ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

מתן פסק דין וביטולו ביהמ"ש (כבוד הרשם הבכיר בנימין בן סימון) נתן ביום 19.2.20 פסק דין בו קיבל התביעה עקב אי הגשת כתב הגנה במועד.

עוד טען, שבשעה שפרט כל כך מהותי בנוגע לאופיו ומעמדו של נכס אינו נאמר במפורש לרוכשים, מהוה הדבר חוסר תום לב. כאמור לעיל, בכתב התביעה המקורי התובע עתר להורות לנתבעת להכשיר את הנכס מבחינה תכנונית, להוציא היתר בנייה בגינו ולדאוג לקבלת כל ההיתרים לחיבור הדירה לחשמל, מים, תשתיות וכד'.

בסעיף 2.1 צוין כי הנכס המוצע הנו בקומת הגג וכי מוצמדים לו גג בשטח של 65 מ"ר ומרפסת בשטח של 7 מ"ר. בסעיף 2.4 נכתב "שידוע לזוכה/ מציע כי הנכס נמכר במצבו התיכנוני, המשפטי והפיזי הנוכחי (as (is. הזוכה/מציע מצהיר כי בדק את מצבו התיכנוני והמשפטי של הנכס, מצא אותו מתאים לצרכיו ואין לו ולט תהיה לו כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי המזמינה בעיניין זה. ידוע לזוכה/מציע כי מצבו הפיזי והתחזקותי של הנכס ירוד. על הזוכה/מציע לבדוק את חיבור הנכס לרשת המים, החשמל והביוב. באחריות הזוכה/מציע לבדוק בכל הרשויות המוסמכות את אפשרויות השמוש בנכס, מכל בחינה שהיא לרבות מבחינה תכנונית ומבחינה פיזית והזוכה/מציע לא יבוא בכל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי המזמינה בשל כל מיגבלה שתתגלה, אם וככל שתתגלה, הנוגעת ליכול השמוש בנכס." בסעיף 2.5 נכתב "מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל ידוע לזוכה/מציע , כי עליו לבדוק ברשות המקומית ו/או אצל כל גורם רלוואנטי אחר את התאמת הבנוי בפועל להיתר הבניה והוא לא יבוא בכל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כנגד המזמינה ו/או רשות הפיתוח ו/או רשות מקרקעי ישראל בגין בניה שבוצעה ללט היתר, לרבות באם ייצאו בגין תוספת הבניה הנ"ל צוי הריסה". בסעיף 2.6 נכתב "ידוע לזוכה/מציע , כי אין בחוזה זה משום הסכמה ו/או אישור לתוספת הנייה כלשהיא מצד המזמינה, ידוע לזוכה/מציע כי עליו להשגת האישורים המתאימים מאת הרשויות המוסמכות. הזוכה/מציע לא יבוא בכל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כנגד המזמינה לרבות בגין אם ייצאו בגין תוספות הבנייה הנ"ל צוי הריסה." בסעיף 2.7 נכתב כי "ידוע לזוכה/מציע , ומקובל עליו, כי בכל מקום שנכתב במיכרז זה, כי הממכר הנו דירה אין הדבר בא להעיד על-כך שניתן בפועל לעשות שימוש בנכס למגורים וכי קיימת בו התשתית הנדרשת לשם מגורים. באחריות הזוכה/מציע לבחון היבט זה לגבי כל נכס ונכס והוא, לא יבוא בכל טענה כלפי המזמינה ו/או רשות הפיתוח ו/או רשות מקרקעי ישראל גם אם יתברר כי לא ניתן בפועל לעשות שימוש בנכס לשם מגורים." וראו הצהרת הקונה בסעיף 3ג לחוזה: "הקונים מצהירים כי הם מעוניינים לרכוש את זכויות הבעלות בנכס במצבו כפי שהוא. המוכר מבהיר כי ייתכן שחלקים מהנכס הנם תפוסים על ידי אחרים ולפיכך הנכס נמכר במצבו כפי שהוא במועד חתימת הסכם זה. והקונה מצהיר ומאשר כי ידועים לו מצבו התיכנוני, המשפטי, הפיזי ומצב התפיסה של הנכס וכי לאחר שביצע את כל הבדיקות שמצא לנכון, מצא כי הנכס מתאים לצרכיו וכי אין לו והוא מוותר על כל טענה בקשר למצבו של הנכס." די היה באזהרות הברורות בהצעה ובהצהרות התובע, עת חתם על ההצעה ועל החוזה, כדי לקבוע שאם התובע רכש את הנכס, הוא עשה זאת תוך לקיחת סיכון מחושב שמחיר הנכס משקלל האמור באזהרה ובהצהרות.

דוד ידע על הפגם הנתבעת טענה בסעיפים 5, 12 ו – 25 לכתב ההגנה שדבר אי קיומו של היתר, היה ידוע לתובע מיד לאחר זכייתו במיכרז, במועד בו היה יכול להתחרט, אולם הוא בחר שלא לעשות כן. יובל הצהיר והעיד שבסמוך לאחר זכיית התובע במיכרז, ולאחר שהתובע, ולענייננו דוד, שילם את המקדמה בסך של 10%, דוד עידכן אותו טלפונית כי ניתקל בבעיות מימון לצורך רכישת הדירה, מאחר והבנק לא הסכים לממן את רכישת הדירה נוכח אי קיומו של היתר, משמע- כי התובע היה מודע כי לממכר אין היתר לפני החתימה על ההסכם.

...

לא זו אף זו, מקובלת על ביהמ"ש טענת הנתבעת, כי גם אם בימ"ש זה היה מגיע למסקנה שיש לבטל ההסכם, אין לו סמכות לקבוע כך שכן הסמכות העניינית לקבוע ביטול הסכם במקרקעין מסורה לביהמ"ש המחוזי.

אם הייתה טעות בעסקה היא טעות בכדאיות לנוכח כל האמור לעיל, ביהמ"ש קובע כי לא הייתה הטעייה, אלא טעות של דוד בכדאיות העסקה ועל פי סעיף 14 (ד) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973, טעות בכדאיות אינה מקנה לטועה סעדים ביחס לצד השני.

סוף דבר ביהמ"ש דוחה התביעה.

במסגרת הפרויקט ניבנו סך הכול 156 דירות, ועל כן על מנרב לשלם לאלוני דניה בגין הוצאות תיכנון סך של 2,340,000 ₪ כולל מע"מ. בהתאם לסעיף 13.2ח' להסכם הקומבינאציה, והנספח לו מיום 24.3.2013, על מנרב להישתתף בשכר טירחתו של עו"ד משה פרייליך בקשר עם חוזי המכר שנחתמו במסגרת הפרויקט וזאת עד לסך של 950,000 ₪ בתוספת מע"מ. לטענת מאיר אפרת, הוסכם בין גפני לבין אלוני דניה, שגפני בעצמו או באמצעות חברות בשליטתו, יכין את תכניות הבניה והוצאת היתר בניה לפרויקט, ויהיה זכאי לסכומים שתשלם מנרב לאלוני דניה בגין תיכנון הדירות והוצאת היתר בניה, ושכר טירחתו של עו"ד פרייליך.

מאיר אפרת מציינת כי בין הצדדים להליך זה מיתנהל הליך נוסף, בבית המשפט מחוזי חיפה ת"א 6193-07-19, במסגרתו תבעה מנרב את ביטול הסכמי המכר מחמת אי תשלום התמורה המלאה בגין 3 מהדירות שרכשה מאיר אפרת בפרויקט (להלן: התביעה לביטול הסכמי המכר).

התביעה לביטול הסכמי המכר הוגשה, בין היתר, בטענה להפרתם נוכח אי תשלום מלא התמורה בגין הדירות במועדים שנקבעו, כאשר מאיר אפרת טענה מנגד כי הסתמכה על כך שמימון הדירות יתבצע ברובו באמצעות כספים, שמנרב אמורה לשלם לאלוני דניה, שהם הכספים שהומחו לה במסגרת המחאת הזכויות.

...

לטענת מנרב נוכח מטרתו של הסעיף האוסר המחאת זכויות בהסכם הקומבינציה, נוכח זהות הנמחה ומעורבותו הישירה בניסוח הסכם הקומבינציה, ומכאן היכרותו עם האיסור על המחאת הזכויות הקבועה בו, והמטרה הפסולה בשימוש בהמחאת הזכות יש לקבוע כי היא בטלה וחסרת תוקף, ועל כן דין התביעה להידחות על הסף, שכן בהעדר זכות לא מתקיימת יריבות, ועל כן אין קיום לתביעה דנן.

לאחר הזכייה במיכרז המתינה הנתבעת להשלמת פיתוח המקרקעין על ידי משהב"ש, הגישה בקשות להיתרי בנייה לועדה המקומית לתו"ב בירושלים, ובד בבד החלה החברה בתכנון הפרוייקט ושיווקו ומכירתם "על הנייר". במסגרת שלב המכירה הראשון של הדירות, במהלך השנים 2015-2016, היתקשרה הנתבעת עם 19 רוכשים בהסכמי מכר.

ביום 5.5.2018 הודיעה הנתבעת לתובעים ולרוכשי דירות אחרים בפרויקט, כי היתקשרה בהסכם למימוש הפרויקט באמצעות "גורם אחר", אך בד בבד הודיעה באופן חד צדדי על ביטול ההסכמים שנחתמו עם התובעים, וטענה שהיא עושה כן לנוכח מצבה הכלכלי אשר אינו מאפשר את התקיימות התנאי המתלה- הוצאת היתר בניה.

בנוסף, טוענת הנתבעת כי היתחייבותה של הנתבעת הייתה להשיב לרוכשים ובכללם התובעים את הסכומים ששולמו ישירות לצורך רכישת הדירה, ולא הוצאות נילוות שהוצאו על ידי הרוכשים כדוגמת תשלום שכר טירחת עורכי הדין.

לפיכך לא די בהצמדה למדד לצרכן אלא יש להצמיד למדד תשומות הבניה על פי ההסכם ובהיותו המדד הגבוה יותר הנתבעת ניסתה להיתחמק מכך.

...

נוכח המסקנות אליהן הגעתי הרי שכל התביעה לפיצוי בגין הפרת ההסכם לרבות פיצוי בהתאם לחוות הדעת השמאית שהגישו התובעים נדחית, והנתבעת רשאית לבטל את הערת האזהרה שרשמה לטובת התובע 1.

על כן מדובר בהרחבת חזית אסורה ודינה להידחות.

סיכומו של דבר: הנתבעת תגיש פסיקתא לחתימתי בהתאם לאמור בגוף פסק הדין סעיפים 77 -78 וזו תועבר לתגובת הצד שכנגד.

עוד טענו, שלבד מכך שמדובר בהתייחסות מקוממת בלשון המעטה, מי שקורא את תשובת ב"כ הנתבעת יכול להתבלבל ולהסיק כאילו בחוזה ישנו סעיף שמתיר לצדדים לבטל את ההסכם בנסיבות שבהן – טרם ניתן היתר בניה לדירה.

עוד טענה, שהתובעים ידעו כבר למן תחילת המגעים בינם ובינה, בקשר עם רכישת הדירה, כי עקב אילוצים תיכנוניים, ההליכים להוצאתו של היתר הבנייה ביחס לבניין שבו תיבנה הדירה אותה הם מבקשים לרכוש יערכו בשני שלבים: - בשלב ראשון יתבקש היתר לבנייתן של 6 דירות בהתאם לזכויות הבנייה הקבועות בתכנית שחלה על המיגרש.

מרגע שהנתבעת לא הוציאה שובר מתאים, אין מקום לטענתה שיש לקבוע בדיעבד שהתובעים הפרו את ההסכם, כאשר היא לא דרשה את תשלום התמורה במועדים הנגזרים מהוצאת היתר הבניה לבניין.

...

לעניין זה יש להפנות לסיכום הפסיקה לגבי התניה על מועד המסירה ברע"א 6605/15 שמש ואח' נ' ספייס בניה (פורסם בנבו): "21. נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" (שם, בפסקה 16.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הסך של 94,250 ₪, אשר יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

ביום 1.7.22 השיבו המוכרים למכתב כאמור, וטענו, בין היתר, כי הפרת הסכם המכר על ידם (בגין אי מסירת החזקה במועד) לא נעשתה באופן חד צדדי, אלא שההסכם הופר אף על ידי הרוכשים, לאור אי עמידתם בלוח התשלומים הקבוע בהסכם, וכי הפרת ההסכם על ידי הצדדים נבעה מנסיבות שאינן תלויות בהם (ובכללן, החלטות שיפוטיות של רשמת ההוצאה לפועל, דרישות של הבנק שהלווה משכנתא לתובעים ושל הכונסת, אשר הביאו לעיכובים כאמור); כי הרוכשים היו יכולים לצפות את העיכוב במסירת הנכס, שכן נסח טאבו עדכני (ממנו ניתן ללמוד על מצב הנכס) הובא לעיונם טרם החתימה על הסכם המכר; וכי לאור העיכוב בקבלת התשלום עבור רכישת הנכס, אין באפשרותם לרכוש דירה חלופית, נוכח עליית מחירי הנדל"ן. יחד עם זאת, הדגישו המוכרים, כי יש בכוונתם לסיים את עסקת המכר ולמסור את הנכס לידי הרוכשים, ולשם כך על התובעים לשלם את מלוא התמורה עבור רכישת הנכס.

בנימוקי בקשתם ציינו התובעים, כי הם בני זוג ולהם 3 ילדים קטנים, הם גרים בשכירות לאור העובדה שהנכס שרכשו אינו מפונה ומשעיקר הסכום כבר שולם, אין הם יכולים לבטל את ההסכם ולרכוש נכס אחר תחתיו ומאידך, אין הם יכולים להמשיך לשלם הן משכנתא והן דמי שכירות.

אשר לטענת התובעים כי יש לקזז מיתרת התמורה סך של 50,000 ₪ בהתאם להוראות הסכם המכר בגין אי הוצאת היתר בניה לבריכת השחייה, טענו הנתבעים, כי בהתאם להוראות ההסכם עליהם להציג לתובעים היתר מאת הועדה המקומית להעברת הזכויות בנכס (אישור שהוצג על ידם).

...

לאור כל האמור לעיל, יתרת התמורה שעל התובעים לשלם עבור השלמת תמורת הנכס עומדת על סך של 470,832 ₪.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, מצאתי כי יש לקבל את תביעת התובעים לאכיפה – תביעה עליה למעשה לא חלקו הצדדים.

לאחר ששקלתי את כלל טענות הצדדים לעניין הוצאות ההליך, לרבות הוצאותיהם הריאליות של התובעים מחד, וכלל טענות הנתבעים מאידך, אני מורה לנתבעים לשלם לתובעים את הוצאות ההליך סך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.