ביטול הסכם קומבינציה על ידי בית המשפט: דיני מקרקעין

בתביעתם בבית המשפט טענו המשיבים כי הסכם הקומבינאציה נחתם על ידי עו"ד תור ללא ידיעתם וללא הרשאה כדין, ולחלופין, כי הם זכאים לבטל את ההסכם בשל הפרתו היסודית באשר החברה לא הגישה בקשה להיתר בניה לועדה המקומית בתוך 4 חודשים כפי שנקבע בהסכם, ובקשה להיתר לא הוגשה אף טרם הגשת התביעה.

מנגד, טענו המערערים כי עו"ד תור היה מוסמך לחתום בשם המשיבים על הסכם הקומבינאציה, ולמצער, כי יש לראותו ככזה מכוח דיני השליחות הנחזית.

ייתכנו מקרים בהם הגדרת חלקו של הבעלים שלא באחוזים מהעסקה, תתפרש על ידי בית המשפט באופן שבעל הקרקע לא יהיה זכאי לתוספת אחוזים, גם אם נוספו אחוזי בנייה או נוספה בנייה לאחר חתימת ההסכם (ע"א 2534/99 בדאני נ' מוקתדר (לא פורסם, 22.9.2003)).

...

סיכום וסוף דבר גם אם חרג עו"ד תור מהרשאה, הרי שיש להכיר בכך שנוצרה שליחות כלפי המערערים, והמשיבים לא היו זכאים לבטל את ההסכם מחמת חריגה משליחות או מחמת הפרתו עקב אי עמידת המערערת במועדים שנקבעו בהסכם.

משהגעתי למסקנה כי המערערים אינם זכאים לאכיפת ההסכם, ממילא איני נדרש לשאלה אם היה מקום להתנות את האכיפה בתנאים, בהתחשב בעלייה רבתי של מחירי הנדל"ן במהלך תקופה של כעשר שנים.

אשר על כן, הערעור נדחה.

הרקע העובדתי לבקשה המבקשת הנה בעלת קרקע בגבעתיים אשר היתקשרה בהסכם "קומבינאציה תמורות" עם חברת אזורים ביניין (1965) בע"מ (להלן: חברת אזורים), בעקבותיו בנתה חברת אזורים פרוייקט מגורים בגבעתיים, כאשר המשיבים 1 ו-2 (להלן: המשיבים) רכשו בו דירה, וזאת ביום 6.1.2008.

ביום 6.2.2013, קבע בית המשפט המחוזי, כי "על פניו הסעד הראשי אינו מצוי כלל ועיקר בסמכותו של בית משפט זה. פירוק מרצון הוא הליך שבו נוקטת חברה סולוונטית שהמפרקים המתמנים במסגרתו אינם בגדר בעלי תפקיד המתמנים על ידי בית המשפט, ודיני חידלות הפירעון אינם חלים עליהם". לאור זאת, החליט בית המשפט כי לא יוכל להיעתר לסעד הראשי המבוקש, והורה למשיבים להודיע האם הם מעוניינים לבקש את הסעד הראשי מירשם החברות, או שמא ברצונם שבית המשפט ידון בבקשתם לסעד החלופי (להלן: החלטת הביניים).

לאור האמור, ומאחר שהבקשה לעיכוב הליכי החיסול, הוגשה טרם חיסולה הסופי החברה, החליט בית המשפט להיענות לה, וקבע כי יש לעכב את הליך החיסול של המבקשת, ולחילופין, נוכח חלוף הזמן, להורות על בטלותו של ההליך ועל העברת המבקשת מהליך של פירוק מרצון לפירוק בפקוח בית המשפט.

...

עוד יש ליתן את הדעת לעובדה, כי בית משפט זה העניק למאזן הנוחות את משקל הבכורה, מבין שני התנאים אשר על המבקש לעמוד בהם במסגרת בקשתו לעיכוב הביצוע (ע"א 2727/13 מכבי שירותי בריאות נ' ישראלי (4.6.2013); עע"מ 2042/13 בביאן נ' חברת דואר ישראל בע"מ (5.5.2013); ע"א 1344/13 חברת האחים ישראל בע"מ נ' פרישטה בע"מ (24.4.2013)) בנסיבות דנן, ולאחר שעיינתי בטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי דינה של הבקשה להתקבל באופן חלקי, באופן שרק הסעד, אשר הוגדר על-ידי בית משפט קמא כסעד חלופי, בדבר העברת המבקשת להליך פירוק בפיקוח בית משפט, יעוכב עד להכרעה בערעור.

באשר לסעד, המורה על עיכוב הליך החיסול של המבקשת או בטלותו, סבורני, כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובת המשיבים, ועל כן אין מקום לעכב את ביצועו.

סיכומם של דברים, הבקשה לעיכוב ההחלטה בדבר עיכוב הליכי החיסול של המבקשת או בטלותם, נדחית בזאת.

אלא שביני לביני, נצטבר בחשבון הלווי חוב שלא נפרע על ידי החברה, הבנק החל במימוש שטר המשכנתא על המקרקעין המשועבדים שבבעלות מערבי (המקרקעין שועבדו בשלמות, לרבות החלק שלא ניבנה והיה אמור להיות מבונה על פי הסכם האופציה), ומערבי פרעו את החוב על מנת למנוע את מימוש המקרקעין.

עיקרון זה הוחל עוד לפני חקיקת חוק החוזים על ידי בתי המשפט מכוח דיני היושר הגורסים כי "היושר מחייב שויון", ולכן "אם שניים חייבים למלא, כלפי אדם שלישי, אותה דרישה כספית, והיא סולקה ע"י אחד מהם, כך שהשני שוחרר מהמעמסה הזאת בשלמותה, או בחלקה, יהיה הראשון זכאי לחזור עליו ולגבות ממנו דמי הישתתפות בשיעור הנחשב, בעיני ביהמ"ש כמוצדק בנסיבות העניין" (ע"א 370/63 מוסה בסט נ' הפול בע"מ, פ"ד יח(1) 529, 539 (1964) (להלן: עניין הפול)).

ברם, ההנחה היא שלחברה היה אינטרס לשכנע את הבנק ללוות את הפרוייקט, וברי כי לא היה לה אינטרס להקטין את תחזית הרווח הצפוי של שלב "א" לרווח זעום של כ-30,000$ כפי שנקבע באותו דו"ח. ברי כי אף בנק לא היה מלווה את הפרוייקט, אילו היה סבור כי זה הרווח הצפוי, מה שמחזק את טענת החברה כי הרווח היה אמור לבוא לידי ביטוי בהמשך הדרך, עם בניית 3 יח"ד הנוספות ומימוש הסכם האופציה לגבי יתרת 24 יח"ד. צא ולמד כי בית המשפט המחוזי הורה למערבי להשיב 11,000$ כתוצאה מהביטול החלקי של הסכם הקומבינאציה, שבעקבותיו לא ניבנתה יחידת הדיור השלישית של מערבי.

...

למעלה מן הצורך, וגם בהנחה שהסכם הפשרה אינו חוסם את מערבי, בחנתי את טענות מערבי גם לגופן, על פי תצהירי הצדדים וחקירת המצהיר מטעם הבנק, ונחה דעתי כי לא עלה בידי מערבי להוכיח טענותיהם.

לאור המסקנה אליה הגעתי לגופן של טענות מערבי כלפי הבנק, איני רואה לקבל את בקשתם להגשת ראיות נוספות בשלב הערעור, מסמכים שלטענתם תומכים בגישתם לגבי פרשנות ההסכם (התכתבויות, טיוטות של הסכם הפשרה ותצהיר של בא כוחם הקודם).

סיכום וסוף דבר טענות החברה כנגד מערבי לגבי הפרת הסכם הקומבינציה בגין ביטולו החלקי והפרת הסכם האופציה דינן להידחות בשל מעשה בית דין בהליך הראשון.

פרופ' דויטש סבור כי סעיף 59(א) לחוק החוזים אינו דן בבררת הסעד על-ידי נושה לחיוב משותף עקב הפרת החיוב, ומציע לבסס את זכות הביטול של הנושה בחיוב משותף על דיני השתוף והקניין, הישימים גם לצורך הגנה על זכויות.

באותו מקרה נפסק כי ביטול הסכם קומבינאציה על-ידי אחד מן המוכרים של חלקת קרקע משותפת – למרות היתנגדותו של המוכר האחר – הוא ביטול כדין.

מסקנתו של בית המשפט המחוזי היא כי, במקרה הנידון, בוטל החוזה על ידי יורשי אבן-שושן כדין, ו"ביטול זה פועל גם ביחסים שבין יורשי ירדן לבין המוציאים לאור, שכן מדובר בזכויות יוצרים משותפות ביצירה אחת ואין דרך להפרידן".

...

מכאן עולה המסקנה כי כל עוד אין המו"ל מקיים את מלוא החיוב לתשלום התמלוגים, כלפי שני הנושים כאחד, אין רואים אותו כמי שקיים את חיובו זה על פי החוזה ואין הוא יוצא ידי חובתו בקיום חלקי של החיוב כלפי אחד הנושים בלבד.

התוצאה היא כי כל אחד מן השותפים זכאי לתמורה נפרדת על חלקו, כאן מחצית התמלוגים (5.5% מערך כל טופס לכל אחד מן השותפים).

התוצאה היא כי השפעת הביטול של יורשי אבן-שושן על יורשי ירדן הפכה לחסרת משמעות מעשית, לאור השלמתם של יורשי ירדן עם הביטול.

בית המשפט קמא ציין כי פסק הדין ניתן בלשכתו בהיעדר הצדדים והוסיף הערה למזכירות בית המשפט ולפיה-"המזכירות-תעביר עותק מפסק דיני זה לפרקליטי הצדדים עוה"ד מ' ח' כהן, שטיינהץ ודהן" (עמוד 13 לפסק הדין).

משום כך, אין בביטול הסכם הקומבינאציה, כשלעצמו, כדי לבטל את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הקונים, כי אין בבטול העיסקה בין בעל המקרקעין לבין הקבלן כדי לבטל על אתר את הזכויות שנתגבשו בידי רוכשי הדירות, שרכשו את אשר רכשו, כזכור, על יסוד ההסכם בין בעל המקרקעין לבין הקבלן.

כותב פרופ' רייכמן, במאמריו הנ"ל, בעמ' 342: "הדברים הללו עומדים בנגוד למדיניות ההגנה על הקונים, שבוטאה על ידי השופט שמגר בפסק הדין רוט נ' ישופה. הצעתו של השופט אלון מתעלמת ממציאות חיי המסחר". כאמור, כיום לית מאן דפליג כי עיסקת קומבינאציה יוצרת חבויות בין כל אחת מצלעותיה.

מהטעמים שפורטו לעיל אין לקבל את מסקנתה של השופטת בבית-משפט השלום, ולפיה "משחתמו הקונים על המסמכים הנ"ל נותק הקשר המשולש הנוצר בעיסקאות קומבינאציה, הנו הקשר קבלן-בעל מקרקעין-רוכשים". סיכומו של דבר הוא שאין בכישלון עיסקת הקומבינאציה כדי לפגוע בזכותם של המשיבים לקיומו של רישום הערות אזהרה באותה עיסקה.

טענות המערער על כך שאי-הגשת תצהיר על-ידי אחד מבני הזוג שימשה כדרך להתחמק מחקירה נגדית, לא העלתה קורטוב של חשד בבית המשפט קמא, וממילא לא בבית-משפט זה. בית המשפט קמא דחה טענה זו בקובעו שבנסיבות אלו, כאשר האינטרס המשותף שלהם הוא כה בולט והמסכת העובדתית כורכת את השניים כאילו היו גוף אחד, אין לדרוש מכל אחד מבני הזוג לכתוב תצהיר מטעמו, ודי בזה של אחד מהם.

...

לפיכך נראה שאין כל מניעה לאמץ את דבריי בע"א 813/85, 81/86, 117 הנ"ל, בעמ' 349-350: "אף אני סבור, כי התחייבותו החוזית של בעל המקרקעין כלפי הקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות מקימה קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות. בלי לקבוע מסמרות בשאלת הסווג המשפטי של היחס האמור, נוכל לומר, כי תוכנו של אותו יחס מתמצה בהסכמתו של בעל המקרקעין למכירת הדירות שייבנו על המקרקעין, ובכך שלא תירשמנה עיסקאות, הסותרות את זכותו של הקונה לקבל דירה מאת הקבלן. הערת האזהרה באה להבטיח את מימוש הפן הקנייני של הסכם הרכישה שבין הקבלן לקונה.

מהטעמים שפורטו לעיל אין לקבל את מסקנתה של השופטת בבית-משפט השלום, ולפיה "משחתמו הקונים על המסמכים הנ"ל נותק הקשר המשולש הנוצר בעסקאות קומבינציה, הינו הקשר קבלן-בעל מקרקעין-רוכשים". סיכומו של דבר הוא שאין בכשלון עיסקת הקומבינציה כדי לפגוע בזכותם של המשיבים לקיומו של רישום הערות אזהרה באותה עיסקה.

לאור זאת יש לקבוע כי משקיבל בית המשפט קמא את טענת המשיבים, הוא לא פגע בעקרון הקבוע בדיני הראיות, וממילא המסקנה שהגיע אליה נכונה וסבירה.