ביטול המחאת זכויות במקרקעין לאחר השקעה מצד בר רשות

כפי שיפורט להלן, זכות זו אף מחייבת את זמיר, אשר ידע עליה מבעוד מועד ורכש את זכויותיו שלו באופן גלוי ומפורש בכפוף אליה (עוד לעניין ההבחנה בין זכות קניינית לבין רשות במקרקעין ר' חיר נ' לידאי דלעיל; לעניין תקפו של מוסד הרישיון לאחר חקיקת חוק המקרקעין ר' זלצמן עמ' 37; י. ויסמן, חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 – מגמות והישגים, עמ' 60; ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד (1.4.2004) וראה עוד להלן בהמשך פסק זה).

במובן זה, התכחשות בדיעבד מצד הרוכש, לזכויות אשר העניק המוכר לבר הרשות, בשים לב לתמורת המכירה, יכול שיהיה בה אף משום התעשרות שלא במשפט.

המחאה זו מותנית בהסכמתו של הנושה – קוטאי, הסכמה אשר הובעה ממילא בהתנהגותו בשטח בכך שהותיר את האנטנה והכבלים במקום, כמו גם בעמדתו כפי שהובעה במסגרת הליך זה, לפיה הבהיר קוטאי כי רצונו בכך שההתחייבות כלפיו מטעם הקבלן תוסיף ותחייב אף את זמיר.

זמיר מנוע מלטעון כי נתן הסכמתו במסגרת הסכם המכר אך לשימוש שעושה קוטאי בגג חדר המכונות – הרכוש המשותף, אך היתנגד למעבר גשר הכבלים בשטח ההצמדה השייך לו. טענה זו תהווה חוסר תום לב, שכן משמעה תהא נתוק 'צנור החמצן' לאנטנה כאמור לעיל, השבתתה כליל והלכה למעשה ביטול זכותו של קוטאי להפעלת האנטנה.

לטענתו, משלא החתים הקבלן את זמיר בעת הסכם 2010 על מיסמך נפרד לפיו הוצאו חלקים מן הרכוש המשותף (גג חדר המכונות בשטח 6 מ"ר, גשר הכבלים בשטח 7 מ"ר) כנדרש בס"ק (א)(1), יחול האמור בסעיף קטן (ב), לפיו יראו את המוכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף (ר' ע"א 7260/12 ‏עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ" (20.11.16)).

אולם לאמיתו של דבר, כפי שהובהר לעיל, זכויותיו של קוטאי לשימוש בגג הבניין לצורך העמדת האנטנה ומעבר הכבלים, אינן זכויות קנייניות כדוגמת חכירה, זיקת הנאה שכירות וכיו"ב, אלא זכויות בר רשות בלבד מכוח חוזה.

...

לפיכך, התביעה שכנגד למתן צו עשה לרישום זכויותיו של קוטאי בלשכת רשם המקרקעין – נדחית.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת חלקית, בכך שקוטאי מצווה לצמצם את השימוש בגג חדר המכונות לצורך האנטנה, השילוט ופנסי התאורה, לשטח שלא יעלה של 6 מ"ר. לא מצאתי להורות על סילוק ידו של קוטאי מיתרת גג חדר המכונות, ולא מצאתי להורות על סילוק גשר הכבלים המותקן על גבי הגג התחתון.

עם זאת, בנסיבות העניין ולאחר שהבאתי בחשבון את כלל השיקולים הצריכים לכך, לרבות דחיית התביעה שכנגד, אני קובע על דרך האומדנה ועל דרך הקיזוז, כי כנגד הסכום לו זכאי זמיר בגין השילוט החורג – לא יחויב זמיר בהוצאותיו של קוטאי ובשכ"ט עו"ד בהליך זה. לפיכך כל צד יישא בהוצאותיו.

במענה לטענות הנתבעים מוסיפה איי פוינט כדלקמן; ביחס לטענות הזוג ישראלי – הם לא הגישו כל ראיה שניתן לייחס לה משקל כלשהוא; בעוד שנטען כי אישור המחאת הזכויות הוגש שלא בידי עורכו, הנתבעים בעצמם הגישו מסמכים מבלי שטרחו להזמין את עורכיהם; היא עצמה (איי פוינט) ביחד עם קבוצת הרוכשים, רכשו את מלוא הזכויות בשטח הנתבעים; אין כל מניעה שהיא תפעל לפינוי הנתבעים ללא צירוף קבוצת הרוכשים; הטענה כי החזקה נקנתה ממחזיק קודם, היא ניסיון להחיות מחדש "היתיישנות מנחילה" לפי חוק הקרקעות העותמאני; לעניין העברת נטל ההוכחה בשל שהוי, הרי שחזקה במקרקעי הזולת, גם במשך תקופה ארוכה, איננה מקנה זכות יש מאין, ואף בהנחה שנטל הראיה עובר, לא הייתה לזוג ישראלי כל זכות בשטח הנתבעים; נסיבות ענייננו רחוקות מנסיבות שבהן יש להכיר ברשות בלתי הדירה.

עם זאת, ומאחר ועולה ספק ביחס למשך זמן ההחזקה של מי מהנתבעים 3, 5-7 לאחר השכרת המבנים, אני קובעת כאמור כי גם הם היו ברי רשות במקרקעין, רשות שפקעה עם הגשת התובענה.

יפים לעניין זה דברי כב' השופט י' אנגלרד ברע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' יוסף כדורי (פורסם בנבו, 25/11/2002) לפיהם: "זכות הפינוי העומדת לבעלי הקרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה במקרה זה בזכות הפיצויים של בני הרשות. סיום הרשות מזכה את בעל המקרקעין לקבלת ההחזקה בחלקה מידי בני הרשות; בני הרשות מצידם זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון. בתביעה זו ייקבעו המבחנים לקביעת הקף הפיצויים, וזאת על רקע הנסיבות המיוחדות, ביניהן ההשקעות שבוצעו על ידי בני הרשות." הכלל הנו כי זכותו של בר רשות לקבל פיצויים עבור השקעותיו בעת פינויו מהמקרקעין אינה זכות שבדין וכי ככל שהיא קיימת היא מבוססת על הסכמה חוזית בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות.

יפים בעיניין זה דבריו של כב' השופט ח' כהן בע"א 160/62 לוי נ' ראש העיר תל אביב-יפו, פ"ד טז 1773, 1780 (1962) לפיהם: "אין סימוכין לדיעה שבעל-מקרקעין חייב לפצות את ברי-רשותו על ביטול הרשות וסילוקם מעל מקרקעיו. ויש וחבות זו נובעת מהסכם מפורש, או משתמעת מהסכם או הסדר מכללא; אבל בהיעדר התחייבות מפורשת או משתמעת כאמור, אין להסיק חבות שכזאת לא מחוקי הגנת הדייר-ולא מכל דין אחר." לא רק זאת אלא שכפי שנקבע על ידי כב' השופט י' טירקל ברע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר נ' עבד אל סלאם חיר , פ"ד נז (3) 943, 955 (2003): "מקום שנפסקו פיצויים למי שהיה בר-רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק עבור השקעותיו של בר-הרשות בנכס והשבחתו..." ועוד: "בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה, והרשות בוטלה, אינו זכאי איפוא לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות, אולם יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. עם זאת יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו תוך היתחשבות בשיקולים של צדק." (שם, עמ' 956).

...

סעד זה לא התבקש במסגרת סיכומיה אך למען הסר ספק, אני קובעת כי ביחס לזוג ישראלי ומאחר ועניין זה הובא בחשבון שיקוליי בעת קביעת סכום הפיצוי שנקבע להם, אינני מתירה פיצול סעדים כמבוקש.

ביחס לנתבעים 3-7 אני מקבלת את הבקשה לפיצול הסעדים.

עם זאת, ועל מנת שלא לעכב את הליכי הפינוי אני קובעת כי פינוי הזוג ישראלי לא יהיה מותנה או כרוך בתשלום הפיצוי.

בד בבד עם חתימת הסכם המכר השני לסמאנה נחתם בין המנוח לבין סמאנה הסכם בר רשות (להלן: "הסכם בר הרשות"), מכוחו הוקדמה העברת החזקה במיגרש לסמאנה, תוך שהובהר כי הדבר נעשה הואיל וסמאנה "מעוניין לקבל את זכות השמוש בנכס בטרם המועד הנקוב בחוזה". סעיף 7 של הסכם בר הרשות, מבהיר כדלהלן: "ויודגש – אך ורק עם תשלום מלוא התמורה עפ"י החוזה, יחדל המשתמש מלהיות בר רשות, יקבל מעמד של מחזיק כדין בנכס ויהיה זכאי להעברת הזכויות בנכס על שמו" (ההדגשות במקור).

בנסיבות אלו, ידו של בעל הממכר על העליונה, אלא אם יכול השני לטעון להתקיימות נסיבות חריגות, כגון תקנת השוק, התחייבות ישירה שניתנה כלפיו על ידי בעל הנכס, השתק מצג או הבטחה וכיו"ב. למה הדבר דומה? למצב בו בעל קרקע מתקשר עם קבלן בהסכם קומבינאציה, מכוחו זכאי הקבלן למספר דירות לאחר שישלים את הבניה.

לכאורה, ידו של בעל הקרקע על העליונה, ואולם בעלי הדירות יכולים לגבור אם יוכיחו כי נרשמה לטובתם הערת אזהרה בהסכמת בעל הקרקע או אם קיימות נסיבות אחרות המונעות ממנו מלהתכחש לזכותם (ודוק, ההלכות שהגנו על רוכשי דירות במקרה של קריסת הסכם הקומבינאציה בוססו על כך שהסכמה בלתי מסויגת מצד בעל המקרקעין לרישום הערת האזהרה יוצרת "קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות". ראו ע"א 205/83 חובני נ' דיקלה חברה לבנין והשקעות בע"מ ואח', פ"ד מא(3) 96 (1987); ע"א 813/85 נחשון נ' שי, פ"ד מב(1) 340, 349 – 350 (1988); ע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, פ"ד מח(2) 513 (1994ׁׁ);ע"א 617/88 אחים כדורי חברה קבלנית בע"מ נ' ולנסי, פ"ד מה(1) 225 (1990)).

הנסיבות הנוספות היחידות אותן הזכיר בית משפט קמא בקשר למסקנתו כי כרמלה מושתקת מלכפור בזכויות דותני הן "שתיקתה במשך שנים רבות מלכפור בזכויותיהם על אף הידיעה עליהן, והיעדר המחאה מצידה". ואולם, על פי קביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא, כל עוד לא ביטלה כרמלה את הסכמי המכר לסמאנה, בשל הפרתם, לא הייתה לה כל סיבה (או זכות) למחות על העסקה שערך סמאנה עם דותני.

...

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בראשון לציון (כב' השופט רפי ארניה) מיום 17.3.16 (ה"פ 51162-12-14), במסגרתו נקבע כי הסכמי המכר בין המנוח יוסי פרטוש ז"ל (להלן: "המנוח") לבין המשיב 1 (להלן: "סמאנה") מחודש ינואר 2007 ומיום 12.4.07 ביחס למגרש ברחוב תרשיש 18 בישוב נופך הידוע כגו"ח 6240/150 (להלן : "המגרש") מבוטלים, כאשר הביטול אינו חל על חלק המגרש אותו רכשו המשיבים 2-3 (להלן: "דותני") מסמאנה, בהתאם להסכם מכר שנכרת ביניהם ביום 31.3.11, והתביעה בקשר לחלק זה של המגרש נדחית.

סוף דבר משקבע בית המשפט קמא כי יש להצהיר שהסכמי המכר לסמאנה בוטלו כדין בשל הפרתם על ידי סמאנה, לא הייתה הצדקה לסייג את הביטול, ולקבוע כי הוא לא יחול כלפי דותני, ולא יפגע בזכותם ביחס למחצית המגרש לגביו התקשרו בהסכם מכר עם סמאנה.

לאור האמור מתקבל הערעור, וההצהרה שניתנה על ידי בית המשפט קמא תתוקן כך שיאמר בה כי הסכמי המכר לסמאנה בוטלו כדין מחמת הפרתם, וזאת הן במערכת היחסים שבין כרמלה לבין סמאנה והן במערכת היחסים שבינה לבין דותני.

איננו רואים מקום לעשות צו להוצאות בערעור, שכן בשים לב למכלול נסיבות המקרה, אנו סבורים שכל צד צריך לשאת בעלויות התדיינותו בערעור.

לאחר דברים אלה שילם התובע את הסכומים הבאים (נספח 3 לתצהיר התובע): סך של 153,400 ₪ בשיק בנקאי ערוך לפקודת אפולוניה, ביום 3.1.2016; סך של 100,000 ₪ בהעברה בנקאית לנתבעת, ביום 20.1.2016; סך של 201,600 ₪ בשיק ערוך לפקודת הנתבעת, ביום 5.2.2016; סך של 72,000 ₪ ב - 9 שיקים ע"ס 8,000 ₪ כ"א, ערוכים לפקודת הנתבעת, החל מיום 1.12.2016.

התשלומים ששילם התובע כמפורט לעיל ממצים את מלוא הסכומים ששילם בפרשה זו. אפולוניה קיבלה את הסכום אותו דרשה בהתאם להסכם ביטול העיסקה עם הנתבע (סך של 312,700 ₪ בצרוף הוצאות), ובהמשך לכך נוי בר ואפולוניה חתמו על מיסמכי ביטול העיסקה מול הרשויות, המישכון שנירשם לטובתה על זכויות נוי בר במקרקעין נמחק, והיא יצאה מהתמונה.

בסיכומיו, שינה התובע טעמו ולא עמד עוד על השבת התמורה ששולמה לנוי בר בהתאם להסכם המכר, והגביל את זכותו הנטענת להשבה מצד הנתבעים, לסך של 373,600 ₪ בלבד (ההפרש בין הסכום הכולל ששילם לבין התמורה החוזית ששילם לנוי בר).

הנתבעים טענו כי הנתבע הנו בעלי הזכות במחצית מהזכויות במקרקעין, וזאת לאחר שעמד בהתחייבויותיו מול נוי בר. לשיטתם, העיסקה עם התובע היתה בת שני שלבים: סך של 750,000 ₪ שהתובע היה אמור לשלם בעד רכישת זכויות הנתבע במקרקעין, וסך נוסף של 950,000 ₪ + מע"מ, אשר התובע התחייב לשלם עם הפעלת שוק האיכרים תוך שנתיים מיום הפעלתו.

השאלה הטעונות הכרעה הינה כי כן, השאלה הטעונה הכרעה הנה האם יש להשקיף על ההיתקשרות הכוללת בין הצדדים כעסקת הלוואה, בה הלווה התובע לנתבע כספים לצורך הקמת שוק איכרים (כפי שהתובע טוען), שמא יש להשקיף על ההיתקשרות כעיסקה בת שני שלבים נפרדים אשר הראשון בהם הנו מכר מחצית מזכויות הנתבע במקרקעין לתובע, והשלב השני הנו השקעה כספית בהקמת שוק איכרים במקרקעין (כפי שהנתבע טוען).

...

הנה כי כן, סבורני כי התובע לא הוכיח שההתקשרות הכוללת בין הצדדים היתה במסגרת עיסקת הלוואה.

ואולם, מקום שהתובע העמיד את עילת התביעה על טענת קיומה של הלוואה ומעת שעילה זו לא הוכחה, אין מנוס אלא לדחות את התביעה.

אשר על כן, התביעה נדחית.

המנוחה הייתה חוכרת בדירה, עת רכש התובע את זכויותיה נשוא התביעה ביום 09/05/94 ולפיכך, אין מדובר בזכות ציבורית או בזכות "בר רשות לצמיתות". כמו כן, המנוחה ובעלה המנוח היו חוכרי זכויות בדירה ממנהל מקרקעי ישראל כעולה מאישור תשלום דמי חכירה ומאישור לשפוץ הדירה נשוא התביעה.

לאחר שתביעתו של התובע בפני כב' השופט דלוגין נדחתה בשנת 2012, הגיש התובע ערעור לביהמ"ש המחוזי אשר קיבל את עירעורו וביטל את פסק דינו של ביהמ"ש השלום בקובעו כי התובע רכש לכל היותר את המחאת הזכויות לפי פסק הדין משנת 95.

דינו של פסק הדין משנת 95 להתבטל עקב היתיישנות, שהוי, הסתרה וחוסר תום לב מצד התובע שכן, התובע ישב באפס מעשה לפחות משנת 95 ועד שנת 2009 וגם אז הוא נקט בהליכים מבלי שגילה לביהמ"ש כי לטענתו הוא בעל הזכויות בדירה.

זאת ועוד, השקעות ככל שבוצעו על ידי הנתבעים בנכס, נעשו בלא כל היתר כדין, עובדה שהנתבעים הודו בה במפורש (עדותה של הנתבעת בעמ' 59 לפרוטוקול ש' 27 ואילך) וזאת בנכס שבו החזיקו הנתבעים ללא כל זכות כדין ולא כברי רשות.

...

סוף דבר הנני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע סך של 483,921.7 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 4.4.22 ועד לתשלום בפועל.

בנוסף ישלמו הנתבעים לתובע, מחצית מסכום האגרה כפי ששילם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום.

כמו כן, ישלמו הנתבעים לתובע, את שכר המומחים כפי ששילם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום ובנוסף ישלמו הנתבעים לתובע, שכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪.