ביטול הסכם קניית דירה בגלל שלא הוצא היתר בניה המועד

גם עילת התביעה בגין אי הוצאת היתר בניה מלא בהתאם להתחייבות בהסכם משנת 2007 היתיישנה בשנת 2014 ואילו עילת התביעה בגין אי קבלת היתר הבניה החלקי במועד שנקבע באותו הסכם היתיישנה בשנת 2016.

הפצוי בגין הפרת אחרות של הסכם הקומבינאציה, לרבות הפרות בגין אי קבלת היתר בניה במועדים שנקבעו בהסכם, כמו גם הזכות לבטל את ההסכם במקרה של הפרות, כלול בסעיף 31 להסכם הקומבינאציה שכותרתו "הפרה וסעדים". אם כן, את הפצוי בדמות דמי שכירות חודשיים מוסכמים מראש בסך של $1,000 לכל יחידת דיור, יש להחיל אך ביחס לתקופת האיחור בהשלמת עבודות הבנייה בבניין.

לאורך כל עדותו של עו"ד כהן חזר עו"ד כהן על עמדת התובעים לפיה כלל לא רצו בביטולו של ההסכם ואף לא דרשו את הפיצויים בהתאם להסכמים, הגם שלא ויתרו על זכותם לעניין זה. כך העיד עו"ד כהן לעניין זה: " לא היתה שום כוונה לבטל את ההסכם, רצינו לראות ביניין לא פיצויים" (עמ' 8 לפרוטוקול, שורה 30), ובהמשך, "אנחנו רצינו לראות ביניין ולא פיצויים. לא נכנסנו לעסקה הזו כדי לזכות בפיצויים" (עמ' 9 לפרוטוקול, שורה 31), וכך גם בהמשך עדותו: " לא היתה שום כוונה לעשות כסף מזה. מישפחת כהן יש להם היסטוריה שהם רכשו את המיגרש ב- 1948 מטעמי ציונות, זה היה ציפור נפשם, לא היה פה כוונה להתחיל לעשות רווחים. רצו ביניין" (עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 14-15).

הפצוי בגין איחור במסירת הדירות הנו בגין הפרת שלבי הבנייה, ואילו הפצוי המוסכם נועד לפצות את התובעים ביחס להפרות נוספות כגון אי המצאת היתרי הבניה במועדים שנקבעו בהסכמים (ראה לעניין זה סעיף 31 להסכם הקומבינאציה על תתי סעיפיו).

...

סבורני כי לשיטת הנתבעים העיכוב בקבלת ההיתרים הינו דווקא עיכוב "סביר" בשים לב להליך הנדרש לביצוע, אישור לתב"ע בוועדה המחוזית ולאחריו קבלת היתר בניה בהתאם לתב"ע. ברי כי אין די בהכללת סעיף גורף בהסכם, כדוגמת סעיף 16 לתוספת השניה, כדי לפטור את אורקי מהתחייבויותיה בטענה סתמית כי אין מדובר באיחור הנובע ממחדלה או בטענה לקיומו של עיכוב בלתי סביר.

כמו כן, לא מצאתי כל ממש בטענת הנתבעים להעדר יריבות, וזו נדחית.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

להשלמת התמונה מבחינת ההסכם והרקע המשפטי אוסיף ואציין כי נקבע בסעיף 15 בהסכם כי "החברה תהיה זכאית להעביר את זכויותיה ו/או חובותיה לפי ההסכם לכל אדם או גוף משפטי זולתה, בתנאי שזכויות הקונה לא תיפגענה." בהסכם המכר של התובע 1 נכתב בסעיף 5.3.4 כי בסוף המשפט כי " אם היתר הבניה לא יתקבל עד ליום 1.10.2016, יהיה רשאי הקונה בלבד, לבטל את חוזה המכר, בהודעה בלבד, החל מחלוף 30 יום ממתן הודעת הביטול על ידו .....בוטל חוזה המכר כאמור לעיל, לא ייחשב הדבר כהפרת חוזה המכר על ידי הקונה והוא יהיה זכאי להשבה של כל הסכום ששולם על ידיו למוכרת ע"ח הרכישה בערכו הנקוב בהתאם להוראות סעיף 18.2 להלן". סעיף זהה עם תאריך שונה, שמותאם כמובן למועד החתימה על ההסכם, מופיע גם בהסכם של הנתבעים 2,3.

ביום 5.5.2018 הודיעה הנתבעת לתובעים ולרוכשי דירות אחרים בפרויקט, כי היתקשרה בהסכם למימוש הפרויקט באמצעות "גורם אחר", אך בד בבד הודיעה באופן חד צדדי על ביטול ההסכמים שנחתמו עם התובעים, וטענה שהיא עושה כן לנוכח מצבה הכלכלי אשר אינו מאפשר את התקיימות התנאי המתלה- הוצאת היתר בניה.

בנוסף, טוענת הנתבעת כי היתחייבותה של הנתבעת הייתה להשיב לרוכשים ובכללם התובעים את הסכומים ששולמו ישירות לצורך רכישת הדירה, ולא הוצאות נילוות שהוצאו על ידי הרוכשים כדוגמת תשלום שכר טירחת עורכי הדין.

לפיכך לא די בהצמדה למדד לצרכן אלא יש להצמיד למדד תשומות הבניה על פי ההסכם ובהיותו המדד הגבוה יותר הנתבעת ניסתה להיתחמק מכך.

...

נוכח המסקנות אליהן הגעתי הרי שכל התביעה לפיצוי בגין הפרת ההסכם לרבות פיצוי בהתאם לחוות הדעת השמאית שהגישו התובעים נדחית, והנתבעת רשאית לבטל את הערת האזהרה שרשמה לטובת התובע 1.

על כן מדובר בהרחבת חזית אסורה ודינה להידחות.

סיכומו של דבר: הנתבעת תגיש פסיקתא לחתימתי בהתאם לאמור בגוף פסק הדין סעיפים 77 -78 וזו תועבר לתגובת הצד שכנגד.

עוד טענו, שעובר לרכישה ובמסגרת המו"מ, הבטיחו נציגי הנתבעת לרבות סמנכ"ל החברה, ארז, כי תכנית המיזם, אשר צורפה לחוזה- הכוללת את כל הקומות והדירות של המיזם- תוגש בסמוך למועד הרכישה וכי היתר בניה למיזם יתקבל לכל המאוחר, תוך 6 חודשים מיום החתימה.

עוד טענו, שהנתבעת ניהלה מו"מ בחוסר תום לב קצוני, הפרה באופן מתמשך את החוזה, איימה בביטולו מטעמים לא עניינים שנועדו לכסות על מחדליה ולבסוף השתמשה בטענות אלו כדי להיתחמק מחובתה לשאת בפיצויים הסטאטוטוריים עבור החודשים בהם חרגה מהמועד החוזי הקבוע.

לפיכך, טענה, אם חרף טיעוניה, ביהמ"ש יקבל את טענת התובעים לפיצויים בגין איחור במסירה, הוא מתבקש לאשר לה לקזז מכל סכום שהיא תמצא חייבת בו את הסכומים שהתובעים חייבים לה. ביהמ"ש דוחה טענה זו משום שהנתבעת לא הוציאה שובר תשלומים מתאים לפי מועד הוצאת היתר הבנייה לבניין.

...

לעניין זה יש להפנות לסיכום הפסיקה לגבי התניה על מועד המסירה ברע"א 6605/15 שמש ואח' נ' ספייס בניה (פורסם בנבו): "21. נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" (שם, בפסקה 16.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הסך של 94,250 ₪, אשר יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

ביום 1.7.22 השיבו המוכרים למכתב כאמור, וטענו, בין היתר, כי הפרת הסכם המכר על ידם (בגין אי מסירת החזקה במועד) לא נעשתה באופן חד צדדי, אלא שההסכם הופר אף על ידי הרוכשים, לאור אי עמידתם בלוח התשלומים הקבוע בהסכם, וכי הפרת ההסכם על ידי הצדדים נבעה מנסיבות שאינן תלויות בהם (ובכללן, החלטות שיפוטיות של רשמת ההוצאה לפועל, דרישות של הבנק שהלווה משכנתא לתובעים ושל הכונסת, אשר הביאו לעיכובים כאמור); כי הרוכשים היו יכולים לצפות את העיכוב במסירת הנכס, שכן נסח טאבו עדכני (ממנו ניתן ללמוד על מצב הנכס) הובא לעיונם טרם החתימה על הסכם המכר; וכי לאור העיכוב בקבלת התשלום עבור רכישת הנכס, אין באפשרותם לרכוש דירה חלופית, נוכח עליית מחירי הנדל"ן. יחד עם זאת, הדגישו המוכרים, כי יש בכוונתם לסיים את עסקת המכר ולמסור את הנכס לידי הרוכשים, ולשם כך על התובעים לשלם את מלוא התמורה עבור רכישת הנכס.

בנימוקי בקשתם ציינו התובעים, כי הם בני זוג ולהם 3 ילדים קטנים, הם גרים בשכירות לאור העובדה שהנכס שרכשו אינו מפונה ומשעיקר הסכום כבר שולם, אין הם יכולים לבטל את ההסכם ולרכוש נכס אחר תחתיו ומאידך, אין הם יכולים להמשיך לשלם הן משכנתא והן דמי שכירות.

יתרת התמורה שעל התובעים לשלם, עומדת על סך של 470,832 ₪ (ולא 520,832 ₪), זאת לאור העובדה כי בהתאם להוראות ההסכם, מאחר והנתבעים לא המציאו לידי התובעים בתוך שנה ממועד החתימה על ההסכם היתר בניה בגין הבריכה, זכאים הם להשאיר בידם סך של 50,000 ₪ מתוך יתרת התמורה לשם הוצאת היתר בניה כאמור.

אשר לטענת התובעים כי יש לקזז מיתרת התמורה סך של 50,000 ₪ בהתאם להוראות הסכם המכר בגין אי הוצאת היתר בניה לבריכת השחייה, טענו הנתבעים, כי בהתאם להוראות ההסכם עליהם להציג לתובעים היתר מאת הועדה המקומית להעברת הזכויות בנכס (אישור שהוצג על ידם).

...

לאור כל האמור לעיל, יתרת התמורה שעל התובעים לשלם עבור השלמת תמורת הנכס עומדת על סך של 470,832 ₪.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, מצאתי כי יש לקבל את תביעת התובעים לאכיפה – תביעה עליה למעשה לא חלקו הצדדים.

לאחר ששקלתי את כלל טענות הצדדים לעניין הוצאות ההליך, לרבות הוצאותיהם הריאליות של התובעים מחד, וכלל טענות הנתבעים מאידך, אני מורה לנתבעים לשלם לתובעים את הוצאות ההליך סך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

בסעיף 6 להסכם נקבע: "הרוכש מצהיר כי ידוע לו שקיימת אפשרות לפיה, כתוצאה מהחלטת הרשויות המוסמכות, ייערכו שינויים בתוכניות של הפרויקט ו/או של הבנין ו/או של הדירה ו/או של הצמדותיה ו/או שינוי בשטחי הבניין. במקרה כזה תבנה החברה את הבניין ואת הדירה בקירוב ככל האפשר לתיאורם בהסכם על נספחיו תוך היתחשבות בשינויים האמורים ובכפיפות להם". בנוסף סעיף 5 לתוספת הראשונה להסכם (להלן: התוספת), אשר נחתמה יחד עם ההסכם, קבע כי ההסכם מותנה בתנאי מפסיק ולפיו היה ובתוך 9 חודשים ממועד חתימת ההסכם, קרי עד ליום 6.7.2021 לא היתקיימו שני התנאים הבאים (להלן: התנאים) יהא רשאי כל צד להודיע לצד השני על ביטול ההסכם וזאת תוך 14 יום: מתן היתר בניה על ידי הועדה המקומית לתיכנון הבניה; חתימה על הסכם לווי בנקאי בין המשיבה לבין גורם מממן.

את סיבת הביטול נימקה בשני טעמים : אי התקיימות התנאים המתלים בתוספת להסכם, והנימוק השני- הפרויקט לא יכלול את הדירה שנרכשה במסגרת ההסכם ולכן לא ניתן לקיים את ההסכם בפועל.

לטענת המבקשים, המשיבה לא הצליחה להוציא היתר בנייה לפרויקט תוך 9 חודשים ממועד חתימת ההסכם, זאת לאחר שהועדה המקומית ביטלה החלטה שניתנה לאשר את מתן ההיתר בתנאים.

לטענת המבקשים, דרקטור המשיבה טען בפגישה שההסכם בוטל שכן לא היתקיימו התנאים המתלים ומכיוון שהדירה שנרכשה במסגרת ההסכם כבר אינה קיימת בפרויקט נוכח אילוצים שכפתה הועדה המקומית לתיכנון ובניה.

...

תשובת המשיבה לטענת המשיבה יש להורות על דחיית הבקשה שכן למבקשים אין עילת תביעה, משום שסעד אכיפת ההסכם משולל יסוד ודינו להידחות.

בענייננו, אני סבור, כי בהעדר הסכמה מפורשת בדבר הארכת תקופת התמלאות התנאים, ובוודאי בדבר התקופה "החדשה", ומאחר שההסכמה להארכת התקופה נלמדת רק מתוך התנהגותם היומיומית של הצדדים לאחר תום התקופה שנקבעה בחוזה, הרי שכל אחד מהצדדים רשאי היה להודיע – כל עוד לא התמלאו התנאים – כי הוא איננו חפץ עוד בהארכה נוספת של התקופה, ובכך להביא בפועל לביטולו.

ת. לאור זאת הפסדנו הרבה דירות גינה, כל דירות הגינה התבטלו כמעט, נשארנו עם דירת גן אחת, ונוצר מצב כספי שהעסקה לא הייתה כדאית עם מיכל, היינו צריכים לחפש מאיפה להחזיר כספים, והחברה עשתה חישובים כלכלים איך להכניס יותר כסף, והחישובים היה ליצור למעלה סוג של דירה יותר משובחת" (עמוד 12 שורה 34, עמוד 13 שורות 4-1); וכן ראו : "שנייה, אחרי שראינו שאנו לא מצליחים לחזור למצב הקודם, וישבנו החברה והגענו למסקנה שצריך לעשות תכנון מחדש של כל החצרות והדירות גן שנעלמו לנו, הגענו למסקנה שקומה 7 חייבת להיות דירות מיוחדות, גם גדלה הדירה, רצינו להעביר לדירה של 200 מטר זה התכנון......" (עמוד 13 שורות 34-31).

סוף דבר הבקשה נדחית.