ביטול היטל השבחה לבעל זכויות מכוח חוזה פיתוח

והינה לא חלפו אלא מספר ימים וביום 6.9.11, שלחו התובעים הודעת ביטול שלישית בה טענו כי על הנתבעת לשאת בעלות היטל ההשבחה ומכיוון שהיא מסרבת לעשות כן הרי שעומדת להם הזכות לבטל את ההסכם והם אף מודיעים על ביטולו.

ואולם כאשר התובעים עצמם נערכו לשלם את היטל ההשבחה, לאחר שאף הצליחו להפחית את שיעורו, וזאת מכספים שיתקבלו ממשכנתא שתרשם על זכויותיהם מכוח הסכם המכר, חסמו אותם הנתבעים בטענה כי יש בכך הפרה של הסכם המכר שכן התובעים ביקשו לרשום משכנתא על זכויותיהם במיגרש לצורך קבלת הלוואה לתשלום היטל ההשבחה.

מתוך שכך, ואך ורק מתוך שכך, מגיע בית המשפט העליון לתובנה לפיה עצם בניית תוספת יחידות דיור מהוה חריגה ממגבלת הניצול העולה מההיתר שהוסדר במסגרת ההסכם שבין המנהל לקבלן, ממילא אם הקבלן מעוניין להגדיל את הקף הבנייה עליו לשלם על כך, ובלשון פסק הדין - "ודאי שלא ניתן ללמוד מההסכם על כוונה הפוכה, לפיה המערערת תהא זכאית לנצל את קיבולת הבנייה הנוספת ללא תמורה, בהנחה שעניינים אלו לא הוסדרו בהסכם הפיתוח, לא במפורש ולא מכללא, כי אז למינהל אמנם לא הייתה זכות מכוח הסכם הפיתוח לידרוש תמורה נוספת עבור הגדלת קיבולת הבנייה. אולם, גם למערערת לא הייתה זכות לעשות שימוש בזכויות בנייה אלו בנגוד להסכם. בנסיבות אלו, אם חפצה המערערת לעשות במיגרש שימוש שלא הוסדר בהסכם הפיתוח, הדבר חייב השגת הסכמה חדשה בין הצדדים. במסגרת הסכמה חדשה כזו, משהמערערת ביקשה לזכות ביתרון שלא עמד לה מכוח הסכם הפיתוח, לא הייתה מניעה מלפני המינהל לידרוש תמורה נוספת על זו שנקבעה באותו הסכם" (הדגשה שלי – צ.ו).

...

אני דוחה, אפוא, את טענות התובעים אף לעניין זה. טענות התובעים לביטול ההסכם מחמת הפרות שונות הנטענות על ידם אודה ואומר כי טענות אלו של התובעים לביטול ההסכם אינן מובנות לי כלל ועיקר.

מניעתם של הנתבעים מהתובעים לשלם את היטל ההשבחה המתאים בחוסר תום לב. לא שוכנעתי כי הנתבעים הם אלו שמנעו מהתובעים לשלם את היטל ההשבחה במועד.

סוף דבר מכלל האמור התביעה נדחית.

האינדיקציות הפנימיות הן הסכם 1995 בו הודגש כי עסקינן בחוזה חכירה לכרייה; זיכיון 2002 שניתן מכוח פקודת המכרות, העוסקת בחוזה חכירה לכרייה; התחייבות לשלם את תשלומי החובה החלים על בעלי הקרקע; רותם רשאית להעביר ולשעבד את זכויותיה; על רותם לדאוג לקיומה של תכנית מפורטת מאושרת; רותם יכולה בתנאים מסוימים לרשום הערת אזהרה על זכויותיה; רותם רשאית להגיש התנגדויות לועדות התיכנון ולנקוט בפעולות משפטיות הנוגעות לזכויות שמורות טבע; והתחייבות רותם להקים על חשבונה את כל דרישות מע"צ הנוגעות לדרכי הגישה לאיזור הזיכיון, דבר המלמד על כוונה לתפעול המקרקעין לטווח ארוך.

בסיכום הדברים, ההנמקה של ועדת הערר לגבי מערך הזכויות של רותם, וההבחנה בין המקרה דנן לבין המקרים של בר רשות במשק חקלאי ושל יזם בעל חוזה פיתוח, מקובלים עלי במלואם, ולא מצאתי הצדקה להתערב בהחלטתה לקבל את הערר של רותם ולבטל את החיוב בהיטל השבחה.

...

גם בחינה של מכלול הנסיבות והנתונים החיצוניים אינה מובילה למסקנה כי מעמדה של רותם במקרקעין בפועל, הוא כמעמד חוכר לדורות.

הערעור נדחה איפוא.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ₪.

לאור חשיבות הקביעה לעניין שלפניי, אצטט: "לסיכום, היתנהלותה של רשות מקרקעי ישראל ומדיניותה המוצהרת של מועצת מקרקעי ישראל ביחס לעתידם של חוזי הפיתוח מצביעות על כך שהלכה למעשה נחשבים היזמים בתקופת הפיתוח כמי ששולטים באופן מהותי בזכויות של חכירה לדורות." מכאן קובע בית המשפט העליון בעיניין בר יהודה: "העולה מפסק דיני הוא כי יזם בתקופת פיתוח נמצא במעמד של חוכר לדורות לצורך תשלום של היטל השבחה." בפסק הדין בעיניין בלוך לעיל עלתה שאלת החבות בהיטל השבחה של בעל זכויות 'בר רשות' מכוח הסכם משבצת במושב.

אדגיש כי הסכם הפשרה קובע זאת באופן מפורש, ואצטט: "מוסכם ומודגש כי הסכם זה גובר על כל הסכם אחר שנחתם בין הצדדים לפני החתימה על הסכם זה (להלן – הסכם אחר), לרבות הסכם העברת הכנסים וחוזה הגג, ובכל סתירה בין הסכם זה להסכם אחר, הוראות הסותרות שבהסכם אחר בטלות ומבוטלות" לפיכך, לטעמי, אין צורך לעסוק בניתוח הזכויות וטיבן לפי המערכת ההסכמית שקדמה להסכם הפשרה, אלא יש לבחון רק את טיב הזכויות שהוענקו למערערת מכוח הסכם הפשרה והחוזים והמסמכים שלאחריו.

...

סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אני קובע כי לא נפלה שגיאה בהחלטת ועדת הערר, והמערערת היא החייבת בהיטל ההשבחה.

במקרה שלפני הערעור נדחה במלואו.

אשר על כן, ולאחר שהבאתי בחשבון את היקף הטענות ומהותן וכן את סכום היטל ההשבחה שבמחלוקת, אני פוסק כי המערערת תשלם למשיבה הוצאות בסך של 80,000 ₪ (כולל מע"מ), וזאת בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.

וודאי שהתובע לא רכש זכות קניינית של חכירה, לא כל שכן זכות בעלות, מכוח הודעת ביטול זו. משתקופת הפיתוח על פי הסכם הפיתוח השני הסתיימה אף היא וזאת ביום 1.1.2019 ומשהבנייה במיגרש טרם החלה, למרות היתר הבנייה מיום 28.12.2017 (שאף הוא הוגבל למשך 3 שנים מיום 11.4.2018), לא היה כל פסול בדרישתה של רמ"י מיום 21.10.20 כי התובע יפעל להארכה נוספת של הסכם הפיתוח ובהתראתה מיום 28.1.21 כי אם לא יעשה כן, תבוטל העסקה עמו בהתאם להחלטות ולנהלי רמ"י (נספחים 11 ו- 13 לתצהיר מטעם רמ"י).

באותו עניין נדונה השאלה מהי המתכונת המתאימה לחיוב בהיטל השבחה במקום בו אושרה תכנית משביחה בתקופת הסכם הפיתוח ולצורך עניין זה בלבד, של תשלום היטל השבחה, נפסק כי יש לראות ביזם בתקופת הפיתוח כחוכר לדורות.

...

בגוף הסכם הפיתוח הראשון נקבע סד זמנים שיש בו כדי להביא למסקנה כי ההסכם אכן נחתם בשנת 2005 ולא בשנת 2007: נקבע כי תקופת הפיתוח היא למשך 36 חודשים החל מיום אישור העסקה וכלה ביום 15.3.2008 וכי עד למועד האמור, על התובע להשלים את הבנייה.

הובהר במפורש, בפרק הסיכום של פסק הדין: "יודגש, כי אין באמור לעיל כדי להכריע בשאר ההיבטים הנוגעים למערכת היחסים שבין רשות מקרקעי ישראל ליזם בתקופת פיתוח ושבעניינם כלל לא נשמעו טענות, אלא רק בשאלה של החיוב בהיטל השבחה ובהשלכות של חובה זו על תשלומי היזם לרשות זו". סיכום על יסוד האמור לעיל, התביעה נדחית.

היתעלמות מתכנית קודמת - היות והתכנית הקודמת ג/12484 התירה בסעיף 16.4 לתקנון לאחד מגרשים בשלמותם או בחלק מהם ואז יבוטלו קוי הבניין הפנימיים ביניהם והיות והבניה שאושרה במקום תואמת הוראות אלו, וזכויות הבנייה בה הן פעוטות וקטנות מאלו שהותרו בתכנית ג/12484, ברור שלא נידרש היטל השבחה במימוש שכזה.

בסיכום חוות דעתו קבע שמאי המערערת "מכל סיבה שהיא ובשל הצטברותן של 4 הסיבות ביחד, אין בבקשה שהוגשה משום השבחה כלשהו, ולפיכך אין גם חיוב בהיטל השבחה". המשיבה בכתב תשובתה לערר טענה, כי מועד חתימת המערערת על החוזה במועד בו הזדהו בפני רמ"י אינו המועד לרכישת הזכויות על פי חוזה הרכישה אלא המועד הנו ביום 15.06.04 המועד המפורסם כיום אישור העסקה כהגדרתו בחוזה הפיתוח.

בהחלטתה מיום 21.06.20 דחתה ועדת הערר את טענת המערערת בדבר עצם החיוב מכוח תכנית ג/13805.

לאור האמור קבעה ועדת הערר, כי המקרקעין הוקצו למערערת עובר לכניסת התכנית מושא החיוב לתוקף ולפיכך, היא בעלת הזכויות לצורך החיוב בהיטל השבחה.

...

הינה כי כן, לאחר שהשמאי המייעץ נתן הבהרותיו בשנית ונימק ארוכות את מסקנותיו, ושעה שמדובר בטענות כנגד קביעות שמאיות מובהקות המצויות בתחום מומחיותו ושיקול דעתו המקצועי המובהק נחה דעתי, כי בדין אימצה ועדת הערר את חוות דעתו המקצועית משקבעה שאין מקום להתערבות בה ומקל וחומר שבית המשפט המינהלי לא יתערב בקביעות שמאיות מובהקות שכאמור אף אושרו על ידי ועדת הערר בהתאם לסמכותה המקצועית.

זאת ועוד, המערערת עצמה בדיון בפני השמאי המייעץ מיום 02.09.20 הסכימה שעם מימוש מלוא זכויות הבניה חלה חובת תשלום היטל השבחה וכדברי שמאי המערערת שם: "אני מסכים שהתכנית הגדילה מ 200% כולל שטחי שירות ל 240% כולל שטחי שירות ואני מסכים שאם ארצה לבנות את הזכויות האלו אז צריך לשלם" ואכן ה"אז" הגיע עם ממכר הקרקע ומה לה למערערת, כי תלין? לעניין זה אבקש להוסיף, כי ממילא נדחתה גם טענת המערערת ולפיה בגין קבלת היתר ל-4 מבנים בעבר (וזאת הגם שחלקם היו לפי התוכנית הקודמת) ללא שנדרשה לשלם היטל השבחה, שכן סופו של דבר לא בגלל הבקשה להיתר בניה נדרשת המערערת לשלם היטל השבחה, אלא בגלל מימוש על דרך של מכירת כלל זכויותיה בנכס.

גם אשר לטענה זו, מדובר בעניין מקצועי לחלוטין ומקבל אני את קביעתו של השמאי המייעץ ולפיה, תוספת זכויות הבניה בתכנית המשביחה נובעת הן מהגדלת השטח בייעוד לתעשייה ע"ח שטח דרך והן על ידי הגדלת זכויות הבניה עקב הגדלת שטח המגרש לחישובן של הזכויות, מכל מקום וכאמור מדובר בקביעה מקצועית לחלוטין שאין דרכה של ועדת הערר ובית המשפט לעניינים מנהליים להתערב בה. סיכום בחינת ההליך שהתקיים בפני ועדת הערר מביא למסקנה שלא נפל כל דופי בהחלטתה לאמץ את חוות דעתו של השמאי המייעץ.