ביטול חוזה על ידי צד שלישי שאינו צד לחוזה

בכתב התביעה מבקש התובע לחייב את הנתבעת בתשלום דמי התיווך בגין חלק המיגרש שנרכש במסגרת עסקת המכר בסך של 1,298,280 וכן סעד הצהרתי ולפיו כי ככל שתמומש האופציה לרכישת חלק נוסף של המיגרש (להלן: "עסקת האופציה"), על הנתבעת לשלם לתובע דמי תיווך נוספים בסך של 1% מסכום העסקה בצרוף מע"מ. הנתבעת כפרה בטענות התובעת בכתב ההגנה, ובין היתר, טענה לאי עמידת הסכם התיווך בדרישות חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996; לפקיעת הסכם התיווך הנטען; העדר עילת תביעה שעה שרכישת המקרקעין בוצעה על ידי צד שלישי שאינו צד להסכם התיווך ו- 6 שנים לאחר מיסמך הזמנת שירותי תיווך; וכן שהסעד ההצהרתי המבוקש, אינו אלא תביעה כספית במסווה ועל התובע לשלם אגרה בגינה.

ההחלטה על הגשת תצהירי עדות - מבוטלת.

...

מכל האמור הבקשה לתיקון כתב התביעה מתקבלת.

במקרה שבו כלל לא בוטל חוזה המכר, והנכס שנמכר נרכש על ידי צד שלישי, על בסיס מה תישמע הטענה כי יש להעדיף את זכותו של המוכר? זאת, על אחת כמה וכמה מקום שבו נקבע כי הצד השלישי רכש את הנכס בתום לב ובתמורה.

כפי שיפורט להלן, דעתי היא כי הדיירים היו זכאים לבטל את הסכם השתוף בשל פגם ברצון שנפל בכריתת ההסכם, שמקורו בהטעיה מצד עו"ד מוזר; כי יש לראות בדיירים כמי שביטלו את ההסכם, הן בהתנהגותם והן בטענותיהם כפי שהועלו במסגרת ההליך המשפטי בבית המשפט המחוזי; כי זכויות קסירר כצד שלישי להסכם אינן גוברות על זכויות הדיירים להשבה; וכי בנסיבות אלה יש לדחות את תביעת קסירר לאכיפת הסכם השתוף.

...

בית המשפט מצא כי "התמונה הראייתית מראה שככל הנראה שכן"; אך גם אם אין במקום מקלט – הייתה מוטלת חובה על הקבלנים להקים מקלט, הן לפי היתר הבניה והן לפי חוק ההתגוננות האזרחית בנוסחו לפני התיקון משנת 1969.

בית המשפט הגיע למסקנה זו גם מזווית אחרת – על בסיס שיקול הדעת שיש לבית המשפט בבואו ליתן את הסעדים המבוקשים בתובענה, הכפופים לדרישות צדק; וכך קבע: "התובע עותר לסעד של מינוי כונס נכסים, אך סעד זה מותנה בהתרשמות של בית המשפט מכך שצודק לעשות כן (ראו למשל תקנה 388 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). לחילופין, עותר התובע למתן סעד של אכיפה כנגד הדיירים, אך גם סעד זה כפוף לדרישות הצדק (ראו בסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התש"ל-1970). ואפילו צווי עשה באופן כללי כפופים הם לשיקול דעת שיפוטי (ראו את האמור בסעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 וכן את הרקע ההיסטורי לגיבושם של צווי העשה, שהורתם בדיני היושר של המשפט המקובל (ראו אצל ד"ר יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 571 (מהדורה שביעית בעריכת ד"ר שלמה לוין; 1995)). כל אלה מונעים ממני את האפשרות להעניק את הסעדים המבוקשים שעה שזו תמונת הדברים ביחס למקלט ולמחסן. עניין זה טעון ליבון נוסף." (פסקה 43 לפסק הדין החלקי; ההדגשה הוספה – י' כ').

אוסיף כי מקובלת עליי מסקנת חברי השופט י' כשר (פסקה 54 לפסק דינו), כי פסק הדין החלקי, הוא אמנם פסק דין לעניין המרתף, אולם "החלטה אחרת" לעניין הגג, משטרם הושלם הדיון בסעד האופרטיבי הנובע מממצאי בית המשפט.

בבחינת מעבר לדרוש, מקובלת עליי גם מסקנתו כי לנוכח הטעות העובדתית שנפלה בפסק הדין החלקי, ניתנה הסכמת הצדדים לתיקונו, ככל שנדרש.

סוף דבר: אם תישמע דעתי, נדחה את הערעור על כל חלקיו, וקסירר יישא בהוצאות הדיירים, המשיבים 11-1, בסך של 50,000 ₪.

בדיעבד הסתבר לתובע כי הנתבע 1, אשר היה אמור להשתמש בשיקים שניתנו לו על ידי התובע לצורך תשלום לספקים עבור ביצוע העבודות, השתמש בשיקים לצרכים אחרים והסב אותם לצדדים שלישיים שאינם קשורים כלל לתובע ו/או לעבודות.

התובע קיבל אזהרה מלשכת ההוצאה לפועל, לפיה ניפתח כנגדו תיק הוצאה לפועל על ידי מר אבראהים מחאג'נה לו מסרו הנתבעים 2-4 ו/או מי מטעמם את השיקים שבוטלו כאמור.

רשימת עבודות זו לא הוכחשה ולא נסתרה על ידי מי מהנתבעים, וגובתה במסמך שצורף כנספח 18 לתצהיר התובע (ת/1), עליו חתום הנתבע 4, ומפרט חלק מהעבודות הנ"ל. אלו עבודות נגרות סופקו בפועל על ידי הנתבעים 2-4? האם החוזה בין התובע לבין הנתבעים 2-4 הופר? לטענת התובע בתצהירו, אשר לא נסתרה, הנתבעים 2-4 סיפקו והתקינו בדירה רק את ארון הבגדים בחדר השינה (אשר גם בו חסרים פריטים והוא איננו גמור); שתי שידות מיטה בחדר השינה (אשר חסרים בהן פריטים); ובסיס של מיטה זוגית.

...

אני קובעת אפוא שהנתבעים 2,3, ו-4 פעלו שלושתם, בזמנים הרלוונטיים לתביעה, כעסק אחד, ללא הפרדה, וכי שלושתם לקחו חלק בעבודות הנגרות ובהתקשרות מול התובע ו/או מול הנתבע 1.

בהיעדר ראיה בעניין זה, אין מנוס מהכרעה על דרך האומדנה תוך הערכה של שווי העבודות שסופקו, מתוך הסך של 93,000 ₪.

סוף דבר הנתבע 1 התקשר עם התובע בחוזה לביצוע עבודות שיפוץ בדירתו של האחרון ובתוך כך שימש כקבלן ראשי לשם ביצוען.

בבקשתה טוענת האגודה כי במקרה דנן מתעוררות מספר שאלות בעלות השלכות רוחב: "האם הליך משפטי שזוהם, באמצעות הפחדה ואיומים, גם אם לא הוכח כי אלה נעשו בשליחות ישירה של הצד שכנגד, תוצאתו הנה הסכם ו/או פסק דין שריר וקיים, המחייב את הצד המאוים? האם הצד שכנגד, אף אם לא הוכחה מעורבת ישירה מטעמו באיומים, זכאי להנות (כך במקור – י' כ') מפירותיהם הבאושים? האם ראיות חדשות שהתגלו לאחר תום ההליך, בקשר להיותו נגוע באיומים (או במירמה), מובילות לביטולו של ההליך ומאפשרות קיום 'משפט חוזר'?". האגודה הוסיפה וטענה כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי גורם לעיוות דין, הן בהתעלמותו מטענתה בדבר הראיות על כוונתו של אסולין להעיד לטובת אחיעם על קיומו הנטען של הסכם שהקנה לאחיעם את הזכויות בנכס; והן בקביעת בית המשפט המחוזי כי תנאי ההסכם אינם גרועים מן המקובל.

סעיפים 15, 17 ו-18 לחוק החוזים חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), המעגנים, בהתאמה, את עילות ההטעיה, הכפייה והעושק, קובעים ב-"רחל בתך הקטנה" כי תנאי להתגבשות העילות על פיהן, הוא כי ההטעיה, הכפייה או העושק בוצעו על ידי "הצד השני או אחר מטעמו". כלומר, בשיטתנו המשפטית, מקום בו פלוני כרת הסכם עקב הטעה, כפייה או עושק, אשר בוצעו על ידי צד ג', שלא מטעמו של הצד השני להסכם, לא מוקנית לפלוני הזכות לבטלו (ביחס לעילת ההטעיה ראו: **** פרידמן ונילי כהן חוזים 234 (כרך ב', מהדורה שנייה, 2020) (להלן: פרידמן וכהן); גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 386-385 (מהדורה רביעית, 2019) (להלן: שלו וצמח); ביחס לעילת הכפייה ראו: ע"א 16/80 לולו נ' סלומון, פ"ד לז(4) 70, 75-74 (1983); פרידמן וכהן, בעמ' 370-369; וביחס לעילת העושק ראו: פרידמן וכהן, בעמ' 394-393; לבקורת על גישה זו במישור הדין הרצוי ראו: איל זמיר "רצון חופשי, יעילות כלכלית ושיקולי התמורות" משפטים כט 783, 789-788 (תשנ"ט); כמו כן, ראו סעיף 114 להצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011, ה"ח הממשלה 595, 755, בגדריו מוצע לחרוג מכלל זה).

...

יוער כי אחיעם לא השיב לבקשה לעיכוב ביצוע, אך מתשובתו לבקשת רשות הערעור ניתן להסיק, מטבע הדברים, כי הוא מתנגד גם לה. לאחר עיון בבקשת רשות הערעור ובתשובה לה, על נספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, וממילא נדחית אפוא גם הבקשה לעיכוב ביצוע.

בפסק דינו קבע בית משפט השלום, על בסיס הראיות שהוצגו בפניו, כי: "בעניננו לא הוכח כי נפל פגם מן הפגמים ברצון בהסכמת [האגודה] להסכם הפשרה", וכי: "התרשמתי כי [האגודה] מתחרטת, פשוטו כמשמעו, על ההסכם אליו הגיעה עם [אחיעם], לאחר ששקלה בשנית את צעדיה ובאה למסקנה, בדיעבד, כי עשתה מקח טעות, או בלשון המשפטית עשתה 'טעות בכדאיות העסקה'". העולה מקביעות אלו, אשר אושררו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נושא הבקשה דנן, הינו כי אף אם התשובה לשאלה העקרונית שמציגה האגודה הייתה נענית בחיוב, לא היה בכך כדי לשנות את התוצאה.

סיכומו של דבר: מן הטעמים המפורטים לעיל דין הבקשה להידחות, ועמה ממילא נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע ומבוטל הצו הארעי אשר ניתן בהחלטתי מיום 11.5.2023.

אשר לטענת ההתיישנות, טענו התובעים, כי המדובר בתביעה שעניינה מקרקעין שאינם מוסדרים ועל כן תקופת ההתיישנות בגין עילתה הנה 15 שנים ולא 7 שנים; כי ההודעה בדבר ביטול העסקה נשלחה לתובעים על ידי הנתבעת בחודש ינואר 2013, במהלך ניהול התביעה הקודמת ועל כן, ונוכח הוראת ס' 15 לחוק ההתיישנות, החל מירוץ ההתיישנות רק במועד מחיקת התביעה הקודמת מחוסר מעש, דהיינו ביום 31.5.2016; וכי במסגרת הישיבה מיום 21.7.2003 שבה הוחלט על העתקת איזור התעשייה הודתה הנתבעת בחובתה להקצות לתובעים מקרקעין חלופיים, ועל כן, נוכח הוראת ס' 9 לחוק ההתיישנות, החל מירוץ ההתיישנות לכל המוקדם במועד ישיבה זו, ובהנתן תקופת ההתיישנות בת 15 שנים לה טוענים התובעים, הרי שבניכוי התקופה שבה היתה תלויה ועומדת התביעה הקודמת, הרי שמרוץ ההתיישנות לא הסתיים עד כה. התובעים הוסיפו וטענו, כי יש לדחות את הבקשה, משהוגשה מטעמים טאקטיים ובחוסר תום לב. במסגרת התשובה שהגישה הנתבעת לתשובת התובעים לבקשה, טענה בין היתר, כי טבלת האיזון והחלוקה שצרפו התובעים לכתבי טענותיהם, לא אושרה מעולם ולא פורסמה כדין ברשומות, וממילא אין לה תוקף כלשהוא, ולכן יש לדחות כל טענה המתבססת על טבלה זו. הנתבעת הפניתה לתוכן ס' 34 לתשובת התובעים (שצוטט לעיל במלואו), וטענה, כי בהנתן שהתובעים הצהירו, כי לעניין התביעה אינם סומכים ידיהם על הסכמי הפיתוח, הרי שממילא, אין מקור חוקי לזכויות במקרקעין בבסיס התביעה, וממילא אין גם מקור נורמאטיבי לסעדים המבוקשים בתביעה.

אין חולק על כך שתובעים לא עמדו בהוראות הסכמי הפיתוח, וזאת, לטענתם, משום שנבצר מהם לעשות כן נוכח דרישות ואיומם שהופנו כלפיהם על ידי צדדים שלישיים, כאמור לעיל.

...

סבורני, כי יש ממש בטענת התובעים שלפיה, כל עוד לא נמסרה להם הודעת ביטול בגין הסכמי הפיתוח, נראתה הנתבעת בענייננו, כמי שהסכימה מכללא להארכת ההסכמים, ואולם יודגש, כי לא היה גם בהתנהלות זו, כדי להעניק לתובעים זכויות קנייניות במקרקעין מושא הסכמי הפיתוח או במקרקעין אחרים.

סבורני, כי יש לדחות גם את טענת הנתבעים לגריעת תקופת ניהול התביעה הקודמת מתקופת התיישנות עילת התביעה דנא מכח הוראת ס' 15 לחוק ההתיישנות.

התביעה נדחית אפוא.