ביטול עסקת מקרקעין החזר מס שבח עקב טעות בחישוב

הנתבעת היתגוננה וטענה כי עסקת מכר המקרקעין טופלה על ידי משרד עו"ד אשר הפנה אותה לטפול אצל רו"ח לשם ביצוע פריסת חוב מס שבח בו חויבה בגין עסקה זו. לטענתה פנתה אליה התובעת באמצעות הפקסימיליה ולאחר מכן טלפונית על מנת לשדלה לחתום עימה על הסכם מאחר, טענה התובעת באוזניה, נפלה טעות במחשבי מס הכנסה וכי ללא טיפולה בנושא, לא תקבל הנתבעת את ההחזר המגיע לה. הנתבעת שוכנעה וחתמה על ההסכם שנשלח לה בפקסימיליה וכן על יפוי כח המייפה את רו"ח קריל לייצגה אצל שילטונות המס.

הזיכוי ניתן אוטומאטית לשנת המס בה בוצעה הפריסה להבדיל מיתר שנות הפריסה ויש לערוך חישוב ידני ולשתול הנתונים בנספח השבח – פעולה אשר נעשתה אלא על ידו.

סעיפי החוק הרלוואנטיים בטענת טעות והטעיה – סעיפים 14 ו- 15 לחוק החוזים, מעניקים לנפגע רק זכות לבטל החוזה ואין הוא בטל מעקרו.

...

סוף דבר הוא כי גרסת התובעת לפיה לולא טיפולה של התובעת לא היה פקיד השומה מזכה את הנתבעת בהחזר וכי עם חלוף הזמן היתה הזכות מתיישנת – הוכחה.

אשר על כן, התביעה מתקבלת במלואה והליכי ההוצאה לפועל בתיק 51258-01-15 ימשכו כסדרם כנגד הנתבעת תוך 30 יום ממועד המצאת פסק דין זה לידי בא כוחה ובהעדר תשלום.

הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט בסך 6,000 ₪.

טענות הצדדים ב(1) טענות התובעת התובעת הייתה בעלת עסק מסחרי בשם "שבח קארד החזרי מס שבח" ושותפות בשם המסחרי "טקס פייבק - המרכז הארצי להחזרי מס". במסגרת עיסוקה היא מייצגת נישומים מול רשויות המס ורשות מקרקעי ישראל ("רמ"י"), לשם קבלת החזרי מס שונים, דמי היתר ששולמו ביתר לרמ"י ועוד.

החל מספטמבר 2013 היא ייצגה ומייצגת עשרות לקוחות בחישוב וקידום קבלת ההחזרים הנ"ל, והיא צברה מומחיות רבה בעיניין, לרבות באיתור וטפול במחדלים של רמ"י בחישוב גובה ההחזר.

בהסכם שנחתם בין הצדדים הוסכם שהתובעת תטפל עבור הנתבעים בהחזר דמי היתר ששולמו על ידי הנתבעת אגב עסקת מקרקעין שביצעה בגוש 6417 חלקה 178 וכן תטפל בקבלת שטר מכר מרמ"י עבור הנתבעת, כך שזכויות הבעלות בקרקע יוקנו לה. זאת בתמורה לשכר טירחה על בסיס הצלחה בשיעור 25% בתוספת מע"מ מגובה ההחזר שיתקבל.

ההסכם נגוע בהטעיה ולחלופין נכרת עקב טעות.

כמו כן, התובעת הפרה את חובות הגילוי שחלו עליה במסגרת המשא והמתן הטרום חוזי ובמהלך כריתת החוזה, בכך שלא גילתה לנתבע את המהות האמתית של ההיתקשרות בין הצדדים, את זכאות הנתבעת להחזר דמי היתר מכוח רפורמה בניהול מקרקעי רמ"י, מהות והקף השרות המוצע על ידה והשכר הנידרש על ידה בתמורה לשירות זה. אי לכך, ביטול ההסכם על ידי הנתבעים היה כדין.

...

תימוכין למסקנה זו מצויים בטענת התובעת עצמה, לפיה ההחזר שבוצע לנתבעת על ידי רמ"י ביולי 2014 בוצע בעקבות עבודת התובעת ולא בעקבות עבודתה של גב' פרנקו, שפעלה בעניין ההחזר בשירות הנתבעת.

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך של 35,000 ש"ח. המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

עוד טוען הנתבע, כי ההיתקשרות עם התובעת הנה בגדר "עסקת רוכלות" כהגדרה בחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981 ומשכך, היה הנתבע זכאי לבטלה עם קבלת כל המסמכים הנוגעים לה, שכן העובדות נשוא המצגים הכוזבים שהציגה לו התבררו לו כהווייתן רק לאחר הגשת התביעה וקבלת מיסמכי המנהל בסוף חודש מאי 2014, כאשר מיד עם קבלת המסמכים הודיע לתובעת על ביטול ההיתקשרות.

בחקירתה הנגדית השיבה התובעת כי היא רואת חשבון ומשפטנית, העוסקת בטיפול בהחזרי מס הכנסה, מס שבח והחזרים מרשות מקרקעי ישראל.

בנוסף, הוכח כי לאחר שהתובעת ראתה את השובר היא ידעה את סכום ההחזר המשוער, שכן מדובר בחישוב פשוט באחוזים מתוך שווי הקרקע לפי הקבוע בטבלאות המנהל.

קביעותיי אלה, מקבלות משנה תוקף לאור תכליתו של חוק הגנת הצרכן, לגביה נקבע ברע"א 2701/97 מדינת ישראל נ' **** צ'רטוק, פ"ד נו(2) 876, עמוד 884, המפנה אל ע"א 1977/97 יוסף ברזני נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נה(4) 584 ואל רע"א 8733/96 לנגברט נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(1) 168, כדלקמן: "...להשליט אורחות היתנהגות על המיגזר העיסקי ולקבוע כללי משחק הוגנים ביחסים שבין הצרכן לעוסק. החוק בא להבטיח כי העוסק לא ינצל את מעמדו הכלכלי העדיף על-מנת להתעשר שלא כדין על חשבונו של הצרכן... החוק בא לצמצם את פערי הכוחות והמידע בין ספקים שיש להם מומחיות בתחום עסוקם ובין הפרט." ברע"א 2837/98 ארד נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נד(1) 600, עמדה השופטת ט' שטרסברג-כהן על מהותה של עילת ההטעיה ועל ההבדלים בין הטעה לפי חוק הגנת הצרכן לבין הטעה לפי חוק החוזים, ואמרה שם: "הטעה היא הצהרה כוזבת. ההטעיה נוצרת כאשר קיים פער בין הדברים הנאמרים (או המוסתרים) לבין המציאות. הטעה יכולה ללבוש שתי צורות: האחת, הטעה במעשה על דרך של מצג שוא הכולל פרטים שאינם תואמים את המציאות; השנייה, הטעה במחדל, קרי: אי-גילוי פרטים מקום שיש חובה לגלותם (ראו: ג' שלו דיני חוזים [9], בעמ' 225; ד' פרידמן, נ' כהן חוזים (כרך ב) [10], בעמ' 787). ודוק: אין דין עילת ההטעיה לפי דיני החוזים כדינו של איסור ההטעיה על-פי חוק הגנת הצרכן. בעוד שבדיני החוזים על-מנת שתתגבש עילת ההטעיה נידרש כי הצד הטוען להטעיה אכן טעה ובשל טעותו זו היתקשר בחוזה (ראו סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973), הרי שהאיסור מכוח חוק הגנת הצרכן רחב יותר והוא חל על כל "דבר... העלול להטעות צרכן" (ההדגשה שלי - ט' ש' כ') גם אם הלה לא הוטעה בפועל (ראו: סעיף 2 לחוק הגנת הצרכן וכן ע"א 1304/91 טפחות - בנק משכנתות לישראל בע"מ נ' ליפרט [פורסם בנבו] [1], בעמ' 326)" (שם, בעמ' 607)." לפיכך איפוא, לאור המסקנה אליה הגעתי, היה הנתבע רשאי לבטל את החוזה כפי שעשה עקב הטעה, בין אם לפי חוק החוזים ובין אם לפי חוק הגנת הצרכן.

...

בנסיבות העניין אני מעריך את השכר הראוי לתובעת על עבודתה, על דרך האומדנה, בסכום של 20,000₪ כולל מע"מ. אשר על כן, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 20,000₪ כולל מע"מ כחוק.

בנוסף, ישלם הנתבע לתובעת מחצית מסכום האגרה, כפי ששולמה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום ועד למועד התשלום בפועל.

כן ישלם הנתבע לתובעת שכר טרחת עורך דין בסך 4,000₪.

העקרון המנחה, שנקבע בהלכה הפסוקה, הוא עיקרון צירוף כל התמורות, דהיינו שווי המכירה יכלול את כל התמורות שמקבל המוכר מהרוכש בגין המקרקעין, בין בכסף ובין בשווה כסף (ראו: ע"א 3534/07 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבנייה בע"מ נ' מנהל מסוי מקרקעין איזור תל אביב (26.1.2010) והחלטה הדוחה בקשה לדיון נוסף, דנ"א 1047/10 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבנייה בע"מ נ' מנהל מסוי מקרקעין איזור תל אביב (15.9.2010); ע"א 6340/08 וילאר נכסים (1985) בע"מ נ' מנהל מסוי מקרקעין חיפה (10.6.2010); א' נמדר מס שבח מקרקעין כרך ב' (חישוב המס ותשלומו), פסקה 303 עמ' 94 (מהדורה שביעית, 2012); י' הדרי מסוי מקרקעין כרך ב' – חלק ראשון 174 (מהדורה שנייה, 2003)).

הגב' חמרה העידה גם כי ייתכן שנעשתה טעות והותר לעוררים לנכות הוצאות בסכום העולה על החישוב הנכון, שכן חלק מההוצאות שהותרו בנכוי כאמור לעיל, נוכו גם מההכנסה החייבת על פי הפקודה.

בין היתר נטלו הלוואות למימון החזר התמורה עם ביטול עסקת נידר ורישום השיעבוד על המקרקעין.

...

סוף דבר כפי שקבעתי, טענות העוררים בדבר שווי מכירה, דינן להידחות.

עם זאת, מצאנו כי יש להתיר לעוררים לנכות את הוצאות ההשבחה שהותרו לניכוי בגדרן של השומות שהוצאו בעסקת מכירת המקרקעין לנידר.

בנסיבות העניין, ובשים לב שמרבית טענות העוררים נדחו, ישלמו העוררים הוצאות ההליך בסך של 10,000 ₪.

לא הוגשה כל בקשה לפריסת מס שבח עבור שנת 2016 כפי שטענו שבשל כך חל הסייג הפוטר את הנתבע מתשלום שכר טירחה ולא יכלו לשלול כי הכספים שנתקבלו הם תוצר של הגשת הבקשה - מצד התובעת, לאחר ההיתקשרות בהסכם שתייצגם להחזרי מס שבח בגין עסקת המקרקעין המדוברת משאם יש רק שתיים והאחת לא בטיפולה, כי אז האחרת כן בטיפולה.

יכול וראה כי היתקבל החזר רק כתוצאה מפריסת מס שבח ותיקון שומה ומשכך לא משתלם לו כלכלית לשלם לה על כך – אולם אז נכנסים אנו לטעות בכדאיות העסקה בנוגע לסיכון שהוא לקח על עצמו במסגרת הסיכונים שכל אדם לוקח על עצמו: עלות מול תועלת, והיא בגדר הערכה מוטעית נוכח ציפיותיו לאחר ההסכם שלא מתקיימות כפי שצפה תמורת מה שבוצע ואופן הבצוע.

סיכומו של דבר, טענת הנתבע כי בוצעה פעולה מצד רעייתו שהובילה לחיסכון במס נסתרה ואין טענה כי הבקשות שהוגשו על ידי התובעת לא הוגשו בעיניינו ולא נסתר שלא הן שגרמו לחיסכון במס כפי שהתובעת הוכיחה, ומה יותר פשוט לצרף את המכתב ממס הכנסה המודיע על ההחזר טרם ביצוע ההחזר ומפרט כיצד הגיע לחישוב? התובעת הסבה תשומת לב בית המשפט כי הדיווח הראשוני למיסוי מקרקעין אכן הוגש על ידי עו"ד מטעם הנתבע אולם אין מדובר בבקשה לצורך קבלת החזר מס אלא פעולה שנדרשת מעו"ד מייצג גם בתחום מכר מקרקעין ולא שנשכר לפעולת טפול בהחזרי מס דוקא (ואכן הנתבע מאשר שייצג אותו בשתי העיסקאות – שנת 2015 ושנת 2016 ו"הוא לא מבי(ן) עם החזרי מיסים"- עמ' 64, ש' 7-16) כאשר אין חולק שהדיווח כלל ללא בקשה לפריסה או להחזר מס שבח ומכל מקום עוה"ד שהגיש תצהיר לא התייצב לחקירה על תצהירו בדיון בבקשת הרשות להיתגונן ומשכך אין ליתן כלל משקל לתצהירו או למסמכים שערך ואף לא הוגשה בקשה לזמנו כעד לדיון ההוכחות (ראו והשוו: תא"מ 964-01-18 טקס פייבק-המרכז הארצי להחזיר מס נ' מזרחי (16.2.2020)).

כאמור, בית המשפט בעיניין אחיו של הנתבע היתייחס לטענת כי מדובר בפעולה פשוטה לבצוע ככזו שלא מזכה בשכר טירחה ודחה אותה ואני מצטרפת לנימוקו: "פריסת השבח עפ"י סעיף 48א(ה)(1) לחוק מסוי מקרקעין, היא כלי להפחתת מס שבח בעת מכירת נכס מקרקעין, תוך שימוש בנתוני ההכנסות האישיות של המוכר במס ההכנסה. פריסה זו נועדה להביא להפחתת שיעור המס המשוקלל של הנישום, תוך ניצול מדרגות המס השולי שטרם נוצלו על ידו או נקודות הזיכוי. המחוקק אפשר בהקשר זה לנישום לחשב את המס בפריסה לתקופה של עד 4 שנות מס, אשר מסתיימות במכירה ומכאן שהפריסה מאפשרת חיוב בשעורי מס מופחתים לפי מדרגות המס הנמוכות. בין אם הפעולה היא פשוטה ובין אם לאו, הרי שתוצר ההצלחה של פריסת שבח הוא חיסכון במס שבח אשר יביא לקבלת החזר או ביטול חיוב במידת הצורך וככל שהנתבע התחייב לשלם עמלה על השגת חיסכון במס, הרי שהעלאת טענות בדיעבד בדבר פשטות המלאכה אינה אפשרית". מכל מקום, כאשר התובעת ביקשה את שכר טירחתה, עוה"ד של הנתבע לא הדף את בקשתה בטענה כי מדובר בבקשה פשוטה לבצוע שהוחרגה או כי לא מזכה בשכר טירחה מכל טעם שהוא, כאמור.

...

ודוק; עיינתי בפסקי הדין שהפנה הנתבע אולם סבורני כי אין הנידון דומה לראיה.

כמו כן, בעניין ברנס אליו מפנה בית המשפט בעניין טקס פייבק נ' יוסי קטש (תא 61639-02-16) דובר כאמור על זכאות ברורה לקבלת כספי ההחזר של רמ"י מכוח רפורמה בניהול מקרקעי רמ"י (וכך גם בעניין תא 15693-12-14 עד כדי חבות של רמ"י להודיע לחוכרים אודות זכאותם ולבצע להם החזר שהערעור עליו בבית המשפט המחוזי בהרכב של שלושה נדחה (ע"א 38756-11-20), וכפי שנפסק שם: "אנו שותפים למסקנה כי בנסיבות שבהן עוגנה הזכות להשבת דמי ההיתר ברפורמה שאישרה רמ"י, ושהשירות המדובר הוא פניה לרמ"י להשבת כספים שרמ"י עתידה ליזום בעצמה את השבתם לחוכרים, כך שבחלק מהמקרים די היה בפניה לרמ"י כדי ל"הניע" את תשלום ההחזר, היה על המערערת לגלות עובדות אלו במהלך המשא ומתן ולאפשר למשיבים לבחון את שכר הטרחה הנדרש בהתחשב בהיקף הפעולות שהיה על המערערת לבצע.

לא שוכנעתי כי התקיימו העילות הקבועות בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 המקנות אפשרות לתובע לבטל את החוזה ולדרוש השבה.