ביטול הסכם מכר מכינוס נכסים בגין הטעיה על ידי בית המשפט

ברקע ההליך תביעה למתן סעדים הצהרתיים וצוי עשה, בקשר עם נכס מקרקעין הידוע כגוש 8253 חלקה 101, אשר מהוה חלק מקומה F במלון "כרמל" בנתניה (להלן: "הנכס" או "המושכר") כתב התביעה במסגרת כתב התביעה המתוקן (בשנית), עתרו התובעים, עין ים הכרמל בע"מ (התובעת 1) ובעל השליטה שלה/ מנהלה, מר יאיר זגורי (התובע 2) (להלן בהתאמה: "המשיבה", "המשיב" ושניהם ביחד: "המשיבים"), למתן סעד הצהרתי, על פיו זכות הסרוב הראשונה אשר ניתנה למי מהם על ידי המבקשת, לרכישתו של הנכס, ובזאת מכוח ובהתאם לנקוב בנספח ח' להסכם השכירות שנחתם בין הצדדים ביום 19.1.2017, שרירה וקיימת, התובעים זכאים לאכוף אותה, לרבות על דרך של רכישת המושכר מהמבקשת.

כן התבקש צו הצהרתי בדבר בטלות הסכם המכר או כל הסכם אחר, אשר נכרת בין המבקשת לנתבעת 2 או צד שלישי, בקשר עם הנכס, כמו גם מתן צוי עשה שונים, אשר נועדו, לשיטת התובעים, לתמוך בסעד העקרי המבוקש.

לטענתה, לאורך ניהול ההליך, ולרבות במסגרת כתב התביעה המתוקן, הציגה המשיבה בפני בית המשפט מצג מטעה, לפיו יש באפשרותה, בהיבט הכלכלי, לממש את זכות הסרוב ולרכוש את הנכס ועל כן כי נגרם לה נזק נוכח איון אפשרות מימוש אותה זכות.

מחד גיסא - זכות הגישה לערכאות, אשר הוכרה על ידי כב' בית המשפט העליון כזכות מעין חוקתית.

הבחינה אם כתב התביעה מגלה עילה אם לאו, נעשית על סמך האמור בכתב התביעה בלבד, וזאת מבלי להדרש לראיות אשר יובאו במהלך ניהול התובענה לצורך הוכחתה (ראה רע"א 3312/04 אשורנס ג'נרל דה פרנס נ' הכונס הרישמי בתפקידו כמפרק בנק צפון אמריקה (26.10.05)).

...

סוף דבר: בין הצדדים להליך שבפני מחלוקות רבות מאוד.

לעניין זה, מקום בו נשענת תביעת המשיבים על טענות בדבר הפרת התחייבות המבקשת (הנתבעת) לאפשר להם לממש את זכות הסירוב הראשונה אשר הוקנתה להם במסגרת ההתקשרות החוזית בין הצדדים; ומקום בו עולה מתוך ראיות המשיבים עצמם, כי אין ולא הייתה למשיבה יכולת כלכלית לממש את אותה זכות, וביחס למשיב – הוא ביקש לקדם את מימוש הזכות באמצעות גוף אשר אינו חברה בשליטתו, ומשכך באמצעות גוף אשר אינו עומד בתנאי זכות הסירוב הראשונה, לא נותר אלא לראות בשני המשיבים כמי שאינם מעוניינים /יכולים לממש את אותה זכות סירוב נטענת לרכישת הנכס, ומשכך, ואף מבלי שאדרש לטענותיה האחרות של הנתבעות, דין התביעה להיות מסולקת.

תוך שנתתי דעתי לכלל הטיעונים והמסמכים אני מורה כי התביעה נדחית.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד פש"ר 32222-12-16 בנק הפועלים בע"מ נ' דינר ואח' פש"ר 32193-12-16 בנק הפועלים בע"מ נ' שואפטי ואח' לפני כבוד השופטת עירית וינברג-נוטוביץ 14 בדצמבר 2023 בעיניין: פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם-1980 ובעניין: דינר אברהם, ת.ז 10358448 (להלן: "החייב") דינר אנג'ליקה שואפטי, ת.ז 328921465 (להלן: "החייבת") המבקשים: 1. דינר אברהם 2. דינר אנג'ליקה שואפטי ע"י ב"כ עו"ד שמשון רוקח ועו"ד לאון אסאו המשיבים: 1. אריה אוריאלי ע"י ב"כ עו"ד שגיא סקיאן 2. איתן צברי ע"י ב"כ עו"ד נתאי נדר 3. מתניה כאווי 4. עו"ד אורי גיל (נאמן) 5. כונס הנכסים הרישמי תל אביב ע"י ב"כ עו"ד נעמה גור מס פסק דין

על כן, עתרו החייבים לבטל את ההסכם בשל הטעה ו/או עושק, מכוח סעיפים 15 ו-18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").

הנאמן תמך בטענות המשיבים והוסיף כי על פי הערכת שמאי שבידו, שנערכה באישור בית המשפט בחודש 2/19, התמורה הנקובה בהסכם המכר הייתה גבוהה ביחס לשווי השוק במועד בו נחתם הסכם המכר, שהנו המועד שביחס אליו יש לבחון את טענת החייבים לעושק; כי התמורה משקפת את הסיכונים והסכויים בעיסקה במועד כריתתה, בו לא הייתה תב"ע מאושרת והנכס היה מסווג כקרקע חקלאית; כי סעיף 14 להסכם המכר תוקן בתוספת להסכם המכר; כי לא היתקיימו יסודות עילת העושק וכי מטרתם היחידה של החייבים הנה לעכב את מימוש הנכס (הזכויות שנותרו להם בו), ללא כל הצדקה שבדין.

לפיכך, החייבים לא הרימו את נטל ההוכחה המוגבר המוטל עליהם לסתירת החזקה כי אדם מבין על מה הוא חותם, ויש לדחות את טענתם בעיניין זה. באשר לעילת העושק על פי סעיף 18 לחוק החוזים, בהתאם להלכה הפסוקה, על הטוען לביטול הסכם בעילת עושק להוכיח התקיימותם של מספר יסודות מצטברים - קיומה של מצוקה מצד העשוק; ניצול המצוקה על ידי העושק; ותנאי חוזה גרועים.

...

כמו כן, תוקן סעיף 14 להסכם המכר לפיו במקרה בו תינתן למשיבים, במסגרת התוכנית שתאושר ביחס לנכס, זכות לבניית למעלה מ-7 יחידות דיור, ישלמו המשיבים לחייבים (ולא כפי שנרשם בטעות בהסכם המכר) סך של 300,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה, עבור כל יחידה נוספת מעבר ל-7 יחידות, היינו תוקנה הטעות, שככל הנראה הייתה טעות סופר, בסעיף זה. בהתאם לחוות דעת שמאית מיום 1.9.21, מספר יחידות הדיור המאושרות לבניה בנכס עומד על 5.5 יחידות דיור.

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בכתב ובעל פה, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את הבקשה, מהטעמים הבאים: לטענת החייבים, בחתימתם על הסכם המכר נפלו פגמים המביאים לביטולו בהתאם להוראות סעיפים 15 ו- 18 לחוק החוזים.

העובדה כי טענת החייבים בדבר עושק, כביכול, הועלתה על ידם רק לאחר כ- 6 שנים ממועד חתימת הסכם המכר ולאחר שקיבלו לידיהם את התמורה והלוואות נוספות, מעידה ביתר שאת על חולשת טענה זו. התוצאה לאור כל האמור לעיל, הבקשה נדחית.

במסגרת התובענה העלה מוסקוביץ טענות שונות לגבי אופן היתנהלותו של הליך כנוס הנכסים והמכר של הדירה, הליך אשר בוצע, כזכור, על ידי עו"ד שלם.

לאחר דיון מחוץ לפרוטוקול, אשר ארך פרק זמן ממשי, הגיעו הצדדים להסכמות הבאות: כעולה מן ההסכמות: (א) התובענה נדחתה, ככל שהיא נוגעת לעו"ד שלם; (ב) בכל הנוגע ליחסים שבין מוסקוביץ לבין אלקובי, הוסכם על מתוה לפיתרון הסיכסוך אשר במסגרתו מוסקוביץ יהיה רשאי להתגורר בדירה דרך קבע, אך זאת בכפוף לתשלום דמי שכירות בגובה אשר ייקבע על ידי בית המשפט במתוה של סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן: חוק בתי המשפט), לאחר שתוגשנה טענות הצדדים בעיניין זה. הסכמות הצדדים קיבלו תוקף של החלטה שיפוטית מחייבת במסגרת פרוטוקול הדיון.

לחלופין נטען, כי ככל שהסכמות הצדדים השתכללו לידי הסכם מחייב, הרי שמדובר בהסכם אשר נכרת עקב טעות, כמשמעותו בסעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), ועל כן רשאי אלקובי לבטל את ההסכם או שלחלופין בית המשפט רשאי לבטלו.

לעניין זה אפנה לדברים נכוחים שנקבעו בהליך אחר שנסיבותיו דומות (אם כי לא זהות) לנסיבות בעניינינו: "הינה כי כן, מן הפן השפוטי העובדה שניתן להסכם תוקף של 'החלטה' ולא של 'פסק דין', אינה מעלה ואינה מורידה. השאלה אם מדובר בהסכם פשרה מחייב צריכה להענות במישור החוזי. אלא שכאמור לעיל, בית המשפט המאשר את ההסכם אינו אמור להדרש לשאלות הקשורות לתוקף החוזי שלו. בעיניין זה אין הבדל, לדעתי, בין מקרה בו מועלות טענות להטעיה או להפרה, לבין מקרה בו הטענות הן שההסכם לא השתכלל או שהוא הותנה בתנאי מתלה שלא היתקיים. העובדה שניתן להסכם הפשרה תוקף של החלטה שיפוטית – גם אם זו לא הוגדרה כ'פסק דין' וגם אם הצדדים היו אמורים להגיש לתיק הסכם מפורט יותר – היא קו פרשת המים בהליך. לאחר נקודה זו, קיים בתיק הסכם פשרה מאושר, וכל טענה כנגד תוקפו החוזי אמורה להתברר בגדר תביעה לביטול פסק דין, ובילבד שההסכם, כפי שהוא מנוסח בפרוטוקול, הוא כזה שעל פניו מהוה 'הסכם פשרה' בתיק" (ת"א (ראשל"צ) 38170-01-18 בנדר נ' בנדר, פיסקה 13 (10.6.2020) (להלן: פרשת בנדר).

...

על רקע כלל האמור לעיל, אני מורה על דחיית בקשת הביטול.

נוכח תוצאה זו, אני מורה כדלקמן: אלקובי יישא בהוצאות בסכום של 5,000 ₪ לטובת מוסקוביץ בגין בקשת הביטול.

נוכח הזמן אשר חלף, אני מורה כי שני הצדדים יגישו, עד ליום 15.5.2024, את טענותיהם לגבי שאלת גובה דמי השכירות שאותם ישלם מוסקוביץ לאלקובי בהתאם למתווה ההסכמות, לרבות בכל הנוגע לתשלום בגין התקופה שמיום 1.7.2022 ועד ליום מתן פסק הדין הסופי.

" ביום 16.11.2021 הגישה המבקשת תביעה לביטול הסכם הפשרה מחמת שימוש לרעה בהליכי בית משפט והטעיית בית המשפט, ולאכיפת הסכם המכר שאושר על ידי בית המשפט.

המשיבה לא התייצבה לדיון זה. תמצית טענות המבקשת במסגרת הליכי בית משפט קמא מונו ב"כ המשיבים דאז ככונסי נכסים לצורך מכירת המשק.

הלכה היא כי ככלל אין לבטל מכר מקרקעין בהליכי כנוס נכסים לאחר שמכר זה אושר על ידי בית המשפט, אלא אם נפלו פגמים מהותיים בהליכי המכר (רע"א 5080/97‏ כהן נ' עו"ד רום בתפקידו ככונס נכסים, פ"ד נב(2) 332 (1998)).

...

שיקולים נוספים לא מצאתי לקבוע שהמבקשת נהגה בחוסר תום לב והסתירה בבקשתה עובדות שמביאות למסקנה שפעלה כך, ושיש בהתנהלותה כדי לשלול את בקשתה לסעד זמני.

לנוכח כל האמור מצאתי לקבל את הבקשה.

לסיכום, אני מקבלת את הבקשה; ניתן צו האוסר על המשיבים לבצע דיספוזיציה בזכויות במשק.

האם יש להורות על ביטול הסכם גירושין שנכרת בין הצדדים ואושר על ידי בית המשפט? רקע התובעת והנתבע נישאו זה לזה ביום 19/6/98 ולהם שלושה ילדים.

₪ התובעת בערובה להבטחת הוצאות הנתבע, בגובה 15,000 בהמשך, גיבשו הצדדים ביום 23/1/20 הסכמה למתן צו לפירוק שתוף בבית א ולמינוי ב"כ הצדדים ככונסי נכסים לצורך מכירת הנכס וחלוקת התמורה שתיוותר, לאחר תשלום הוצאות ופרעון המשכנתא הרובצת על הנכס, בחלקים שוים בין הצדדים.

אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעה" – לרבות אי - גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

...

סבורני, כי הצדדים אכן הכירו את המגשרת היכרות מוקדמת על רקע עסקת רכישת בית א, וכי התובעת אכן נפגשה עמה ביחידות, בניגוד לדבריה.

סבורני, כי הנתבע ליקט מידע סלקטיבי אודות החברה, בניסיון להעצים את תמונת חובותיה, ללא הנתונים המשלימים אודות הכנסות החברה.

בשעה שהשליטה על הנתונים הנוגעים לחברה מצויה הייתה כל כולה בידי הנתבע, ואף רו"ח מטעם החברה הודו כי מעולם לא פנתה אליהם התובעת בעניין זה, והתובעת נתנה אמונה בנתבע ובמצג שהציג לה, מצאנו כי התובע ניצל אמון זה, ובחר לנהל מו"מ בחוסר תום לב עם התובעת, תוך שהוא מדגיש את חובות החברה, אולם מעלים את רווחיה.