ביטול רישיון עסק אולם אירועים על פי חוק

על פי סעיף 3 נקבע כי מטרת השכירות היא: "להפעלה וניהול אולם שמחות ו/או שירותי הסעדה (קייטרינג) כשרים בלבד, תחת השם "אולימפיה אירועים", ולא כל מטרה אחרת, והכל בכפוף לקבלת השוכר היתרים או רישיונות כדין".

כך גם הוראות סעיף 16 (ו') לגבי הפצוי המוסכם שהוא בנוסף "לכל סעד אחר על פי החוק לרבות ביטול ההסכם או אכיפתו". הצדדים קבעו ביניהם את החלוקה של השגת כל הנידרש על מנת לקיים את החוזה למטרתו המוסכמת.

לפי סעיף 16 (א) הזכות לביטול ניתנה אך נקבע כי "ביטול ההסכם יתרחש רק לאחר שניתנה הודעה בכתב בנוגע להפרה, וזו לא תוקנה תוך 15 ימים מיום ההפרה, ו/או ההודעה, המוקדם מבין השניים." התובע סגר את אולם האירועים החל מיום 1/4/13 והודיע על ביטול האירועים.

על יסוד התשתית הראייתית והמשפטית לעיל אני גם דוחה את הטענה של התובעת שכנגד כי התובע הפר את החוזה הפרה יסודית וכן את דרישתה לפצוי מוסכם מטעם זה. מעשי התובעת שכנגד ומחדליה מחילים עליה את הוראות סעיף 15 (5) לפקודת הנזיקין, נ"ח. בעיניינו, התובעת שכנגד היתקשרה עם התובע להפעיל אולם אירועים ללא רישיון עסק שכן היא זו שמנעה במעשיה מלכתחילה את קבלת רישיון העסק, בתחילת החוזה .

...

הנתבעת תשלם לתובע כדלקמן: סך של 298,000 ₪ ׁ(48,000 + 250,000), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 18.4.13 ועד ליום התשלום המלא בפועל.

הנתבעת תשלם לתובע הוצאות משפט לפי שומה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ההוצאה ועד ליום התשלום המלא בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

לנוכח התוצאה, אני מורה למזכירות להשיב לתובע את הפיקדון על סך של 305,000 ₪ על פירותיו.

עולה אם כן, כי חרף טענות הנתבעים לפיהן חברת הניהול לא הוקמה, המשיכו הנתבעים להפעיל את אולם האירועים ולא ביקשו בזמן אמת ובאופן מפורש לבטל את ההסכם.

וגם – "חוזה יכול שייעשה בכל צורה שהיא, אלא אם צורה מסוימת היא תנאי לתוקפו, על-פי חוק או על-פי הסכם בין הצדדים. מעקרון זה נובעת גם המסקנה, כי הצדדים לחוזה רשאים להתנות עליו ולשנות את הוראותיו מבלי להיות מוגבלים לפרוצדורה או לצורה מסוימת דוקא. בין השאר, ייתכן שייוצר חוזה - או שתשונה הוראה מהוראותיו - על-ידי היתנהגות הצדדים (ראה שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 286). ייתכן גם כי מהיתנהגות הצדדים לחוזה, או אחד מהם, יוסקו התחייבות חוזית, המיתוספת להסדר החוזי אשר עלה על הכתב (ראה: ע"א 588/87 [1]), או אומד דעתם של הצדדים לעניין משמעותו של החוזה או הוראה בו (ראה: בג"צ 567/87 [2], בעמ' 703). מן הנאמר לעיל עולה המסקנה, כי לצדדים לחוזה שלפנינו היה הכוח המשפטי לשנותו על-ידי היתנהגותם". (עא 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"מ מו(4) 35, תוספות הבנייה סעיף 4.1 להסכם קובע: "חברת הניהול תקים ותנהל בנכס מסעדה ולשם כך תבצע העבודות ואו השיפוצים הדרושים לצורך הקמת המעדה וניהולה ובכפוף לכל דין". סעיף 4.3 להסכם קובע – "חברת הניהול תפעל להשגה ו/או חידוש כל הרישיונות וההיתרים הדרושים, אם ידרשו, על פי כל דין, לצורך ניהול מסעדה בנכס, ותשא בכל ההיתרים והאגרות החלים בקשר עם הקמה וניהול המסעדה". וראו גם סעיף 3.8 להסכם.

הנתבעים אף הפעילו את אולם האירועים ללא רישיון עסק.

שתי הדרישות נובעות מהקמת המסעדה/אולם האירועים ובצוע תוספות הבנייה, וחלות על פי ההסכם על היזם, קרי, הנתבעת 1 ועל הנתבעים יחידי היזם, מכוח ערבותם.

...

סבורני, כי די באמור לעיל על מנת לדחות את טענות הנתבעים בעניין זה. הנתבעים אף הכירו בחובתם לשלם ארנונה.

סוף דבר על הנתבעת 1 לשאת בחיובים הנדרשים ע"י עירית בת ים בהתאם לכתב התביעה המתוקן מיום 9.11.14, הנסמך על נספח ו' לתצהיר התובעת נשוא דרישת העיריה בגין תוספות הבנייה.

התובעת טרם שילמה את החיובים נשוא התביעה לעירית בת ים. ב"כ התובעת הבהיר בדיון מיום 24.11.2015 כי התביעה הינה כספית, וכל סכום שיגבה, יועבר ע"י התובעת ישירות לעיריית בת ים. אשר על כן נקבע כדלקמן: הנתבעים ישלמו לתובעת באמצעות בא כוחה, סך 959,422.76 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת כתב התביעה המתוקן ועד התשלום בפועל.

טענות הצדדים בתמצית לטענת העותרת, הנוהל הוצא שלא כדין, שכן הסמכות הנתונה למשרד לאיכות הסביבה לפי חוק חומרים מסוכנים התשנ"ג-1993 היא להתנות את היתר הרעלים בתנאים מיוחדים שיש לקיימם לפני מתן ההיתר או לבטלו, בעוד שבמקרה דנן משמש הנוהל, הקובע בין היתר מינימום מרחק בין המפעל המסוכן ובין הרצפטור הצבורי, על מנת למנוע מהעותרת לקבל היתר בנייה, ומהמשיבה 6 רישיון עסק.

בנסיבות אלו, ומאחר שמדובר במבנה שהוקם או הוסב שלא כדין לשמש אולם אירועים, ונעשה בו שימוש שלא על פי רישיון עסק, כמו גם שקיים לגבי המבנה צו הריסה, אין כל מקום שבית משפט מינהלי יעניק סעד למי שמבקש להנות מפירות העבירה שביצע.

...

אין בידי לקבל טענת ב"כ משיבה 6 בדיון לפניי, כי משעה שהאולם אינו פעיל בשל מגפת הקורונה, ממילא הצו להריסת המבנה אינו תקף, או טענתו כי המבנה הוקם כדין כמחסן ורק הוסב לשמש לאולם אירועים.

לאור כל האמור – העתירה נדחית.

העותרת תשלם למשיבים 1 ו-5 הוצאות בסך של 10,000 ₪ כל אחת וזאת בגין הוצאותיהם במסגרת ההליך דנן.

לחלופין ביקשו העותרות לקבוע על פי מבחני הבטלות היחסית שיש לדחות את הערר ולקבל את העתירה.

אכן, לא נעלם ממני הגיונה של הטענה, ופשיטא, שאם הייתה העותרת מבקשת מראש את ההיתר לבניית הבניין המסחרי תוך ציון כי הקומה הנדונה בבניין תשמש לאולם שמחות, ואם הייתה בקשה זו עונה לדרישות התכנוניות, כי אז הייתה מקבלת את היתר הבנייה, ועליה היה רק לקבל רישיון לעסק על-פי חוק רשוי עסקים, כדי להפעיל עסק זה. דא עקא, כי משניתן ההיתר ונבנה הבניין על פיו, אין לאבחנת המשנה שעושה בא-כוח העותרים בין "שימוש חורג" ובין שינוי בהיתר שאינו "שימוש חורג" כל אחיזה בחוק, ומובנו של "שימוש חורג" על-פי הגדרתו משתרע כל אימת שהשימוש, ולו העתידי, הוא למטרה הנוגדת את היתר הבניה שניתן.

...

אני דוחה את טענת העותרות שלמרות הפגמים שנפלו בהיתר אין לבטלו.

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה.

העותרות ישלמו למשיבה 1 הוצאות משפט בסך 10,000 ₪, ולמשיבה 3 הוצאות משפט בסך 11,700 ₪.

ביום 25.05.2020 שלחה המערערת למשיבה מכתב שבו הודיעה על ביטול ההסכם בשל מספר הפרות: אי תשלום דמי שכירות במשך 3 חודשים, ביצוע עבודות בניה ללא היתר, הפעלת אולם אירועים ללא רישיון עסק וללא הסדרת תשלום דמי שימוש חורג, הכל בנגוד להסכם בין הצדדים.

זאת מאחר שבהתאם לתקנות וההנחיות שנקבעו בתקופה הרלבנטית ניתן היה על פי חוק לקיים מספר אירועים מצומצם, על כן המשיבה הייתה מנועה מלקיים את ההסכם.

הסכם ההיתקשרות ארוך השנים הוא נתון בעל משמעות הנוגע גם להשקעה הכספית המשמעותית של המשיבה בנכס לשם הכשרתו כאולם אירועים; הסכם ארוך טווח זה מלמד על אומד דעת הצדדים, שהתכוונו להיתקשר בעיסקה רבת שנים במערכת יחסים חוזית מתמשכת, בה מטבע הדברים, מתעוררים לא פעם קשיים ואתגרים במישור החוזי; במערכת יחסים מתמשכת מעין זו, עיקרון תום הלב מחייב היתחשבות הדדית ואף אי עמידה דווקנית על זכויות על פי החוזה; יש ליתן משקל לעובדה שהמשיבה הציעה לשלם חלק מחובה, סכום של 210,000 ₪ (גובה הסכום שהוצע לשלם ובתשלומים) אף אם באיחור משמעותי; יש ליתן משקל מסוים לפקדון בסכום של 550,000 ₪ המצוי בידי המערערת שנועד להבטיח, בין היתר, את תשלום דמי השכירות; סיבת מניעת קיום החוזה היא מניעה חוקית; רק בחודש יולי 2019 החלה פעילות האולם בנכס והיו לכך השלכות על תזרים ההכנסות של המשיבה.

...

מכלל האמור, מסקנתי היא שעמידת המערערת על ביטול הסכם השכירות והשבת הנכס לידיה מהווה סטייה מחובתו של צד להסכם לקיימו בתום לב, שאין להשלים עמה.

סוף דבר המניעה שהוטלה על המשיבה להפעיל את אולם האירועים היא מניעה מכוח דין.

על כן, ולו דעתי הייתה מתקבלת, דין הערעור להידחות.