ביטול הסכם שכירות: מועצה מקומית

בכתב ההגנה טען המבקש כי לא ידע ולא יכול היה לדעת על זהום כזה או אחר בקרקע והדבר אף בא לידי ביטוי באישורי בדיקות שונות שבוצעו במשך השנים לרבות סקר קרקע שבוצע במקום; ההסכם היתייחס לכך שהמבקש לא ידע על זהום בקרקע "במועד חתימת ההסכם" ומכאן שהמשיבות לקחו על עצמן סיכון; לביטול הסכם השכירות אין קשר לזיהום הנטען אלא לכך שהמשיבות השכירו את הקרקע לשימוש אחר ולא עמדו בזמני הבניה; מכירת הקרקע לסד"ש מלמדת כי אין זהום בקרקע שיש בו מניעה להקמת תחנת דלק; והמשיבות הרויחו למעלה מ 4,000,000 ₪ כתוצאה מהמכירה.

אין לסרב לבקשה לגילוי מסמכים כאשר הסרוב עלול למנוע או להקשות על בעל דין מלהוכיח טענה מטענותיו (רע"א 6649/07 המועצה המקומית שלומי נ' שכטמן ושות' חברה לבנין ופיתוח בע"מ (25.12.2007)).

...

תגובת המשיבות יש לדחות את הבקשה לגילוי מסמכים ודי בהוראות ההסכם לפיהן התחייב המבקש כי הקרקע נקייה מזיהומים לצורך בניית תחנת דלק; היתר הבניה פקע נוכח העבודות הנרחבות שנדרשו המשיבות לבצע בקרקע עם גילוי הזיהום, מה שהביא לעיכוב בבניית תחנת הדלק ובסופו של יום לביטול הסכם השכירות בין המשיבות לבין סד"ש. טיוטות והסכמים של המשיבות עם צדדים שלישיים אין בהם לתמוך בטענותיו של המבקש, אין בהם רלוונטיות להליך ואינם מלמדים על הנזקים שנגרמו למשיבות כתוצאה מביטול הסכם השכירות על ידי סד"ש; דוח השמאות אינו רלוונטי שכן אינו מלמד דבר ביחס שבין נטילת המשכנתא לצורך רכישת הקרקע, לבין הנזק שנגרם למשיבות כתוצאה מביטול הסכם השכירות עם סדש; אין להורות על גילוי מסמכים הקשורים לצדדים שלישיים שאינם צד להליך.

סוף דבר ניתן צו המורה למשיבות לגלות, בתוך 21 ימים, את המסמכים כדלהלן: · הסכמים עם קבלנים בקשר להקמת תחנת הדלק; · הסכמים עם יועצים בקשר לקרקע; · הסכמים עם שוכרים בתקופה הרלוונטית לתביעה.

במקביל לבקשה לצוו מניעה הוגשה המרצת פתיחה במסגרתה התבקש בית המשפט ליתן סעד הצהרתי לפיו הסכם השכירות בין הצדדים איננו חל אלא על 150 מ"ר מתוך מבנה קבע של גני ילדים, בן 6 כיתות המצוי במקרקעין הידועים כגוש 17371 חלק מחלקות 43, 41 ו- 45 וכן גוש 17285 חלק מחלקות 55, 45 ו- 41 בשטח כולל של 420 מ"ר ולחילופין להצהיר על בטלות הסכם השכירות בין הצדדים.

בשים לב לזהות הצדדים (מועצה מקומית המשמשת כרשות חינוך עירונית ועמותה אשר מטרתה קיום מוסדות קהילתיים וחינוכיים לקהילת ברסלב), למהות הנכס המושכר (שטח המיועד לצרכי ציבור) ולמטרת הסכם השכירות (קיום והפעלת גני ילדים), לא עלה בידי המשיבה לנמק ולהבהיר את הטעם להותיר בידיה את החזקה והשמוש במיתחם המבנים היבילים לאחר שהמועצה המקומית השקיעה כספים לבניית מבני הקבע וגני הילדים של המשיבה הועתקו ושוכנו במיתחם החדש.

...

המשיבה טענה גם, כי יש לדחות את הבקשה לצו מניעה שכן הסעד הזמני זהה לסעד העיקרי בהמרצת הפתיחה.

אין בידי לקבל טענה זו. במסגרת המרצה הפתיחה התבקש סעד הצהרתי לפיו הסכם השכירות בין הצדדים איננו חל אלא על 150 מ"ר מתוך מבנה קבע של גני ילדים.

לאור על האמור לעיל, הגעתי למסקנה, כי עלה בידי המבקשת לעמוד בכל המבחנים הנדרשים למתן סעד זמני בהתאם לתקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984.

מן העבר השני, גם אין מקום לבחון תקינות היתנהלות המועצה המקומית והאם רישיונות העסק שהיא הנפיקה בפועל בתקופה הרלוואנטית, חרף היתנגדות הועדה המקומית לתו"ב, היו לא חוקיים, שכן במרכז הדיון שלנו עומדים הצדדים לחוזה השכירות, שאת היתנהגותם בתקופה הרלוואנטית אנו בוחנים, וכל אשר מיוחס למועצה המקומית מצד הנתבעים עלה רק בדיעבד בעת ניהול ההליך המשפטי מושא התיק דנן.

מכאן שלא הייתה תוחלת לניסיונות הנתבעים לדלות מידע חדש מתוך תיקי הועדה המקומית לתו"ב, המועצה המקומית ורשות הכבאות לצורך ביסוס עילת ביטול חדשה שלא ניתנה בגינה הודעת ביטול, וטענותיו של ערן במסגרת ההיתדיינות כאן וניסיונותיו לקשור סיום השכירות למצב המושכר התיכנוני והעדר אפשרות לקבלת רישיון עסק, הם בבחינת חוכמה לאחר מעשה.

...

לחתימת פרק זה אביא את הדוגמא היפה לענייננו שהביא השופט ג' בך המנוח בפסק דינו ב-ע"א 262/86 וולטר רוט נ' deak and co. Inc, פד"י מה(2) 353, שאף היא מתייחסת למערכת יחסי שכירות: "ניקח כדוגמה את המקרה בו מבטל משכיר של מבנה את הסכם השכירות עם השוכר מהטעם שהלה מתמיד באי־תשלום דמי השכירות. ונניח שמסתבר, כי הנמקה זו נגדה את העובדות, ושלמעשה שילם השוכר את דמי השכירות במועדם לחשבונו של המשכיר. ונניח עוד, שלאחר מכן, במהלך המשפט המתנהל בעניין תוקף הודעת הביטול, נודע למשכיר, שהשוכר השכיר את המבנה המושכר לשוכר משנה בניגוד לתנאי החוזה ושעשה כן עוד בטרם בוטל ההסכם. סבורני שלא יוכל המשכיר לבסס את הגנתו בעניין תוקף הודעת הביטול על עילה חלופית זו, אפילו אין חולקים, שיש לראות בה משום הפרה יסודית של החוז. נראה, שחייב המשכיר במקרה כזה למסור לשוכר הודעת ביטול חדשה, אשר עונה, גם מבחינת העיתוי, על הוראות סעיף 8 לחוק החוזים – תרופות" (שם, בעמ' 376 א' – ג') האם התובע עמד בנטל הקטנת הנזק? לאחר שדחיתי טענת ערן כי הוא ביטל כדין את חוזה השכירות ומצאתי כי הוא הפר אותו משלא עמד בהתחייבויותיו לתשלום דמי השכירות החודשיים ובהמשך אף נטש את המושכר באופן חד צדדי, נשאלת השאלה – נוכח טענת הנתבעים כי שאול לא פעל להקטנת נזקיו – האם בכלל חלה על שאול חובה למצוא שוכר חלופי, ואם כן – האם הוא עמד בחובה זו. כפי שכבר ציינתי לעיל, על מערכת היחסים שבין הצדדים חלות הן הוראות חוק השכירות הן דיני החוזים הכלליים, ובכלל זה חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), כאשר בסעיף 23 לחוק השכירות הובהר כי התרופות הנתונות לצדדים על פיו באות להוסיף על אלה הקבועות בחוק התרופות ולא לגרוע מהן (לרנר, בעמ' 12-11, ובעמ' 216-215).

סיכום התוצאה אני מקבל את התביעה העיקרית (ב-ת"א62532-09-17) באופן חלקי ומחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע (שאול רט) סך של- 425,027 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 01/07/2016 (אמצע התקופה בגינה לא שולמו דמי השכירות) ועד התשלום המלא בפועל.

אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע (שאול רט) הוצאות משפט בסכום כולל של- 15,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של- 40,000 ₪ (כולל מע"מ).

אני דוחה את התביעה הנגדית (ב-ת"א 54008-11-17), ומחייב את התובעים בתביעה הנגדית (ערן, שמואל וסייקו), ביחד ולחוד, לשלם לנתבע בתביעה הנגדית (שאול רט) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של- 7,000 ₪.

לאור כך שבוטל הסכם שכירות בקרית שמונה, נמצאה חלופה באיזור עידן הנגב, תוך שהזכויות בנכס שאותר נרכשו על ידי חברת גרין שבשליטתו, כאשר הנכס הועמד לרשות החברה, הגם שמאוחר יותר, נדרשה החברה לשלם דמי שכירות עבורו.

היתייחסות לשאלת הגורם שהביא למצבה הנוכחי של החברה טוען תייסיר כי אחמד הביא למצבה של החברה, בכך שרוקן אותה מזכויות, ביקש להעביר את זהות המחזיקה בנכס במועצה המקומית ואף לשעבד את הנכס, באופן שיטתי ומתוחכם פעל באמצעות חשבוניות פיקטיביות מול ספקים, ביקש לגזול ציוד של ספקים לחברת גרין שבשליטתו, ביצע עיסקאות בדויות, ביקש להסב זהות מגישת הבקשה להיתר בנייה, פנה לעובד של מרינה, שמואל, ובקש ממנו לעבור לעבוד ישירות בגרין, מונע מתייסיר להכנס לחצרי המפעל ועוד.

...

מכל מקום, מעבר לכך שאין לקבוע מסמרות בשאלת דמי השכירות או היקף דמי השכירות, בנקודת הזמן שבה פעלו הצדדים לאיתור הנכס, לא שוכנעתי כי המשך התוכנית העסקית בשינויים המחויבים, בדגש על שכירות לטווח ארוך, לא היתה לטובת החברה אלא דווקא רכישת הנכס, ולכן יש קושי בטענה כי רכישת הנכס באותה נקודת זמן ע"י החברה היתה הזדמנות עסקית של החברה.

הבאתי בחשבון גם את מצבה בפועל של החברה, חברת מעטים שאינה פעילה, הגם שאינה בגדר חברה "מתה", ובמכלול הדברים לא שוכנעתי שתייסיר כמבקש, עומד בנטל השכנוע בנדרש כאמור בסע' 198 לחוק לצורך אישור הגשת תביעה נגזרת בשם החברה.

    לפיכך אני מורה על דחיית הבקשה.

32,500 ש״ח עבור פיצוי מוסכם; התובעים טענו כי לפי סעיף 2.11 בהסכם השכירות, על הנתבעים לשלם 500 ש״ח בגין כל יום בו לא פונה המושכר לאחר סיום ההסכם או ביטולו על ידי המשכירים מיום 25.10.20 ועד ליום 31.12.20, ובסה״כ 65 ימים.

הנתבעים צרפו "הדפסת מסך תשלומים" מאת המועצה המקומית ראש פינה, אך לא ניתן ללמוד ממסמך זה על סכומי החיובים המדויקים ואת שיוכם למושכר, בייחוד כאשר המסמך מכיל חיובים הקודמים לתחילת תקופת השכירות הרלוואנטית לתביעה.

...

לסיכום פרק זה: הנתבעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכחת טענות הקיזוז, ומשכך אינם זכאים לקיזוז חובם.

סיכומו של דבר: התביעה התקבלה ברובה.

הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 94,265 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כחוק ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.