ביטול רכישת זכויות חכירה בנכס של רשות מקרקעי ישראל

התביעה והצדדים עסקינן בתביעה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו, התובעים רשאים לרכוש מהנתבעת, מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") זכויות או לפצל את המיגרש הידוע כגו"ח 16712/92 (להלן: "חלקה 92"), ברחוב הסוכנות היהודית 13 בעפולה, בפטור ממכרז ובתמורה לתשלום דמי חכירה בשווי 31%.

רמ"י סקרה את החלטות המועצה שעניינן "קביעת זכויות בקרקע לרוכשי בתים בבנייה נמוכה ביישובי עולים ובאזורי פיתוח" הרלוואנטיות לענייננו, כמפורט להלן: · ההחלטה הראשונה הייתה החלטה 260 מיום 29.6.1982, כאשר סעיף א' להחלטה זו קבע כי: "כל מי שרכש ביתו מחברה משכנת באתרים המוצעים, יוכל לקבל חוזה חכירה בהנחה כאילו שולמו דמי חכירה בשיעור 80% לבנית יחידה אחת שגודלה יהיה בהתאם לת.ב.ע.". סעיף ב' להחלטה קבע כי: "חוכר כנ"ל יוכל לבנות יחידת דיור נוספת, ללא תשלום, עבור בן/בת". · החלטה 260 בוטלה על-ידי החלטה 574 מיום 1.2.1993.

ראו גם: עניין גוזלן, פיסקה 24 והאסמכתאות שם, שם נקבע, כי: "אין ספק שמדיניותן של הרשויות יכולה להשתנות במהלך השנים, בהתאם לשינוי בנסיבות, ולאזרח אין זכות קנויה שמדיניות כלכלית המיטיבה עימו תימשך (...), ולא כל שכן כאשר הדברים אמורים בתחום של ניהול נכסי הציבור, שהם משאב יקר ערך הנמצא במחסור". דברים אלה יפים גם לענייננו.

...

מכל המקובץ לעיל עולה, כי לא עלה בידי התובעים להוכיח את טענת האפליה ביחס לשכניהם ודין טענה זאת דחייה.

סוף דבר דין התובענה להידחות.

אני מחייב את התובע 2 לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.

זכות החכירה בנכס רשומה בפנקסי המקרקעין על שם הנתבעים, שהם אב ובנו.

התובע התחייב לעשות כן, לטענתם, ללא שישולם לו שכר טירחה, אך כאשר לא עלה בידו לגייס את הסך של 400,000 ₪ הוא הודיע לרשויות המס על ביטול רכישת הנכס.

עוד עמדה הפסיקה על כך ש"בבואנו להניח את שני השיקולים על לשון המאזניים, יש לשים לב כי משקלם הסגולי שונה; הפסיקה הכירה בבכורת מאזן הנוחות ביחס לסכויי התביעה" (דברי כב' השופט גרוסקופף ברע"א 605/19 ידען נ' רשות מקרקעי ישראל, בפיסקה 9 להחלטה (2019)).

לעניין עילת התביעה, לאחר שמיעת המצהירים וחקירתם הנגדית, שכאמור נחקרו עת ארוכה, התרשמותי היא שמערכת היחסים בין הצדדים היא מורכבת ורבת אנפין, וגם אם נדמה שהתביעה מעלה קשיים כאלו ואחרים בהנתן שמשמעותה המעשית היא שמי שלא שילם עבור המקרקעין תקופה ארוכה, מבקש כעת זכויות בהן, ובהנתן הודעת הביטול לרשויות המס שלעת הזו לא ברורה משמעותה המשפטית במערכת היחסים בין הצדדים, עדיין איני יכולה לומר – בשלב מוקדם זה של ההליך – שמדובר ב"תביעת סרק".

...

בהמשך, מאחר שלא עלה בידי התובע לגייס את הסך אמור, נחתם בין הצדדים ביום 26.3.2018 נספח להסכם לפיו הנתבעים ישלמו את הסך האמור ויקבלו סך זה לאחר מכירת הדירות שייבנו על הגג עם קבלת היתר בנייה.

לאחר בחינת הטיעונים האמורים והטיעונים הנגדיים, לא ראיתי בטענת השיהוי כדי לשנות מהמסקנה דלעיל, והיא שוקללה בגדרי התנאים שנקבעו על ידי לעיל.

העובדות ביום 7.4.91 חתמה לקסן, אשר היתאגדה ביום 26.8.86, על חוזה חכירה עם רשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמ"י") לרכישת זכויות החכירה בנכס הידוע כגוש 40033 חלק מחלקה 1 באילת, עליו הוקם לימים בית מלון הידוע כ'מלון הנסיכה' (להלן- "בית המלון").

נצבא הפניתה להחלטת מסוי 38/07 המתייחסת לטענתה לנסיבות דומות להפליא לנסיבות המחלוקת שבעניינינו, וטענה כי משההחלטה האמורה לא בוטלה, יש להחילה גם בעניינינו ולקבוע כי לא מדובר ב'איגוד מקרקעין' או ב'פעולה באיגוד מקרקעין'.

אף שדי לכאורה בקיומם של נכסים אחרים באיגוד, שאינם "זכויות במקרקעין", כדי למעט את האגוד מהגדרת 'איגוד מקרקעין', מונה ההגדרה הבסיסית שורה של נכסים (המכונים לעיתים "נכסים ניטראליים"), אשר לא יימנו כנכסי האגוד לצורך סיווגו כ'איגוד מקרקעין', והם: מזומנים, מניות, אגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומטלטלין שאינם משמשים את האגוד לצרכי ייצור הכנסה.

...

סיכום סוף דבר, אציע לחבריי לדחות את שני העררים .

סוף דבר: בהתאם להחלטת יו"ר הוועדה ובהסכמת חבריה, נדחים בזאת העררים.

בסעיף 4.1 להסכם השתוף נקבע כי התובעת ובעלה המנוח שהיא יורשתו מתחייבים לפעול מיידית לחתימת חוזה עם מינהל מקרקעי ישראל לחכירת המיגרש שנמכר לנתבעים ורישום הבית המשותף בלישכת רישום המקרקעין על חשבונם, אך ברור היה לצדדים שהכוונה היתה לפעול בשיתוף פעולה בין הצדדים ועורכי הדין "ולא להפוך את התובעת ובעלה המנוח כ-'עציצים פעילים', כאילו הם יצליחו לבצע את הרישום של הנכס כבית משותף". לטענת התובעת, למרבה האבסורד הסכימו הצדדים בסעיף 3.5 לחוזה שאם הקונים לא ישלמו את הסכום הקבוע במועד מסיבות התלויות ברשום הבית המשותף, יהיו הקונים זכאים לקבל המחאת זכות של תשלומי שכירות מהשוכרים בממכר ביום 1.8.14, בסכום של לא פחות מ-5,000 ₪ לחודש, והמוכרים יהיו זכאים לקבל מתוך דמי השכירות 2,500 ₪ לחודש עד תשלום מלוא התמורה.

טענות הצדדים בסיכומיהם: התובעת/הנתבעת שכנגד טענה בסיכומיה שמכירת הנכס נעשתה כפי שהוא, והעובדה שקיימת פלישה למחצית המקרקעין שבבעלות עמידר היתה כנראה לא ידועה ולא מוסכמת, וברור שבנסיבות אלו אי אפשר היה לרשום בית משותף עד להסדרת נושא הפלישה עם עמידר, ובהעדר הסכמה עם עמידר אין סיכוי להסכמה של רמ"י. מכאן שרישום בית משותף מחייב הסכמת כל הצדדים במקרקעין, ומשלא ניתנה לכך הסכמה מלכתחילה מעמידר, ראוי ונכון לקבוע שדין ההסכמים להתבטל בהעדר אפשרות לקיים את ההסכם כפי שהוא.

נטען שלפי עדותו של עו"ד דן לא היה הגיון לחתום על חוזה מכר ושתוף ללא הסכמת עמידר, החוכרת של מחצית הזכויות האחרות בנכס מראש (להסיר ספק, עו"ד דן לא העיד כך ועמידר אינה חוכרת של מחצית הזכויות האחרת במקרקעין, אלא מנהלת עבור רמ"י את המחצית האחרת ולא רשומה כבעלים או חוכרת במקרקעין).

הם היו יכולים וזכאים לקבל משכנתא אך נימנעו מכך, והדבר מלמד על חוסר תום ליבם וניצול מצבה של התובעת, ומוביל למסקנה שזנחו את רצונם להשלים את רכישת הנכס.

אפילו היתה כוונת הצדדים כטענת התובעת, אני דוחה את טענת התובעת, כאילו לפי הפסיקה, "ראוי ונכון לתת להסכם פירוש העומד בנגוד למילים המפורשות, כדי להגשים את תכליתו של החוזה על פי כוונתם האמיתית של הצדדים". לאחר דנ"א 2485/95 אפרופים נ' מדינת ישראל, תוקן סעיף 25 לחוק החוזים [חלק כללי], ונוסחו כיום "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". בדנ"א 8100/19 ביבי כבישים נ' רכבת ישראל סוכמה ההלכה כך: "הילכת אפרופים קבעה כי חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים, הנלמד מבחינה של לשון החוזה ושל הנסיבות החיצוניות לו (הילכת אפרופים, בעמ' 311). זוהי התכלית הסובייקטיבית של החוזה. עוד קובעת הילכת אפרופים כי רק במקרים שבהם אין כל אפשרות לאתר את התכלית הסובייקטיבית, על בית המשפט המפרש את החוזה לפנות לתכלית האובייקטיבית שלו, המושפעת בין היתר מעיקרון תום הלב ומשיקולי היגיון, יעילות עסקית ושכל ישר (שם, בעמ' 313). עקרונות פרשניים אלה אומצו לאורך השנים בפסיקת בתי המשפט ואף אושררו בהרכב מורחב של תשעה שופטים בדנ"א 2045/05 מגדלי הירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (2006). לאחר שניכנס לתוקפו תיקון מס' 2 לחוק החוזים הבהיר בית המשפט כי התיקון אימץ למעשה את השיטה הפרשנית שנקבעה בהילכת אפרופים, תוך הדגשת מקומה המשמעותי של לשון החוזה בתהליך הפרשנות (רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 16 לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' ריבלין (26.2.2012)). עוד הדגיש בית המשפט כי לא ניתן לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו וכי קיימת חזקה שלפיה פרשנות החוזה תואמת את המשמעות הפשוטה העולה מקריאת לשון החוזה". נשיאת בית המשפט העליון, השופטת חיות, הוסיפה וסיכמה: "על בית המשפט לעשות כל שניתן על מנת להיתחקות אחר אומד הדעת הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה, ולהישמר ככל הניתן מלקרוא לתוך החוזה תניות חדשות, שמא ימצא עצמו בית המשפט כותב עבור הצדדים חוזה שהם מעולם לא התכוונו להיתקשר בו (ע"א 8239/06 אברון נ' פלדה, [פורסם בנבו] פסקה 2 לחוות דעתי (21.12.2008)). בבואנו ליישם עקרונות אלה ולאתר את אומד דעת הצדדים, שמור ללשון החוזה תפקיד מרכזי וחשוב בתהליך הפרשני. אכן, הלשון תוחמת את גבולות הפרשנות של הטקסט החוזי וחזקה היא כי פרשנות החוזה תואמת את המשמעות הפשוטה והטבעית של הכתוב בו בראי של הקשרו הכללי". מכאן, שהטענה בדבר אימוץ פירוש בנגוד למילים המפורשות מנוגדת לקביעה שהלשון תוחמת את גבולות הפרשנות של הטקסט החוזי (וראו גם: עע"ם 3973/21 רשות מקרקעי ישראל נ' קחם (נבו 20.12.21); עע"ם 6149/21 נכונית נ' חברת החשמל (נבו 23.2.22)).

...

אני מורה על מינוי ב"כ התובעים שכנגד, עו"ד גיא זוהר ככונס נכסים שיבצע בשם הנתבעת שכנגד את הפעולות הנחוצות לשם השלמת רישום הבית המשותף, השלמת עסקת המכר ורישום הזכויות על שם התובעים שכנגד, על חשבון הנתבעת שכנגד.

כמו כן אני מחייב את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעים שכנגד פיצויים בגין הפרת חוזה המכר בסך 240,000 ₪.

בהעדר התייחסות הנתבעת שכנגד לבקשה לפיצול סעדים, אני מקבל את הבקשה ומתיר לתובעים שכנגד לפצל את הסעדים בגין הפרת התחייבויות הנתבעת שכנגד.

הנכס רשום היה בבעלות קק"ל וזכות המנוח אשר נרשמה בספרי רמ"י הנה זכות חכירה לדורות, אופן רישום הנכס השתנו במהלך השנים וכיום הנכס מצוי בZZZ.

מדובר במסמך מכירת זכויות נתבעים 1-2 במסמך שכותרתו "חוזה מכירה זמני" שנחתם ביום XXX ומסמך מכירת זכויות נתבעים 3-4 בהסכם שכותרתו "זכרון דברים" שנחתם ביום YYY למען הנוחות יכונו המסמכים: "חוזה מכירה זמני" ו"זכרון דברים" לטענת התובעים הם רכשו משני אחיו של התובע ורעיותיהם את הזכויות שירשו האחים הנתבעים בנכס האב המנוח, נחתמו שני הסכמים נפרדים, הסכם נפרד עם כל אחד מהאחים הנתבעים ורעייתו, בכל אחד מההסכמים התחייבו הנתבעים הרלבאנטיים למכירת הזכויות בתמורה לתשלום בסך 50,000 $ שער יציג כמפורט בכל אחד מההסכמים.

טענות הצדדים בתמצית טענות התובעים רכישת הזכויות על ידי התובעים מהאח ש.ע ורעייתו ח.ע (נתבעים 3 ו-4) רכישת החלק של ש.ע על ידי התובעים נעשתה לאחר פניה קודמת של ש.ע כולל פנייה יזומה של ש.ע בכתב לאח א.ע על מנת שהאחרון ירכוש את חלקו ש.ע במקרקעין.

לטענת הנתבעים שווי הנכס היה גבוה משמעותית מהסכום שנקבע בין הצדדים, לביסוס טענה זו צורף מכתב מהמתווך XX מיום XXX, משמע ששווי הנכס היה ידוע לנתבעים כבר משנת XX משכך מדוע חתמו על החוזה בשנת YY, במקרה דנן, נוכח היחסים המשפחתיים אין להתייחס לשווי השוק של הנכס שכן המחיר בעיסקה הוא "מחיר משפחתי" בנסיבות המשפחתיות הרלבנטיות לצדדים.

בעיניין ביטול העסקה בשל אי דיווח לרשויות בהתאם לסעיף 16 לחוק מסוי מקרקעין (שבח ומכירה), תשכ"ג-1963.

...

אולם מאחר וקיים מסמך בכתב, הרי שלא נטען לטעון כנגדו ואני דוחה את הטענה שמדובר ב- 3,000 ₪.

עם זאת, ביחס לסכום של 5,500 $ ששולמו על ידו לטענתו ישירות למוכר הדירה בXXX, הגם שהסכם המכר של הדירה אכן מעלה כי במעמד החתימה שולם סכום זה, אין כל ראיה המלמדת על כך שהתובע הוא ששלמו ולפיכך נדחית טענתו לעניין זה. אשר לסכומים הנוספים שמבקש הוא לקזז: תשלומים לבעלת הבית ותשלומי חשמל וכיוצ"ב לא מצאתי להתייחס אליהם כלל הן מטעם שלא ניתן לקזזם ללא הסכמה והן מן הטעם, שחרף כל האמור, וקבלת הטענה ששילם 4,000 $ (ביחד שני התשלומים) משקבעתי שההחזר הכולל ששילם/ישלם עבור המשכנתא נמוך משמעותית מהסכום שנלקח, וזאת לנוכח היעדר החבות להחזיר את תשלומי המענקים, לא מצאתי להביא בחשבון סכומים אלו (4,000 $) שכן בתחשיב הכולל, מצאתי שהנאתו של התובע מהמענקים (אשר הנתבעים היו אמורים ליהנות מהם לכאורה) גבוהה בהרבה מחסרונו בשל אי קיזוז הסכום של 4,000 $.

לפיכך טענות הנתבעים להפרה יסודית המקנה זכות לביטול ההסכם (והשבה) נדחות ואני קובעת כי הפסקת התשלומים מצד התובעים, גם אם יש בה הפרת ההסכם אינה מהווה הפרה יסודית.

לטענתי לא מוצדק הביטול במקרה זה. סעיף 4 לחוק החוזים תרופות (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע: "בית המשפט רשאי להתנות את אכיפת החוזה בקיום חיוביו של הנפגע או בהבטחת קיומם או בתנאים אחרים המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות העניין." לנוכח כל האמור מצאתי לקבוע כי החוזים תקפים ויש לקיימם באופן הבא: התובעים ימשיכו בתשלום תשלומי המשכנתא בהתאם לחוזה הלוואת המשכנתא ביחס לנתבעים 1 ו-2 במלוא ההחזר עד לפירעון מלא של הלוואת המשכנתא וביחס לנתבעים 3 ו-4 בשיעור החזר של 35% מסך כל תשלום החזר חודשי.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה באופן שאני קובעת שההסכמים תקפים ויש לקיימם בהתאם להוראות פסק הדין.

עם זאת נדחית טענת התובעים כי מילאו את מלוא התחייבויותיהם על פי ההסכם ולפיכך נדחית טענתם כי על הנתבעים להעביר לתובעים כעת את זכויותיהם בנכס בYYY.