ביטול הסכם מכר מקרקעין עקב הטעיה

בית המשפט המחוזי בנצרת ת"א 59323-02-18 יסקרביץ ארמן נ' פורת ואח' מספר בקשות:22 +19 בפני כבוד השופט גדי צפריר מבקשים 1. רז ליברמן, עו"ד (הנתבע 4) 2. דן מיבר, עו"ד (הנתבע 5) משיבים 1. מרים יסקירוביץ ארמן 2. משה פורת 3. חיה פורת 4. יובל פורת פס"ד חלקי (בעיניינם של הנתבעים 4 ו-5) בקשות הנתבעים 4 ו-5 לסילוק התביעה כנגדם על הסף. עקרי העובדות וההליכים: 1. התובעת, מרים יסקירוביץ ארמן (להלן: "התובעת") הגישה תביעה "למתן פס"ד הצהרתי לביטול הסכמי מכר ונספחיהם ו/או השבה בגין ביטול הסכמי המכר ונספחיהם ותביעת פיצויים, כספית-נזיקית (בגין תרמית, הטעה, עשיית עושר ולא במשפט, רשלנות מקצועית, הפרת חובת נאמנות) חוזית (פיצוים בגין הפרת חוזים)". סכום התביעה 1,786,442 ₪. 2. הנתבעים 1-3, הנתבע 4 והנתבע 5, הגישו בקשות נפרדות לסילוק התביעה כנגדם על הסף, בטענה כי על אף שכתב התביעה כולל סעד הצהרתי, שהנו בסמכותו של בית משפט זה, כלולים בו סעדים כספיים שלפי סכומם אינם בסמכות בית משפט זה, וזאת בגין עילות שאינן בסמכותו הייחודית של בית משפט זה, כגון רשלנות מקצועית של עורכי דין. 3. בהחלטתה מיום 16/09/18, קבעה כב' השופטת אילונה אריאלי כי "בנסיבות אלה ועל פי ההלכה הפסוקה אליה הפנו הנתבעים היה על התובעת לפצל תביעתה ולהגישה מקצתה בבית משפט זה ומקצתה בבית משפט השלום". על כן, ועל מנת לייעל את ההליכים, הציעה לתובעת לתקן את כתב התביעה, "כך שיכלול אך ורק את הסעד שהנו בסמכות בית משפט זה, ביטול הסכמי מכר המקרקעין, ובהתאם לכך יכללו בו אך ורק העילות, הטענות והנתבעים הרלוואנטיים לסעד זה. ככל שהתובעת תסכים לכך, יימחקו בקשות לסילוק התביעה על הסף ללא צו להוצאות ותנתן לתובעת הרשות להגיש כתב תביעה מתוקן...". 4. התובעת קיבלה את הצעת ביהמ"ש. לפיכך, ביום 17/09/18, נמחקו בקשות הנתבעים לסילוק התביעה על הסף, ללא צו להוצאות, וניתנה לתובעת ארכה להגשת כתב תביעה מתוקן מטעמה. 5. ביום 14/10/18 הגישה התובעת כתב תביעה מתוקן "למתן פס"ד הצהרתי לביטול הסכמי מכר מיום 14/07/2010 ונספחיהם מיום 14/07/2010 ומיום 03/01/2003". התביעה המתוקנת הוגשה כנגד כל הנתבעים נשוא כתב התביעה המקורי. במקביל הגישה התובעת לבימ"ש השלום בנצרת תביעה כספית כנגד כל הנתבעים על סך 1,824,542 ₪ (ת"א 44809-10-18). 6. לאחר תיקון כתב התביעה הוגשו שתי הבקשות שלפניי. טענות הצדדים: 7. הנתבעים 4 ו-5 (להלן: "המבקשים") טענו, כל אחד בנפרד, כי דין התביעה כנגדם סילוק על הסף מחמת העדר יריבות והעדר עילה, שכן הם אינם צד להסכמי המכר ולא נתבע כל סעד אופראטיבי כנגדם. עוד טענו הנתבעים, כי הם אינם בעלי דין "דרושים", אלא לכל היותר, עדים רלוואנטיים להליך, שכן, לא יוכלו להפגע מהסעד המבוקש, ככל שתתקבל התביעה. ככל שלתובעת טענות כנגדם דינן להתברר במסגרת התביעה הכספית שהוגשה לבית משפט השלום. יצויין, אף בכתב התביעה המתוקן מוסבר, כי המבקשים ייצגו את התובעת בהליכים שונים, בין בהליכי מכר או בהליך משא ומתן בנושא פיצוי כספי. 8. התובעת לא חלקה על כך שהסעד האופרטיבי של ביטול ההסכמים מופנה בעיקר כלפי הנתבעים 1-3, עם זאת, לטענתה, מאחר שהנתבעים 4 ו-5 ערכו את ההסכמים ו/או נספחיהם, צרופם כעדים להליך בלבד יחטיא את המטרה ועלול לסכלו. השארתם כצד להליך דרושה כדי לאפשר לביהמ"ש לפסוק ולהכריע ביעילות ובשלמות בכל השאלות הכרוכות בתובענה ועל מנת שלא תיפגענה זכויותיה ויש לכך השלכה ישירה על התביעה הכספית המקבילה שהוגשה לבימ"ש השלום. למען הזהירות, התבקש בית המשפט להורות על צרופם כנתבעים פורמליים לתביעה ובלשון התובעת: "אין חולק כי הסעד האופרטיבי של ביטול גוף ההסכמים, מופנה בעיקר כלפי הנתבעים 1-3, עם זאת המבקש מיתעלם מכך שצורף כנתבע במסגרת תפקידו כנותן שירות לתובעת – המוכרת ולרוכשים, אשר ערך את הסכמי המכר ואת הנספח הראשון וככל הנראה ביד אחת עם הנתבע 5 גם את הנספח השני אשר המשיבה עותרת לביטולם". (תגובת התובעת מיום 17.12.18 סע' 2) דיון והכרעה 9. לאחר שעיינתי בבקשות, בתגובות ובתשובות להן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשות להיתקבל, וזאת ממכלול הנימוקים כפי שיפורטו להלן.

...

בנסיבות אלה, סבורני, כי אין מנוס מסילוק התביעה נגדם על הסף.

גם לא שוכנעתי כי מחיקתם מההליך עלולה לקפח את זכויותיהם של מי מבעלי הדין האחרים.

לפיכך, דין הבקשות להתקבל.

התובעת תשלם לנתבעים 4 ו-5 הוצאות בסך של 2,500 ₪ לכל אחד.

וראו בעמוד 96 משורה 2: "יש ספק למישהו פה באולם הזה שהוא היה צריך להגיד את זה? יש ספק? אני אמכור לך מיגרש ברחוב מרכזי בנתניה לבניין רב קומות ואני אגיד לך שאתה יכול לבנות, שאפשר לבנות, שאתה יודע שאפשר לבנות, ואני אגיד לך שאפשר לבנות בלי להגיד לך שיש שם, לא יודע מה, דלק באדמה בעומק של 400 מטר ואי אפשר לבנות שם 20 שנה קדימה?" וראו בעמוד 97 משורה 21: "העד, מר בדוסה: יש משהו שאני יודע בדיעבד, הוא ניסה למכור את המיגרש הזה כמה וכמה פעמים ובדיעבד הסתבר שכל פעם זה נפל על העניין הזה של אין זכויות בנייה." משה לא נחקר על טענתו כי המיגרש נמכר בפועל בסכום גבוה יותר מיד ובסמוך לביטול העסקה בסעיף 28 לתצהירו של משה, הוא הצהיר כי לאחר ביטול ההסכם בהליך זה, הנכס נמכר בסכום זהה לסכום שהוצע לו על ידי התובע לאחר שהלין על הטעייתו, דהיינו הסך של 2.7 מיליון ₪, כאשר התובע משלם המיסים החלים על המוכר.

...

" משה אישר בעמוד 70 משורה 27 כי הסתיר היותו פושט רגל מהתובע: "אני אסביר. אני מכיר מאות אנשים ואולי רק שניים או שלושה אחוז מהאנשים שמכירים אותי טוב ידעו בכלל שהייתי בפשיטת רגל. סתם כדוגמה, אדון יוסי תובל, אני מכיר אותו הרבה שנים, הוא היה בשוק כשהוא שמע את זה, לדוגמה. אני לא חושב שלהגיד למישהו, זר בטח, שבגלל שאני בפשיטת רגל אני מחליט לשנות את מה ששינינו, למה אני צריך להודיע את זה בריש גלי? אני לא," מכיוון שמשה לא חתם בסופו של דבר כקונה, לא נגרם, רק בשל כך סיכון לתובע.

סוף דבר בימ"ש מחייב גיא לשלם לתובע כלהלן: הסך של 200,000 ₪ צמוד בתוספת רבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.

מדובר בתובענה לביטול הסכם מכר מקרקעין (להלן: "הסכם המכר" או "ההסכם") שנחתם בין הצדדים ביום 25.10.18, בנוגע למגרש בשטח של 417 מ"ר מחלקה 19 בגוש 10407 בחדרה (להלן: "הנכס").

ביטול ההסכם מתבקש בשל טענות של הטעיית המשיב (המבקש בתובענה), עושק, תוך ניצול גילו (82), פטירתו הפתאומית של בנו היחיד, מחלת אישתו, מצבו האישי והבריאותי והלחץ בו היה נתון בשל כל אלה ותוך ניצול האמון שהמשיב נתן במר מסיקה , אחיה של המבקשת (המשיבה בתובענה) בעת שהציע לו שהמבקשת תרכוש ממנו את הנכס.

...

אינני מקבלת את טענת ב"כ המבקשת לפיה אין קשר בין העובדות המפורטות בתובענה (היינו - העובדה שהמשיב נפגש רק עם מר מסיקה וסמך עליו) לבין המשיבה (אותה המשיב כלל לא פגש) והטענות הנטענות נגדה.

בסופו של דבר יהיה צורך לראות את התמונה השלימה ולהכריע על פיה.

ב"כ המשיב ביקש, בשולי תגובתו, לאפשר לו לצרף את מסיקה כמשיב נוסף להמרצה ולאחר ששקלתי את התייחסותו של ב"כ המבקשת לכך, החלטתי להיעתר לבקשה וזאת - על מנת שכל המסכת הנדרשת להכרעה תהיה בפני בית המשפט.

בנסיבות העניין, נוכח השאלות במחלוקת וכן נוכח תקנות סדה"ד האזרחי החדשות, בהן לא קיים הליך של המרצת פתיחה, אני מורה שהתיקון ייעשה על דרך של הגשת תביעה אזרחית "רגילה". מכוח סמכותי על פי תקנה 176 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: "התקנות החדשות"), אני מורה כי על הגשת כתב התביעה המתוקן וכן על הגשת כתבי ההגנה בתיק זה, יחולו תקנות 15-10 לתקנות החדשות.

המבקשים 1-4, התובעים בתיק העקרי ונתבעים שכנגד 1-4, הגישו תביעה לאכיפת הסכם המכר שעניינה אכיפת התחייבות המשיבה בסעיף 6.2 להסכם המכר לתשלום שומות היטל השבחה בגין המקרקעין בהתאם לתכנית ביניין עיר ש/643, וכן לחיוב המשיבה בתשלום הפצוי המוסכם על פי הסכם המכר בשל הפרת המשיבה, הפרה יסודית את הוראות הסכם המכר.

המשיבה טוענת כי התביעה שכנגד לביטול הסכם המכר והשבה נוכח הפגמים בכריתת הסכם המכר מתבססת על אותן עובדות ואותן טענות משפטיות שהועלו בכתב ההגנה בתביעה העיקרית, ובהיות התביעה המקורית והתביעה שכנגד עוסקות באותו נושא ואותן נסיבות, אחת לאחת, המקרקעין הם אותם מקרקעין והסכם המכר הוא אותו הסכם המכר, מכוח סעיף 51(א)(4) לחוק בתי המשפט והפסיקה, בית המשפט השלום מוסמך לידון בתביעה שכנגד יהיה שוויה אשר יהיה.

בכתב ההגנה בתביעה העיקרית ובתביעה שכנגד טוענת המשיבה לביטול הסכם המכר, שאת הוראותיו מבוקש לאכוף בתביעה העיקרית, מחמת פגם בכריתתו וברצון המשיבה ביסוד ההיתקשרות, מחמת טעות, הטעייה והתנהגות מעוולת ורשלנית של מי שמשיבה טוענת כי היו מיצגיה ואנשי אמונה בעיסקה, ביניהם המבקשים 5 ו-6.

...

נתבעים שכנגד 1-6 (ביניהם התובעים) הגישו כתב הגנה שכנגד בתביעה שכנגד, במסגרתו טענו, בין היתר, כי דין התביעה להידחות על הסף בהיעדר סמכות עניינית לבית משפט זה. על פי החלטתי מיום 17.4.2019 הגיבה המשיבה לטענת היעדר סמכות עניינית.

דיון אקדים ואומר, לאחר בחינת טענות הצדדים וכתבי הטענות בתביעה ובתביעה שכנגד, דין הטענה להיעדר סמכות עניינית של התביעה שכנגד להידחות.

מכל האמור, הטענה לסילוק התביעה שכנגד על הסף בהיעדר סמכות עניינית - נדחית.

ברמה המשפטית מעלים הנתבעים מיגוון נתיבים וטיעונים ובכלל זאת כי הסכם האופציה שנחתם למול וולפיש ולביא נגוע בכפייה כלכלית ועושק המקנים זכות לבטלו, וכי לאחר ביטול הסכם האופציה, מתבטל הסכם המכר הנסמך עליו; כי יש לבטל את הסכם המכר על רקע מצג שוא שהוצג להם ע"י בכרך בעיניין גובהו של היטל ההשבחה; כי הוטעו בעת חתימת הסכם האופציה ובעת חתימת הסכם המכר לגבי נתון יסודי ומהותי, כי לא היו חותמים על הסכמים אלה אם היו יודעים שהתמורה עבור הנכס לא תכסה את גובה היטל ההשבחה וכי בהתאם יש לבטל את ההסכמים; כי הסכם המכר נחתם כאשר הייתה לצדדים לו – התובעים והנתבעים – טעות משותפת לגבי גובה היטל ההשבחה, נתון שהוא יסודי בהתקשרות ומשכך מתבקש ביטולו של ההסכם; כי התובעים התרשלו בכך שלא כרכו את הסכם המכר עם הסכם האופציה וכאשר שילמו לוולפיש ולביא את מלוא התמורה עבור סיחור הסכם האופציה, שהוותה באופן לא מקובל כ-60% מהתמורה עבור הזכויות במקרקעין, קודם לכך שבדקו את ריאליות מימוש האופציה וההתקשרות בהסכם המכר למרות שמדובר בהסכם מכר "שברירי"; כי אכיפת הסכם המכר איננה צודקת בנסיבות העניין, שכן יגרם לנתבעים נזק של כמיליון ₪, בעוד ביטול הסכם המכר ישיב את הצדדים למצב בו אין למי מהם כל נזק; כי אכיפת הסכם המכר איננה בת ביצוע, לנוכח קיומן של הוצאות בלתי סבירות המוטלות על הנתבעים לשם כך, מבלי שידעו עליהן מראש; כי עמידת התובעים על אכיפת הזכות החוזית, היא משום פעולה חסרת לב ושימוש לרעה בזכות חוזית ובהליכי משפט; כי הסכם המכר כלל "תנאי מכללא" לפיו עיכוב שאינו תלוי בנתבעים אינו מהוה הפרה של ההסכם; וכי ככל שיקבע כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, יש לתובעים אשם תורם בשיעור 100%.

...

מנגד, לנוכח הדיון לאורכו של פסק דין זה, לא מצאתי ממש בתביעה שכנגד, בטענות המועלות כנגד התובעים ובדרישת הנתבעים (כתובעים שכנגד) כי התובעים ישלמו להם פיצוי מוסכם בגין הפרה.

התביעה מתקבלת במובן זה שהתובעים זכאים לאכיפת ההסכם ורישום הזכויות בנכס על שמם וכן זכאים לפיצוי החוזי המוסכם (בגובה הנקוב בכתב התביעה, כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית מאותה עת ועד לתשלום בפועל).

התביעה שכנגד נדחית.