ביטול חוזה שכירות בשל אי תשלום חשמל

א להסכם); כי לא ייעשה בו שינוי ללא הסכמת המשכיר בכתב (סעיף 7 להסכם); וכי (סעיף 15 להסכם): "השוכר מצהיר כי המשכיר הודיע לו כי חל עליו איסור מוחלט לנהל במושכר פעילות לא חוקית ו/או עסק מסוג כלשהו ו/או לבנות גגונים, פרגולות או כל סוג אחר של מבנה או מתקן כלשהו ללא הסכמה בכתב ומראש של המשכיר... הפרה של סעיף זה תהווה הפרה יסודית של ההסכם ותאפשר למשכיר לבטל ההסכם...". עוד התחייב הנתבע במסגרת הסכם השכירות לבצע שיפוצים ותיקונים שונים במושכר, וזאת כנגד הפחתה בדמי השכירות (סעיף 4.

כפי שעולה מכתב התביעה, התובעת טוענת כי נעשו על ידי הנתבע ארבע הפרות: האחת, פלישה לשטח החקלאי במשק שאינו כלול בהסכם, והצבת גרוטאות שם; השנייה, איחסון גרוטאות וציוד של הנתבע בחצר המושכר, בנגוד להסכם השכירות; השלישית, פלישה של הנתבע למחסן שאינו חלק מהמושכר, תוך השלכת הציוד של התובעת מהמחסן; הרביעית, העברת שיקים עבור תשלום דמי השכירות מחשבון מעוקל.

אעיר כי בסיכומיה העלתה התובעת לראשונה טענה להפרה נוספת בגין אי תשלום חשבון חשמל.

אין כל טענה כי הנתבע אינו משלם את דמי השכירות במועדם, וממילא אין למצוא הפרה בכך שבמקרה אחד חזר השיק שהעביר הנתבעת לתובעת, ככל הנראה לאחר שהופקד עקב אי הבנה.

ניתן היום, כ"ב טבת תש"פ, 19 ינואר 2020, בהיעדר הצדדים.

...

המסקנה המתחייבת היא, כי הנתבע הפר את הסכם השכירות הפרה יסודית.

טענה זו, גם אם יש בה ממש, אין בה כדי לגרוע מהמסקנה כי ההסכם בוטל כדין.

סוף דבר ניתן בזאת צו המורה על פינויו וסילוק ידו של הנתבע מהמושכר במשק מס' 19 במושב גאולים, הידוע כגוש 7879 חלקה 37, וזאת תוך 30 יום.

רישיון עסק: סעיף 6.1 להסכם השכירות קובע כי הנתבע "יהיה אחראי לקבלת הרישיונות ו/או האישורים ו/או ההיתרים הדרושים על פי כל דין וכל רשות לניהול עסקו במושכר... יודגש כי היה וניהול עסקי השוכר במושכר יחייבו קבלת רישיון עסק, כי אז השוכר אחראי ומתחייב להשגת וקבלת ההיתר הנידרש, הכל על חשבונו". סעיף 6.3 להסכם קובע כי אי השגת רישיון או היתר אינו משחרר את השוכר מהתחייבויותיו על פי ההסכם, לרבות תשלום כל תשלום שהוא חייב מכוח החוזה, וזאת גם אם בשל העדר ההיתר או הרישיון – לא פתח בפועל את המושכר או לא הפעיל אותו.

במכתב מיום 30.9.21 (נספח 8 לכתב התביעה) הודיעה התובעת לנתבע כי בשל קשיים בתשלום דמי השכירות, נידרש הנתבע להעביר לתובעת ללא דיחוי את הבטחונות הבאים: · ערבות בנקאית על סך 20,000 ₪; · המחאה אישית על סכום דומה; · ערבות אישית של אמו של הנתבע בצרוף שני ערבים נוספים; · שיק אישי לפקודת חברת החשמל; · שיק אישי לפקודת עירית חיפה.

עוד צוין במכתב כי על הנתבע להעביר ביטחונות אל ועד יום 5.10.21, שאם לא כן –תודיע התובעת על ביטול ההסכם "בשל הפרה יסודית ומתמשכת". ביום 28.10.21 הודיעה התובעת לנתבע (נספח 9 לכתב התביעה) כי לאחר שחלפו מועדי הארכה – מודיעה התובעת על ביטול הסכם השכירות.

סוף דבר: אני דוחה את טענת התובעת כי קמה עילה לפינוי הנכס המושכר בגין אי תשלום דמי השכירות במועד.

...

אני סבור לפיכך כי יש מקום להעניק לנתבע שהות קצרה להמצאת הביטחונות המפורטים בסעיף 17 להסכם השכירות.

סוף דבר: אני דוחה את טענת התובעת כי קמה עילה לפינוי הנכס המושכר בגין אי תשלום דמי השכירות במועד.

עוד אני דוחה את טענת התובעת כי קמה עילה לפינוי הנכס המושכר בגין אי עריכתה של פוליסת ביטוח.

הנתבע טוען כי לאחר שהתובעת לא שילמה את דמי השכירות כאמור, הוא ביקש לבטל את הסכם השכירות והיא סירבה, על אף שהציע לה לוותר לה על תשלום שכר דירה ופיצויים במידה שתעזוב את הדירה תוך זמן קצר, וכי המשיכה להתגורר בדירה בלי לשלם את דמי השכירות.

עוד טוען הנתבע, כי התובעת לא הרימה את נטל ההוכחה בדבר הנזקים שנגרמו לה. הנתבע מוסיף כי לתובעת עומד חוב בסך כולל של 47,000 ₪, בגין אי-תשלום השכירות, אי-תשלום חשבון החשמל, וכן תשלום עבודות צבע וניקיון שבוצעו במקום ותשלום דמי הפרה עד יום הפינוי.

ניתן היום, כ"א אב תשפ"ב, 18 אוגוסט 2022, בהיעדר הצדדים.

...

בצלאל הוסיף והעיד כי לאחר שהפקיד בידי התובע שיקים לכיסוי חוב השכירות של התובעת, הנתבע הסכים להיפגש עמו ולתת לו את הביטחונות של התובעת, אך לבסוף מיאן לעשות כן. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את העדים ולאחר שקילה של הטענות והראיות שהוצגו, החלטתי להורות לנתבע לשלם לתובעת פיצויים בגין הנזק שנגרם לה עקב התנהלותו, גם אם בסכום נמוך משמעותית מסכום התביעה.

לו רצה התובע לפנות את דירתו ולהשכירה לאחר (ונראה שכך היה, כאמור) היה עליו לפעול באמצעות הכלים שמקנה הדין לשם כך. משלא עשה כן הנתבע ובחר לנתק את הדירה מחשמל וממים, אני קובע כי הופרה חובת תום הלב בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) הנ"ל, החולשת על קיום החוזה על כלל שלביו.

התוצאה: הנתבע ישלם לתובעת פיצוי בסך כולל של 5,850 ₪ תוך 30 יום.

התביעה של חב' מובילק כנגד הגב' דריה ומר אמיר קודם שאדון בטענותיה של אגם, ולפיהן נגרמו לה נזקים עקב ביטול הסכם השכירות שלא כדין, יש מקום לבחון את טענת מובילק, ולפיה בצד החיוב של אגם בגין אי תשלום מלוא דמי השכירות וצריכת החשמל, יש לחייב בסכום זה גם את בעלי המניות של אגם - קרן דריה ומר אלי אמיר, וזאת נוכח ערבות אישית עליה הם חתומים (ראו כתב הערבות - נספח א' לתצהירו של מר חליפה מטעמה של מובילק).

די באמור כדי לומר, שלא הונחה תשתית ראייתית מספקת להוכחת קיומו של נזק בהקשר זה. לכך אוסיף, כי בעלות השכר המפורטת בנספח ה' לחוות דעתו של רוא"ח קפילוטו נדרשה עלות גם בגין שכרם של מינהלי אגם - קרן דריה ואלי אמיר, אף שאין כל טענה כי עסקו בייצור, ויש להניח בהיעדר ראיה מטעמם, כי עסקו בניהולה של אגם גם באותם ימים שבהם לכאורה הושבתה פעילות הייצור.

...

כפי שיפורט בהרחבה, לאחר שמיעת ראיות קבעתי שיש לקבל את תביעתה של מובילק בע"מ במלואה, ולדחות את תביעתה הנגדית של אגם בנישה בע"מ. יש לומר, כי לא היתה מחלוקת של ממש בעניין החוב הכספי של אגם בנישה בע"מ, כלפי מובילק בע"מ, אלא שאגם בנישה בע"מ ביקש,ה כי סכום החוב המוסכם עליה, יקוזז מכל סכום שייפסק לטובתה בתביעה הנגדית.

יחד עם זאת, כפי שיפורט להלן, אינני מקבל את גרסת אגם ביחס לסכום הנתבע, וכבר מחקירתו של רוא"ח קפילוטו עלה, כפי שפורט לעיל ביחס לעלויות ההתאמה של הנכס בתימורים, כי נדרשות התאמות ביחס לסיכום המתמטי של החשבוניות, אשר לכאורה מהווה חוות דעת.

קודם שאתייחס לסיכום שערך רוא"ח קפילוטו, יש לומר כי בדיון שהתקיים ביום 22.04.2018 הסכימה אגם, שמן הסכום הנדרש בגין עלויות ההתאמה של הנכס המושכר, יש להפחית את הסכום ששולם ל"ארז ריהוט" בסך של 98,280 ₪.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה של מובילק במלואה, ודוחה את התביעה שכנגד.

הנתבעת כופרת ביתר רכיבי התביעה וטוענת שהדירה הוחזרה צבועה וללא נזק, כי אין להסתמך על חוות הדעת שהתובעת צרפה ושעל בית המשפט לעיין מחדש בהחלטתו ולהתיר הצגת סירטון פינוי הדירה שהיתקבל מפקיד הוצאה לפועל, הממחיש את מצב הדירה ביום פינויה; הנתבעת טוענת שהתובעת אינה זכאית לפצוי המוסכם בגין אי פינוי המושכר, כי פיצוי זה חל רק מקום בו המושכר לא פונה במועד סיום תקופת השכירות, כי לא הייתה גמירת דעת לגבי הפצוי המוסכם וכן שמדובר בפצוי מוסכם מופרז שיש לבטלו ולחלופין פחיתו; הנתבעת טוענת עוד שאין לגלגל לפתחה את הסכמת התובעת לתת לשוכרים החלופיים גרייס של חודשיים בתשלום דמי שכירות ובהפרש דמי שכירות; וכן לכפל פיצוי ברכיבי התביעה.

בכל הנוגע לחוב בגין דמי שכירות, דמי ניהול וחוב החשמל, וכן בגין התביעה לתשלום הפצוי המוסכם בשל אי פינוי המושכר במועד והתביעה בגין הפסד דמי שכירות - מדובר בחיובים שמקורם בהפרת התחייבויות הנתבעים בהסכם השכירות ועל הנתבעת 3 כערבה אישית למילוי התחייבויות הנתבעים בהסכם השכירות, לשאת בהם יחד ולחוד עם הנתבעת.

...

לבקשת הנתבעים הוסכם כי במשך תקופה מוגדרת וקצובה את דמי השכירות המוסכמים בסך של 17,000 ₪ לחודש, ישלמו הנתבעים מדי חודש מראש במקום תשלום חצי שנה מראש.

מקובלת עלי גישת בית המשפט בעניין ת.א (פ"ת) 61012-12-16 י.מ. אמסלם בע"מ נ' אברהם חיימוב (פורסם בנבו, 18.8.2020) כי סעיף 5(ג) לחוק הערבות, על פי לשונו, אינו מבטל אוטומטית את הערבות אלא מקנה לערב ברירה אם לבטל את ערבותו או לקיימה.

סוף דבר מכל המקובץ הנתבעות 1 ו-3, יחד ולחוד, ישלמו לתובעת סך של 236,954 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה (23.6.2020) ועד למועד התשלום בפועל.