עניינם של פסקי הדין נסב על פסילת זכייתה של אירוס הגלבוע בע"מ (להלן: אירוס הגלבוע או החברה) במיכרז שפרסם מינהל מקרקעי ישראל לחכירת מקרקעין בשטח עריית ראשון לציון, ובטול היתר לשימוש חורג מתעשייה למסחר שנתנה הועדה המקומית לתיכנון ובנייה ראשון לציון (להלן: הועדה המקומית) לאירוס הגלבוע לצורך הקמת מרכז מסחרי בשטח זה. הערעורים מתייחסים, בין היתר, לבקשות אירוס הגלבוע ועיריית ראשון לציון להשיב על כנם את זכיית חברה זו במיכרז ואת ההיתר לשימוש חורג שהוענק לה.
בערעורים אלה, ובערעורים נוספים של גורמים מעורבים, היתקיים דיון ביום 7.7.2008 ובו נשמעו מלוא טיעוני הצדדים.
שנית נטען, כי עקרונות השויון בזכייה המכרזית נפגעו עקב היתנהלות העיריה ואירוס הגלבוע, ולכן דין זכייתה היה להתבטל, אך בלא ביטול המיכרז גופו.
הפסול המהותי במיכרז נבע מדרך היתנהלותה של חברה זו, ולכן בבטול זכייתה היה כדי לרפא את הפגם, בלא שנידרש לבטל את המיכרז כולו, ולפגוע בכך ביתר משתתפי המיכרז וברשות הציבורית על רקע המשאבים הרבים שהושקעו על ידם בהליכים הקשורים בו.
המישור התיכנוני
קדומו של פרויקט איקאה במתחם "מעוין שורק" לא הסתכם בהענקת זכויות חכירה לאירוס הגלבוע במסגרת המיכרז.
...
אשר למבנה בשטח של 11,500 מ"ר אשר ביקשו להקימו בשטח המיועד לתעשיה על פי התכנית, ולהשתמש בו במסגרת היתר לשימוש חורג לצורכי מסחר אמר בית משפט זה:
"סבורני שהקמת מרכז מסחרי רחב ממדים והפעלתו בהסתמך על היתר לשימוש חורג, תוך עקיפת הכנתה של תכנית, ובה פירוט סביר בנוגע לביצוע בניית המרכז המסחרי המיועד, אינה דרך ראויה, משני טעמים לפחות. ראשית, כעיקרון, דרך זו הופכת את הדרישות הדקדקניות הקבועות בחוק להכנתה של תכנית לפלסתר. דרישות אלה כוללות הכנת תכנית, הפקדה, פרסומה, הגשת התנגדויות לה, דיון והכרעה בהתנגדויות לה... הדרישה להכנת תכנית לפי כל דקדוקי החוק מתעצמת בנסיבות שבהן מוקם מרכז מסחרי, אשר עשויות להיות לו השפעות תכנוניות נרחבות. שנית, ככלל, בנייה והפעלה של מרכז מסחרי רחב היקף בדרך של שימוש חורג עלולות ליצור עובדות מוגמרות בשטח, אשר תכבולנה את ידי ועדות התכנון בבואן להכין תכנית לאזור. הקמת המרכז המסחרי, בדרך חריגה, עלולה להוות לחץ בלתי רצוי על ועדות התכנון, לאשר את התכנית העתידית התואמת את המרכז המסחרי שהוקם. נורמה זו אינה רצויה" (השופט אור, עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת נגד ועדת ערר מחוז דרום, פ"ד נח(3) 199, 214 (2004); ראו גם: א' רנצלר שימוש חורג במקרקעין 364-373 (2009)).
מקרה זה מדגים כיצד מציאות שנתהוותה בשטח השפיעה על תוכנו של ההליך התכנוני שנועד להכשירה, ועל אופן הפעלת שיקול הדעת המקצועי של מוסד התכנון שנדרש להליך זה.
סוף דבר
פרשת איקאה בראשון לציון היא יוצאת דופן וחריגה במובנים שונים.
חרף הפגמים שבגינם בוטלה זכייתה של אירוס הגלבוע במכרז, ובוטל ההיתר לשימוש חורג שניתן לה לצורך הפעלת המרכז המסחרי, הכל בסופו של דבר הוכשר: במקום זכייתה הפגומה של אירוס הגלבוע במכרז, יצא מכרז חדש שבו היא השתתפה כמתמודדת יחידה, וזכתה; במקום ההיתר לשימוש חורג הפגום, אושרה תכנית חדשה שהכשירה במלואה את המציאות שנוצרה בשטח בעקבות הקמת המרכז המסחרי.
