ביטול חוזה שכירות לפני תום התקופה

סעיף 12.2 להסכם השכירות קובע כדלקמן: "ידוע ומקובל בזאת על השוכרים, כי מטרתם העליונה של המשכירות היא למכור את הבית. לפיכך הצגת הבית לקונים פוטנציאליים, ללא דיחוי ותוך זמן סביר מעת פניית המשכירות או מי מטעמן לתיאום ביקור בנכס- הוא עניין מהותי ביותר מבחינת המשכירות ותנאי ההשכרה על פי חוזה זה." סעיף 17.2 להסכם השכירות קובע כדלקמן: "הצדדים מצהירים בזה כי הפרת תנאי ו/או אחד מאלה המצוינים בסעיפים (על כל תתי הסעיפים) 2.2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13.2, 14, 15, לרבות אי כיבוד המועדים הנקובים שם, תחשב להפרה יסודית של הוראות הסכם זה. למען הסר ספק- אף אם לקחו על עצמן המשכירות את חיובי השוכרים או חלק מחיובי השוכרים לא יגרע הדבר מהיות ההפרה הנוגעת לעניין הפרה יסודית." סעיף 17.3 להסכם השכירות קובע כדלקמן: "הפרו השוכרים הסכם זה הפרה יסודית ולא יתקנו את הפרתם בתוך 7 ימים מדרישת המשכירות מהן לתקן את הפרתם תהנה המשכירות רשאיות להודיעם, בכתב, על ביטול השכירות על פי הסכם זה ובאם יעשה כן, יפנו השוכרים את המושכר ויחזירו אותו לידי המשכירות לאלתר, שהוא במצב כאמור בסעיף 14 דלעיל." סעיף 17.5.4 קובע כדלקמן: "המשך חבות השוכרים בתשלום דמי שכירות למשכירות. השוכרים ישלמו למשכירות את דמי השכירות לכל התקופה הנקובה בהסכם זה, גם אם יפונו מן המושכר, לפני תום התקופה האמורה, עקב הפרת סעיף 17.2 לעיל" סעיף 12 להסכם השכירות קובע כי לתובעת זכות להציג את המושכר לרוכשים פוטנציאליים תוך 3 ימים מיום הפנייה לנתבעת.

...

דין ההתנגדות להידחות.

סוף דבר בנסיבות האמורות, התביעה מתקבלת.

ההתנגדות נדחית.

לטענתם, על פי סעיף 8(א) להסכם השכירות, על המבקשת לשלם את דמי השכירות עד תום התקופה, אף במקרה של פינוי לפני תום התקופה.

אני מקבלת גם את טענת המשיבה לפיה, השיקים סוחרו לידיה לפני שנפגמה זכותו של המסחר, שכן העסקה בין המשיבה למשיב נערכה בחודש ינואר 2015, בטרם בוטל הסכם השכירות.

...

איני מקבלת את טענת המשיבה לפיה עלה בידיה להוכיח כי המבקשת נתנה הסכמתה להסבת השיקים למשיבה 3, או להשלמת השיקים באמצעות מילוי שמה כנפרעת.

סבורני, כי אין ליתן לאוחז בעד ערך, אשר קיבל שטר פגום על פניו, את אותה הגנה הניתנת לאוחז כשורה.

לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה ומורה כדלקמן: מוצהר כי השיקים המפורטים בסעיף 5 לפסק הדין, אינם בני פרעון, וכי על המשיבים להשיבם לידי המבקשת.

בינואר 2016 הנתבעת הודיעה לתובעת על ביטול החוזה בשל הפרותיו היסודיות (נספחים 22-23 לתצהיר פוליקמן) ואף הגישה נגדה תביעה לפינוי המושכר (נספח 24 לתצהיר פוליקמן).

פריסה נוספת של תשלומים הותרה גם בינואר 2018, אלא שהתובעת עזבה את המושכר לפני תום התקופה ולאחר ששלחה מכתב התראה לנתבעת (נספח 47 לתצהיר פוליקמן) הוגשה התביעה שלפניי.

יודגש; התובעת הפרה את החוזה כאשר עזבה את המושכר לפני תום תקופת השכירות.

...

הטעיה ו/או תרמית ו/או חוסר תום לב אני דוחה את טענות התובעת ביחס להטעיה ו/או תרמית (סע' 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] סע' 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973), אשר הועלו לראשונה בסיכומיה (סע' 7, 11, 13, 14, 15, 16, 20; ע"א 393/08 אורי שגיא נ' כפר ביאליק מיום 23.2.10 פורסם בנבו).

כעדותו: "תקופתי 12 שנה... יש כאלה ששרדו יש כאלה ששרדו פחות, יש כאלה שלא שרדו בכלל אבל זו תקופה של 12 שנה... כשיצאנו לדרך ב 2015 המתחם היה מלא חנויות הבאנו כמות בלתי מוגבלת של שוכרים חדשים שלא היו לפני כן, החלפנו חלק ועשינו התחדשות... כשמוזס עזבו היו עשרה אחוז מהשטחים ריקים. מדובר על ארבע חנויות שלא מצאנו להן שוכר" (שם, עמ' 51 ש' 18-32, עמ' 52 ש' 1-9, עמ' 56 שורות 25-26).

התוצאה היא שדין התביעה להידחות שכן, לא ניתן להיעתר לסעד ההצהרתי לפיו הנתבעת התרשלה בניהול תפקידה וביתר שאת, לא ניתן להחליף את הסכמת הצדדים על פי החוזה בחוות דעתו של בן שחר אשר מפחית 6% מהפדיון בשל הניהול הכושל.

סוף דבר אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובעת בהוצאות לרבות שכר טרחת עורך דין בסך 50,000 ₪.

לעניין סכויי ההגנה, הנתבע טוען כי התובע הסתיר מידע מהותי מביהמ"ש, כי מעולם לא רמז בפני הנתבע שאינו מעוניין בהמשך השכירות, ורק עם הגשת התביעה פנה התובע אליו בהודעת הביטול.

הנתבע מיפרט לגבי האופציה שניתנה לו בהסכם השכירות וכי לפני תום התקופה הראשונה, הצדדים שוחחו והביעו רצונם להמשיך את החוזה ל- 12 חודשים נוספים, אך יחד עם זאת התריע בפני התובע על נזק שניגרם לסחורה שלו במחסן מיונים הנכנסים למחסן דרך פתחים.

...

לפיכך טענת הנתבע כי ב"כ התובע עזב את המקום מבלי להשאיר את המסמכים לא נסתרה ועל כן אני מקבל את הטענה כי כתב התביעה לא נמסר כדין.

יחד עם זאת ברור היה לנתבע כי הוגשה כנגדו תביעה והוא בחר להתעלם מעובדה זו. לגבי סיכויי ההגנה, אני סבור כי הם אינם מן הגבוהים שכן חוזה השכירות אינו מקנה לנתבע את הזכות המידית להפסיק לשלם את דמי השכירות כאשר נראה לו כי קיים ליקוי במושכר הגורם לו לנזקים.

אך מאחר שתקנות סדר הדין מחייבות ביצוע המצאה פוזיטיבית ומדויקת, דבר אשר לא הוכח שנעשה במקרה זה, אני סבור כי מן הדין לבטל את פסה"ד שניתן בהיעדר הגנה בכפוף לחיוב בהוצאות.

התובעת ביקשה לסיים את תקופת השכירות לפני תום התקופה.

ביום 14.03.21 חתמו הצדדים (התובעת והנתבעת) על הסכם פינוי ולפיו התחייבה התובעת לפנות את החנות לפני תום תקופת השכירות וכן הסכימה למכור לנתבעת חלק מהציוד שנותר בחנות (רשימת ציוד שפורטו בנספח כולל מקפיאים ומקרר), והכל בתמורה לסכום של 320,000 ₪ (להלן: "הסכם הפינוי").

התובעת האמינה כי הדברים הולכים להסגר ולהחתם ולכן לא מימשה את זכות הביטול כדי שביטול חד צדדי של הסכם הפינוי לא יחשב כמימוש זכות בחוסר תום לב. להלן חלק מהדוגמאות שגם צוטטו לעיל, מהם עולה כי ב"כ הנתבעת בכל פעם יצר מצג שיש סיכוי שהדברים הולכים לקראת חתימה או שבקש ארכות ושהות נוספת כדי למסור עמדה סופית בעיניין הסכם השכירות: התובעת ביקשה לברר ביום 11.04.21 למתי תקבע הפגישה עם המשכיר שכן היא מודיעה שלא תרצה לשלם דמי שכירות על חודש מאי: "אני כבר שכירות של חודש מאי לא רוצה לשלם" ובתשובה משיב לה ב"כ הנתבעת באותו יום: "אל תשלמי.."! עוד בהתכתבות מאותו יום מוסר לה שהוא פועל לתאם פגישה ומקווה שהדברים יסגרו באותה פגישה.

...

הוצאות משפט - לא שוכנעתי, כי התובעת גרמה לסרבול של ההליך.

לאחר שבחנתי את התנהלות הצדדים לפני ואחרי הגשת התביעה כמו גם הקשיים שהנתבעת הערימה על המצאת כתב התביעה לידיה מצאתי לחייב את הנתבעים בנוסף בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 12,000 ₪.

התוצאה אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הסכומים הבאים (עם זאת על התובעת לפעול לגביית החוב תחילה מהנתבעת): 16,000 ₪ + מע"מ – "דמי רצינות" בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 11.06.21 (3 ימים ממועד הפסקת המו"מ עם המשכיר – הודעה מיום 08.06.21) ועד לתשלום המלא בפועל.