ביטול הסכם מכר משרד מחמת אי התאמה לשטח

" סעיף 7.2 מוסיף ששטח דירה קטנה בבניין בו מותקנת מעלית יהא "עד 103.5 מ"ר ליח"ד". סעיף 10 קובע את הערבויות והתחייבויות הקבלן שיופקדו בעת החתימה על חוזה הבנייה; התנאים לשיחרור הערבות; חילוט הערבויות בגין הפרת סעיפים בחוזה בהקשר זה האחרון מאפשר הנוהל אף פניה ל"ועדת חילוטים עליונה" במקרה של הפרת סעיפי חוזה או הערות של סעיפי נוהל "מחיר למישתכן". כמו כן, הנוהל מיפרט את יכולת הפיקוח של משרד הבינוי והשיכון על הקבלן, הסנקציות (חילוט ערובה; עריכת שומה חדשה לקרקע; פסילת הקבלן מהשתתפות במכרזים) שהמדינה יכולה להפעיל כנגד קבלן ואופציות לביטול ההסכם ע"י הרוכשים: "12. פקוח

בפרק "סיכום" המכתב מציין משרד השיכון כדלקמן: "12. עסקינן במקרה בו הקבלן ציין בהגדרת שטחי הדירה בנספח א' לחוזה המכר את השטח המרבי שנקבע במיכרז ולא את שטח הדירה לפי חוק המכר. 13. המשרד אינו אחראי לטעות שנפלה בחוזה המכר שערך הקבלן, ככל שאכן הייתה כזו". ביום 21.1.2015 שיגרה אולניק מכתב "התראה לפני המלצה על חילוט עקב אי ביצוע תוצאת בדיקת חוזים בפרויקט" (ראה: נספח 1 ל-נ/6).

עוד טוענים הרוכשים כי הקבלן ביצע את חלקו ברשלנות כמשמעותה בפקודת הנזיקין [נוסח חדש], תשכ"ח- 1968 (להלן: "פקודת הנזיקין") מאחר שנקב בשטח דירה בחוזה המכר שאינו תואם את השטח בפועל; כי הקבלן הפר חובות חקוקות ומפנים בהקשר זה לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), חוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965, חוק המכר, תשכ"ח-1968, חוק קבלנות, תשל"ד-1974; כי משרד הבינוי והשיכון הפר את התחייבויותיו כלפי הרוכשים (למשל: סעיף 12 לנוהל) ופיקח על הפרויקט ברשלנות.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעים ישלמו לתובעים סכום כולל של 3,622,400 ש"ח, המורכב מפיצוי של 105,700 ₪ עבור גריעת השטחים; וסך של 7,500 ₪ עוגמת נפש, במכפלת 32 דירות (לכל דירה סך של 113,200 ₪).

בנוסף, ישלמו הנתבעים, בחלוקה הנ"ל, הוצאות משפט הכוללות את הוצאות העדים (אגב הצגת קבלות); הוצאות התמלול כפי ששולמו; השבת אגרה יחסית בסכום שנפסק ושכר טרחת עורך דין בסכום של 120,000 ₪.

הצדדים אמנם קבעו במסגרת סעיף 11 להסכם שעל הנתבע/המוכר לפעול לאישור תכניות הבנייה המפורטות בנספח להסכם המכר, ברם, לצד תנאי זה קובע הסעיף כי ככל שיתברר שלא ניתן להרחיב את דירת המגורים הבנויה בשטח המקרקעין שנרכשו או אז יוכלו הרוכשים/תובעים לשלוח אל הנתבע הודעה בדבר ביטול הסכם המכר המחייבת את המוכר/נתבע להשיב לתובעים/רוכשים את כלל כספי התמורה ששולמו להם.

אין לכחד כי התובעים – הרוכשים אכן קיבלו ייעוץ משפטי שוטף החל משלבי המו"מ הטרום חוזי ועד לשלב ביטול ההסכם, ברם אף אם הרוכשים/התובעים לא השלימו את כלל הבדיקות המקדמיות המתחייבות, הרי שבכל אותם מקרים שבהם המוכר הסתיר מידיעת הרוכש את מלוא המידע הנוגע להיתרי הבנייה, חריגות הבנייה או פגמים נסתרים אפשריים בנכס, הרי שיד הרוכש על העליונה וכפועל יוצא של כך מזכה את הרוכש-הנפגע בכל התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב אי התאמה, קרי, ביטול החוזה בצרוף השבה ופיצויים מוסכמים וכל זאת מבלי לייחס לחובת הקונה אשם חוזי תורם (ראה : דעת הרוב בעיניין ע"א 8068/11 אורי עיני ואח' נ' חן שיפריס ואח' מיום 11.2.2014) .

מן האמור לעיל עולה שאין די בהערת הועדה, שהנה הערה כוללנית ובלתי ברורה, שאינה מפרטת באופן ברור באילו מבנים מדובר, ולכן ברי כי בעיניין זה היה על הנתבע לפרט במסגרת הסכם המכר את כל אותם מבנים הטעונים קבלת היתר ושלא להסתפק בהערה כוללת זו. יתירה מכך, עיון בסעיפי המשנה של סעיף 2.2 מעלים כי לא רק שהם אינם כוללים בחובם כל הוראה אשר מחייבת את הנתבע לפעול לקבלת ההיתרים בנוגע לאותם מבנים הטעונים קבלת היתר, אלא נהפוך הוא, למקרא סעיפי המשנה של סעיף 2.2 להסכם עולה שהנתבע התחייב להשלים את המידע התיכנוני שאינו מתועד במשרדי המועצה המקומית, ואף הצהיר שלא בוצעו על ידו תוספות בנייה במבני המגורים שניבנו במקרקעין.

משכך, בנגוד לנטען על ידי הנתבע בסיכומיו, סעיף 11 להסכם המכר אינו יוצא מתוך נקודת הנחה שלא יתקבל היתר להרחבת דירת המגורים (ראה : סעיף 68 לסיכומים), אלא נהפוך הוא, ההסכם מאפשר בידי הרוכש לבטל את ההסכם ולקבל את מלוא כספו ככל שלא יעלה בידי המוכר לקבל את ההיתרים המתאימים אשר נועדו בסופו של יום לאפשר בידי התובעים/רוכשים להרחיב את מבנה המגורים המצוי בחלקת המקרקעין שאותה רכשו.

...

סוף דבר : תביעת התובעים מתקבלת בחלקה ואילו תביעת הנתבע נדחית.

אני מחייב את הנתבע להשיב לתובעים את הסכומים המעוכבים בידיו 460,000 ₪, כשהם נושאים הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את הסך של הפיצויים מוסכמים בסך של 360,000 ₪, כשהם נושאים הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

ד - גדר הפלוגתות (בתביעה ובתביעה שכנגד) ואלה הפלוגתות הטענות הכרעה: האם זכאית טליאון לפיצויים בגין איחור במסירה? אם כן, מה גובה הפיצויים להם זכאית טליאון ברכיב זה; האם זכאית טליאון לפיצויים בגין אי התאמה בשטח הממכר? אם כן, מה גובה הפיצויים להם זכאית טליאון ברכיב זה; האם זכאית טליאון לפיצויים בגין ירידת ערך; האם זכאית קורן לתמורה בגין השינויים הפנימיים במשרד? אם כן, מה גובה הפיצויים להם זכאית קורן ברכיב זה. האם זכאית קורן לפיצויים בגין הפרת ההסכם על-ידי טליאון? אם כן, מה גובה הפיצויים להם זכאית קורן ברכיב זה. אדון בפלוגתות כסדרן.

בסעיף 5.4 להסכם התחייב הרוכש "להופיע בתאריך המסירה בממכר או במשרד המוכר, לקבל מהמוכר את החזקה בממכר ולאשר למוכר בכתב את דבר קבלת החזקה בממכר, בפרטיכל המסירה דלהלן". סעיף 30.2 להסכם קבע כי הפרת סעיף 5, בין השאר, תהווה הפרה יסודית של ההסכם, ובילבד שהרוכש לא תיקן את ההפרה תוך עשרה ימים מקבלת הודעתו של המוכר על כך. סעיף 30.1 להסכם קבע, כי אם הפר הרוכש את ההסכם הפרה יסודית, יהא המוכר רשאי לבטל את ההסכם, ובילבד שניתנה לרוכש קודם לכן התראה והרוכש לא תיקן את ההפרה תוך עשרה ימים מקבלת ההודעה.

...

עוד אציין כבר עתה כי אני מקבלת את טענת התובעת לפיה החלוקה בתכנית החשמל מיום 8.9.2019 נחזית כדומה לזו שבסקיצה ששלח מר טל גרינברג לחברו ביום 27.6.2019 באמצעות ה-WhatsApp, בצירוף הודעה כי בחר באפשרות זו (נספח 19 לתצהיר מר טל גרינברג, ת/1).

מנגד, אני מקבלת את טענת הנתבעת כי מדובר בסקיצה ולא בתכנית בניה וכי היא אינה נושאת חתימה של מי מהצדדים.

ט.2 - דיון והכרעה אף דין תביעתה זו של קורן להידחות.

לעניין זה לא מקובלת עלי עדותו של מר תומר קורן: "מה זה איך? אני יכול להגיד לבן אדם ... אני ביחסים טובים אתו, אני לא חייב לקחת לו כסף. אני ביחסים פחות טובים אתו והוא מחליט שאנחנו הולכים לתביעות, אז אני כן ארצה ממנו תשלום" (עמ' 74, ש' 20-22) גם אם לא הייתה חייבת קורן להסכים לביצוע השינויים הפנימיים וגם אם עשתה כן נוכח היחסים הטובים ששררו בין המשפחות, אין היא רשאית לחזור בה מהסכמתה, עליה הסתמכה טליאון, ולתבוע בדיעבד תשלום.

י – סופו של דבר מורם מהאמור עד כה כי הן התביעה והן התביעה שכנגד נדחות, למעט קבלה חלקית של תביעת טליאון לפיצויים בגין איחור במסירת הממכר בסך 8,184 ₪.

מחסן זה גדול ב-1.8 מ"ר משטחו של מחסן 20 ולכן לא נגרם לתובעת נזק כלשהוא.

לטענת הנתבעת אין חולק שביום 26.8.19 היתקיים כנס בחירת הדירות בהישתתפות ותחת פקוח צמוד ודקדקני של נציגי משרד הבינוי והשיכון ונציגי חברת הבקרה, בו היתקיימה פגישה אישית בין התובעת לגב' ליאל דוליה-ג'רבי העדה מטעם הנתבעת, בה הציגה לתובעת את הדירה לרבות מיקום המחסן והחנייה על גבי תוכניות המכר, ורק לאחר שהתובעת אישרה שהיא רוצה לרכוש את הדירה 4 לה משוייכים חנייה 14 ומחסן 4, חתמה התובעת על טופס בחירת הדירה.

ברור שהתובעת לא מעוניינת בבטול הסכם המכר, אך היא לא נקטה בתביעה בגין ירידת ערך, שכן שיטחו של מחסן 4 גדול משטחו של מחסן 20.

מכל מקום, לפי סעיף 12 לחוק המכר, אין הקונה זכאי להסתמך על אי התאמה אם ידע עליה בעת גמירת החוזה, ולטענת הנתבעת, התובעת ידעה על אי ההתאמה בעת גמירת החוזה.

...

סיכום על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את תביעת התובעת להורות על אכיפת ההסכם באופן שעל הנתבעת להעביר לתובעת את המחסן המסומן 20, ולהצמידו לדירה 4 שבבעלותה.

אני דוחה את תביעת התובעת לפיצוי על נזקיה.

בהתחשב בשווי הדירה, בהתנהלות הדיונית של הנתבעת ובדחיית התביעה לפיצוי, ועל פי תקנה 153 והתעריף המומלץ של לשכת עורכי הדין אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת אגרת התביעה ועוד 46,800 ₪ כשכר טרחת עורך דין.

התובעים עתרו לנכוי הסכום שנגרע משווי היחידה עקב אי ההתאמה ביעוד (משרד חלף מגורים) מהמחיר ששולם תמורתה על פי ההסכם ולהשבתו בתוספת הצמדה וריבית מעת כריתת ההסכם (לפי סעיף 28 לחוק המכר, התשכ"ח-1968, להלן: חוק המכר) ולחלופין לדמי נזק בגין הפרתו היסודית של ההסכם (לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, להלן: חוק החוזים תרופות).

" (הדגשה שלי, ש.ל.) סעיף 5.6 להסכם קובע: "בכל עת עד לגמר בניית הפרויקט, רשאית המוכרת ליזום ולהכניס שינויים, לפי שיקול דעתה, בתכנון הפרוייקט, בבנייתו, בתב"ע, ליזום הכנת תב"ע נקודתית לפרוייקט, שינוי יעודי השטחים ממגורים למסחר ו/או משרדים ו/או ההיפך וכל שינוי אחר ובילבד שלא יוכנס שינוי בתכנון ובבניית הדירה גופא". אין לקבל את טענת החברה כי מהסעיפים הנ"ל בהסכם עולה ששמרה לעצמה את החופש לשנות את יעוד הבניין לכל יעוד על פי שיקול דעתה הבלעדי, ובכלל זה להפוך אותו לבניין משרדים.

האנטרס המוגן בתרופת הנכוי הוא השבת האיזון החוזי (או בלשונו של זמיר: שיחזור השקילות החוזית): "תרופה מיועדת להגן על אינטרס זה אם היא מיועדת להעמיד את הנפגע במצב שבו היה אילו ערכו וקיימו הצדדים חוזה אחר: חוזה שבו המפר היה מקבל על עצמו חיובים פחותים, חלקיים או דחויים בהתאם למה שביצע בפועל, וחיובי הנפגע היו מותאמים לחיובים פחותים, חלקיים או דחויים אלה, תוך ששמירה על האיזון והשקילות שבחוזה המקורי. מלבד הנכוי, תרופות נוספות שזו תכליתן הן דחיית הקיום בשל אי קיום של חיוב מקביל, השבה בעקבות ביטול חלקי של החוזה והפיצויים שנפסקו לקונים בפסק דין ארבוס בשל איחור במסירת הדירה. שיחזור השקילות החוזית מעמיד את הנפגע במקום שבו היה אילו מראש הסכים שהצד השני יבצע את חיובו במועד מאוחר יותר משנקבע בחוזה המקורי וכדומה. כלומר, בעקבות שיחזור השקילות אין הנפגע נמצא במצב (או אפילו במצב כספי) שבו היה אילו קוים החוזה ככתבו וכלשונו. מבחינה זו הוא שונה מהגנה על אינטרס חיובי, אינטרס הציפייה. בד בבד, בנגוד לאינטרסים שליליים – הסתמכות והשבה – שיחזור השקילות החוזית אינו מעמיד את הנפגע (או את המפר) במצב שבו היה אילו כלל לא ערך את החוזה". (הדגשה שלי, ש.ל.) גדר המחלוקת הצדדים חלוקים הן לגבי שיטת חישוב הפיצויים הן לגבי המועד הקובע לעריכתם.

...

בענייננו אני סבורה שיש לדחות את טענת החברה שלפיה עילת התביעה התיישנה, שכן הוכח שחל החריג הקבוע בסעיף 8 לחוק ההתיישנות אשר משעה את מרוץ ההתיישנות בנסיבות שבהן נעלמו מעיניו של התובע העובדות החיוניות להגשת תובענה.

מסקנתי היא, אפוא, כי עד שנת 2016 וולף לא היו יכולים לגלות, אף לא בזהירות סבירה, את העובדות שהקימו את עילת התביעה.

דין טענת החברה להידחות.