ביטול הסכמה לשינויים בדירה בבית משותף

" (להלן- החלטת הוועד, ההדגשה שלי, ב"י) ביום 29.06.2020, (לאחר שההליך שבכותרת ניפתח), הגישו המשיבים למפקחת, "בקשה לשינוי פסק  דין שניתן בהסכמה עקב שינוי נסיבות", ועתרו לשנות את תוכנו של פסק הדין כך שכל החלק שנוגע לאיסור התקנת מצלמות האבטחה על ידם – יבוטל.

עוד נטען כי המשיבים הפרו את פסק הדין שניתן בהסכמה והתקינו מצלמות ברכוש המשותף, בכניסה הראשית ומעל דלת דירת המשיבים הפונה לחצר המשותפת, באופן הפוגע בפרטיותם של דיירי הבית המשותף ומונע שימוש בשטח המשותף בשל כך. משכך, עותרת המבקשת כי בית המשפט יפעיל את סמכותו מכוח פקודת ביזיון בית משפט ויאכוף על המשיבים את פסק הדין בקנס ראוי או במאסר.

אולם, המשיבים תיארו שרשרת אירועים שנעשו הן נגדם והן נגד דיירים אחרים, בגינם הוצאו צוים למניעת הטרדה מאיימת, באופן שעלול לפגוע בתחושת בטחונם: כך בימים 07.10.2013, 12.06.2014, ו-19.01.2020 הוצאו צוים למניעת הטרדה מאיימת כלפי המשיבים נגד בני מישפחת ברוכים; בימים 22.10.2018, 11.10.2019, 04.06.2020 הוצאו צוים אחרים למניעת הטרדה מאיימת כלפי דיירי הבית המשותף השונים וביניהם נגד בנה של המבקשת, כלפיו נטען לרדיפה על רקע דתי (המשיבים צרפו פרסומים שנטען שהם של בנה של המבקשת ובהם אמירות כגון: "דחוף צריך לעשות ליהודים שואה נוספת. דחוף!!!!!", פירסום אחר, מיום 21.7.18 "... כל הכבוד אוסטריה תמשיכי להגן על אלה שלא יכולים להגן על עצמם כנגד כל אותם סוטים הזויים שחושבים שכולם צריכים לסבול בגלל האמונות המטופשות שלהם. ודרך אגב, אני לא שותף לקללות על היטלר. לא כש"מדינת היהודים" שבה לצערי אני נאלץ לגור, גרועה מגרמניה הנאצית כמה וכמה!".  יצוין כי צורפו מספר פרסומים ולא ראיתי מקום לפרט את כולם. כן אציין כי היה, לכאורה, פירסום אחד שכלל תמונה של סוכה בעלת דפנות עץ שהוקמה בחצר הבניין, עם היתייחסות שלילית לכך). המשיבים צרפו טופס הזמנה לסור למישטרה שהוצא לבנה של המבקשת, כמו כן, דירת המשיבים נפרצה וניטל ממנה רכוש המשיבים, אשר בעקבותיה משטרת ישראל, ביוזמתה, הציבה מצלמות אבטחה למעקב אחר הנעשה בבניין (נספח ח' לתצהיר העידכון שהוגש ביום 29.06.2020). במצב דברים זה, אני מוצאת כי המשיבים הוכיחו שינוי נסיבות אשר יכול להוות הגנה במסגרת הליכי בזיון בית המשפט (השוו: בר"ם 5657/12 דידי יאיר נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה רמלה (16.10.12)), וכי לא יהיה זה נכון להורות להם, בודאי שלא באופן מיידי, להסיר את המצלמות או להסיטן כך שיצלמו רק את שטחם הפרטי.

...

לסיכום, טענות המבקשת בכל הנוגע למחסן ולמרבדי הדשא – נידחות.

בנסיבות שבהן עולה כי חשש המשיבים לשלומם הוא כן ורציני וכי המלצת המשטרה היא שתהיה מצלמה, איני מורה על הסרתן, למצער בשלב זה, ואני מורה למשיבים לנקוט בהליך מתאים ביחס לפסק הדין של כב' המפקחת, על מנת שניתן יהיה להותיר את המצלמות.

ככל שהמשיבים לא יעשו כן, אני מורה כי המשיבים יסיטו את המצלמות באופן שלא יחלוש על השטח הציבורי של הבניין, ויוגש תצלום מטעמם.

נקבע כי משאין הסכמה בין הצדדים לעריכת תקנון מוסכם, ומאחר ששאלת ההצמדות היא שאלה קניינית מובהקת שספק אם לבית המשפט קמא סמכות לידון בה, נקבע כי פירוק השתוף במקרקעין יהיה על דרך רישום בית משותף בהתאם להוראות התקנון המצוי, מבלי להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת של מי מהצדדים.

נוכח כך, קבע בית המשפט קמא, כי ההסכמות בין הצדדים לעניין חלוקת השמוש ברכוש המשותף היו מפורשות, הדדיות ובתמורה, ודי בכך כדי לחייב את המערערים והמשיבים לפעול על פיהן, כאשר הסכמות אלו אינן ניתנות לביטול באופן חד צדדי והביטול ייעשה כפוף להוראות דיני החוזים.

המלומד גד טדסקי היתייחס לסוגיה זו במאמריו, "בעלות ושתוף בבית המשותף" הפרקליט כרך ל (תשל"ו) (214) שם נכתב כי: "מסתמנת בבתים המשותפים המגמה לארגון, למיסוד ולפיקוח הרישמי. במקום "הסכם שתוף" העשוי להתקיים אך העשוי גם לא להתקיים בשיתוף הרגיל, יש כאן "תקנון" (אף שינוי השם אופייני), שהוא הכרחי, כך שאם לא יהי תקנון מוסכם, יבוא במקומו "התקנון המצוי" הנספח לחוק" (בעמ' 229).

...

אין בידי לקבל קביעה זו. לא ניתן לראות בשימוש הייחודי שניתן למערערים בחלקים אחרים במקרקעין כ"תמורה" בנסיבות העניין.

סוף דבר, הערעור נדחה ככל שהוא נוגע לקביעת בית המשפט קמא שאין לפרק את השיתוף ברכוש המשותף או למינוי מודד לצורך הכנת הצעות.

הערעור מתקבל ככל שהוא נוגע לנפקות הסכם חלוקת השימוש שהיה בין הצדדים במובן זה שההסכם בוטל כדין על ידי המערערים.

הנתבעים באותן תביעות (להלן: "פסחוב" ו"צרפתי") הם בעליהן של שתי דירות בבית המשותף ברחוב טשרניחובסקי 53 בחיפה (דירות 2 ו- 7), אשר התקשרו עמו, בתאריך 9.4.18, בהסכם לבצוע עבודות של תוספת ממ"ד ומרפסות לדירותיהם.

עוד טוענים פסחוב וצרפתי כי לא הוסכם על תמורה חוזית נוספת בגין התוספות הנטענות, וכי אין עילה לביטול ההנחה שניתנה.

ביחס לגודל פתח הויטרינה טוען חורי כי בפועל כשהחל בבצוע העבודות, בדירת צרפתי, התגלתה קורת בטון בחלק העליון, שמנעה ממנו לבצע את הפתח במידות המפורטות במיפרט, אך הדבר הוסבר לצרפתי והוא הסכים לשינוי.

...

סיכום: בתביעת פסחוב וצרפתי נגד חורי, אני מקבלת את התביעה, בחלקה, ומחייבת את חורי לבצע את התיקונים כמפורט בחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס אייל שנהב, מיום 9.3.20 ובהתאמות המפורטות בפסק הדין, שעיקרן דחיית הטענה בדבר ליקוי בשיפוע הריצוף במרפסות.

אני דוחה את דרישת צרפתי ופסחוב להתנות את ביצוע פסק הדין הכספי נגדם בקיום הצו שיינתן בתביעתם נגד חורי.

אני קובעת כי פסק הדין, על כל חלקיו, יבוצע תוך 90 יום, ממועד פסק הדין, וככל שהצדדים לא ישכילו לבצעו בהסכמה, יהיה פסק הדין ניתן לביצוע בהוצאה לפועל.

רקע והשתלשלות העניינים בתמצית הצדדים הם בעלי דירות בבית משותף ברחוב נחמיה תמרי 15 ברמת גן. התובעת ובעלה בעלי דירה מס' 1 והנתבע בעל דירה מס' 5.

בהחלטות שניתנו בבקשות הנתבע בעיניין זה, הבקשה לביטול ההסכמה הדיונית נדחתה והובהר לצדדים כי ההסכמה הדיונית מחייבת אותם ועליהם לפעול על פיה.

ההסכמה הדיונית של הצדדים לאחד את התביעה משנת 2017 עם התביעה משנת 2019, מכוחה הוגשו כתב התביעה המתוקן וכתב ההגנה המתוקן, אינה מקנה לנתבע זכות לשנות את קו הגנתו בהקשר זה. בכתב ההגנה המתוקן הוספו לטענת השהוי המילים "עד כדי היתיישנות", אולם מעבר לכך הטענה לא פורטה, ומכל מקום, כאמור לא הייתה לנתבע זכות להעלותה.

באופן אופראטיבי סיכמו הצדדים כדלקמן: "...סוכם בין הצדדים שהצדדים ייפגשו בהקדם האפשרי ויבחרו יחדיו מומחה לאינסטלציה ואיתור נזילות. הצדדים יחד עם באי כוחם ינחו את המומחה שייבחר וינהלו במשותף את כל הליך הבדיקה עד קבלת חוות דעת. אם חוות הדעת תיקבע שלא היה בעבר או שלא ניתן לקבוע אם היה בעבר ושאין מקור נזילה קיים מדירת הנתבע, הרי שכל טענות התובעת לגרימת נזקים בדירתה מצד הנתבע תדחנה ותישמר זכותו של הנתבע לעתור לחיוב התובעת בהוצאות. המחלוקת תצומצם לטענות הנוספות שיהיו בכתב התביעה המתוקן.

...

כמו כן עתרה לחיוב הנתבע בסך של 30,000 ₪ בגין עגמת הנפש שנגרמה לה. בסיכומיו טען הנתבע כי דין התביעה להידחות מאחר שהתיישנה עת הוגשה בשנת 2017 בגין נזקי נזילה משנת 2008.

בנסיבות אלה אני סבורה כי התנהלות הנתבע חרגה ממימוש זכותו הלגיטימית לקבל יומו בבית המשפט.

בנסיבות אלה אני סבורה כי אכן נגרמה לתובעת עגמת נפש לא מבוטלת בגינה היא זכאית לפיצוי בסך של 10,000 ₪ וזאת בשים לב למדיניות המשפטית שאינה מעודדת פיצויים בגין עגמת נפש בשיעור גבוה על מנת שלא לעודד הצפה של תביעות בגין רכיב זה. בטרם סיום בכתב התביעה עתרה התובעת אף בעניינים הנוגעים לניקוי קולטנים והתקנת מד מים ביתי.

איני רואה בכך טעם לפסיקת מחצית הפיצוי לתובעת באשר ברי כי בעלה והבעלים במשותף בדירה מודע להליך והבחירה כי התובעת תתבע לבדה אינה מייתרת הזכות למלוא הפיצוי ולכל היותר ככל שהנתבע יתבע על ידי בעלה של התובעת יוכל להעלות טענות בעניין זה נוכח הפיצוי המלא בהליך זה. סוף דבר משהגעתי למסקנה כי דירת הנתבע היא מקור נזקי הרטיבות בדירת התובעת וכי על הנתבע לשלם לתובעת נזקיה, יישאו הנתבע בעלויות כדלקמן: סך של 18,880 בהתאם לחוות דעת המומחה שריקי.

תמצית הרקע ופסק הדין המשיבים הם הבעלים של דירה בבניין משותף בן שמונה דירות ברח' נורדאו 44 בתל אביב (להלן: הדירה ו- הבניין, בהתאמה).

בית המשפט אף הוסיף ודחה את טענת המערערת לפיה עו"ד האס הוסמך על ידי המשיבים להסכים לשינוי הסכם התמ"א. בית המשפט קבע שלפי סעיף 39 להסכם התמ"א, במועד החתימה על הסכם התמ"א חתמו בעלי הדירות אף על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת המערערת, המסמיך את עו"ד שחל ואת עו"ד האס לפעול כדלקמן: "לחתום על כתבי הסכמה בשם בעלי הדירות לצורך רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות שיבנה היזם וכן לבצע את כל הפעולות הנדרשות על מנת לרשום יחידות אלה של שם היזם וכן לנקוט כל פעולה אחרת שתידרש לשם קידום התחייבויות בעלי הדירות עפ"י הסכם זה". (להלן: סעיף ייפוי הכוח); והוסיף וקבע שביום 17.8.2008 נתנו המשיבים לעו"ד האס ייפוי כוח (להלן: ייפוי הכוח) "המסמיך אותו לפעול בשם בעלי הדירות בבניין על מנת להוציא את הסכם התמ"א מן הכוח אל הפועל, ובכלל זה לחתום על כתבי הסכמה, לבצע פעולות לשם רישום בטבו, להגיש בקשות למתן היתר בניה או לנקוט כל פעולה הנדרשת לשם קידום התחייבויות בעלי הדירות על פי ההסכם ולכך בלבד. אך אין לראות בהוראות סעיף 39 להסכם התמ"א ובייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן משום הסמיכה של עו"ד האס לפעול בשם בעלי הדירות לשינוי הוראות הסכם התמ"א, ובכלל זה להסכים בשמם על דחיית מועד השלמת הפרויקט, למעלה מארבעים ושישה חודשים ממועד השלמתו המוסכם. אף אין בייפוי הכוח כדי לייתר חובת עדכונם של התובעים בדבר תוספת הבניה ועיכוב השלמת הפרויקט עוד קודם להתרחשותם" (סעיף 13 לפסק הדין קמא).

אפתח בכך שסעיף 75 להסכם התמ"א קובע ש"כל שינוי, תוספות, ביטול או תיקון לגבי חוזה זה לא יהיו בני תוקף, אלא אם נעשו בכתב ויחתמו ע"י הצדדים.

...

בחנו את סעיפים 48-46 לסיכומי המערערת, אליהם הפנתה בדיון לפנינו (עמוד 3 שורות 6-5), ולא מצאנו שם טענה ל"אשם תורם".

סוף דבר אציע לחברתי ולחברי לדחות את הערעור.

המערערת תשלם למשיבים הוצאות משפט בסך של 30,000 ₪.