בוררות בתביעת פינוי דייר מוגן בגין איחור בתשלום

לטענת התובע, עקב הסדר הפשרה, היתנהלה בין ההקדש לבין חברת המיתחם בוררות בפני כב' הבורר עו"ד יוסף תוסיה-כהן, בעקבותיה הורה ביום 24.2.2014 בית המשפט המחוזי בת"א כי יש לקיים את הסדר הפשרה, וכן מינה לבקשתה של חברת המיתחם, את התובע ככונס נכסים לזכויותיו של ההקדש במקרקעין לצורך אכיפת הסדר הפשרה, לרבות פינוי המחזיקים מן המקרקעין.

בנוגע להליך השני, בו קבע בימ"ש שמאחר שהמנוחה הלכה לעולמה, אין עוד צורך לידון בזכותה לדיור חילופי לפי הסכם הפינוי הזמני, טוענים הנתבעים כי אין בכך כדי לאיין את זכויות הנתבעים לפי הסכם הפינוי הזמני.

בסוף פסק הדין, חתם בימ"ש את דבריו כלהלן: "בטרם אחתום את פסק דיני, אציין כי אין בפניי תביעה לאכיפת הסכמי הפינוי מצידם של הנתבעים. ברי עם זאת כי מיום שנתבע חזר לתפוס חזקה בבנין, שוב אין הוא זכאי לידרוש תשלום דמי שכירות בגין דיור חלופי, שכן הדיור החלופי נמצא לו בדירה שתפס בחוזק יד. התביעה נדחית. בשים לב לעבודה שאין ולא היה למי מבין הנתבעים מעמד של דייר מוגן בנכס, והנתבעים 2 ו-3 היו למעלה פולשים לנכס, וחזרו להיות פלושים בנכס – אינני עושה צו להוצאות." (ראו סעיף 18 לפסק הדין בהליך השני).

...

לכן, דין הטענות האישיות כלפי הנתבע 1, בכל הקשור לפיצויים הנטענים מההקדש להידחות.

סוף דבר הפועל היוצא הוא, כי התובע זכאי לפנות את הנתבעים אשר פלשו למקרקעין בלא אישורו של ההקדש, תוך פגיעה בזכות הקניינית של ההקדש ותוך מניעת אפשרות לעשיית שימוש במקרקעין על ידי כונס הנכסים.

דין התביעה שכנגד להידחות.

לפניי תביעה לפינוי דיירת מוגנת: התובעת היא הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 15 בגוש 7442, ברחוב ליבונטין 3, בתל-אביב.

ההעברה לגב' קאופמן קודמת למועד פסק הבוררות (10.2.1995), והיא גם קודמת למועד החתימה על הסכם הבוררות (25.7.1994), על-כן, העברה זו חוסה תחת הליך הבוררות (בנסיבות כאמור, מתייתר הצורך להדרש לטענה – שממילא לא היה מקום להעלותה – שלפיה "לא הובאה כל הוכחה" שהדין דרש כי מניות תאגיד יוחזקו על-ידי שני בעלי מניות לפחות (עמ' 28, ש' 9-8)); כיום מר רפאל קאופמן הוא בעל המניות היחיד אצל הנתבעת (נספח 7 לראיות התביעה).

לצורך ביסוס עילת פינוי עקב אי המשך תשלום דמי שכירות יש להראות כי הפסקת תשלום דמי השכירות הפכה לעניין קבוע (זאת להבדיל מאיחור קל בתשלום או הפסקה זמנית) (ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טו 1320 (1962); דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה, עידכון מס' 8, 2017) (להלן – בר אופיר)).

...

המשמעות היא, כי דין התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים – להידחות.

סיכום התביעה לפינוי הנתבעת מן המושכר (בהתאם להגדרות שבהסכמים מיום 22.12.1957, 21.2.1966 ו-22.2.1966) – נדחית.

הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין על סך כולל של 15,000 ₪.

במהלך השנים שחלפו, באחד מנכסי הירושה, דרו דיירים מוגנים.

ילדי המנוח פעלו לפינוי המיגרש, ונטען כי הבת שילמה את חלקה היחסי בעלות.

כך, בסעיף 42 לתגובת המשיב לבקשת הביטול הודה כי: "הבורר היה מודע לכך כי המבקש החתים את המשיב ושאר יורשי יעקב על הסכם הפשרה בכפיה". על כך טוען מבקש הביטול: ראשית, ככל שהסכם הפשרה נחתם בכפייה, הדרך הנכונה לבטלו הנה פנייה לבית המשפט המתאים בתביעה לסעד הצהרתי לביטול ההסכם (עם חלוף הכפייה ולא שבעה חודשים לאחר חתימת ההסכם).

רק לאחר שקבל לידיו את הפסק "שהזמין" מהבורר, מצא לנכון לשלוח למבקש הביטול, באיחור רב, את הודעת הביטול.

...

דיון והכרעה יאמר כבר עתה, כי לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, האסמכתאות, כלל הנסיבות ולאחר שהתקיים דיון, הנני להורות על דחיית הבקשה לאישור פסק הבורר ועל קבלת הבקשה לביטול פסק הבורר ולהלן יבוארו הנימוקים; המסגרת הנורמטיבית: סעיף 24 לחוק הבוררות, מונה בפנינו עילות, מכוחן פסק-בוררות יתבטל, כאשר עסקינן ב"רשימה סגורה"; וכלשונו: "בית המשפט רשאי, על פי בקשת בעל-דין (בחוק זה – בקשת ביטול), לבטל פסק בוררות, כולו או חלקו, להשלימו, לתקנו או להחזירו לבורר, מאחת העילות האלה:

סוף דבר לאור הנימוקים לעיל, הנני להורות על דחיית הבקשה לאישור פסק הבורר ועל קבלת הבקשה לביטול פסק הבורר.

תביעה לפינוי דייר מוגן (בבית עסק) ותשלום דמי שכירות.

בחודש טבת תש"פ (ראשית שנת 2020) הוציאו הבוררים, לבקשת התובעים, "הבהרת ביניים", לפיה עקב אי התייצבות הנתבע או מי מטעמו לזימון שזומנו "קיבלנו את חישובי המשכיר כי סך החוב המצטבר לשנים תש"ע-תש"פ של ר' גרשון סטריק ועיזבונו/ממשיכיו (ככל שיש להם זכות כלשהיא) עבור שימוש בנכס הנו 69,720 ₪...". הבוררים אישרו סכום זה לאחר שלא התקבלה תגובת הנתבע וקבעו גם כי "למשפחת שפירא הזכות לאכוף את זכויותיהם בגביית החוב ובנכס, בכל מקום נידרש". בתביעתם דנן עותרים התובעים להורות על פינוי הנתבע מהנכס בשל שתי עילות פינוי (אי תשלום ותוספת למושכר) ולתשלום דמי שכירות, לרבות דמי שימוש ראויים (בסכומים כפי שיפורט להלן).

יצוין, כי עם תשלום דמי השכירות שבפיגור, במסגרת ההליכים בתביעה דנן, יכול שתוקנה ההפרה (באיחור ניכר), אולם אין הדבר גורע מן העובדה כי חוזה השכירות אכן הופר ולמשך שנים רבות עד אז. הנתבע עותר, לחלופין, למתן סעד מן הצדק.

...

בהקשר הבוררות, מקובלת עלי גם טענת התובעים לפיה לא היה מקום לעכב את הדיון בתובענה זו ולהפנותו לדיון בפני הבוררים.

לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים האמורים במקרה דנן, הגעתי למסקנה כי אין מקום ליתן סעד מן הצדק בעניננו.

בכך שהנתבע בחר שלא לשלם דמי שכירות במשך שנים רבות עד שלא יוצגו בפניו מסמכים כאלה ואחרים בדבר צווי ירושה, או מסמכים בדבר הבעלות בנכס, שאף בעל הבית המקורי לא נדרש להציג בעת חתימת הסכם השכירות המקורי, לקח הנתבע על עצמו סיכון שהתממש בסופו של דבר.

התביעה שבפני היא תביעה לאכיפת הסכם למכירת זכות דיירות מוגנת, בדרך של מתן צו לפינוי הדייר המוגן היוצא, וכן לפצוי הרוכשים בגים ההפרה, הכל כמפורט להלן.

הנתבעים לא עמדו בלוח התשלומים עליו התחייבו, וביום 24.4.22 חתם הנתבע על מיסמך נוסף (נספח 3 לכתב התביעה), בו הוא שב ומאשרר את התחייבותו לפנות את הדירה ולהעביר את זכות הדיירות המוגנת לתובעים, ככל שלא יושב הסכום עליו התחייב: "אנו הח"מ יהודה טרייטל סמט ומרת יענטא סמט מצהירים ומאשרים בזה, כי אנו ביקשנו מאת הר"ר יהודה ורנר וזוגתו מרת פסיה שיחיו לבטל את המקח של הבית בבתי אונגרין 152. והם הסכימו לכך בכפוף להחזרת מלוא הסכומים ששלמו לי ולכולל אונגרין, וכן תשלום שאר ההוצאות והנזקים שנגרמו להם עקב המקח ובטול המקח. וכמובן שכר דירה לכל התקופה.

התובעים מתנגדים לעיכוב ההליכים, משום שהנתבעים העלו טענה זו באיחור, כשנה וחצי לאחר הגשת התביעה.

יש להניח שלו היו הנתבעים חפצים להתדיין בפני הבורר המוסכם, ולא רק לדחות את מועד בירור תביעת הפינוי, היו הם מעלים הטענה במועד.

...

מסקנה זו מתחזקת עוד יותר אם יתברר שמכתב זה מזויף, כנטען על ידי התובעים ועל פי האישור שצירפו לתגובתם.

לסיכום הנתבעים התחייבו מספר פעמים לפנות את הדירה בה החזיקו בדיירות מוגנת, ולאפשר לנתבעים להיכנס אליה כדיירים מוגנים.

על מנת לאפשר לנתבעים התארגנות לקראת פינוי הדירה, אני קובעת שהפינוי יהיה לא יאוחר מיום 7.1.24.