ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך נדל"ן

התקשרו ביום 12.7.20 עם המבקשים – בני זוג בהסכם תיווך בנוגע למכירת בית פרטי ברמת גן. הנתבעים חתמו על "הזמנת שירותי תיווך" ולפיה התחייבו לשלם למשיבים דמי תיווך בסך 1% משווי העסקה + מע"מ. כמו כן נחתם באותו מועד הסכם בלעדיות (נספח ב' 2 לכתב התביעה) שכותרתו: "התחייבות לבלעדיות לשיווק נכס נדל"ן". בסעיפים 3-5 להסכם הבלעדיות נכתב כדלקמן: "3. אני מתחייב לשלם לכם כדמי תיווך, שכר טירחה במזומן וזאת מיד עם כריתת הסכם מחייב כלשהוא בין קונה הנכס וביני.

נקבע כי הנתבעים היו בקשר עם מספר מתווכים בטרם החתימה על הסכם הבלעדיות עם המשיבים וזאת מתוך אינטרס להגדיל את סכויי המכירה.

נדחו גם הטענות בדבר הפגמים בהסכם ונקבע כי הוא הופר בתוך התקופה המותרת להתקשרות בחוזה בלעדיות, כך שאיננו בטל והיה על המבקשים להודיע על ביטול טרם ההפרה.

...

נטען כי המערערים הוסיפו בכתב הערעור טענות חדשות שלא באו לפני בית המשפט קמא בהליך הדיוני ומשכך כל הטענות ביחס לפיצוי המוסכם צריכות להידחות על הסף.

בסעיף 14 (ב) לחוק המתווכים נקבע כי מתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9 (ד) – "חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א) (3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות". ב) בית משפט קמא בחן את העדויות שנשמעו ואת כלל הראיות והגיע למסקנה ולפיה הסכם הבלעדיות נחתם לאחר פגישות, הערות ומשא ומתן בין צדדים מיודעים שהיה בכוחם להבין את תוכנו של ההסכם ולדון בתנאיו.

טענותיהם של המערערים לפיהן הקשר בין המשיבים 1 ו-2 אינו ברור כך שפעולותיהם הנפרדות לא מצטברות כדי מילוי התנאים נדחות.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, דין הערעור להידחות.

לדבריו, האיחור בתשלום האגרה השנתית הנו טכני במהותו ובודאי שאינו מצדיק ביטולו של הסכם הבלעדיות או שלילה של דמי תיווך בגין טירחתו.

כך למשל נפסק בת.א. (ת"א) 55328-09-16 לוי נ' לייטהאוס נדל"ן בע"מ (24.7.2017) כי: "הגם שהדבר עשוי להוביל לתוצאה קשה, כאשר אדם עובד ופועל למען עסקה שיוצאת אל הפועל, ואי התשלום נימנע ממנו בשל אי תשלום אגרה בלבד, והדבר יוצר תחושה שעשוי הנתבע להתעשר שלא כהוגן על חשבון עבודתו של התובע שסייע בהוצאתה לפועל של העסקה. לנוכח הוראות החוק אני סבורה כי משאין חולק שבזמנים הרלוואנטיים לחתימה על הסכם התיווך, ובצוע פעולות התיווך לא היה בידי התובעת רישיון תיווך בר תוקף, הרי אין התובעת זכאית לקבלת דמי תיווך" [ההדגשה הוספה – מ.ג'.מ.] [כן ראו, תא"מ (ת"א) 26742-04-10 אמפייר נכסים בע"מ נ' דוד פוגל (27.7.2011); ת.א. (ת"א) 1720-12-12 אורדן נ' א.ר לוגיסטיק נדל"ן בע"מ (22.11.2016) וניתוח הפסיקה שם].

...

מאחר וקבעתי לעיל כי במועד החתימה על הסכם הבלעדיות התובע לא היה בעל רישיון תקף והוא לא היה רשאי לשמש כמתווך במקרקעין, לא ניתן להורות על אכיפת הסכם הבלעדיות באמצעות קונסטרוקציה משפטית זו. בשים לב לקביעתי כי הנתבעות לא הפרו את ההסכם עם התובע, הרי שגם התביעה לתשלום סך של 50,000 ₪ בגין ההפרה הנטענת נדחית בזו.

סוף דבר על יסוד כל המפורט לעיל, אני מורה על דחיית התביעה על כל רכיביה.

התובע ישלם לנתבעות הוצאות משפט בסך כולל של 8,000 ₪.

בתחתית הסכם הבלעדיות סומנו מספר פעולות שיווק מוסכמות בין הצדדים: פירסום באנטרנט, פרסון בעתון, שיווק למאגר הקונים הקיים של המשרד, הפצת גלויות "בית למכירה", פירסום באתר הנכסים של טופ נדל"ן. בסעיף 13 לכתב התביעה טען התובע כי נקט בפעולות השיווק הבאות: פירסום הדירה בעתונות המקומית, הזמנת סוכנים ממשרדי תיווך נוספים באיזור נס ציונה והסביבה לשתף עימו פעולה להצגת הדירה בפניהם לצורך הגדלת הצע הרוכשים הפוטנציאלים לדירה ופירסום הדירה באתרי האנטרנט הרלוונטים.

ראו לעניין זה ברתק (מרכז) 33028-05-14 שושנה ענבר נ' אליעזר עמרניאן (2.10.14): "מדברי ההסבר להצעת החוק שהובאו לעיל עולה, שהגבלת תקופת הבלעדיות נועדה להגן על צרכן שירותי התיווך ולמנוע מצב שיהיה קשור בהסכם בלעדיות עם מתווך שאינו מבצע פעולות לשיווק למען יימכר הנכס מוקדם ככל הניתן. בהתאמה וגם כן לשם הגנת הלקוח, נקבע כי תקופת הבלעדיות תסתיים מאליה בתום שליש התקופה, במקרה בו לא בוצעו פעולות שיווק כנדרש, ללא צורך בבטול אקטיבי מצד הלקוח. על כן לטעמי סעיף זה אינו בבחינת "תקופת חסד" שניתנה למתווך אלא זו תקופת מאקסימום לבצוע פעולות השיווק.

...

בענייננו כאמור לעיל הגעתי למסקנה כי המשיב לא ביצע את כל פעולות השיווק הנדרשות, על כן לא הוכיח שקמה לו חזקת הגורם היעיל.

אני סבורה כי פרשנות זו יש בה הגיון והיא משרתת את תכלית החוק שהיא הבטחת שירות ראוי והוגן לצרכן – הלקוח תמורת דמי התיווך שישלם.

אשר על כן, התביעה נדחית.

הנתבע ביקש לבטל את ההסכם למתן שירותי תיווך בבלעדיות ולהסיר את שלט המכירה, שהציבו התובעים בדירתו.

בתגובה לכך נימסר לנתבע ע"י עוזי ממרום נדל"ן, כי הוא זה שמחזיק כרגע בהסכם בלעדיות לשיווק הדירה ומכירתה, והוא היחיד שרשאי ומיופה כח לנהל מו"מ בקשר לכך (פסקה 35-36 לכתב ההגנה; עמ' 8 לפרוטוקול, שורות 6-14).

...

4.3 האם התובעים היו הגורם היעיל, שהביא להתקשרות הנתבע בהסכם מחייב עם בעלי הנכס? לאחר שקראתי את כתבי הטענות, שמעתי את העדים השונים, ועיינתי במסמכים, הגעתי לכלל מסקנה, ולפיה התובעים לא היו הגורם היעיל בעסקה.

מה היה על הנתבע לעשות במצב דברים זה? סבורני, כי פניית הנתבע למשרד תיווך אחר, ששיווק את הדירה ופעל למכירתה, הייתה הפעולה המתבקשת בנסיבות העניין.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, התביעה נדחית בזאת.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצאתי לנכון לדחות את התביעה, באשר מצאתי את טענות הנתבעת כנכונות ומוצדקות, ואבהיר טעמי: בהסכם התיווך אשר נערך (לא הסכם הבלעדיות) ביום 24.7.2018, הוגדרה מסגרת ההסכם בסעיף 1: "אנו הח"מ, אילנה הלן אלפסי (להלן:"מזמיני השרות") שנינו יחד וכל אחד לחוד מזמינים בזאת שירותי תיווך מ pro נדל"ן ו/או בעליו, ומסמיכים את הסוכן המטפל שפרטיו בתחתית דף זה (להלן:"הסוכן") לפעול עבורנו לצורך מציאת רוכש/שוכר לנכס המתואר להלן.

מעיון בהסכם הבלעדיות עולה (הגם שהוא היה ניתן לביטול בכל עת, ולדברים לגישתי יש השלכה על חבות הנתבעת), מלמד כי גם הוא עוסק אך ורק בשאלות של מכירת הנכס, ואינו קובע בלעדיות או זכות לדמי תיווך במקרה של פידיון הזכות על ידי בעלי הנכס.

המוטיבים המהותיים אשר רלוואנטיים לעיסקת מקרקעין המקימה חבות בתשלום דמי תיווך, אינם מתקיימים במקרה דנן; איתור הצד השני לחוזה – לא נעשה על ידי המתווך אלא הוא היה בקשר חוזי עם הנתבעת עוד לפני תחילת הקשר עם התובע; מהות ההיתקשרות שבין הנתבעת לבעלי הנכס – לא הותוותה על ידי התובע, אלא מדובר בזכות חוקית אשר עמדה לזכות בעלי הנכס, עם המתווך ובלי המתווך (ולמעשה – עמדה אף כזכות וטו לכל היתקשרות שהייתה מגיעה עם המתווך); היות המתווך הגורם היעיל להתקשרות – לא היה יעיל מקום שצורת ההיתקשרות בפועל אף לא נחזתה על ידו בהסכם שבין הצדדים, ומקום שבפועל נותר בידי הנתבעת סכום נמוך יותר מזה שיכולה הייתה לקבל מקונה שאינו פודה את זכות הדיירות המוגנת (לטענתה).

...