ביטול הסכם מכר ואכיפת זכות קדימה במקרקעין

האם למבקשת זכות קדימה לרכישת זכויות המשיבה 1 במקרקעין ויש להורות על ביטול הסכם המכר של המקרקעין למשיבה 2 ולקבוע כי הם יימכרו למבקשת? רקע עובדתי המשיבה 1 (להלן: "קדם") היא בעלת זכויות במקרקעין באיזור התעשייה בחולון (להלן: "המקרקעין").

ביום 6.8.17 היתקיימה פגישה שבמסגרתה הודיעה קנרול כי מכירת המקרקעין לצד ג' מהוה הפרה של זכות הקדימה והיא עומדת על אכיפת זכות הקדימה ובטול ההסכם עם דנבר.

...

מהו תום הלב הנדרש מצד ג'? בע"א 318/83 אגוזי שפע בע"מ (בפירוק מרצון) ואח' נ' שיבר ואח', פ"ד ל"ט(4) 322, 329 נקבע כי: "אמנם נכון הדבר, ש"עצימת עיניים" עשויה לשלול תום-לב, אולם כדי להוביל למסקנה זו, צריך הטוען להוכיח כי "עוצם העיניים" עשה כן בשל החשש, שבעיניים פקוחות ילמד עובדות, שעשויות להיות להן השלכות שליליות לגבי זכויותיו".

לפיכך, התביעה נדחית.

המבקשת תשלם לכל אחת משתי המשיבות, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪.

הצדדים אינם חולקים על כך שהסמכות העניינית לידון בבטול הסכם השכירות ופינוי המיגרש מוקנית לבית משפט השלום (סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, להלן: חוק בתי המשפט), בעוד הסמכות העניינית לידון מחיקת הערת אזהרה בגין זכות סרוב ראשונה לרכישת המיגרש שניתנה מכוח הסכם השכירות מוקנית לבית משפט המחוזי (סעיף 132(א)(2) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; ע"א 540/88 ג'י.אי.ג'י. השקעות בפרוק נ' רשם המקרקעין בפתח-תקוה, פ"ד מט(2) 735, 742 (1995)).

זאת, כאשר מדובר בתובענה בה מבוקש סעד של אכיפת חוזה מכר מקרקעין תוך קביעה כי התובע הוא הבעלים, יחד עם סעד של מסירת החזקה בנכס לידי התובע (ר"ע 236/84 אשתר נ' נפתלי, פ"ד לח(2) 665, 670 (1984); ענין טייבר בעמ' 743; עניין קלקודה עמ' 268-267).

לא נעלמה מעיני טענת המשיבה כי הסכם השכירות כולל בחובו גם זכות קדימה לרכישת המיגרש, שנפרדת משכירת המקרקעין (השוו לעניין האפשרות לשילוב אופציה לרכישת נכס במסגרת חוזה שכירות למרות היותה עסקה נפרדת: ע"א 8505/09 שאשא נ' ירוק בעיר הנעה בגז בע"מ, פסקה 7 (23.3.2011)).

עם זאת יוער כי גם אם הסמכות מוקנית לבית המשפט המחוזי, הרי שאם מדובר בתביעה בה עותר התובע למספר סעדים שעניינם במקרקעין, ובכללם ביטול זכות אופציה או אכיפתה, יהיה מקום לקבוע מהו הסעד העקרי, ואם סעד זה הוא בסמכות בית משפט השלום, אזי תוקנה לו סמכות לידון במכלול התובענה (אולם השוו למקרה בו הוחלט על פיצול הדיון: ת"א (מרכז) 5428-01-12 אברהם נ' תמים (22.7.2012).

...

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, אני סבורה שאין מקום לפיצול הדיון בתובענה ודינה להתברר בפני בית משפט השלום.

במקרים כאלה נקבע כי אין מנוס מפיצול הדיון והגשת חלק מהתביעה בבית משפט אחד וחלקה בבית משפט אחר (ע"א 29/58 לוי נ' עקריש, פ"ד יב 1457, 1458 (1958) להלן: עניין עקריש, להרחבה ואסמכתאות נוספות ראו עניין בר-עוז, פסקות 9-8).

נוכח המסקנה אליה הגעתי, מכוח סמכותי לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט, אני מורה על העברת הדיון בתובענה לבית משפט השלום בירושלים.

בחודש פברואר 2018 התקשרו המבקשת וחברת סילון בהסכם שכירות בלתי מוגנת בו הותנה, בין היתר, כי תנתן למבקשת זכות קדימה ("זכות ראשונים") לרכישת הזכויות בנכס, ככל שחברת סילון תבקש למכרו במהלך תקופת השכירות.

ביום 27.1.2022 הגישה המבקשת כתב תביעה לבית המשפט המחוזי בנצרת, בגדריו תבעה את אכיפת זכות הקדימה שלה, באופן שיתאפשר לה לרכוש את הזכויות בנכס.

כן ביקשה להורות על ביטול הסכם המכר שנחתם בין המשיבים ובטול הערת האזהרה שנרשמה על סמכו בלישכת רישום המקרקעין.

...

לאור מסקנותיו אלה קבע, כי סיכויי הצלחת התובענה נמוכים ורבים סיכוייה להידחות.

דיון והכרעה לאחר עיון בהחלטת בית משפט קמא, בתיק בית המשפט וכן בבקשת רשות הערעור על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

אשר על כן – הבקשה למתן רשות ערעור נדחית.

כן ביקשה להורות על ביטול הסכם מכר שנחתם בין התובעת לבין הצד השלישי (להלן: הסכם המכר) ובטול הערת האזהרה שנרשמה על בסיסו בלישכת רישום המקרקעין.

הסכם המכר נחתם על אף התחייבות התובעת ליתן לנתבעת זכות קדימה לרכישת הנכס, זכות שעוגנה בהסכם השכירות.

בחודש ינואר 2022, הגישה הנתבעת את תביעתה במסגרת ההליך האחר, נגד התובעת והצד השלישי, בגדריו תבעה את אכיפת זכות הקדימה שלה, בהתאם להסכם השכירות; ביום 17.02.22, שלח עו"ד יעקב קרני, בשם התובעת, לנתבעת הודעה על ביטול הסכם השכירות ודרישה לפינוי הנכס, בטענה כי נעשה בו שימוש כווילת אירוח, בנגוד לדין ובנגוד להסכם (נספח 6 לכתב ההגנה); ביום 28.02.22, שלח עו"ד אור משה תגובה בשם הנתבעת, ובה הודיעה הנתבעת על מימוש זכות הראשונים שלה בהתאם לסעיף 46 להסכם השכירות (נספח 7 לכתב ההגנה).

...

בדיון שהתקיים לפני ביום 28.09.22, ניתן פסק דין חלקי ביחס לנכס בחלקה 15 ולפיו (עמוד 26 לפרוטוקול): "לאור הסכמת הצדדים, אני מורה לנתבעת לפנות את הנכס הידוע כגוש 15302 חלקה 15 ולמסור את החזקה לתובעת כשהוא פנוי מכל חפץ ואדם וזאת עד ולא יאוחר מיום 31.10.22 בשעה 15:00". משכך, נותרה להכרעה, אפוא, תביעת התובעת ביחס לנכס בחלקה 18.

משכך, אני מקבל ומאמץ את קביעותיו הנ"ל של בית המשפט המחוזי, כפי שהן.

מכל מקום, אפנה לדבריו הבאים של בית המשפט המחוזי (סעיף 68 להחלטה): "אבהיר, מבלי לנקוט עמדה ומבלי שהדבר יתפרש כקביעה שהשוכרת רשאית להמשיך ולהחזיק בנכס לפי תנאי השכירות המוארכת (עניין המצוי בסמכות בית משפט השלום כאמור ואינו חלק מן המסגרת הדיונית דנן), כי אין השוכרת מצויה כיום בפני תביעת פינוי, בכל אופן לא בהליך דנן...". סוף דבר על יסוד האמור לעיל, הריני מקבל את התביעה ומורה לנתבעת לפנות את הנכס המצוי ברחוב הבזלת 63 וידוע כגוש 15302 חלקה 18, ולמסור את החזקה בו לתובעת כשהוא ריק ופנוי מכל אדם וחפץ, וזאת עד לא יאוחר מיום 19.01.23 בשעה 15:00.

בנסיבות העניין ובהתחשב בכך שבנכס מתגוררים זוג וארבעת ילדיהם, סבורני כי פרק זמן של חודש ימים הוא פרק זמן סביר לצורך התארגנותה של משפחת רומנו להעתקת מקום מגוריה.

השני, מתייחס למכירת הנכס: ניתנה לתובעת זכות קדימה, לרכוש את הנכס במקרה שהמשכירה תרצה למכרו בתקופת השכירות בתמורה לסך של 570,000 ₪ (סעיפים 11.2-11.3 להסכם); כן הוענקה לתובעת אופציה לרכוש את הנכס בתום תקופת השכירות בתמורה כאמור (סעיפים 11.3.

מהמקובץ עולה, לטענת התובעת, כי מימשה כדין את זכות הרכישה על פי סעיפים 11.2-11.4 להסכם ולכן יש לאכוף על הנתבעים את מכירת הנכס בשווי הקבוע בהסכם וכן למנות כונס נכסים לשם כך. עוד טוענת התובעת כי דחיית תביעת הביטול מהוה מעשה בית דין והנתבעים מנועים מלטעון כנגד תוקפו של ההסכם.

לעניין זה הסתמכה התובעת על רע"א 5781/15 אדיר נ' דאבוש (6.12.15), בו נתבע סעד של השבה לצד ביטול הסכם מכר מקרקעין ונפסק כי "לא מדובר בשני סעדים הניתנים להפרדה, אלא ב'שני צדדים של אותו המטבע'", שכן הדיון בהשבת התמורה נגזר ישירות מן הסעד של ביטול החוזה" (שם, פסקה 3).

...

מהמקובץ עולה, לטענת התובעת, כי מימשה כדין את זכות הרכישה על פי סעיפים 11.2-11.4 להסכם ולכן יש לאכוף על הנתבעים את מכירת הנכס בשווי הקבוע בהסכם וכן למנות כונס נכסים לשם כך. עוד טוענת התובעת כי דחיית תביעת הביטול מהווה מעשה בית דין והנתבעים מנועים מלטעון כנגד תוקפו של ההסכם.

סוף דבר ניתן צו המצהיר כי ההסכם לרבות זכות הרכישה שבו תקף, וניתן צו לאכיפת זכות זו. סכום המכר הינו 570,000 ₪, בהתאם לאמור בהסכם, בניכוי סכום ההלוואה בסך 88,000 ₪.

תביעת התובעת לפיצוי מוסכם נדחית.

נוכח כלל הנסיבות, הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 45,000 ₪.