ביצוע הסכם שכירות לטובת סיום ניקיון הנכס שבו הוא נמצא

סכום זה מורכב, לטענת התובעות, מהחובות שצוינו לעיל בתוספת 11,600 ₪ עבור דמי תיווך, 10,822 ₪ עבור שכ"ט עו"ד בגין עריכת הסכם שכירות, ו - 8,000 ש"ח עבור צבע וניקיון בנכס.

בית המשפט נידרש להכריע בטענה כי בגין סיום ההסכם באופן מוקדם מהצפוי היה על הנתבעת לשלם עבור צביעת הנכס, דמי התיווך ושכר טירחת עורך הדין של התובעות עקב ההיתקשרות עם שוכר חדש.

האם הוכיחו התובעות כי הנתבעת התחייבה לשלם את התשלומים הנתבעים ? כאמור, שלושה רכיבי תשלום מצויים במחלוקת: צביעת המושכר, דמי תיווך ושכ"ט עו"ד. אדון בהם כסדרם.

מדובר בחשבונית שהוצאה יום לפני החתימה על התצהיר (7.3.18) ומועד פירעון הצ'ק שמופיע בחשבונית הוא 12.4.18, קרי כ-3 שנים לאחר ביצוע צביעת הנכס ! הדבר מטיל ספק באשר לנסיבות הוצאת החשבונית ולמהימנות גירסתו וגרסת התובעת 1.

זאת ועוד: החשבונית הוצאה לטובת התובעת 1, בעוד שבמכתבה לנתבעות מיום 6.1.16 נטען כי השוכר החדש הוא ששילם עבור הצביעה.

אלא שההסכם אינו כולל סעיף בדבר חיובים נוספים במקרה שבו השוכר יבקש לסיים את תקופת השכירות לפני התאריך המצוין בהסכם.

...

לאור האמור לעיל, דין התביעה להדחות באשר לעבודות צביעה, שכר מתווך ושכ"ט עו"ד. אשר לתביעת התובעת 2 (דמי חניה) ותביעת התובעת 3 (דמי ניהול) הרי שסכומים אלו כבר נגבו במימוש הערבות הבנקאית (המכסה גם את יתרת חוב דמי שכירות לתובעת 1), ועל כן אין לפסוק סכומים אלו בשנית.

סוף דבר: התביעה נדחית.

התובעות ישלמו לנתבעת הוצאות משפט בסך 6,000 ₪ בתוך 30 יום.

ביחס לדירה נקבע כי: "לגבי הדירה בבת ים... אשר מחצית הזכויות בה רשומות ע"ש יוסי ומחצית הזכויות בה רשומות ע"ש אבי כבעלים משותף יחד, הצדדים מתחייבים לא לחתום על חוזה שכירות של המושכר עם דייר במושכר מבלי לשתף את הצד השני כמשכיר ובהחלטות לגבי דמי השכירות...כמו כן, החל מ – 1.3.13 יוסי ואבי יקבלו מחצית כל אחד מדמי השכירות ...". בהסכם חלוקת העזבון מצוין גם לגבי נכס אחר כי יוסי "זכאי להרשם על פי צו הירושה של המנוח מסיקה כבעלים משותף ביחד עם אמיליה". ביום 24.3.13 הגישה אמיליה בקשה לקיום צוואה שלפיה היא זוכה בכל עזבונו של המנוח, מאחר שלטענתה היא מצאה צוואה של המנוח.

מכאן, שהתובעים הודו במפורש שיוסי הוא בעלים של מחצית הדירה, כפי שנקבע בהסכם זה. בנוסף, צו המניעה הזמני מעולם לא ניכנס לתוקף, מאחר שהתובעים לא הפקידו את הערובה שנקבעה ולכן לא היתה כל מיגבלה לבצע מכירה של הדירה.

הוא העיד שמשרדו נמצא מאחורי הבניין והוא מכיר את הבניין שבו נימצאת הדירה (שם שורות 12-17).

התובעים לא הוכיחו שמחיר הדירה שנקבע בהסכם לא משקף שווי ריאלי של חצי דירה, בהיתחשב בכך שמחצית הדירה נימצאת בבעלות גורם אחר.

היא הסתמכה על הרישום ובדקה שמדובר ב"נסח נקי", היא שילמה את התמורה ופעלה בתום לב. לא היתה קיימת חובה לבדוק מי בפועל שוכר את הדירה והסבריו של גדעון, שהוא הוזהר מהתנהלותו של אבי ולכן לא פנה אליו, סבירה בהחלט.

העסקה הסתיימה ברשום וביום 7.5.18 לא היה כל רמז לכך שקיימת בעיה כלשהיא עם זכויותיה של גליה בדירה.

התובעים אף לא נקטו בשום פעולה לאחר שביום 10.7.17 נרשמה הערת אזהרה לטובת **** והם יכלו לנקוט בהליך למניעת השלמת העסקה.

...

אני סבור ש**** הוכיחה שהיא עמדה בדרישות סעיף 10.

סיכומו של דבר: הנתבעת 1 עמדה בתנאי סעיף 10 ולפיכך דין התביעה לביטול ההסכם להידחות.

התובעים ישלמו לכל אחת מהנתבעות הוצאות משפט בסך של 25,000 ₪.

דרישת דר חן למימוש האופציה 16 שנה לאחר המועד שנקבע לקיומה, מהוה דרישה בחוסר תום לב. כמוסכם, ביצעה אליהו ירקות ופירות את מלוא הפעולות הנדרשות לטובת חתימת חוזה הרכישה, לרבות המצאת כל האישורים הנדרשים לשם ביטול השיעבוד ועיקול הנכס, באופן המאפשר את רכישתו, לפי העולה מההתכתבות בין ב"כ הצדדים.

לאור מצבו הפיזי הירוד של הנכס, ניתנה לשוכר הזכות לבצע כל שינוי שנידרש, עלות השינויים היא על השוכר ואילו בסיום תקופת השכירות היא תוחזר למשכיר (ס' 11.1, 11.2) ניתנה לשוכר אופציה לרכישת הנכס בסכום מוסכם של 110,000 $ (מאה ועשרה אלף דולר ארה"ב), בהסכם נקבע כי האופציה הנה של השוכר, היא ניתנת ללא תמורה, וכי מהרגע שהשוכר יודיע על רצונו לממש את האופציה ייחתם הסכם מכר תוך 30 יום וזאת כאשר המשכיר מתחייב להעביר את הנכס נקי מכל שעבוד (סעיף 13 להסכם)".

8) מכתב מיום 18.8.03 בו מצויין כי נשלחים דו"ח עיון מירשם המשכונות וכן טופס הפניה למינהל, בסיכומו של מכתב זה רושם עו"ד גור כי: - "בנסיבות אלו מלוא המסמכים אותם דרשת טרם תשובתך לנוסח ההסכם מצויים בידיך" – נספח ג6 לכתב התביעה.

מאותו רגע החל מניין 30 הימים, דא עקא שחוזה המכר לא נחתם, וכפי שהתברר בהמשך היה זה המועד שבו מר אייזנברג, שימש כרוח החיה, הסתבך וברח מהארץ" (הדגשה שלי – הח"מ).

...

הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי קיים בין הצדדים השתק פלוגתא לאור הליך קודם שנוהל ביניהם וכי יש לדחות את התביעה בגין התיישנותה.

. וראו בעניין זה מה שכתבה אליהו פירות וירקות בסיכום טענותיה, שהינו נכון בעיני: "...מקום שדר חן "נהנתה" מטענת התיישנות בהליך הקודם, אין היא יכולה כעת להידחות מפני טענה זו כאשר תביעתה נובעת מאותו נושא ודנה באותן נסיבות בדיוק, על אחת כמה וכמה שעילתה באה לעולם במועד לידתה של עילת התביעה בהליך הקודם.

לכל האמור אוסיף שאני סבורה שהיה על דר חן למצות טענותיה בהליך הקודם.

לסיכום מכל האמור לעיל דין התביעה להידחות בגין התיישנות.

בת"א (ת"א) 115/89 הלוי נ' הלוי (פורסם בנבו, 4.4.1993) ציין בית המשפט כי: "לבית המשפט אין שיקול דעת בתביעה לפירוק שתוף, הזכות לבקשת פירוק נתונה לאחד השותפים כזכות מהותית (ראה סעיף 37א' לחוק המקרקעין וסעיף 10 לחוק המטלטלין)". (הדגשות בקוו תחתון בציטוטים, לכל אורך פסק הדין, אינן במקור) על תכליתה של הוראה זו, נכתב: "הגישה המסורתית מתייחסת אל בעלות משותפת כאל אורח נסבל גרידא, ולא כאל אורח רצוי. השתוף משמש קרקע נוחה לריב ולמדנים בין הבעלים המשותפים ובאין תמימות דעים ביניהם עשוי השתוף להכביד על פיתוח הנכס המשותף ועל האפשרות לבצע בו עסקאות. שיטות המשפט נואשו מן התקווה להשליט הרמוניה בין בעלים משותפים המסוכסכים זה עם זה, על ידי קביעת כללי היתנהגות עבורם, תוך השארת יחס השתוף על מכונו. תחת זאת, אומצה מדיניות של הקלה על פירוק השתוף כמוצא לבעלים משותפים שההסכמה אינה שורה ביניהם." (י' ויסמן, דיני קניין - בעלות ושתוף (תשס"ז-1997), עמ' 134-135) כך גם נכתב ברע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי פד"י נב(4)625, 632: "יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים (ראו דגן, במאמריו הנ"ל, שם), מבקש החוק להקל ככל-הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו.... המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה – ובהעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות". בנוסף, צוין בע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח' פד"י ל(1)454, 457, כי: "המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' ויסמן בספרו 'חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים', 50, אלא שפירוק השתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחרותם בשוק ועל פיתוחם". לצורך ביצוע פירוק שתוף במקרקעין, מחייב סעיף 37(א) לחוק המקרקעין כי המבקש יהיה: (1) שותף, (2) במקרקעין משותפים.

אשר לטענה כי הנתבעת וחיים פעלו כדי לגרום לשוכרים לעבור מקומה 4 לקומה 3, על פניו נראה כי פעולה שכזו, ככל שננקטה, עמדה בסתירה לחובתה של הנתבעת לנהל את עסקי השותפות לתועלת המשותפת, בהתאם לסעיף 29 לפקודת השותפויות [נוסח חדש], התשל"ה-1975, שכן יהיה בכך כדי להעדיף את התועלת האישית של הנתבעת על פני תועלת השותפות, בפרט כאשר מדובר בשוכרים שכבר נמצאים בקומה 4, ולא בשוכרים פוטנציאליים חדשים.

מנגד, קביעה שעל בעלי הנכס מוטלת האחריות לניקיון השטחים המשותפים מצאתי אך בהסכם השכירות של א.מ. מתן בע"מ, שבו נקבע, בסעיף 6 ג', כי המשכיר אחראי לניקיון ותחזוקת הבניין.

דא עקא, הסכם שכירות זה הסתיים לכל המאוחר בשנת 2015, ועל כן אינו מבסס הצדקה לחיוב בעלויות ניקיון בשנים 2016 ו-2017.

...

סוף דבר לאור כל האמור, אני מורה על פירוק השיתוף בין הצדדים בקומה 4, באמצעות מכירת קומה 4 בהליך כינוס נכסים.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את רכיבי התביעה הכספיים שנתקבלו, בסך כולל של 94,358 ₪.

הבקשה לצו עשה נדחית, לאחר שהתייתרה.

בשנת 2002 הגישו קרני ובני הזוג תביעה נגד התובע ואחרים, למתן פסק דין הצהרתי לפיו התובע הפר את ההסכם; לחייבו לרשום את הבעלות בדירה על שמם כשהיא נקיה מכל חוב, שעבוד ועיקול, ולמתן פסק דין הצהרתי לפיו הם אינם חייבים כל סכום בגין דמי שכירות ואף זכאים להשבת הסכומים ששלמו החל מיום 1.1.2001.

לטענת התובע בנסיבות בהן חלפו למעלה מ- 30 שנה מאז חתימת ההסכם והנתבע לא השלים את רישום הדירה ותשלום מלוא התמורה מכוח ההסכם, יש לקבוע: שההסכם אינו ניתן לבצוע ולפיכך בטל; תימחק הערת האזהרה אשר נרשמה על הדירה לטובת בני הזוג; התובע אינו נידרש להשיב את הסכום שקבל מכוח ההסכם וזאת נוכח הפרתו היסודית, וככל שיש להשיבו, אזי ההשבה תעשה בקיזוז מלוא הסכומים שהיה על הנתבע לשלם בגין דמי השכירות על פי ההסכם.

תביעת התובעים התקבלה ובפסק הדין נקבע שעל התובע לרשום את הבעלות בדירה על שם הרוכשים תוך 12 חודשים מיום סיום העיצומים בלישכת רישום המקרקעין, בכפוף לתשלום יתרת התמורה, וככל שלא ייעשה כן ייחשב מפר ההסכם ועו"ד מרדכי גרון ימונה ככונס נכסים לצורך ביצוע הרישום.

הסעד ההצהרתי האמור, מקפל בתוכו סעד כספי שאין מקומו בהמרצת פתיחה ואין הוא מצוי, מפאת שוויו, בתחום סמכותו של בית-משפט זה.נ  נמנעת אני במכוון מלהכריע בשאלת זכותם של המבקשים לחדול מלשלם את דמי השכירות לנוכח הזמן הרב שחלף מאז חתימת ההסכמים ועד היום, מבלי שנרשמו זכויותיהם.

אך מקום בו לוקה התביעה בשיהוי ניכר, היה על התובעים להציג ראיות של ממש להוכחת הטענה ולא להסתפק בכמות הפחותה שבה ניתן היה להסתפק בהעלאת טענה בעלת יסוד שלילי בלא שהוי.

...

לכל האמור לעיל יש להוסיף כי בהתאם לסעיף 2ב' להסכם התשלום השני ישולם "ביום רישום הדירה בשמו של צד ב' (הרוכשים – ע' ר') בלשכת רישום המקרקעין". אף בפסק הדין בתביעת הרוכשים נקבע שעל התובע לרשום את הבעלות על שמם של הרוכשים בכפוף לתשלום יתרת התמורה.

מכאן, והיות והתובע היה בהליך פש"ר זכויות התביעה הוקנו לנאמן, והוא משיקוליו החליט שלא להגיש תביעה בעניין זה. סוף דבר התביעה נדחית.

התובע ישלם הוצאות הנתבע בסך של 2,000 ₪ וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪.