ביטול הסכם שכירות למרות שצויינה תקופת אופציה

כן העיד, כי למרות שהתברר לו שהנתבע לא שילם דמי שכירות במשך תקופה ארוכה, הוא התכוון להמשיך ההיתקשרות עמו ולחתום על הסכם לתקופה נוספת, מחודש ינואר 2015 ואילך, תוך שבקש שהנתבע יסדיר תשלום חוב דמי השכירות ואולם הנתבע סרב לכך.

למעשה, ההבדל העקרי המופיע בחתימתו האמורה של הנתבע אשר הוביל למסקנת המומחית כי ישנה סבירות גבוהה שלא נחתמה על ידי הנתבע הוא "הדגשת עיצוב החתימה על חשבון מהירות התנועה", כפי שצוין בחוות הדעת.

המשך שימוש הנתבע במושכר לאחר תקופת השכירות על פי ההסכם השני ומבלי ששונו התנאים שנקבעו בו, כמו גם, תשלום דמי השכירות על ידו עד לחודש דצמבר 2010, מהוה למעשה הסכם בהתנהגות, בין הצדדים, לתקופת האופציה שנזכרה בהסכם השני ולאחריה.

על פי ההסכם שנחתם בין התובע לעמותה נקבע אמנם בסעיף 2, כי: "במידה והחזקה בחנות התפוסה לא תעבור לידי השוכרים בתוך 60 ימים מיום חתימת ההסכם, יבוטל ההסכם", ואולם, בהנתן כי מועד תחילת ההסכם נקבע ליום 1/2/15 לאחר שהתובע כבר ידע כי הנתבע אינו משלם את דמי השכירות במשך שנים וממשיך להשתמש במושכר גם לאחר תום תקופת השכירות ואף סרב לחתום על הסכם חדש, אני סבורה כי היה על התובע להביא בחשבון האפשרות שהנתבע לא יפנה החנות בתוך המועד שנקבע בהסכם וכי לא יעלה בידו לקבל סעד משפטי כנגדו בפרק הזמן האמור בהסכם.

...

יובהר, כי הגעתי למסקנה כאמור, מבלי להידרש לתוכן המופיע בתמליל שהגיש הנתבע בסמוך למועד הדיון, מה גם שבאותן נסיבות, ניתנה הסכמת התובע לכך שהתמליל יחשב כראיה לאמירת הדברים אך לא לאמיתות תוכנם.

על פי ההסכם שנחתם בין התובע לעמותה נקבע אמנם בסעיף 2, כי: "במידה והחזקה בחנות התפוסה לא תעבור לידי השוכרים בתוך 60 ימים מיום חתימת ההסכם, יבוטל ההסכם", ואולם, בהינתן כי מועד תחילת ההסכם נקבע ליום 1/2/15 לאחר שהתובע כבר ידע כי הנתבע אינו משלם את דמי השכירות במשך שנים וממשיך להשתמש במושכר גם לאחר תום תקופת השכירות ואף סירב לחתום על הסכם חדש, אני סבורה כי היה על התובע להביא בחשבון האפשרות שהנתבע לא יפנה החנות בתוך המועד שנקבע בהסכם וכי לא יעלה בידו לקבל סעד משפטי כנגדו בפרק הזמן האמור בהסכם.

סוף דבר לנוכח האמור, משקבעתי כי על הנתבע לשאת בתשלום דמי השכירות ממועד הפסקת התשלומים כאמור על ידו ועד לפינוי המושכר וכי עליו לשלם לתובע פיצוי מוסכם, אני מורה לנתבע לשלם לתובע סכום של 34,496 ₪, לפי הפירוט כדלקמן : · סכום של 20,350 ש"ח, בגין תשלום דמי שכירות מחודש ינואר 2011 עד למועד פינוי המושכר (מדובר בדמי שכירות חודשיים של 80 דולר ארה"ב, במכפלת 3.98 ₪, שווי דולר ארה"ב בשקלים בהתאם לכתב התביעה, במכפלת 53 חודשים ובניכוי חמישה ימים, בתוספת מע"מ וכן בתוספת ריבית והצמדה כדין מיום 13/3/13 - אמצע התקופה שבה לא שולמו דמי השכירות).

ראשית, לגירסת התובעים בכתב התביעה, במסגרת הסכם השכירות במישור העובדתי לא הוסכם כלל על מתן אופציה לנתבעים להארכת שנת השכירות המקורית, כך שלכאורה במועד הגשת התביעה (1.7.20) הסכם השכירות כבר בא אל סיומו ואין כל צורך בביטולו (ראו: תקנה 72(ב) לתקנות סד"א, האוסרת על בעל דין לטעון בכתב טענותיו טענות עובדתיות חלופיות, אלא אם הצהיר כי העובדות כהווייתן אינן ידועות לו).

בנוסח הסכם השכירות שצרפו הנתבעים צוין בסעיף 5 ג' שתקופת האופציה היא "בשנה נוספת 12 חודשים", ואילו בהסכם השכירות שצרפו התובעים לא צוין הציטוט הנ"ל. כמו כן, בהסכם השכירות שצרפו הנתבעים נמחקו (באמצעות קשקוש בעט) המילים המודפסות "תוספת של 5%" לגבי דמי השכירות שישלמו השוכרים בתקופת האופציה (היה ותמומש) ואילו בהסכם השכירות שצרפו התובעים הציטוט הנ"ל לא נמחק.

חרף האמור, התובעים בחרו להיתקשר בהסכם מכר עם צדדי ג' בחודש 03/20 ולהתחייב במסגרתו למסור את החזקה בנכס לרוכשים ביום 2.8.20, כאשר מנגד היו מודעים או צריכים היו להיות מודעים כי לנתבעים כשוכרי הנכס הוקנתה בהסכם השכירות אופציה חוזית להארכת תקופת השכירות המקורית בשנה נוספת, ואפשר והנתבעים יבחרו לממשה במועד שהנו מאוחר למועד החתימה על הסכם המכר.

...

טענה זו הנני דוחה.

מכאן, שאין "במחדל" של אי צירוף השיקים להודעת המימוש, כדי להוביל למסקנה כי הודעת הנתבעים על מימוש האופציה נעשתה שלא כדין באופן המאיין את תוקפה.

סיכום אשר על כן אני דוחה את התביעה, ומחייב את התובעים, הדדית, לשלם לנתבעים, באמצעות ב"כ, הוצאות בסך 3,000 ₪ תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

כפי שצויין לעיל, ענייננו בשלב הנוכחי בתקופה שלאחר תום תקופת השכירות הבסיסית שנקבעה בהסכם, ובשלב תקופה האופציה שהוקנתה לנתבעים להאריכו ל- 24 חודשים נוספים.

חרף זאת, עמד התובע בסיכומיו על עילת ביטול בהקשר זה בשל כך שבמועד הגשת התביעה דנן (7.7.16) טרם ניתן האישור הנ"ל. בטענה זו אין ממש.

כפי שכבר צויין, הסתמכות התובע על עילות ביטול אחרות, אשר לא נימצאו מוצדקות, איננה יכולה לשמש יסוד לביטול ההסכם מחמת עילה אחרת הנוגעת לדמי השכירות, וזאת משמדובר בעילות שונות המבוססות על הפרות של חיובים נפרדים ושונים.

...

ביישום הלכות אלה לענייננו, מסקנתי היא כי אין לראות בתביעה כפי שהוגשה, משום ביטול כדין של ההסכם עקב אי-תשלום מלא דמי השכירות על-ידי הנתבעים.

סוף דבר; נוכח כל המקובץ, אני דוחה את התביעה וזאת מהטעמים שצוינו.

לא למותר להעיר, כי נוכח המסקנה בפסה"ד באשר לחיובי הנתבעים בנוגע להריסת הדק וגובה דמי השכירות, וככל שהנתבעים לא יקיימו את חיוביהם כנדרש, צפויה לעמוד לתובע עילת תביעה חדשה בגין כך, אולם בתביעה הנוכחית לא מצאתי כי נתקיימו היסודות הכרחיים לעילת התביעה של התובע, לאמור – כי הנתבעים הפרו את ההסכם באופן שהעמיד לתובע עילה לביטול חד-צדדי של ההסכם וכי עקב כך בוטל ההסכם על-ידו כדין.

לטענת התובעת, חרף פניות לנתבעים כי אלה יתקנו את הפרות הסכם השכירות, ויפעלו בהתאם להתחייבויותיהם על פי הסכם השכירות, כמו גם על פי חובותיהם שבדין, הנתבעים סירבו לעשות כן והמשיכו בהפרות הסכם השכירות.

בהודעת מייל לנתבעים מיום 16.2.22 מציינת התובעת כך (נספח 10 לכתב התביעה): "בהמשך לפניות קודמות שלי בנושא (בפגישה ובמיילים בתאריכים 15 בדצמבר 2021 ו 26 בדצמבר 2021), עדיין לא הסרתם את כסוי המרפסת בקומת הקרקע ואת סגירת הקירות. על מנת למנוע אי נעימות, ומבלי לגרוע מכל זכות אחרת שיש לי על פי הדין, אני חוזרת על הודעתי כי בשל הפרות ההסכם השונות, האופציה שניתנה לכם להאריך את תקופת השכירות לאחר יום 31.7.2022 בטלה ומבוטלת." הנה כי כן, בהתאם להודעה הנ"ל, התובעת כבר לא עומדת על פינוי הנתבעים לאלתר ובטרם תום תקופת השכירות (כפי שנטען בהודעת הביטול), ובהודעה המעודכנת מבקשת התובעת לבטל את זכות האופציה המוקנית על פי הסכם השכירות – קרי, ביטול הסכם השכירות בתום תקופת השכירות הרגילה.

...

מקובלת עלי טענת הנתבעים לפיה לא כל שינוי או תוספת מחייב קבלת אישור מראש.

באותה מידה, אפשר שצד להסכם סבר כי עליו לפעול בדרך מסויימת אך לאחר בדיקה או בחינה מחודשת, הגיע לכלל מסקנה כי אינו מחויב חוזית לפעול בדרך זו (פר' 11.9.22, עמ' 6 ש' 6-10).

סיכומו של דבר, התביעה לפינוי מושכר נדחית.

כמובן, מתן זכות אופציה לשוכר אינה פוטרת אותו מחובתו לקיים את התחייבויותיו על פי הסכם השכירות וככל שיפר התחייבות בהפרה יסודית, יוכל המשכיר לבטל את הסכם השכירות ובכך, בין היתר, למנוע את מימוש תקופת האופציה על ידי השוכר.

בית המשפט ציין כי המשמעות הרגילה של המילה "אופציה" בהסכמי שכירות "הנה מתן זכות, בהקשר דנן להארכת תקופת השכירות, לאחד הצדדים, לרוב לשוכר, כשאין מניעה שתהיה מותנית בתנאים מסויימים, הנוגעים לקיום ההסכם." באותו מקרה, היתה הסכמה של שני הצדדים כי זו המשמעות הרגילה שיש למונח זה בהסכמי שכירות.

התובעים – למרות נוסח סעיף האופציה – אפשרו לנתבעים להתחיל את תקופת השכירות ולא העירו על כך דבר עד שהודיעו לנתבעים שהם מבקשים למכור את הדירה ובשל כך, על הנתבעים לפנותה.

...

מהעדויות שנשמעו עולה כי אין למעשה מחלוקת בנוגע למועד רישום התוספת על ידי הנתבעת 2 בכתב ידה, בנוכחות התובע 1 והנתבע 1, לפני שהחוזה נחתם על ידי התובעת 2 (שחתמה בשולי הסכם השכירות וממש מתחת לתוספת) ועל כן, נדחית הגרסה העובדתית של תובעים בסוגיה זו. כפועל יוצא, מאחר שהוברר כי טענה עובדתית בכתב התביעה – שאושרה בתצהיר התמיכה של התובע 1 – אינה נכונה, נגרמה פגיעה ממשית במהימנות התובעים.

בסיום השיחה הסכים הנתבע לשמוע מהתובע הצעה לפיצוי בשל הדרישה לסיום תקופת השכירות ללא מימוש האופציה ואם זאת תהיה מקובלת עליו, יצא מהמושכר "יותר מוקדם". לא נטען כי היתה שיחה נוספת וככל הנראה לאחר שיחה זו נשלחה לנתבעים התראה באמצעות עורכת דין, הדורשת את פינוי המושכר בסיום תקופת השכירות הראשונית.

התוצאה אני דוחה את התביעה לפינוי מושכר.