ביטול זיכרון דברים לדירה בשל הטעיה

רביעית, מר יצחק ממן הקונה הפוטנציאלי שתווכה התובעת, שלבסוף ביטל את זיכרון הדברים בשל הטעייה בגין שטח הדירה, העיד כי הגורם שהיה עימו בקשר הוא המתלמד, עימו ערך סיורים בדירות השונות לרבות בדירת הנתבעים.

...

סיכום ומסקנות לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה שהגישה התובעת נגד הנתבעים בתיק 1.

מנגד, אני דוחה את התביעה שהגישו הנתבעים נגד התובעת והמתלמד בתיק 2.

אשר על כן, אני מורה על דחיית התביעה בשני התיקים.

בע"א 3745/92 פסקל נ. מזרחי פד מח(2)359 בע' 361 נקבע: ".4לדידי, לא יכול להיות ספק בכך שמי שמוכר דירה אשר בחלקה ניבנתה ללא רישיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה בכוח בעת ניהול המשא ומתן. אם לא יעשה כן יש בכך הטעה כפשוטה. מובן שגם חובת תום הלב מחייבת זאת. המדובר על עובדה מהותית השוקלת בעיניו של כל אדם סביר ואשר חשיבותה רבה לא רק לצורך קביעת המחיר, אלא לצורך קבלת מידע בסיסי על זכויותיו של הקונה בדירה שהוא רוכש. הרי מי שרוכש דירה אשר חלקה ניבנה ללא רישיון מקבל על עצמו סיכון רב משמעות, לאור הוראותיהם של סעיפים 204 ו- 212 לחוק התיכנון והבניה. נמצא איפוא, שמי שרוכש דירה אשר בחלקה ניבנתה שלא כדין, שם לפחות מקצת כספו על קרן הצבי." נוכח קביעתי כי הנתבעים ידעו על חריגות הבנייה, הייתה עליהם חובה לגלות לתובע כי הן קיימות ומשלא עשו כן נהגו כלפיו בחוסר תום לב והטעו אותו.

ראה למשל בתא"מ (קריות) 45581-05-13 אליה קושלין נ. אורית דן, שם נקבע כי הנתבעת, שהייתה הקונה, הייתה רשאית לבטל את זכרון הדברים שנחתם בין הצדדים בשל הטעה ואי התאמה לפי חוק המכר ועל כן נדחתה תביעתו של המוכר לחייב את הקונה בפיצויים המוסכמים שנקבעו בזכרון הדברים למי שיסתלק ממנו.

...

סוף דבר העולה מן המקובץ, כי התביעה מתקבלת.

אני קובעת כי הנתבעים הפרו את זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים ועל כן התובע זכאי לפיצויים המוסכמים שנקבעו בו. הנתבעים ישלמו לתובע ביחד ולחוד 100,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד ביצוע התשלום בפועל.

בנוסף ישלמו הנתבעים לתובע הוצאות משפט שהן אגרת בית המשפט ששולמה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום ביצוע תשלום כל מחצית של האגרה ועד למועד התשלום בפועל וכן שכר טרחת עו"ד בסכום של 12,500 ₪.

בסעיף 4 הוסכם כי המוכרים יישאו בכל תשלומי המסים והתשלומים בגין הדירה עד למועד מסירת החזקה לנתבע.

ביום 20.11.15 הגיש הנתבע בקשה דחופה לביטול פסק דין, וצרף תצהיר לתמיכה בעובדות המתוארות בבקשה כדלקמן: הנו פושט רגל בתיק 1593/02 בבית משפט השלום בתל אביב ולכן לא קיבל את כתב התביעה; הוא חתם על זכרון הדברים על מנת לרכוש דירה לאחותו המתגוררת בארה"ב ושילם סכום של 800,000 ₪ כמקדמה אותו לא קיבל בחזרה; התברר כי הדירה ניבנתה ללא היתר וכי לא ניתן לבצע העברת בעלות; הוא או אחותו לא קיבלו את הדירה או הכסף; התביעה ניפתחה מבלי לקבל אישור בית המשפט של פשיטת הרגל.

זכרון הדברים היה מותנה ולאור מצגי השוא הטעות וההטעיה נפל פגם בכריתתו.

...

טענות הנתבע: לטענת הנתבע דין התביעה להידחות על הסף.

סבור אני שאכן הצדק עם התובעים.

אמנם לעיל קבעתי שהנתבע הטעה את התובעים בכך שבשום שלב של המו"מ ביניהם לא גילה לתובעים כי הוא נמצא בהליכי פשיטת רגל, אך התובעים לא טענו מאומה בעניין זה. התוצאה מכל האמור לעיל היא שאין לפסוק לתובעים את הפיצוי המוסכם בסך 200,000 ₪.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, על הנתבע לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, כדלקמן: את הסך 178,300 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (2.2.2014) ועד ליום התשלום בפועל; את הוצאות המשפט הכוללות את אגרת המשפט ושכר המומחה בלילי, הכל בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום תשלום כל הוצאה והוצאה ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 20,000 בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

עוד טוענים תורג'מן, וגם זאת לחלופין, כי זכרון הדברים בטל בשל הטעה, טעות, סיכול או העידר חוקיות, וזאת לאחר שהתברר להם כי המסעדה פעלה ללא רישיון עסק וקיים ספק אם ניתן היה כלל לקבלו במצבו הפיזי הנוכחי, עובדות שחריש לא גילה לתורג'מן ובכך אף הטעיה אותם.

הוסכם גם שכר הדירה (26,000 ₪ צמוד למדד 15.6.2014.

...

בנסיבות אלה גם לא ניתן לקבוע כי תורג'מן הפרו הסכם עם לימונים ועל כן גם דין תביעת לימונים להידחות.

מכל מקום, משנקבע כי לא נחתם הסכם כזה אין מקום לקבל את טענות תורג'מן בענין זה ודין התביעה שכנגד שלהם להידחות אף היא.

כפי שצוין עוד בפתח הדברים וכפי שפורט בהמשכם, בסופו של דבר העסקה המשולשת שנרקמה בין הצדדים לא יצאה אל הפועל וכל אחד מהצדדים המשיך בסופו של דבר בדרכו שלו, לימונים "החליקו" לתורג'מן (לגרסתם שהיה מה להחליק), תורג'מן לא התכוון לעשות דבר (אלמלא נתבע) ולמעשה גם חריש ויתר על טענותיו (ככל שהיו קיימות לגרסתו), שאחרת לא היה ממתין בשתיקה שנתיים ימים לסיום ההסכם עם לימונים ולא היה מחפש כל העת שוכרים אחרים, הן לפני סיום ההסכם, הן לאחריו.

עוד נטען כי זכרון הדברים בטל שכן החתמתה עליו הושגה בעושק ומרמה; כמו גם מחמת הטעה שהטעה הנתבע את התובעת, עת ניסח את זכרון הדברים בעצמו, וכאשר תנאי זכרון הדברים הם בלתי מקובלים וגרועים במידה בלתי סבירה; כך נטען שהנתבע נהג בחוסר תום לב במימוש זכויותיו.

לאחר שהנתבע הבין שהתובעת לא מעוניינת לקדם את העסקה מולו (כעולה מנספחים 6-1 לתצהיר התובעת) ולטענתו חשש שהדירה תמכר לצד ג', הרי למרות שהיה מיוצג לאורך כל הדרך על ידי בא כוחו בהליך הנוכחי, הוא פנה לעורך דין אחר, אשר ביום 5.1.2021, למעלה משלושה חודשים לאחר חתימת זכרון הדברים (ולאחר קבלת מכתב ב"כ התובעת המבטל את זכרון הדברים), רשם הערת אזהרה על הדירה.

...

מכל האמור לעיל עולה כי התובעת פעלה בהתאם לזכויותיה על פי זיכרון הדברים, העבירה את הטיפול לבאי כוחה, אשר על פי מיטב שיפוטם המקצועי, קבעו שמסירת החזקה תעשה בכפוף לקבלת תשלום מלוא התמורה וכי החתימה על מסמכי המשכנתא תעשה לאחר קבלת כל ההון העצמי.

לא זו בלבד שלא ברור מדוע הבקשה הוגשה רק ביום 20.6.2023 בעוד מהמסמך עולה כי הונפק כבר ביום 27.3.2023, הרי שאין במסמך כל נימוק לסגירת התיק, ועל כן אין במסמך זה כדי להשפיע על החלטתי בעניין זה. עוד אוסיף, כי אין בעובדה שהתלונה במשטרה נסגרה, וללא שפורטה סיבת הסגירה, כדי להעיד שהתנהלות הנתבע הייתה ראויה.

על כן אני מורה על תיקון הטעות בעמודים אלו ובמקום "העדה הגב' ****" ייכתב "העד מר משה פריש". סוף דבר התביעה מתקבלת.