ביטול רישום יחידה בפנקס משותפים הגדרת דירה

באותו הקשר יש לציין כי על פי סעיף 142(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, "בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת, ניתן לרישום בפנקס [פנקס הבתים המשותפים]". לעניין זה המונח "דירה" מוגדר בסעיף 52 לחוק כ"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר" – ומכיוון שכך, אין ברישומו של "מערכת חדרים או תאים" כ"דירה" בפנקס הבתים המשותפים כדי להעיד על זיקתה של אותה מערכת לנושא המגורים או להעיד על שימוש מותר בה למגורים.

דא עקא, לטעמי אין בתום לב העוררים או בעובדת רכישת הנכס במצבו הקיים כדי להושיע: במישור האובייקטיבי, הנכס איננו עונה לדעתי על הגדרת המונח "דירה", והיעדר מודעות לבעיה עד לשלב מאוחר (אם כך אכן היה) איננו יכול לרפא קושי זה. בהקשר זה יש לשוב ולציין כי העסקה מול גב' שמילוביץ נכרתה לאחר שועדת הערר המחוזית כבר דחתה את ערר העוררים בנושא התיכנוני ותוך כדי ההיתדיינות האזרחית מול מולכו בנוגע למהות הנכס, כך שהקושי כבר נחשף לעיני כל. וכזכור, הוצהר במפורש בהסכם שמילוביץ כי: "הקונה רוכש את הנכס במחיר המשקף את מצבו (לאחר הנחה משמעותית)..." העוררים אף העלו טענה של הסתמכות: הרי הן בשלב רכישת הנכס על ידם והן בשלב מכירת הנכס לידי גב' מולכו (מכירה אשר לימים בוטלה), הנכס טופל על ידי המשיב כדירת מגורים ואף כדירת מגורים מזכה (וראו את סעיפים 10.14 עד 10.16 לסיכומי העוררים).

...

ממשיכים העוררים וגורסים כי: "מעבר לכך, אף אם נקבל את טענת המשיב, לפיה יש לבדוק בנוסף, גם את מבחן 'הפוטנציאל למגורי קבע', הרי שאף מבחן זה מתקיים בנסיבות ענייננו, שכן שקלול פרמטרים נוספים (כגון הרקע של הדירה, תכנית הבינוי שלה, סביבתה, מודעות העוררים לגבי ייעוד הנכס במועד הרכישה וכיו"ב) תוך בחינת התקיימות תכלית הפטור בענייננו, מביא למסקנה זהה – הדירה נשוא הערר הינה 'דירת מגורים' לצרכי החוק." (סעיף 4.3 לסיכומי העוררים) העוררים מוסיפים וטוענים כי: "לבסוף יטען, כי מקום בו רשויות התכנון והבניה לא מצאו לנכון למנוע את השימוש שעושים העוררים בדירה למגורים, מובן כי אין זה ראוי ומוצדק כי האכיפה בעניין זה תתבצע באופן עקיף על ידי רשויות המס!" (סעיף 4.5, שם) וכך מסכמים העוררים: "... רק בנסיבות קיצוניות, מקום בו נעשתה סטייה רבתי מחוקי התכנון והבניה ומקום בו לא מתאפשר כלל שימוש של קבע למגורים עקב אותה סטייה, ומשכך נפגע כביכול האינטרס הציבורי ותקנת הציבור, רק אז יהיה ניתן להשתמש בדיני המס כמנגנון ענישה והרתעה." (סעיף 11.7, שם) לעומתם, המשיב סבור כי "... העוררים מבקשים ליצור 'דירת מגורים' יש מאין, מעצם השימוש שעשו בנכס, אף אם בניגוד להיתר הבנייה" (סעיף 19 לסיכומי המשיב).

בסיום חוות דעתו (ראו סעיף 49 לחוות הדעת), קובע כב' השופט ארנון, כדלקמן: "... ולסיכום פרק זה אדגיש הדברים הבאים: נוכח העיקרון ש'אין חוטא נשכר' אני קובע בזאת כי אין לאפשר לעוררים ליהנות מכך שהתגוררו בדירותיהם בניגוד לייעודן התכנוני ותוך הפרת הוראות הדין בקשר לכך. לפיכך לעניין מס רכישה תיחשב דירה כ'דירת מגורים' רק אם ייעודה התכנוני מאפשר לבעליה להתגורר בה במשך מרבית ימות השנה. מבחן זה יתווסף להגדרת 'דירת מגורים' באחת משתי דרכים הבאות:

ואומרת הגמרא במסכת שבת (קפ"ז): "הדן את חבירו לכף זכות דנים אותו מן השמיים לזכות. ומעשה ברבי עקיבא, שנשכר (כפועל קבוע) אצל בעל בית אחד שהיה ירא שמים בתכלית, למשך שלוש שנים. והיו לו לאותו בעל בית נכסים מרובים. בערב החג אחר שלוש שנים, בא לחזור לביתו, אמר לבעל הבית, תן לי שכרי ואלך לביתי ואזון את אשתי ואת בני. אמר לו אין לי מעות (כסף), ואמר לו, אם כן תן לי בהמה או פירות, אמר לו אין לי, אמר לו תן לי כרים או כסתות, אמר לו אין לי. הפשיל רבי עקיבא כליו לאחוריו והלך לביתו בפחי נפש. לאחר הרגל, בא בעל הבית לביתו של רבי עקיבא, ועמו משא של שלושה חמורים מלאים מאכל ומשקה ומיני מגדים, וכסף השכירות של רבי עקיבא. לאחר שאכלו ושתו, אמר לו בעל הבית לרבי עקיבא, כשאמרתי לך על כל מה שביקשת ממני, אין לי, במה חשדתני ? אמר לו רבי עקיבא, לא חשדתי בכך, רק אמרתי בלבי שכנראה הקדשת כל נכסיך לשמים, וההקדש אסור בהנאה ואינו שלך. נשבע לו בעל הבית ואמר לו, כך באמת היה, כי הקדשתי כל נכסי מפני שבני הורקנוס לא עסק בתורה, וכשבאתי אצל חברי, התירו לי נדרי. ואתה, כשם שדנת אותי לכף זכות, כן ידינך הקדוש ברוך הוא לכף זכות..." לסיכום: לדעתי, זה לא המקרה שיש להפעיל את הכלל "שלא יהא חוטא נשכר". אשר על כן הייתי מציע לחברי לקבל את הערר ללא צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו הוא,שכן המדובר בנושא שיש לו פנים לכאן ולכאן.

לסיכום: לדעתי במקרה זה מדובר במכר של "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

בסיכומיו טען הקבלן, כי התביעה כנגד הנתבע הוגשה בשיהוי ניכר, שכן זו הוגשה אך בשנת 2006 "... כ-36 שנה לאחר רישום הבניין לרבות יחידה 9 והצמדותיה בפנקס הבתים המשותפים ...; כ-9 שנים לאחר שהחברה מכרה לזיגפריד את היחידה ... וכ-8 שנים לאחר רישום היחידה ע"ש זיגפריד בטבו". בנסיבות אלה, כך נטען, קיים שהוי חמור בהגשת התביעה שכן הן הנתבע והן החברה הסתמכו על הרישום ושינו את מצבם לרעה, עת התקשרו בהסכם למכר החלקה.

בסעיף 52 לחוק המקרקעין מוגדרים "דירה ו"רכוש משותף", בבית אשר נרשם בפנקס הבתים המשותפים כ"בית משותף".

התוצאה סוף דבר לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הנה כדלקמן – ניתן בזה פסק דין המצהיר על ביטול רישומה של חלקה 94/9 על הצמדותיה, כיחידה נפרדת – כך שחלקה 9 ושטחי החנייה והגג (המסומנים בצו רישום הבית המשותף באותיות ז' וח', בהתאמה) מהוים חלק מהרכוש המשותף של הבית.

...

התוצאה סוף דבר לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן – ניתן בזה פסק דין המצהיר על ביטול רישומה של חלקה 94/9 על הצמדותיה, כיחידה נפרדת – כך שחלקה 9 ושטחי החנייה והגג (המסומנים בצו רישום הבית המשותף באותיות ז' וח', בהתאמה) מהווים חלק מהרכוש המשותף של הבית.

אני מחייב את החברה וברדה, יחד ולחוד, לשלם לנתבע (המודיע) סך 205,494 ₪, כשסכום זה נושא הצמדה וריבית חוקית מיום 7.12.97 ועד התשלום בפועל.

ההודעה לצד ג' כנגד המפקחת על המקרקעין וכנגד התובעים – נדחית.

כן התבקש בית המשפט לקבוע, כפועל יוצא מכך, כי רישום ההצמדה של השטח העוטף את קומת העמודים ליחידה 10 בטל ומבוטל ומהוה רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבניין.

המבקשת טוענת כי יחידה 10 עונה להגדרה של "דירה" בסעיף 1 לחוק בתים משותפים ובחוק המקרקעין שחוקק 5 שנים לאחר רישומה של יחידה 10 בפנקס הבתים המשותפים.

...

לבסוף, רמיזות המשיבים כי המבקשת לא דיווחה דיווח אמת אודות שוויה האמתי של יחידה 10, אינן רלוונטיות להליך שבפניי, ודינן להתברר בפני רשויות המס ולא במסגרת הליך זה. סיכומו של דבר, אני דוחה את התובענה מחמת התיישנות.

המשיבים ישלמו למבקשת, יחד ולחוד, את האגרה ששולמה על ידם כשהיא משוערכת ממועד הגשת התביעה ועד היום, וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪.

כן ישלמו המשיבים, יחד ולחוד, למשיבה 3 הוצאות ההליך בסך של 6,000 ₪.

מבלי לגרוע מטענתם זו, מוסיפים מוטיל וטוענים כי ממילא פסקי הדין אליהם מפנים המשיבים, אין בהם בכדי להועיל להם, באשר הנסיבות בהם שונות בתכלית מאלו נשוא הדיון כאן – בין הואיל ודובר בהם בהקנייה כנגד תמורה ובין הואיל והם קובעים קביעות העומדות בסתירה לטענות המשיבים – ובכלל כך קביעות ולפיהן גם הסכם אשר נקבע בו כי הוא לצמיתות, ניתן לביטול וכי פומביות ההסכם בדרך רשומו היא זו אשר מבטיחה כי אדם ידע כיצד מתנהלים המקרקעין המשותפים.

משכך, בשעת רישום הבית המשותף חלו הוראות חוק הבתים המשותפים, במסגרתן מוגדרת דירה כ: "דירה" – חדר או תא אחר, או מערכת חדרים או תאים אחרים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת לצורך דיור או לצורך עסק או לכל צורך אחר שהוא;"

נוסף על כך, נקבע בסעיף 4 לחוק זה כי: "בית שיש בו שתי דירות או יותר, ובו מחיצות המבדילות בין דירה לדירה במידה המאפשרת זיהויה של כל דירה בהתאם לתשריט שנתאשר על ידי הוועדה המקומית לבניה ותכנון עיר, ראוי להרשם בפנקס." הנני סבורה כי שילוב שתי ההוראות דלעיל, מלמד כי – בנגוד לנטען על ידי המשיבים - במועדים הרלוואנטיים, ניתן היה לרשום יחידה כיחידה נפרדת בבית משותף, גם ככל ששמשה ליעודים אחרים מלבד למגורים ובכלל כך גם לחנייה (המהוה "צורך אחר") ומעבר לכך- גם אם לא הייתה תחומה מכל צדדיה בקירות אלא, שהיו בה מחיצות המבדילות בינה לבין דירה אחרת, במידה המאפשרת זיהוייה – הא ותו לא. הינה כי כן , אין ממש בטענת המשיבים ולפיה לא ניתן היה לרשום את חלקת משנה 1 כחלקת משנה נפרדת, ככל שלא הייתה תחומה מכל צדדיה בקירות וכן, ככל שאמנם יעודה היה לחניה.

...

בנסיבות בהן נדרש הליך שיפוטי– לרבות הליך ערעור – על מנת להכריע בשאלת פרשנות הרישום, סבורני כי ראוי שממצאי וקביעות פסק הדין האמור, יונחו בפני כל צד שלישי עתידי, אשר עלול לפרש באופן מוטעה את מסמכי הבית המשותף ולסבור כי קיימת זכות לחנייה ברחבת הרכוש המשותף.

לאור האמור, הנני קובעת כי הערעור מתקבל ומורה לרשם המקרקעין, בהתאם לסמכות הקבועה בסעיף 130 לחוק המקרקעין, להוסיף הערה על דף הרישום של הרכוש המשותף, בדבר פסק הדין אשר ניתן ביום 14/7/21 ובהתאם לו נאסרה חניה ברחבת הרכוש המשותף הגובלת בחלקת משנה 1 באופן החוסם את הגישה לחלקת משנה 1 לשם חניית רכבים.

סוף דבר; ערעור המשיבים ( 8715-11-20) נדחה וערעור מוטיל (53184-09-20) מתקבל.

התובעים ביקשו לבטל רישום היחידה המלאכותית תת חלקה 6 במסמכי הבית המשותף (שהיא יחידת כביכול "מחסן בשטח 3.23 מ"ר), כפי שנרשמו בשנת 2012 וגם בשנת 2013 מאחר שלטענתם, יחידה זו אינה עומדת בתנאים ובמבחנים להגדרת "דירה" בבית משותף לפי חוק המקרקעין.

אין חולק שהבניין נשוא דיוננו נרשם בפנקס הבתים המשותפים כ"בית משותף" כהגדרתו בחוק המקרקעין ביום 28/3/12.

...

משכך, לאחר ששמעתי את העדים, בחנתי את הראיות וכל המסמכים שצירפו הצדדים וכן שמעתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי רשות הפיתוח באמצעות עמידר בעלה מכוח הסמכות שהוענקה לה מכוח התנאים הכלליים של הסכמי המכר והן מכוח יפויי הכוח הבלתי חוזר שחותמים עליו כל הרוכשים דירות מעמידר, ובמיוחד שהוכח כי משפחת אמסלם חתמה על ייפויי כוח כזה המאפשר לשנות את ההצמדות ואף במהלך הליך משפטי זה נרכש ע"י סטיב אמסלם נכס נוסף בבניין.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה הראשונה והן את תביעה השנייה.

התביעה שכנגד שהגישה חברת נעמאן נגד התובעים נדחית, ללא צו להוצאות.