ביטול מכירת אדמה לאחר אישור מראש ההוצאה לפועל

דעת הרוב קבעה כי היום בו "הושלמה המכירה" הוא יום אישור הסכם המכר על ידי רשם ההוצל"פ, ובמקרה של אישור עיקרוני מבעוד מועד, יום כריתת הסכם המכר.

בהמשך פסק דינו קבע כב' השופט עמית בין היתר כי: אציין כי למרות הילכות אלה, שכאמור נתגבשו לאחר חקיקת החוק, נקבע בפסיקה כי לצורך השלמת המכירה, אפילו מתן הצוו הפורמאלי אינו נקודת ה"אל-חזור": "שתי הערכאות שקדמו לנו יצאו מתוך הנחה שמתן אישור סופי לרשם המקרקעין על-פי הוראת תקנה 69 לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979 מהוה נקודת אל-חזור שלאחריה ראש ההוצאה לפועל אינו מוסמך לבטל את חוזה המכר. תיזה זו אינה מקובלת עלינו. קנוניה בין הקונה לבין הכונס, או ידיעה של הקונה על הפגמים המהותיים שנפלו בעיסקת המכר עובר לקבלת האישור לרשם המקרקעין, כל אחת מהן בנפרד וודאי ששתיהן יחדיו, מהוות עילה לראש ההוצאה לפועל לבטל את אישור המכירה שנתן...

...

בסופו של יום, לאור כל המפורט בהרחבה בפסק הדין, שמיעת כל העדויות ובחינת הראיות ומשקלן "כפרי של ניתוח ההיגיון בשילוב עם התרשמות של חושים" (ר' בג"צ 2684/12 התנועה לחיזוק הסובלנות נ' היועמ"ש (פורסם בנבו, 9.12.15), פסקה נא) והסתכלות אף על התמונה העובדתית והמשפטית בכללותה, במבט רחב ותוך איזון כלל האינטרסים הנוגעים בדבר לרבות של רוכשים פוטנציאליים בהליכי מכר בהוצל"פ, באתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להתקבל.

התביעה כנגד נתבעים 7 ו־8 נדחית בלא צו להוצאות, בהיעדר המצאה.

הנני מחייב כל אחד מזוגות הנתבעים בנפרד (נתבעים 1–2 ונתבעים 3–4) לשלם לתובע בגין שכר טרחת בא כוחו, ביחד ולחוד במסגרת 'הזוג', באורח מתון על רקע נסיבות התובענה, סך כולל של 25,000 ₪.

לאחר שהחייב לא פינה את הציוד במועד שנקבע לכך, פינתה הערייה את הציוד מן המקרקעין למגרש איחסנה, תוך שהיא נושאת בהוצאות הכרוכות בכך, וביקשה אישור מראש ההוצאה לפועל לממשו ולמכרו.

המנהל המיוחד הסכים לארכה של יומיים, ומשלא הוגשו השיקים עד לתאריך זה ולא הוגשה בקשה כלשהיא לבית משפט קמא, פנה המנהל המיוחד למשיבה 2 ובקש ממנה להעביר את מלוא התמורה לפי הצעת הרכש הראשונה – וזו עשתה כן. בית משפט קמא קיבל את עמדתו של המנהל המיוחד ודחה את בקשת החייב לביטול הליכי המכירה בהחלטתו מיום 12.2.2018.

...

לאחר קבלת שתי הצעות רכישה, ביקש המנהל המיוחד לאשר הסכם למכירת הציוד תמורת ההצעה הגבוהה ביותר העומדת על 50,000 ₪ (להלן: הצעת הרכש הראשונה), סכום הגבוה בהרבה מהערכת השמאי בסך 22,000 ש"ח. בית משפט קמא נעתר לבקשה.

בית המשפט הוסיף ודחה ביום 13.2.2018 את בקשתו של החייב והמבקשת לעיון חוזר, וקבע כי: "אינני רואה מקום לשנות מהחלטתי לאחר שהחייב קבל את מלוא ההזדמנויות לרכוש את הכלים ולא עמד בהם, והזכויות בכלים כבר הוקנו לזוכה". בבקשה שלפניי, טענה המבקשת כי יש להיעתר לבקשתה שכן הציעה תמורה גבוהה יותר עבור הציוד, וטענה כי בית משפט קמא לא נתן את דעתו לכך שהמנהל המיוחד נוהג בניגוד אינטרסים ומעדיף למכור את הציוד במחיר נמוך מהצעתה.

אומר בקצרה כי דין הבקשה להידחות על הסף, אף ללא צורך בתגובה.

לאור האמור לעיל, דין הבקשה להידחות.

יכולתם של רוכשים פוטנציאליים להיתחקות מבעוד מועד אחר טיב זכויותיו של החייב בנכס, כרוכה לעתים קרובות בקשיים של ממש, ואלה עלולים להרתיעם מפני נטילת חלק בהליכי ההוצאה לפועל.

יתרה מכך, אף לאחר מתן צו רישום זכויות מכוח תקנה 69 לתקנות ההוצל"פ, סמכותו של רשם ההוצאה לפועל לבטל את הכרזתו על הקונה אינה ניטלת ממנו, כדברי המשנה לנשיאה ש' לוין ברע"א 5080/97 כהן נ' רום, פ"ד נב(2) 332 (1998): "שתי הערכאות שקדמו לנו יצאו מתוך הנחה שמתן אישור סופי לרשם המקרקעין על-פי הוראת תקנה 69 לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979 מהוה נקודת אל-חזור שלאחריה ראש ההוצאה לפועל אינו מוסמך לבטל את חוזה המכר. תיזה זו אינה מקובלת עלינו. קנוניה בין הקונה לבין הכונס, או ידיעה של הקונה על הפגמים המהותיים שנפלו בעיסקת המכר עובר לקבלת האישור לרשם המקרקעין, כל אחת מהן בנפרד וודאי ששתיהן יחדיו, מהוות עילה לראש ההוצאה לפועל לבטל את אישור המכירה שנתן. [...] אמנם, לאחר אישור סופי של ראש ההוצאה לפועל על מכירה לקונה, אין ראש ההוצאה לפועל רשאי עוד לבטל את הכרזתו על הקונה ולפתוח את הליך המכירה מחדש, בשל העובדה שנימצא מציע אחר המרבה במחיר הנכס [...], אך הלכה זו אינה מתייחסת למצב שבו קיימת עילת ביטול בשל פגם מהותי בהליך המכירה [...]" (שם בעמ' 336).

...

ברם, דרכי למסקנה זו שונה מדרכו של חברי.

סוף דבר, מסכים אני כי יש לדחות את הערעור, לרבות הקביעה בפסק הדין כי תקנת השוק לפי סעיף 34א לחוק המכר אינה חלה על המקרה, אף כי נימוקיי לכך שונים מאלה של חברי השופט עמית.

כחברי המשנה לנשיאה (בדימוס) אף אני סבורה כי מסקנה זו מתיישבת עם תכליותיה של תקנת השוק, ואינה פוגעת למעלה מן הצורך בהגנה הניתנת לרוכשים בהליכי הוצאה לפועל.

לבנתיים החייבת הגישה תביעה לביהמ"ש המחוזי בב"ש כנגד הזוכה לביטול הסכם המכר הנ"ל. עד למתן פסק דין בתובענה נרקם בין הצדדים הנ"ל ניסיון להגיע לפשרה, שהשליך גם על הליכים אחרים הנוגעים למנהל החייבת כלפי נושים אחרים, שלא צלח, ולאחריו ניתן פסק דין שדחה את התביעה.

כונס הנכסים החל לפעול במסגרת תיק ההוצאה לפועל למכר כל המקרקעין ולאחר ביצוע היתמחרות ,הגיש ביום 31.3.22 בקשה לרשמת ההוצאה לפועל לאישור המכר של כלל הזכויות במקרקעין תמורת 38,400,000 ₪.

הרשמת באופן שגוי לחלוטין מכפיפה את זכות השיעבוד להסכמה מראש של בעל המישכון וקביעה זו הנה מוקשה ושגויה לחלוטין.

...

באשר לסמכות רשם ההוצאה לפועל לעכב הליכים מקובלת עלי טענת המבקש שסמכות העיכוב של הרשם קבועה בסעיף 57 לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז-1967 ,המעניק שיקול דעת לעכב ההליך לבקשת צד ג', הטוען לזכות אחרת במקרקעין שנתמנה לגביהם כונס נכסים, וזאת על מנת שיפנה לביהמ"ש לעניין זכותו.

דא עקא, המבקש לא פנה לאחר החלטת כב' הרשמת לבית המשפט המוסמך, אלא לאחר החלטתי מיום 10.8.22 ולאורה של החלטת כב' בית המשפט המחוזי בירושלים, המורות לו לעשות כן. עם זאת לאחר הקביעות של כב' ביהמ"ש המחוזי בירושלים, בנוגע להתנהלות המבקש עובר להגשת בקשתו (מחקירותיו בפרוטוקול מיום 18.7.22 שהוגש) ,נראה כי קביעות אלו מקבלות משנה חשיבות ותוקף, בוודאי ככל שעסקינן בבקשה לסעד זמני .

לאור האמור אני דוחה את כל הבקשות שהוגשו בתיק.

אבולניק נתן את הסכמתו "...המפורשת למכירת חלק בלתי מסוים מתוך זכויות הבעלות במקרקעין הרשומים על שמי" לאבידור ואישר "...כי המכירה על פי החוזה לעיל היא על דעתי ובהסכמתי" (ר' סעיף 2) וכי תצהירו–הסכמתו נעשה בתמיכה לבקשה מראש ההוצל"פ "לאשר את המכירה כאמור לעיל" (ר' סעיף 3) (ר' גם נספח 2 לתצהיר רום).

עודד מאור ואסף דגני בספרם על כונס נכסים (הוצאת השדה המשפטי, 2015) מציינים בין היתר כי "כתב השיעבוד המבוצע בהוצאה לפועל הוא בדרך כלל שטר המשכנתה" וכי "רשם ההוצאה לפועל מבצע את כתב השיעבוד כאילו היה פסק דין של בית המשפט והוא אינו מהרהר אחריו... הרשם אינו מוסמך להמנע מבצוע השטר, כשם שהוא אינו מוסמך להמנע מבצוע פסק דין" (שם, עמוד 424).

אבולניק תוקף כעת את הליך מימוש המשכנתה שננקט נגדו, טוען כי לא היה חב לגפני במועד פתיחת הבקשה למימוש המשכנתה, ולמעשה מבקש מבית משפט זה להורות (במפורש או במשתמע) על ביטולו של פסק הדין (החלוט) הקיים נגדו במסגרת הליכי ההוצל"פ שננקטו כבר בשנת 2005 – להם הוא לא היתנגד – ובהם למעשה תמך (ר' נספח ד הכלול בנספח ד לתצהיר גפני).

...

נוכח כל המובא לעיל באתי לכלל מסקנה כי אבולניק מחייבות אותו, פועלות לחובתו ומונעות ממנו, מלהתכחש לאמור במסגרתן (ר' קדמי לעיל, עמודים 1396-1381) (ר' גם ת"א (ת"א) 13518-03-15 אפל נ' צ'רני ואח' (פורסם בנבו, 15.12.19), פסקה 140).

סוף דבר בהינתן כל האמור בפסק הדין, מצאתי להורות על דחיית התובענה.

התובע ישלם לנתבע 2 (גפני) בגין שכר טרחת עורך דין סך כולל של 80,000 ₪, ולנתבע 3 (רום) בגין שכר טרחת עורך דין סך כולל של 125,000 ₪.