ביטול היתר בניה: מתן שלא כדין

יחד עם זאת אעיר, כי בסעיף 89 לסיכומיהם העלו התובעים טענה סותרת לטענה זו, לפיה: "התובעים קיבלו בתמורה לאמור היתר בנייה כדין וללא תנאים כלל וכלל ...". סבורני, כי טענה לפיה היתר הבניה ניתן כדין, אינה מתיישבת עם הטענה שהיתר הבניה ניתן תוך התרשלות, שמשמעותה היא כי לא היה מקום ליתן את היתר הבניה כפי שניתן (ובכך, לטענתם, היו נחסכות מהן ההוצאות שהוציאו לצורך הבניה בחלקה).

ראשית, אדרש לטענה שהועלתה בחוות דעת מומחה התובעים, המהנדס בן עזרא, לפיה שגתה הוועדה המקומית עת הותירה את צו ההפסקה המִנהלי בתוקף, שעה שלפי סעיף 226 לחוק התיכנון והבניה (כנוסחו לפני תיקון 116), צו הפסקה מִנהלי יהיה בטל בתום שלושים ימים מיום נתינתו, זולת אם לפני תום התקופה הוגשה בקשה לאישורו לבית המשפט, כשבעניינו לא הוגשה בקשה לאישורו (ת/1 בסעיף 5.3(ד)).

...

נוכח התקלה שהייתה בהוצאת היתר הבניה, משלא צוין בו כי טרם קוים התנאי בדבר הגשת חוות דעת יועץ בטיחות, תקלה עליה עמדתי לעיל, ובדבר קיומה הודה מהנדס הועדה המקומית בעדותו (עמ' 91 לפרוט' מיום 5.12.2021, ש' 16), אני מורה שלא יהא צו להוצאות ביחסים שבין התובעים לבין הועדה המקומית.

נוכח דחיית התביעה, אני מורה על דחיית ההודעות לצדדי ג'.

שעה שמר מלכה הוא שיצר את המתלול, כפי שהודה, כשעקב מתלול זה נוצרה השתלשלות העניינים שהביאה להגשת ההליך דנן, הגם שנדחית ההודעה לצד ג' כנגדו, עקב דחיית התביעה כנגד שולחת ההודעה (הועדה המקומית), איני מוצאת לנכון לחייב את שולחת ההודעה בהוצאותיו.

לצד זאת טענה, כי הוראות הסכם החכירה הופרו, זאת בשל חריגה מן המועדים שנקבעו בהסכם הפיתוח; בשל חריגה ממטרת החכירה שהוגדרה כ"מלאכה" בעוד שחוות השרתים אינה עומדת בהגדרה זו; ובשל העברת הזכויות במקרקעין לתאגיד זר ללא הרשאת רמ"י. העותרת הוסיפה והלינה על כך שההטבות הפיננסיות מהן ייהנו חברי המושב כתוצאה מן ההסכם, ניתנו מבלי ששולמה תמורה מתאימה למדינה ואזרחיה, כבעלי זכויות בקרקע הלאום, ובנגוד לעקרונות בסיסיים של שויון וצדק.

אציין כי קודם להגשת העתירה, ביום 14.7.2022, ניתן פסק דינו של בית משפט זה בבג"ץ 2029/22 חדד נ' המטה לבטחון לאומי – משרד ראש הממשלה (להלן: עניין חדד), בגדריו נדחתה עתירה שהוגשה על-ידי חבר המושב, מר אבנר חדד, בקשר להקמת חוות השרתים מושא הדיון ובה נתבקש, בין היתר, סעד של ביטול היתר הבנייה שניתן להקמת חוות השרתים.

באשר לטענות בנוגע להענקת זכויות במקרקעין לתאגיד זר, נטען כי לא נימסר לרמ"י מידע על היתקשרות המושב עם גורם זר, ומכל מקום עסקת החכירה עם רמ"י "שרירה וקיימת ונערכה כדין". עם זאת, ככל שיתברר כי עסקת שכירות המשנה עולה כדי העברת זכויות לזר, הרי שעל המושב לפעול בהתאם לנוהל "הקניה או העברה של זכויות במקרקעי ישראל לזרים". המושב סבור כי דין העתירה להדחות על הסף מחמת שהוי כבד בהגשת העתירה, בהיתחשב בכך שהבקשה להיתר בנייה פורסמה בעיתונות כבר ביום 16.4.2021.

...

לבסוף טוענת העותרת, כי הקמת חוות שרתים אינה תואמת את הייעוד שנקבע למקרקעין ל"תעשיה ומלאכה", וכי הסכם חכירת המשנה נכרת בניגוד לדין משהזכויות בו עתידות לעבור לתאגיד זר. המשיבים 4-1, סבורים כי דין העתירה להידחות.

על יסוד טענות אלה מבקשת העותרת להורות לרמ"י לבטל את הסכם החכירה עם המושב ואת הסכם חכירת המשנה ולהחזיר את המקרקעין לידיה.

בכל הנוגע לטענות התכנוניות דין העתירה להידחות על הסף גם מחמת קיומו של סעד חלופי.

ולבסוף, לטענת העותרת כי סרברפארם העבירה זכויות במקרקעין לתאגיד זר. לטענה זו לא הונחה תשתית עובדתית, ומכל מקום, המשיבים 4-1 הבהירו בתגובתם כי קיים נוהל לאישור עסקאות כגון אלה במוסדותיה של רמ"י. לפיכך, ככל שאמנם הועברו זכויות כאמור, חזקה על הצדדים הנוגעים בדבר כי יפעלו לקבלת האישורים המתאימים בהתאם לנהלי רמ"י. סוף דבר: העתירה נדחית.

אכן, היתר בניה שניתן שלא כדין תוך פגיעה בזכויות מהותיות של אחרים על פניו דינו להתבטל.

...

בנסיבות אלה, מקובלת עלי טענת המשיבה 1 כי גם אם הייתה ניתנת לעותרות זכות טיעון בקשר לבקשה להיתר שהוגשה על ידי המשיב 2 לצורך לגליזציה של מבנה הקיים בשטח מזה שנים ובנוי על מגרש שהוקצה למשיב 2 ללא שותפים, ובהעדר נימוקים לפגיעה תכנונית או קניינית בעותרות, לא היה בדבר כדי להביא לשינוי ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר.

מעבר לכך, מקובלת עלי טענת המשיבה 1 כי לא עלה בידי העותרות להוכיח פגיעה תכנונית או קניינית בזכויותיהן, שעה שמדובר במגרש שהמשיב 2 הינו בעל הזכויות הבלעדי בו מכוח תכנית תמ"ל/1061, תכנית עליה לא ביקשו העותרות להלין במועד הרלוונטי, ושעה שהמבנה שבנוי על אותו מגרש בנוי מזה שנים והבקשה להיתר נועדה להכשיר אותו מכוח תמ"ל/1061 כיתר המבנים המצויים בחלקה.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה נדחית.

תביעת המשיבות מושתתת בעיקרה על הטענה כי המבקשים לא עמדו בדרישות לקבלת היתר בנייה עד למועד קיום התנאי המתלה וביטלו את החוזה כתוצאה מכך, תוך שנהגו בהקשר זה בחוסר תום לב ובניסיון להתעשר שלא כדין על חשבונן של המשיבות.

ואכן בפועל היתר הבנייה לא ניתן בסמוך לאחר הודעת הביטול אלא רק כ-10 חודשים לאחר מכן.

...

המשיבות סירבו להצעה זו. על רקע האמור, הגישו המשיבות ביום 8.5.2023 תביעה נגד המבקשים לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בה התבקש בית המשפט ליתן סעד הצהרתי לפיו חוזה המכר עומד בתוקפו ולהורות על אכיפתו.

כשלעצמי, אני סבורה כי מששלחו המבקשים את הודעת הביטול, ובשים לב לכך שבחוזה המכר נכתב כי "מיד עם מתן/קבלת הודעת הביטול, המוכרת (המבקשת – ר.ר.) תהיה רשאית למכור את הדירה לצד ג'...וזאת מבלי כל צורך בהסכמה כלשהי מצד הקונה (המשיבות – ר.ר.)" (סעיף 6 לנספח ד' לחוזה המכר) – הרי שהיה על המשיבות לפעול מהר ככל הניתן לקבלת סעד זמני האוסר על מכירת הדירה.

אשר על כן, לאור השקלול בין סיכויי התביעה מחד גיסא ומאזן הנוחות מאידך גיסא; ובשים לב לשיהוי שנפל בהתנהלות המשיבות – אני סבורה כי לא היה מקום לקבל את הבקשה לסעד זמני.

סוף דבר: הערעור מתקבל, כך שהסעד הזמני שניתן בהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 21.7.2023 – מבוטל.

בהיבט המקצועי הסביר למעשה ב"כ נת"ע כי מרחב התימרון של נת"ע מוגבל מאוד, עם זאת לא ציין באופן ברור כי במצב הנוכחי בו הוחזרו הכלונסאות לעומק של 10 מטרים, לא ניתן יהיה לתכנן ולהקים את תואי ה"מטרו" באזור, או שתידרשנה הוצאות בלתי סבירות או חריגות (או הוצאות כלשהן) לשם כך. בהיבט המשפטי, הפנה ב"כ חברת נת"ע לפסיקה הקובעת כי מיסמך המתיימר להיות היתר בנייה, אך משום שניתן על ידי הרשות המוסמכת (כשניתן על ידה שלא כדין), אינו היתר כלל, ואין ב"היתר" כזה כדי למנוע נקיטת הליך פלילי נגד מקבלו (ע"פ 586/94 מרכז הספורט איזור בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 112 (2001)), וכן הפנה להחלטת בית המשפט בעת"מ (מחוזי – חיפה) 73920-10-21 אוניברסיטת חיפה ואח' נ' ועדת ערר מחוזית לתיכנון ולבניה, מחוז חיפה ואח' (פורסם בנבו, 28.3.22), שם דחה בית המשפט המחוזי עתירה נגד החלטה של הועדה המחוזית לבטל היתר בנייה שניתן שלא כדין.

...

המשיבה 2, מהנדסת העירייה גב' עליזה זיידלר גרנות, תיארה בעדותה הראשית את הרקע להוצאת צו הפסקת העבודה, וסיפרה כי במסגרת דיון שנערך מספר שבועות לפני הוצאת הצו בהשתתפות נציגי נת"ע, שביקשו לבדוק את הבניין מושא הבקשה שלפניי, נבדקו מסמכים שונים, והמשיבה גם פנתה למבקשת וביקשה לקבל ממנה את תכניות הקונסטרוקציה, ואז (ע' 9, ש' 25): "מצאנו שבקונסטרוקציה שתוכננה יש כלונאס בעומק של 10 מטרים בעוד שבבקשה להיתר בתשריט הבקשה להיתר העומק הוא כ – 5 מטרים. זו כבר הייתה עילה לסטייה מההיתר. זה היה דבר אחד". "הדבר השני", כך העידה המשיבה 2, הוא שהתברר למשיבה כי לא נמצאו בתיק מסמכי הבניין אישורי נת"ע אלא רק התייחסות ביניים של חברת נת"ע שהבהירה כיצד על המבקשת לפעול כדי להתאים התשריט לדרישות נת"ע. היא העידה כי "שני אלו", יחד עם המכתב שנשלח ממנהל התכנון בות"ל ביום 28.1.24 (נספח ז' לתגובה) הובילו להוצאת הצו.

על כן, כאמור, יש לקבל את בקשת המבקשת.

סיכומו של דבר הבקשה מתקבלת, ואני מורה על ביטולו של צו הפסקת העבודה שהוצא על ידי המשיבה.