ביטול מועמדות כחבר באגודה שיתופית עקב אי עמידה בתנאי הקבלה

הסכם זה כלל תנאי מתלה לפיו אם בתוך 70 יום ממועד החתימה על ההסכם לא תיתקבל הסכמת האגודה לקבלת המבקש כחבר בה, רשאי כל צד לבטלו מבלי שהדבר ייחשב כהפרת הסכם (סעיף 3 לחוזה).

יפים לענייננו דברים שנכתבו בעיניין צורן הנ"ל: "... אוסיף כי אין בידי לקבל את טענת האגודה לפיה שיקול הדעת הרחב המסור לה בקבלת חברים ובהמלצה על מועמדים להקצאת נחלות, מאפשר לה להעדיף בצורה מוחלטת את בני המקום וילדיהם בהקצאת נחלות חקלאיות ביישוב. אגודה שיתופית איננה אגודה משפחתית. אין חולק כי יש ליתן מרחב של שיקול דעת לאגודה השיתופית בשאלת התאמתו של מועמד לחברות באגודה, אך אין להלום מצב שבו עובדת היותו של מועמד בן המקום היא שיקול יחיד ומכריע כאשר משמעות הקבלה לאגודה היא – בסופו של דבר – הקצאת אדמות מדינה. כפי שציין המינהל בסיכומיו, אימוץ קריטריון של 'בן מקום' כקריטריון בלעדי להקצאת קרקעות, בפרט כשמדובר בהקצאת נחלה ולא במגרשי הרחבה אינו שוויוני, ואף יגרום לשימור הקף נרחב של קרקעות מדינה בידי פלח מצומצם של האוכלוסייה". עולה מהאמור, החלטת וועד ההנהלה לדחות את בקשת המבקש להיתקבל כחבר מהטעם היחידי שהוא אינו בן הכפר, פסולה, מפלה, פוגעת בעקרון השויון, ואינה יכולה לעמוד.

בכל הקשור לטענה לגבי אי מיצוי הליכים בשל אי הגשת ערעור לאסיפה, טענה זו יש לדחות ולו מהטעם ששעה שהאגודה לא המציאה למבקש כל החלטה אין היא יכולה לטעון כי היה עליו להגיש ערעור על החלטה שתוכנה לא הודע לו (ראו בדומה ע"א 3581/04 קבוץ בית ניר, אגודה שיתופית חקלאית נ' אלה שק, בעמ' 12).

וכך, סעיף 26 לחוזה קובע כי הפסקת חברותו של חבר באגודה לא תיפגע בזכויותיו בנחלה (כפוף לתנאים שונים שנקבעו בסעיף), וסעיף 26(ג) קובע כי "הוראות סעיף זה יחולו, בשינויים המחויבים, גם על העברת זכויות על ידי מתיישב למי שאינו עומד להיות חבר אגודה ובילבד שהאגודה הסכימה לזהותו של הרוכש הפוטנציאלי". מכאן שהחוזה צופה מצב בו מי שמחזיק במקרקעי האגודה אינו חבר בה (וראו גם סעיף 33 לחוזה שעניינו חתימה על חוזה חכירה ישיר בין רמ"י לחוכר או יזם).

...

הסעדים המבוקשים במסגרת המרצת הפתיחה עתר המבקש לשורת סעדים הצהרתיים וצווי עשה, בהם סעדים שעניינם התאמת המבקש לדרישות האגודה לקבלה לחברות בה והפגמים שנפלו בקריטריון של קשרי משפחה; סעדים שעניינם מתן הוראות לרמ"י לעשות שימוש בסמכויות הנתונות לה בחוזה ולאשר העברת הזכויות במשק על שם המבקש; וסעדים לעניין מתן הוראות לאגודה לקבל את המבקש כחבר בה. הלכה למעשה, מבוקשים שני סעדים אופרטיביים: מתן אישור להעברת הזכויות במשק על שם המבקש ומתן הוראה לאגודה לקבל את המבקש כחבר בה. בכל הקשור לסעד של העברת הזכויות במשק על שם המבקש (ומסיכומי המבקש עולה כי זה הסעד העיקרי), מכל הנימוקים שפורטו מסקנתי היא שיש להיעתר למבוקש.

ואולם, לא מצאתי כי יש להיעתר לסעד הנוסף ולחייב את האגודה לקבל את המבקש כחבר בה. זאת מאחר ובהתאם לפסיקה, על בית משפט לנהוג בזהירות יתרה בהתערבות בשיקול דעת חברי האגודה לעניין קבלת חברים.

בנסיבות אלו, בהינתן שבקשת המבקש טרם נדונה באסיפה הכללית, ובהתחשב בכך שעתירתו הנוספת של המבקש נעתרת, לא שוכנעתי כי נכון יהא, בעת הזאת, לחייב את האגודה לקבל את המבקש כחבר בה. תוצאה מכל האמור, התובענה מתקבלת בחלקה, ואני מורה כדלקמן: אני מקבלת את הסעד המבוקש בסעיף 78.3 להמרצת הפתיחה ומורה, בהסכמת רמ"י, כי יש להחיל בעניינו של המבקש את סעיף 27 לחוזה המשבצת באופן שרמ"י רשאית לפעול להעברת הזכויות בנכס שהמבקש רכש לפי הסכם מיום 13.08.19 או כל הסכם אחר, נכס הידוע כמשק 36 בכפר חב"ד, חלק מחלקות 16, 17, 19, בגוש 6262 הכוללים שטח של כ – 20 דונם, גם ללא קבלת הסכמת האגודה.

ביום 25.11.2010 חתמו מזכיר האגודה ויו"ר ועד האגודה על תצהיר מטעם האגודה, לפיו התובעת עברה את תהליכי הקבלה והאגודה מבקשת להפנותה למינהל לחתום על הסכם פיתוח בקשר למגרש 162, ובכפוף לעמידה בתנאיו לחתום על חוזה חכירה.

  המידע בדבר אופן רכישת הזכויות במגרשים הובא גם לידיעת אליעזר, כאשר עוד לפני הגרלת המגרשים הסבירה האגודה לחבריה את מהלך ההקצאה מראשיתו ועד סופו: במכתב ועד האגודה אודות הגרלה אשר עתידה הייתה להתקיים ביום 31.10.1994 (נספח ה' לתצהיר מזכיר האגודה) הובהר כי המועמדים שיזכו בהגרלה יחתמו על הסכם פיתוח בתנאים הנהוגים במינהל תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים לתקופה של 49 שנים, וכי ייחתם חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים עם מועמדים שיעמדו בתנאי הסכם הפיתוח.

החלטה 612 בוטלה ביום 16.1.1996 על ידי החלטה 737 שקבעה כי "מספר המגרשים בכל ישוב במסגרת ההרחבה, יהיה עד למספר הנחלות המאושר על פי התיכנון לישוב בתוספת של עד 15%", כאשר נקבע כי "מיגרשי המגורים יוחכרו על ידי המינהל למועמדים שיומלצו על ידי האגודה". אליעזר שילם את דמי הפיתוח בשנת 1998.

חובת זהירות לאגודה השיתופית עשויה לקום אף מכוח הזיקה שבין האגודה לחבריה, הנלמדת מתקנה 2(2) לתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות), תשנ"ו-1995, המגדירה מושב עובדים כדלקמן: "אגודה חקלאית שהיא ישוב נפרד, שמטרותיה כוללות ארגון ההתיישבות של חבריה, קיום שתוף באספקה, בשיווק ובעזרה הדדית, וניהול חיי הקהילה בישוב כמפורט בתקנון האגודה". האגודה היא מושב עובדים ואחת ממטרותיה היא לארגן את התיישבות חבריה.

לאור האמור, יש לקבוע כי בכור לא עמד בתנאים הנדרשים להקצאת המיגרש: הוא לא שילם את דמי הפיתוח לאגודה, ועד לשנת 2011 לא פעל להצגת מועמד מטעמו במטרה להפנותו לרשות לחתימה על הסכם.

טענות נוספות של התובעים הפליה פסולה התובעים טוענים כי הנתבעות פעלו בחוסר שויון כאשר לחבר אחר באגודה, מר אלפונסו מכלוף, נשמרה הזכות להמליץ על מועמד מטעמו להקצאת מיגרש אחד מתוך 12 מיגרשי התכנית השנייה, לאחר שזכותו לקבל מיגרש ממגרשי התכנית הראשונה נשללה עקב אי תשלום דמי פיתוח.

...

עוגמת נפש אני דוחה את עתירת התובעת לפיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה לה; פיצוי בגין נזק לא ממוני על פי סעיף 13 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, נתון לשיקול דעתו של בית המשפט.

סוף דבר תביעת התובע נדחית במלואה.

תביעת התובעת כנגד הרשות נדחית, ומתקבלת באופן חלקי כנגד האגודה.

הרקע לעתירות והליכים קודמים ברקע לעתירות מדיניות שהנהיגה מועצת מקרקעי ישראל אשר אפשרה לאגודות שיתופיות להקים שכונות הרחבה ולהקצות את המגרשים למועמדים שהומלצו על ידן בפטור ממכרז.

אלא שלטענת בני הזוג, בהמשך התברר להם כי חוקיות הדרישה לשלם את הסכום האמור מוטלת בספק, שכן דמי הפיתוח המקסימאליים שניתן לגבות בהתאם להנחיות משרד הבינוי והשיכון עומדים על סך של כ-180,000 ש"ח ליחידת דיור, וכי זהו הסכום הנגבה מחברי האגודה הותיקים שלא נדרשו לעבור ועדת קבלה כתנאי לקבלתם לאגודה.

בעתירתם הלינו הלפרין על ביטול ההיתקשרות עימם; ועל גובהן של עלויות הפיתוח בהן נדרשו לשאת, הן על רקע הפערים שמצאו כאמור בינן לבין העלויות שנדרשו מחברי האגודה הותיקים והן על רקע החלטות מועצת מקרקעי ישראל האוסרות על גביית כספים אסורים, החלות לגישתם גם באיזור יהודה ושומרון.

בפסק הדין נקבע, בהסכמת המדינה, כי האיסור על גביית כספים אסורים חל גם על מקרקעין המנוהלים על ידי הממונה באיזור יהודה ושומרון, ועל כן לא ניתן לגבות ממתיישבים כספים מעבר לעלויות הפיתוח שאושרו על ידי משרד הבינוי והשיכון.

קביעה זו עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 179ג(ב) לתקנון המועצות האזוריות לפיהן "ניתן למנות ועדת קבלה ביישוב קהילתי שמספר בתי האב בו או ביישוב המקורי ובהרחבה יחד אינו עולה על 400". כחריג לכך ניתן להפעיל ועדת קבלה בתחומי אגודה שיתופית שסיווגה על ידי רשם האגודות השיתופיות בישראל כ"אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית" הפועלת בתחום ישוב קיים, אולם זאת רק בהתקיים מספר תנאים ובכללם אישור מאת ראש תחום תשתית במינהל האזרחי והכרתה "כאיזור בחירה" (סעיף 179ג(ג) לתקנון המועצות האזוריות; ראו גם: בג"ץ 7203/16 רויאל נ' ההסתדרות הציונית העולמית, החטיבה להתיישבות (21.2.2021) אליו הפנו העותרים).

...

לאחר שאלה התקבלו, לאחר שהוגשה עמדת האגודה, ולאחר שקילת מכלול השיקולים והטענות שהובאו לפניו – לרבות קביעות הערכאות השיפוטיות השונות והאומדן שערך משרד הבינוי והשיכון על פיו הוצאות הפיתוח שנדרשו מהלפרין היו מעבר להוצאות הפיתוח שהיו מאושרות – הגיע הממונה למסקנה כי יש מקום להורות על הקצאת המגרש להלפרין תוך התנייתה בתשלום הוצאות פיתוח בהתאם לקביעת משרד הבינוי והשיכון.

סיכומו של דבר, טענות העותרים בקשר עם הקצאת המקרקעין להלפרין – דינן להידחות.

הנה כי כן, גם הטענות לעניין חישוב עלויות הפיתוח דינן להידחות.

מנגד, שבה וטענה באת כח המשיבות כי ההסכמים משנת 2000 אינם ברי ביצוע, לאור תיקון פקודת האגודות השיתופיות ולאור נהלי רמ"י ובפרט סעיף 8.6.13 לקובץ החלטות רמ"י. כן טענה כי הם עומדים בנגוד להחלטת הממשלה מס' 864, שבה דובר על הכפלה ועל שילוש של תושבי רמת הגולן ולפיה, ישובים שיעמדו במיכסת השיווק הכלולה בנספח א' לאותה החלטה, יזכו במשאבים כספיים משמעותיים שעשויים לתמוך בישוב עצמו וככל שלא יעמדו במכסה הכלולה, יימנעו מהם אותם משאבים ותקציבים.

אשר לטענה כי לא ניתנה הודעה על ביטול ההסכם, נטען שהדבר לא מקים עילה למתן סעד זמני "שכן ככל שיינתן בעיניין פיצוי, התנאים למתן סעד זמני אינם מתקיימים. זאת טענה שמזכה את המבקשים בפצוי כספי ולא בשמירת מגרשים ממילא". בסוף דבריה, שבה על הטענה לקושי בקיום ההסכם נוכח הדין ונהלי רמ"י כיום.

המשיבות מבססות טענתן על הוראת סעיף 8.6.13 (א) לקובץ הוראות רשות מקרקעי ישראל הקובעת כדלקמן: "(א) מיגרשי בנייה למגורים ביישובים חקלאיים באיזורי נגב וגליל יוקצו על ידי הרשות, בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה על בסיס אישור ועדת קבלה. סעיף זה לא יחול במקרים שאינם נכללים בתחולת תיקון מספר 8 לפקודות האגודות השיתופיות ולא תותר הקצאת מיגרשי מגורים בפטור ממכרז במקרים אלה, אלא בדרך של מיכרז פומבי או בדרך של מיכרז הרשמה והגרלה. סעיף זה לא יחול על מגרשים שהאגודה בחרה להשיב לרשות להקצאה במיכרז". עיון בהוראה הנ"ל מלמד כי היא אינה מפרטת קריטריונים לפיהם תמליץ האגודה על מועמדים להתיישבות.

כך גם יתר הסעיפים הנ"ל. המקור הנוסף אליו היפנתה המשיבה הנן פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה בת"א 64805-09-17 שרון דמתי נ. אחיהוד מושב עובדים להתישבות שיתופית בע"מ (27.1.22) שם נקבע כי "...ביישום זכות ההמלצה מחוייבת האגודה לעקרונות הסבירות והשוויון והיא אינה רשאית להעדיף את חבריה...". עוד נטען תוך הפנייה לע"א 6200/11 עזריאל מושב עובדים נ. סאלם יחיא (2.6.14) כי: "הלכה היא כי כאשר מדובר בחלוקה של משאבים צבוריים , ובמיוחד משאב מוגבל ורב ערך כמקרקעין שבידי רמ"י, קיימת חובה לשקול שיקולים של צדק חלוקתי ושויון. זאת , על מנת להבטיח חלוקה סבירה והוגנת של המשאבים". עולה אם כן , כי בעוד שבהוראות פקודת האגודות השיתופיות ובהחלטות רמ"י, הנוגעות להקצאת מקרקעין לא צויינה היתייחסות לאופן בו על האגודה לממש את זכות ההמלצה שניתנה לה, החילה הפסיקה את עקרונות הצדק החלוקתי והשוויון שבדיני המינהל הצבורי על אופן ממושה של זכות זו. לפי עקרונות אלו (בפסיקה הנ"ל) נראה לכאורה כי שיקול של צורך בקיום התחייבות של אגודה כלפי מי מחבריה (כפי שנטען במקרה דנן), שיפגע בזכות צדדים שלישיים לשויון ותחרות הוגנת בקבלת המלצה להקצאת מיגרש, מנוגד לדין.

לסיכום , בהעדר סכויי תביעה גבוהים, שעה שמאזן הנזקים אינו מצביע על רף נזק גבוה שאינו הפיך (לאור קיומם של סעדים אפשריים נוספים- פיצוי כספי או במיגרש עתידי, בהרחבה הבאה) וכן נוכח אי צרופם של צדדים שלישיים רלוואנטיים העלולים להפגע ממתן הצוו, כמפורט לעיל, לא מצאתי שנתקיימו התנאים למתן צו מניעה.

...

לסיכום , בהיעדר סיכויי תביעה גבוהים, שעה שמאזן הנזקים אינו מצביע על רף נזק גבוה שאינו הפיך (לאור קיומם של סעדים אפשריים נוספים- פיצוי כספי או במגרש עתידי, בהרחבה הבאה) וכן נוכח אי צירופם של צדדים שלישיים רלוונטיים העלולים להיפגע ממתן הצו, כמפורט לעיל, לא מצאתי שנתקיימו התנאים למתן צו מניעה.

סוף דבר, הבקשה נדחית.

המבקשים ישלמו למשיבות הוצאות ההליך בסך כולל של 5000 ₪.

העותרים הגישו ביום 6.8.2023 עתירה מינהלית נגד החלטתה של המשיבה 1, ועדת ההשגות על החלטות ועדות הקבלה לישובים בנגב ובגליל (להלן: "המשיבה" או "ועדת ההשגות" או "הועדה"), מיום 26.7.2023, במסגרתה נדחתה ההשגה שהגישו על החלטת ועדת הקבלה האזורית במועצה אזורית גולן (להלן: "ועדת הקבלה"), מיום 18.1.2023, שלא להמליץ על מועמדותם של העותרים לרמות – מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (להלן: "מושב רמות" או "המושב"), עקב אי-התאמה לחיי חברה בקהילה קטנה.

בנסיבות אלה, החלטת ועדת הקבלה כמו גם החלטת המשיבה, נעדרת כל בסיס ועומדת בסתירה לחוות הדעת ובנגוד להוראות סעיף 6ג(א)(4) לפקודת האגודות השיתופיות (להלן: "הפקודה"), המחייב את ועדת הקבלה לבסס את החלטתה על חוות דעת מקצועית.

העותרים טוענים, כי המשיבה דנה בהשגתם בהרכב חסר של 4 חברים בלבד וזאת בנגוד לדין אשר מחייב אותה לידון בהרכב של 5 חברים, כאמור בסעיף 6ב(ה) לפקודה; לשיטתם של העותרים, במשיבה לא ישב נציג מטעם משרד הרווחה והשירותים החברתיים דבר המצדיק כשלעצמו את ביטול ההחלטה.

(1) המועמד הוא קטין; (2) המועמד נעדר יכולת כלכלית להקים בית ביישוב הקהילתי בתוך פרק זמן הקבוע בהסכם הקצאת המקרקעין; (3) אין למועמד כוונה לקבוע את מרכז חייו ביישוב הקהילתי; (4) המועמד אינו מתאים לחיי חברה בקהילה; החלטת ועדת קבלה לסרב לקבל מועמד בשל שיקול זה, תהיה על סמך חוות דעת מקצועית של מי שהתמחותו באיבחון התאמה כאמור; (5) חוסר התאמה של המועמד למרקם החברתי-תרבותי של היישוב הקהילתי, שיש יסוד להניח כי יהיה בו כדי לפגוע במירקם זה, ולעניין יישוב קהילתי המשכי – חוסר התאמה של המועמד למאפיינים הקהילתיים הציבוריים של היישוב, שיש יסוד להניח כי יהיה בו כדי לפגוע פגיעה משמעותית באופיו הקהילתי של היישוב; (6) מאפיינים ייחודיים של היישוב הקהילתי או תנאי קבלה הקבועים בתקנות האגודה, אם ישנם כאלה, ובילבד שקבלו את אישור הרשם.

לא זו אף זו, עיון בפרוטוקול הדיון של המשיבה מראה, כי בפתח הישיבה הציגה יו"ר את חברי הועדה: "אני פרופיסור דב גולדברגר, יושב ראש הוועדת ההשגות. עורך דין רותי לירז-שפירא מייצגת את רשמת האגודות השיתופיות... רענן אמויאל מייצג את משרד החקלאות וגלית ויטנברג מייצגת את רשות מקרקעי ישראל ומיכל קריספין היא מרכזת הועדה" (עמ' 4 ו- 5 לפרו').

...

משנוכחתי שלא נפלה שגגה או פגם כלשהו בתהליך קבלת ההחלטות, הן של ועדת הקבלה והן של ועדת ההשגות, שהינה גוף אובייקטיבי, ומשניתנה הזדמנות לעותרים להשמיע את טיעוניהם אשר זכו להתייחסות עניינית של ועדת ההשגות, אשר קיבלה את עמדתה של ועדת הקבלה ואף התרשמה בעצמה שהעותרים אינם מתאימים לחיי חברה בקהילה, אין בידי לקבל את עתירתם של העותרים.

נוכח כל המקובץ לעיל, אני מורה על דחיית העתירה.

אני מחייב את העותרים, יחד ולחוד, לשלם הוצאות משפט למשיבה 1 בסך 10,000 ₪ ולמשיבה 2 בסך 5,000 ₪.