ביטול הסכם בשל הפרת התחייבות לקבלת רישיון עסק

האם היתקיימה עילה לביטול ההסכמים מכוח מצג שוא? גם כלפי שכטר, העלתה עמית טענות של הצגת מצגי שוא והטעיה בשלב המשא ומתן וזאת בהתייחס לאפשרות לקבל רישיון עסק לבית הקפה; לאפשרות לקיים בו אירועים באופן מקצועי תוך השמעת מוסיקה לאורך הארוע ואי מסירת מידע אודות קיומן של תלונות השכנים על מיטרדי רעש וריח וכדומה; וכן באשר לאפשרות לעריכת אירועים בשריים תוך הפעלת מטבח חוץ בחצר.

כך בסעיף 3 לתוספת להסכם השכירות הצהירה שכטר כדלקמן: "השוכר החדש מצהיר כי קיבל את הסכם השכירות, קרא ובחן אותו היטב, בדק את המושכר על כל חלקיו, הבניין בו מצוי המושכר, את סביבתם, את מערכת המושכר והבניין, את תכניות בנין העיר החלות על המושכר, את השימושים המותרים במושכר על פי דין, את האפשרות לעשות שימוש בכל חלקי המושכר לעסקו של השוכר, א מצבו הפיזי, התיכנוני והמשפטי של המושכר, בדק את האפשרות לקבלת רישיון עסק להפעלת עסקו במושכר, בדק את האפשרות לבצע את עבודות השוכר בהתאם לתוספת זו, וכן כל פרט או נתון אחר שמצא לנכון, וכי לאחר שביצע את כל הבדיקות כאמור הוא מצא את המושכר מתאים לו ולמטרותיו לשביעות רצונו המלאה, הוא מוותר על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה מל סוג כלפי המשכירה בכל הנוגע למושכר ולהתקשרותו בתוספת זו בהסכם השכירות". הצהרה דומה מטעם עמית מעוגנת גם בהסכם השכירות שחל גם על עמית מכוח התוספת להסכם השכירות, כאשר בסעיפים 4.4 ו-4.5 להסכם השכירות מצהיר השוכר כדלקמן: "4.4 השוכר מאשר כי מכון שכטר לא הציג בפניו כל מצגים או הצהרות למעט אלה המפורטים בחוזה זה והוא איננו מסתמך על כל הבטחה, מצג או התחייבות של מכון שכטר, אלא הוא מתקשר בחוזה זה על בסיס ועל סמך בדיקותיו והערכותיו העצמאיות בלבד.

משקיבלה שכטר הודעה זו הודיעה היא מנגד על ביטול ההסכם עקב הפרות נטענות.

...

הנני מורה לעמית לשלם לעלמה סך של סך של 528,000 ₪, בתוספת מע"מ, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה.

עמית - שכטר תביעת עמית נגד שכטר נדחית למעט זכאותה של עמית לקבל החזר השקעותיה בנכס, בסך של 178,000 ₪.

התביעה שכנגד שהגישה שכטר כנגד עמית – נדחית.

ממילא, התובעת לא העמידה את הנתבע על טענתה כי היא רואה באי קבלת רישיון עסק משום הפרה של ההסכם, ואף לא ניתנה לנתבע אפשרות סבירה לתקן את ההפרה הנטענת.

עוד צוין במכתב כי על הנתבע להעביר ביטחונות אל ועד יום 5.10.21, שאם לא כן –תודיע התובעת על ביטול ההסכם "בשל הפרה יסודית ומתמשכת". ביום 28.10.21 הודיעה התובעת לנתבע (נספח 9 לכתב התביעה) כי לאחר שחלפו מועדי הארכה – מודיעה התובעת על ביטול הסכם השכירות.

אשר להתחייבות הנתבע לקבל רישיון עסק – הגם שמדובר בהפרה מטעם הנתבע של הסכם השכירות, אין המדובר בהפרה יסודית, ונוכח היתנהלות הצדדים (לרבות אי מתן התראה או מתן ארכה לקיום החוזה – אין בה כדי להקים עילה לפינוי הנכס המושכר.

...

אני סבור לפיכך כי יש מקום להעניק לנתבע שהות קצרה להמצאת הביטחונות המפורטים בסעיף 17 להסכם השכירות.

סוף דבר: אני דוחה את טענת התובעת כי קמה עילה לפינוי הנכס המושכר בגין אי תשלום דמי השכירות במועד.

עוד אני דוחה את טענת התובעת כי קמה עילה לפינוי הנכס המושכר בגין אי עריכתה של פוליסת ביטוח.

גם שייך הצהיר כי מי שניהל את התחנה בפועל הם התובעים שכן הם התחייבו להעסיקם בהתאם להסכם (סעיף 14 לנ/2).

בית המשפט העליון בפסק הדין המנחה בד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד גונ'ס ג.מ.ב.ה., פ''ד מב(1) 221, 277 (1988) עמד על חשיבות תרופת האכיפה באומרו: "על-פי גישתנו שלנו, כאשר נעשה חוזה למכירת סוס, רוכש הקונה זכות לקבלת סוס ולא זכות לפיצויים בגין אי-קבלת סוס" עוד נפסק ברוח זו בע"א 5131/10 אזימוב נ' בנימיני, פ"ד סו(1) 442 (2013) כי: "התפיסה העומדת ביסוד הגישה המעניקה מעמד בכורה לתרופת האכיפה היא כי חוזים יש לקיים ... ולא רק לשלם פיצוי בגין הפרתם - כי בכך מעודדים בני אדם לקיים הבטחותיהם" (פסקה 14 לפסק דינה של השופטת א' חיות) כאמור לעיל הוכח לפני כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות, אולם, לא ניתנה להם היזדמנות לתקן את ההפרה בטרם יבוטל ההסכם.

לסיכום - מכאן, הנני מורה על דחיית הסעד העקרי של ביטול הסכם השכירות והסעד הכספי, וקבלת הסעד החלופי של אכיפת ההסכם, כך שהנתבעים יהיו מחויבים לפעול לשם קבלת רישיון עסק, לבצע את התיקונים הנדרשים בהתאם להודעת משרד האנרגיה, לשלם חובות ולערוך את הביטוחים הנדרשים בהתאם להסכם השכירות, ולנקוט בכל פעולה הנדרשת לשם השמשת התחנה, בין היתר תיקון הליקויים אשר מונעים השמשת התחנה וקבלת רישיון עסק.

...

לסיכום - מכאן, הנני מורה על דחיית הסעד העיקרי של ביטול הסכם השכירות והסעד הכספי, וקבלת הסעד החלופי של אכיפת ההסכם, כך שהנתבעים יהיו מחויבים לפעול לשם קבלת רישיון עסק, לבצע את התיקונים הנדרשים בהתאם להודעת משרד האנרגיה, לשלם חובות ולערוך את הביטוחים הנדרשים בהתאם להסכם השכירות, ולנקוט בכל פעולה הנדרשת לשם השמשת התחנה, בין היתר תיקון הליקויים אשר מונעים השמשת התחנה וקבלת רישיון עסק.

סוף דבר דין התביעה להתקבל באופן חלקי.

הנני מורה על אכיפת הסכם השכירות, כך שיהיה על הנתבעים לפעול לשם השמשת התחנה וקיום ההסכם, כאמור בסעיף 75 לפסק דין זה .

העובדות הצריכות לעניין בתמצית, עניינו של ערעור זה בהסכם קומבינאציה שבוטל על ידי המשיבות בטענה להפרה יסודית, וזאת בשל שינוי ייעודו של המרתף בהיתר הבניה מייעוד "מסחר" לייעוד "איחסנה מסחרית", בנגוד להתחייבות המערערים בהסכם.

משחלף המועד בהתאם לארכה שנתנו המשיבות למערערים, ומשלא היתקבל היתר בניה התואם, לשיטתן, את התחייבות המערערים בהתאם להסכם הפשרה, טענו המשיבות כי הודעת ביטול הסכם הפשרה נכנסה לתוקף וכי ההסכם מבוטל.

בית משפט קמא קבע כי מדובר בטענות המהוות הרחבת חזית אסורה; ואף לגופו של עניין נקבע כי שימוש נילווה לשימוש המסחרי שבקומת הקרקע אינו כמו שימוש מסחרי בקומת המרתף עצמה; וכי בהיתר הבניה נקבע ש"הפיכת קומת המרתף לשימושים אחרים מהוה הפרה מהותית של ההיתר ותביא לביטולו", ומשכך מתן רישיון עסק להקמת מסעדה אינו ישים גם כן. איני מוצא מקום להתערב בקביעות עובדתיות אלה של בית משפט קמא.

גם אם אניח, כטענת המערערים, כי למשיבות מניע אחר – קרי, עליית שווי המגרשים – אין בכך כדי לגרוע מזכותן של המשיבות לביטול ההסכם מחמת הפרתו היסודית.

...

אף כאן אין מקום להתערבות בממצאי המהימנות של הערכאה הדיונית, ודינה של טענת המערערים לפיה המשיבות ידעו על שינוי ייעוד המרתף טרם החתימה, להידחות.

סיכומו של דבר, שבין הצדדים נכרת הסכם קומבינציה, במסגרתו נקבע בין היתר, כי התמורה שהמשיבות תקבלנה כוללת גם מרתף אשר ייעודו לשימוש מסחרי.

סוף דבר, הערעור נדחה.

ביטול ההסכם נעשה כדין 7.1 סע' 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן – "חוק התרופות") קובע – "הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית". 7.2 סע' 6 לחוק התרופות מגדיר 'הפרה יסודית' מהי – "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה". 7.3 סע' 17.6 להסכם קובע, כי - "השוכר מתחייב לנהל את עסקו במושכר במסגרת החוק ולשמור ולקיים את הוראות כל החוקים, חוקי העזר, צוים ותקנות הנוגעים למושכר ו/או לניהולו, ולקיים את כל תנאי הרשיונות ולציית להם ולכל הוראה של כל רשות מוסמכת אשר תיתן או תהיה בתוקפה בתקופת השכירות וכן למנוע כל הפרעה ומטרד לשכנים". 7.4 מכאן, שמעבר לחובה החוקית של עסק לפעול רק כאשר ניתן לו רישיון עסק בהתאם לחוק רשוי עסקים, בין הצדדים הוסכם במפורש שהתובעת תפעל במסגרת החוק בלבד, ותקיים את הוראות כל החוקים.

7.5 היעדרו של רישיון עסק, הנובע מהיעדרו של היתר שימוש – היתר שהיה על הנתבעת לספק בהתאם להתחייבותה בהסכם, מהוה הפרה יסודית של ההסכם, שכן אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם להפעלת מסעדה כשהוא יודע שלעולם לא יקבל רישיון עסק לנהלה.

...

התוצאה 11.1 אשר על כן, ועל יסוד כל המפורט לעיל, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 110,000 ש"ח. התביעה שכנגד נדחית.

11.2 נוכח התנהלות שני הצדדים בהליך, וכאמור לעיל, אני סבורה כי על כל צד לשאת במלוא הוצאותיו ושכ"ט בא-כוחו.

אני סבורה כי שני הצדדים תרמו, כל אחד את חלקו, לסרבול ההליך ולהתמשכותו הרבה מעבר לנדרש בנסיבות העניין.