דעת המומחית מטעמו לפיה דמי השמוש נגזרים משווי הקרקע ונקבע: "אמנם, השמאי שמינה בית המשפט בעיניין חברת הירקון דחה את שיטת החישוב לפי שווי השוק, שאותה אימצה השמאית קראוזה, ומנגד, השמאית קראוזה, בחוות הדעת נשוא ענייננו, ציינה כי היא מודעת לחוות דעתו של השמאי בעיניין חברת הירקון אולם חולקת עליה מבחינה מקצועית. אלא שלא ניתן, רק מטעם זה, לקבוע כי בחוות דעתה של השמאית קראוזה נפל פגם מהותי או כי היא אינה מבוססת על פניה. אדרבא, השמאית נימקה את חוות דעתה, ובפרט את הקושי להשוות לעיסקאות דומות אחרות נוכח השמוש הייחודי בקרקע. בהחלט ייתכן כי שתי שיטות החישוב הן שיטות לגיטימיות לחישוב שווי דמי שימוש, והבחירה ביניהן נתונה בידי המומחה, בהתאם להבנתו המקצועית ולנסיבותיו של המקרה הקונקרטי. בכל מקרה, על בית המשפט להפעיל שיקול דעת ולבחון האם חוות הדעת סבירה על פניה, מנומקת היטב, והאם עמדה במבחן החקירה הנגדית של הצדדים (ככל שהמומחה נחקר על חוות דעתו). "בבוא בית המשפט להחליט האם לאמץ חוות דעת מסוימת, בין רפואית או אחרת, הוא איננו מפעיל שיקול דעת מקצועי, כי אם שיקול דעת שפוטי, אשר מתבסס על הידע המשפטי, ניסיון החיים השפוטי והשכל הישר" [ע"א 3212/03 נהרי נ' דולב חברה לביטוח, פסקה 9 (24.11.2005)].

בהסדר נקבע כי: "ימונה שמאי מוסכם ומטעם בית המשפט אשר יעריך את שווי דמי השכירות של הנכס נשוא התביעה וכמו כן יעריך את שוויו של הנכס למכירה". כמו כן וכאמור לעיל, המומחה ביקש במקרה דנן, הוראה והנחייה ספציפית באשר לאופן עריכת השומה עת פנה לבית המשפט ביום 23.5.19 ושאל: "האם יש לקבוע שווי למגרש 6 בלבד, כפי שמומחי הצדדים מתייחסים (בנטרול שווי החלקות המאוחדות) או לחילופין לקבוע שווי לחלקות המאוחדות (שרישום איחודן היה ככל הנראה תנאי לקבלת ההיתר- וטרם בוצע) ומזה לגזור שווי לפי החלק היחסי של הצדדים?". במקרה דנן, בית המשפט לא הורה למומחה לקבוע שווי לחלקות המאוחדות (שרישום איחודן היה ככל הנראה תנאי לקבלת ההיתר- וטרם בוצע) ומזה לגזור שווי לפי החלק היחסי של הצדדים במיגרש 6, אלא להעריך שוויו של מיגרש 6 בלבד.

...

(ר' עמ' 32, ש' 21-22 לפרוטוקול) נוכח כלל האמור, ונוכח דחיית כלל טענות התובעת, כפי שפורט בהרחבה לעיל, הנני מקבלת את חוות דעת המומחה המוסכם מטעם הצדדים ומטעם בית המשפט וקובעת כי לא הוכח בפניי שנפלה טעות מהותית בחוות הדעת הדורשת התערבותו של בית המשפט.

אי לכך, הנני קובעת כי דמי השכירות השנתיים יעמדו על סך של 259,200 ₪.

סוף דבר מכלל הנימוקים שפורטו בהרחבה לעיל, אני רואה לנכון לאשר את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, על כלל רכיביה.

בית המשפט מינה שמאי מומחה להערכת שווי המקרקעין, כך שברמה המהותית נשמרו זכויותיו של הנתבע להעריך באופן בלתי תלוי את שווי המקרקעין שבמחלוקת.

כאן המקום לציין כי השיטה ההשוואתית לפיה העריך המומחה מטעם בית המשפט את שווי המקרקעין בחוות דעתו הנה אחת מהשיטות המקובלות לאמוד שווי של קרקע/ נכס מקרקעין.

...

לסיכום: בהתאם לשווי המוערך של המומחה שנמצא כ-1,300 ₪ עבור כל מ"ר קרקע מבונה במכפלת 647 מ"ר (יתרת השטח), שוויה הכולל של הקרקע במקרקעין הינה 841,100 ₪.

לפיכך, באשר לשווי הקרקע לה זכאי התובע, אני קובעת כי התובע זכאי למחצית מסכום הפיצוי המלא, ללא המבנה, קרי, התובע יהיה זכאי לתשלום כולל מן הנתבע בסכום של 420,550₪, בניכוי סכום של 87,500 ₪ שהושבו לתובע מידי הנאמן.

כן ישלם הנתבע לתובע הוצאות בסכום כולל של 35,000 ₪, הכולל את הוצאותיו הכוללות אגרות בית משפט ראשונה ושניה, שכר העדים והמומחים של התובע וכן שכר עדותם כפי שנפסק בפרוטוקול, וכן שכ"ט מומחה בית המשפט ששילם התובע לצורך חוות הדעת ועדותו בבית המשפט.

יצויין כי במקרה שנידון בתמ"ש 53882-12-14 הנ"ל בו הכיר בית המשפט בהשבחת הנכסים החיצוניים כנכס משותף, היה מדובר בעשרות רבות של נכסי נדל"ן שקבל האיש בירושה, והאשה אשר לא עבדה, סייעה רבות לאיש בכל הטיפול בנכסים, השכרתם, עיצוב הדירות ריהוטן ועוד, המשפחה היתקיימה מכספי השכירות, כאשר באותו המקרה, בית המשפט מינה שמאי להעריך את ההשבחות בנכסים בנכוי מרכיב שווי עליית הנדל"ן. 136 .

...

הגם שקבעתי כי אין לאזן את הנכסים כמו גם את השבחתם, הותרת התובע ללא כלום איננה פתרון צודק בעיני שכן שוכנעתי כי התובע, כמו גם אביו ביצעו פעולות בנכס מתוך ציפייה כי מדובר בנכס שיסייע בעתיד למשפחה.

משמדובר בעבודות שוטפות שבוצעו ע"י התובע ואביו במשך פרק זמן של מספר שנים, אינני רואה לנכון להורות על מינוי שמאי להערכת שוויין, וסבורני כי יש הצדקה במקרה זה להעריך את הסכום על דרך האומדנא, שכן כיום לא ניתן לקבוע בבירור את היקפן המדויק של העבודות והתיקונים שבוצעו.

בנסיבות אלה בית המשפט מצא פתרון בדמות פסיקת פיצוי על דרך האומדנא, בהיקש של שיתוף ספציפי בדירת מגורים, פיצוי בגין ביטול רשות שימוש ובגין בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת, פיצוי כחלק מתשלומי איזון בגדרו של חוק יחסי ממון בין בני זוג ומכוח דיני החוזים ודיני עשיית עושר.

בהתאם להסכמה לעיל, מינה בית המשפט את השמאי מר דותן דרעי להערכת שווי הנכס והוא נתן חוות דעת מיום 07.06.2018, בה נקבע כי שוויו כתפוס על ידי התובעים הנו בסך של 5,535,000 ₪ (בהפחתה של 10-15% במימוש מהיר) (להלן: "חוו''ד דרעי").

...

סיכום: לאור מכלול הנימוקים לעיל, אני מורה כדלקמן: התביעה העיקרית נדחית בזאת.

התביעה שכנגד מתקבלת באופן חלקי, ובהתאם לכך על התובעים/נתבעים שכנגד – בני הזוג רועי ומיטל בן שמחון – לשלם לנתבעים/תובעים שכנגד – בני הזוג שרון וגלית סטלקול - סך של 40,265 ₪, נכון להיום (37,541 + 2,724).

כן ישלמו התובעים/נתבעים שכנגד לנתבעים/תובעים שכנגד מחצית מהוצאות האגרה ששולמה במסגרת התביעה שכנגד, עלות חוו"ד מומחה מטעמם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלום ההוצאות הנ"ל ובנוסף לכך שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ (כולל מע"מ).

באותו מקרה הכיר בית המשפט בהשבחת הנכסים החיצוניים כנכס משותף, היה מדובר בעשרות רבות של נכסי נדל"ן שקבל האיש בירושה, והאשה אשר לא עבדה, סייעה רבות לאיש בכל הטיפול בנכסים,  השכרתם, עיצוב הדירות ריהוטן ועוד, המשפחה היתקיימה מכספי השכירות, כאשר באותו המקרה, בית המשפט מינה שמאי להעריך את ההשבחות בנכסים בנכוי מרכיב שווי עליית הנדל"ן. בתמ"ש (תל אביב-יפו) 35944-02-11 פלונית נ' אלמוני (14.03.2013) קבע בית המשפט כי האשה זכאית למחצית השבחה של מניות בחברה שהנה נכס חצוני לאחר שהוכחה כוונת הצדדים לשיתוף ספציפי בהשבחה של שווי המניות, ומהטעם שהשבחת המניות בתקופת הנישואין מהוה נכס עצמאי שהוא בר איזון כאשר ההשבחה נעשית בעקבות פעולת השבחה של מי מבני הזוג.

...

לסיכום נקודה זו - השבחה זו בסך של 800,000 יש לאזן, ובמסגרת איזון המשאבים התובעת זכאית למחצית הסכום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד עריכת חווה"ד (24.4.13) ועד למועד התשלום בפועל.

סוף דבר: תקופת החיים המשותפים לצורכי איזון משאבים - הינה מיום 22.7.13 עד ליום 14.6.21.

טענות התובעת לשיתוף קנייני בבית ב*** נדחות.