ביטול עסקת קומבינציה: השלכות על חוק מיסוי מקרקעין

צבי פרידמן, רו"ח: פתח דבר עניינו של ערר זה הנו בשאלה האם ביטול עסקת קומבינאציה, עפ"י פסק בורר, דינו להחשב גם כביטול עסקה לעניין חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1968 (להלן: "חוק מסוי מקרקעין" ו/או "החוק").

אחת ההלכות החשובות לעניין ביטול עסקה שלפי סעיף 102 לחוק, הותוותה בפסק הדין של בית המשפט העליון בעיניין עידית זמר: "השאלה היא אם העסקה החדשה שנעשתה ב-1982 מהוה ביטול של המתנה שליאורה נתנה למשיבה או אם היא מהוה מתנה חדשה, שהמשיבה נתנה לליאורה. להלכה ניתן היה להביא את המצב לקדמותו בכל אחת משתי דרכים אלה. ההחלטה מהי הדרך שבה נעשה הדבר למעשה, מה היא העסקה האמיתית שנעשתה, תלויה בעובדות ובנסיבות של המקרה. אם מתנת הזכויות לדירה על אף שהושלמה, כפי שראינו, לא שלחה שורשים ולא נקלטה בקרקע של המציאות, אם לא היה לה ביטוי בעובדות שבשטח, או כדברי באת כח המנהל, אם לא היתממשה בעולם המעשה, כי אז יכולה העסקה החדשה להתיישב עם ביטולה של המתנה. לא כן אם היו למתנה השלכות עובדתיות, אם הפכה למעשה שלא ניתן לתלוש ולעקור אותו מקרקע המציאות ולבטלו כאילו לא היה, כי אז לא ניתן להחזיר את הגלגל אחורה והדרך האחת הפתוחה להחזרת הזכויות לליאורה היא על ידי עסקה חדשה של מתנה, מהמשיבה לליאורה. בנסיבות המקרה לא ניתן לומר שהמתנה לא נקלטה במציאות העובדתית. המשיבה קנתה חזקה בדירה, הדירה אף נרשמה על שמה אצל שילטונות מס רכוש. היא גם הושכרה לאחר שהמשיבה פינתה אותה.

...

אשר על כן, ולמרות שהנני מבין את מצוקת המוכרים אשר נוצרה כתוצאה מהשתלשלות העניינים, אין מנוס מהקביעה שאין כאן ביטול מכירה כמשמעותו בסעיף 102 לחוק.

ה' קירש, שופט: לאחר התלבטות, החלטתי להצטרף לתוצאה אליה הגיע חברי רו"ח פרידמן.

באשר להערה (ד) שצוינה על ידי השופט קירש, הייתי מוסיף ומעיר כי בסופו של דבר היזם יעקובזון לא שילם את מס השבח שהוטל על המוכרים בגין עסקת הקומבינציה המקורית – בניגוד לציפיות המוכרים על פי ההסכם עם היזם.

בפני תביעות כספיות (תביעה ותביעה שכנגד) שבסיסן נובע ממשא ומתן שנוהל במשך 8 חודשים ולא צלח בין התובעות והנתבעות שכנגד (בנדיקטה נדל"ן בע"מ ובעלת מניותיה הגב' בלה ליהי ברדה) (להלן: התובעות) לבין הנתבעים והתובעים שכנגד (פ. גורדי הנדסה בע"מ ובעל מניותיה מר ציון פרץ) (להלן: הנתבעים), בנוגע לעיסקת קומבינאציה לבצוע תמ"א 38 בנכס מקרקעין שבבעלות התובעת 1 ברחוב הקלעים 2 בחיפה (להלן: "הנכס וביחד "העסקה").

בית המשפט אף הקשה ושאל מדוע, לשיטת התובעות, ככל שאכן נכרת הסכם מחייב (ולא הסכם הלוואה) לא דווחה העסקה לרשויות המקרקעין ולרשויות המסים כנדרש על פי דין, והבהיר כי מבחינת חוק מסוי מקרקעין לא היה צריך למסור הודעה אבל מבחינת דיני חוזים היה הסכם.

מהתכתובות עולה בבירור שנושאים מהותיים, ובכלל זאת נושא היתר הבניה והשלכותיו (והמשמעות של שטח הבניה, ההיתר שיתקבל, התשלומים בשים לב לשינויים, תשלומים, חלוקת אחוזי התמורה ממכירת הדירות ונושאים רבים אחרים) – כל אלה נותרו פתוחים עד לרגע האחרון והשתנו על ידי שני הצדדים.

על אף ציפיות ב"כ הצדדים, מהטיוטה הראשונה התברר לכל שהפערים בין הצדדים גדולים משחשבו בתחילה, העסקה מורכבת מהצפוי (ומטבעה עסקת קומבינאציה לבצוע פרויקט תמ"א 38 ללא היתר הנה עסקה מורכבת), ומצבן הכלכלי של התובעות וכינוס הנכסים על הנכס מערימים קשיים נוספים, לא מבוטלים, באשר לאפשרות המימון.

...

משכך, התארכות המו"מ והיוותרות חוסר הוודאות באשר למצב התכנוני, כפי שעולה מהטיוטות שהוחלפו בין הצדדים בין חודש מאי לסוף חודש אוגוסט אינם מביאים למסקנה כי פרישת מי מהצדדים מהמו"מ (בין אם פרישה מוצהרת, כפי שטוענים הנתבעים, ובין אם בפועל, כפי שטוענות התובעות) נעשתה בחוסר תום לב על ידי מי מהצדדים.

לסיכום: לאור מסקנותיי, הרי שעל התובעות לקיים את מלוא הסכם ההלוואה על כלל תנאיו, ובכלל זאת תשלום ריבית ממועד קבלת הכספים, במשך שנה על פי הריבית שנקבעה לתקופה זו, ולאחר שנה על פי הריבית הנהוגה החריגה שנקבעה בהסכם כאשר ריבית זו חלה עד להחזרת הכספים לנתבעים לאחר שאלה הופקדו בקופת בית המשפט ושוחררו לנתבעים, כך שסכום זה יעמוד על סך של 68,835 ₪.

בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, לפיה התביעה הראשית נדחית כולה והתביעה הנגדית נדחית ברובה המכריע, למעט רכיב הריבית על ההלוואה, ישלמו התובעות לנתבעים סכום של 10,000 ₪ בגין שכ"ט והוצאות.

רקע בשנת 1999 התקשרו העוררות בעסקת קומבינאציה עם יזם (להלן, בהתאמה: "העסקה" ו-"היזם") לבניית יחידות דיור בבניין, שמתוכן יועברו 2 דירות מגורים לעוררות (להלן: "דירות התמורה").

יפים לענייננו הדברים האמורים בעיניין המוסד לביטוח לאומי, בפס' 8 – 9: "אני סבורה שהמערער לא הצליח להראות שהענין נשוא העירעור נופל בגדר חריג לכלל לפיו בית המשפט לא יעסוק בעניינים אקדמיים ותיאורטיים. אני מוכנה לקבל שלפסק דין של בית משפט זה ישנה השלכה על דרך הפעולה של המוסד לביטוח לאומי, כונס הנכסים הרישמי ומבוטחים. ואולם, מה שלא הצליח המערער להראות הוא שהשאלה הטעונה הכרעה היא כזו שלא ניתן להביאה להכרעתו של בית משפט זה במקרה שאיננו תאורטי... אין אנו עוסקים בעירעור זה בשאלה שמעצם טיבה לא ניתן להביאה לדיון במקרה שאיננו תאורטי". גם לא מדובר במקרה בעל משמעות עקרונית אשר חורגת מעניינם הפרטי של הצדדים, שכן מהות הערר נטועה בנסיבות הספציפיות של המקרה שלפנינו.

  ברור שאם החלטת המשיב תהיה שאין המדובר בבטול עסקה אלא במכר חוזר, תהיינה העוררות זכאיות להגיש ערר על החלטה זו. חבר הועדה, עו"ד דן מרגליות לטעמי, מתעוררת בעניינינו שאלה הרבה יותר נוקבת, הנובעת מהתנהלותם של שני הצדדים, והיא: מה היה קורה אילו היה על המשיב לתת החלטה בתוך פרק זמן קבוע, כפי שמוגדר בחוק לגבי החלטה בהשגה, או לגבי נושאים נוספים בחוק מסוי מקרקעין בהם נקבעו מועדים למתן החלטות?! האם גם במקרה של החלטה בהשגה, שבה נקבע מועד בחוק ובפסיקה, יכול היה משיב לטעון, כי אין ביכולתו לתת החלטה מסיבות שונות? (אם כי נכון שיתכן ובמקרים אלה היה מופעל סעיף 85 לחוק, בכפוף לפסיקת בית המשפט העליון).

...

יפים לענייננו הדברים האמורים בעניין המוסד לביטוח לאומי, בפס' 8 – 9: "אני סבורה שהמערער לא הצליח להראות שהענין נשוא הערעור נופל בגדר חריג לכלל לפיו בית המשפט לא יעסוק בעניינים אקדמיים ותיאורטיים. אני מוכנה לקבל שלפסק דין של בית משפט זה ישנה השלכה על דרך הפעולה של המוסד לביטוח לאומי, כונס הנכסים הרשמי ומבוטחים. ואולם, מה שלא הצליח המערער להראות הוא שהשאלה הטעונה הכרעה היא כזו שלא ניתן להביאה להכרעתו של בית משפט זה במקרה שאיננו תיאורטי... אין אנו עוסקים בערעור זה בשאלה שמעצם טיבה לא ניתן להביאה לדיון במקרה שאיננו תיאורטי". גם לא מדובר במקרה בעל משמעות עקרונית אשר חורגת מעניינם הפרטי של הצדדים, שכן מהות הערר נטועה בנסיבות הספציפיות של המקרה שלפנינו.

סוף דבר כאמור לעיל דין הערר להידחות.

לעניות דעתי, התנהלות המשיב מצדיקה חיובו בהוצאות בסכום של 25,000 ש"ח. התוצאה של דחיית הערר מקובלת עלי בנסיבות המקרה.

ההתחייבויות לא עונות על ביטול עסקה כמשמעותה בחוק מסוי מקרקעין ובהתאם למבחנים המקובלים לביטול עסקה.

כך לדוגמא, בו"ע (מנהליים ת"א) 40007-09-14 דוד פרימו נ' מנהל מסוי מקרקעין תל אביב נקבע, כי קביעת בורר לפיה עסקת הקומבינאציה שנערכה בין הצדדים בטלה, איננה מחייבת לעניין סעיף 102 לחוק.

מנגד, אם היו לעסקה השלכות עובדתיות והיא הפכה למעשה שלא ניתן לעקור מקרקע המציאות ולבטלו כאילו לא היה, הרי שלא ניתן להחזיר את הגלגל אחורה ולהכיר בבטול העסקה.

...

סבורני, כי בנסיבות הרלוונטיות אין לקבל טענה, כי אין לקבל את הודעת הביטול בשל אי החזרת התמורה.

אינני מקבלת את טענת המשיב בנוגע לזכותם של היורשים לבטל את ההסכמים.

בנסיבות אלו, סבורני, כי יש לקבל את הודעת הביטול אשר הגישו הצדדים למשיב.

ברקע הדברים – הערר דנן, אשר הוגש על ידי העוררת ביחס להחלטת המשיב שלא לקבל את בקשתה לביטול עסקת קומבינאציה שנכרתה בין העוררת לבין חברת אלומה בית פלד בע"מ (להלן – החברה) ביום 8.9.2015 (הסכם הקומבינאציה צורף כנספח 9 לכתב הערר המתוקן).

מדובר בראש ובראשונה במחלוקת עובדתית ספציפית, התחומה לנסיבות המקרה דנן ועל כן אין בהכרעה בבקשה דנן לביטול העסקה משום כל השלכה על עניינם של אחרים.

"החלטה מהי הדרך שבה נעשה הדבר למעשה, מה היא העסקה האמיתית שנעשתה, תלויה בעובדות ובנסבות של המקרה. אם מתנת הזכויות לדירה על אף שהשלמה, כפי שראינו, לא שלחה שרשים ולא נקלטה בקרקע של המציאות, אם לא היה לה בטוי בעובדות שבשטח, או כדברי באת כח המנהל, אם לא היתממשה בעולם המעשה, כי אז יכולה העסקה החדשה להתישב עם בטולה של המתנה. לא כן אם היו למתנה השלכות עובדתיות, אם הפכה למעשה שלא נתן לתלוש ולעקור אותו מקרקע המציאות ולבטלו כאילו לא היה, כי אז לא נתן להחזיר את הגלגל אחורה והדרך האחת הפתוחה להחזרת הזכויות לליאורה היא על ידי עסקה חדשה של מתנה, מהמשיבה לליאורה." עוד יש לציין, כי תחולתו של סעיף 102 לחוק אינה מוגבלת רק למצבים אשר בהם שולם כבר המס על ידי הצדדים לעסקה, והוא יחול גם ביחס למכירות ופעולות באיגוד אשר טרם שולם בגינן המס, וככל שתהא הכרה בבטול העסקה או הפעולה, אזי המשמעות תהא ייתור הצורך לשלם את המס.

סעיף 88 לחוק, שכותרתו "ערר", קובע כדלקמן: "הרואה עצמו מקופח בהחלטת המנהל רשאי, בתוך 30 יום מיום שנמסרה לו ההחלטה לערור עליה לפני ועדת הערר, ובין היתר לערור על כל החלטה של המנהל בהשתמשו בשקול הדעת הניתן לו בחוק זה." למותר לציין, כי על החלטה של המשיב בעיניין בקשה לביטול עסקה לפי סעיף 102 לחוק – ניתן הגיש ערר לועדת הערר לפי חוק מסוי מקרקעין, וזאת במסגרת המועד הקבוע בסעיף 88 לחוק.

...

סוף דבר: בקשת המשיב לסילוק על הסף של הערר בשל איחור בהגשתו – מתקבלת.

אנו מורים אפוא על דחיית הערר על הסף.

בשל חומרת התנהלותה זו העוררת כפי שפורטה לעיל, אנו סבורים כי יש מקום לחייבה בהוצאות גבוהות מן השגרה.