ביטול אופציה לרכישת הדירה בחוזה שכירות

במקביל נכרתו בין הצדדים 3 תוספות להסכם הרכישה במסגרתן, הוארכה תקופת השכירות; הוארכה תקופת הזכות למימוש האופציה ועודכן סכום התמורה בגין מכירת הדירה (ראו תוספות להסכם הרכישה מיום 12/8/05 – נספח 3 לכתב התביעה; תוספת להסכם הרכישה מיום 26/11/09 – נספח 4 לכתב התביעה; הסכם שכירות מיום 12/9/10 – נספח 5 לכתב התביעה) (להלן: "הסכם השכירות" ולהלן כולן ביחד: "התוספות").

עם זאת ומשהבינה היא כי ההליכים צפויים להימשך זמן רב, ביקשה למחוק את התביעה וכן פעלה לביטול העסקה על פיה רכשה את הדירה, בהסכמה (להלן: "זבדה", "הסכם הרכישה עם זבדה" ו"תביעת הפינוי של זבדה", בהתאמה).

...

בהחלטתה של כב' השופטת ד"ר ד' אבניאלי מיום 8/6/16 (סומנה מ/1 כראייה בתיק) נקבע כי: "...עוד אני מורה, וזאת לבקשת המשיבים בעצמם, כי הדיון בשאלת האופציה יופרד מהדיון בשאלת הארכת הסכם השכירות והסעדים שהמשיבים טוענים שהם זכאים להם עקב כך, ויתקיים בבית משפט השלום.

בין שכך נעשה על רקע מצבו הכלכלי של הנתבע 2 כטענת התובעת ובין אם לאו כטענתו, הרי שבנסיבות בהן קיבלה הנתבעת 3 זכויות בדירה ולאחר שכעולה ממסקנותיי, אין לנתבעים 1 ו-2 הזכות להמשיך ולהחזיק בה, יש להורות כאמור גם בעניינה של הנתבעת 3, על מנת לסיים את המחלוקת בין הצדדים בעניין זה. סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

התביעה למתן סעד הצהרתי בעניין גובה דמי השכירות בתקופה שלאחר 31/3/16 – נדחית.

הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות משפט בסך כולל של 20,000 ₪.

עם זאת, למרות שנויי הנוסח, בכל הנוסחים הצדדים להסכם הם המבקשת (בשמה הקודם) ומוטי ז"ל, בכולם נקבע שמוטי יעמיד למבקשת הלוואה למימון הפרויקט ובתמורה לכך הוא יקבל אופציה לרכישת דירת פנטהאוז או דירה אחרת לפי בחירתו, כי מועד המסירה יהא 24 חודשים ממועד חתימת ההסכם, וכל איחור במסירה יקנה לרוכש זכות לקבל דמי שכירות לפי המקובל לגבי דירה זהה באיזור.

טענת המשיבות בסיכומים כי האופציה שניתנה למאיר בתוספת להסכם המייסדים היא אותה אופציה שניתנה למוטי בהסכם האופציה מהוה שינוי חזית, ולגופה משמעה כי על אותה דירה ניתנה אופציה נוספת, וגם מכאן שהסכם האופציה פקע או בוטל ואינו מחייב עוד.

...

איני מקבלת טענה זו שכן לא ניתן להסיק מהצוואה אם מוטי סבר שההתחייבות לקבלת דירה היא של מאיר או של המבקשת.

נוכח מסקנתי אין צורך להידרש לטענת העדר הסמכות, עם זאת, אעיר כי אני מקבלת את טענות המשיבות כי מדובר בהרחבת חזית, ונושא הנאמנות בחקירה הנגדית עלה בהקשר אחר (עמ' 17-20 לפרוטוקול).

מכל האמור התביעה מתקבלת, ואני מצהירה כי הסכם האופציה אינו מחייב את המבקשת.

לטענת הנתבעים, בין התובע לנתבע נחתם הסכם שכירות ביום 1/1/12, הסכם המבטל את הסכם השכירות והסכם האופציה.

כך נרשם בדו"ח "החייב לא אמר דבר על זכויותיו, לכאורה, בעזבון אמו, בנוגע לאופציה לכאורה לרכישת דירה בטבריה...מצו הירושה התבררה טענת החייב לזכות – אופציה לרכישת הדירה בטבריה שמשכן לכאורה לטובת אמו המנוחה. החייב לא אמר על כך דבר בחקירה". עוד נכתב בדו"ח בנוגע להסכם האופציה: "בפברואר 2016 הגיש החייב בקשה להתיר לו לנהל תביעה לסעד הצהרתי – לקבוע שהוא זכאי לממש אופציה לרכישת דירה ברחו' הארזים בטבריה. לכאורה ועל פי הסכם שכירות שבין החייב לבין בעל הזכויות בדירה האמורה, כנגד תשלום סך 125,000 ₪ דמי שכירות ניתנה לחייב אופציה לרכישת הדירה תמורת 625,000 ₪ נוספים. בהצעת ההסדר שהגיש אמד את שווי הזכויות בכ- 25,000 ₪" מן הנתונים מתברר כי התובע לא גילה את הסכם האופציה לאחר מתן צו הכנוס, כמתחייב מהוראת סעיף 25(א) לפקודה, לא לבית המשפט ולא בחקירתו בפני הנאמן, וזה התגלה רק לאחר שהתובע שלח את הודעת המימוש, במסגרת צו הירושה והבקשה לניהול הליך משפטי בעיניין.

...

נוכח המסקנה שאין להסכם מיום 1/1/12 תוקף משפטי בין הבעלים הרשום בנכס לתובע, והתובע, אינו חתום על ההסכם, אין לתובע עילת תביעה מכוחו של ההסכם ודין תביעתו להידחות.

בהינתן האמור, דין התביעה בת.א. 41348-06-17 להידחות.

לסיום אני דוחה את שתי התביעות שבכותרת.

המבקשת מפנה להוראות הסכם השכירות בין המערער למשיב, במסגרתו צוין כי דמי השכירות לתקופת השכירות שולמו מראש על-ידה, וכן להסכם האופציה בין הצדדים הנ"ל בו נקבע כי למערער אופציה לרכוש את הדירה על שמו ו/או על שם המבקשת.

מכל מקום, משהמבקשת מבקשת לתקוף את פסה"ד של בית משפט קמא ולהביא לביטולו, הרי שבמהות בקשתה מלכתחילה הלמה הצטרפות כמערערת ולא כמשיבה.

...

אולם בענייננו אין לכך כל רלוונטיות, שכן כאמור דין הערעור שהוגש על-ידי המערער להימחק וממילא לא ניתן לדבר על צירוף משיב לערעור זה. מבחינה מעשית הערוץ היחיד בו יכולה המבקשת בשלב זה "להצטרף" להליך דנן היא לפיכך על דרך הוספתה כמערערת.

ממילא, בקשת המבקשת שהתבססה על תקנה זו, דינה להידחות.

אשר על כן הבקשה נדחית.

הנתבעים טוענים את הטענות הבאות: אומד דעתם של שני הצדדים הייתה לקיים את חוזה השכירות עד למימוש אופציית הרכישה, לא הוכח ע"י התובעת כי האופציה אינה ברת מימוש, התובעת מתנהגת באופן חסר תום לב ומפלה, יש לאכוף חוזה שכירות בהתאם ל"דוקטרינת ביצוע בקירוב", שאם לא כן ייגרמו הפסדים משמעותיים לנתבעים בגין הסתמכותם על האופציה לרכישת המושכר, הן בשל מכירת דירה אחרת שהיתה ברשותם, והן בשל השקעותיהם במושכר.

הנתבעים טוענים ובצדק כי נוכח התיקון לחוק השכירות והשאילה תשל"א-1971 בסעיף 25יג(א), תניה כזו, המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו, ומבלי שיש גם לשוכר זכות ביטול כזו, היא תניה בטלה, ברם התובעת לא השתמשה בסעיף זה וביקשה את פינוי הנתבעים בחלוף שנתיים וחצי ממועד סיום ההיתקשרות ותום תקופת השכירות הקבועה בחוזה.

...

מקובלת עלי גם טענת התובעת כי גבתה שכירות עד דצמבר 2020 , כדי להקטין נזקיה.

הוא אישר כי הנתבעים הציגו חוזה להארכת חוזה השכירות, שהיו בו סעיפים הקשורים לרכישת הדירה, אלא שהנהלת הישוב והייעוץ המשפטי החליטה שלא להיעתר לבקשתם, "בשל הבעיות הפרוצדוראליות החוקיות של מעמד הבית עצמו" .

בסופו של דבר נקלטו 7 חברים, חלק מילדי המקום שהגישו מועמדות לא נקלטו.

סוף דבר אני מקבלת את התביעה ומורה על פינויים של הנתבעים מהמושכר (מגרש 204/2 בישוב מתתיהו), וזאת עד לא יאוחר מיום 25.8.23, וזאת כדי לאפשר לילדי המשפחה לסיים את שנת הלימודים במקביל למציאת דיור אחר.