בבסיס החיוב בארנונה מונח השימוש הנעשה בנכס

העותרים טוענים, כי בתיקון 3א' לא שינה המחוקק את הגדרת המונח "בניינים למגורים". סעיף 14א' לתמ"א, העוסק בהריסת מבנה והקמתו מחדש, אמנם השתנה, אך הוא מפנה לסעיפים 11, 12 ו- 14, בהם לא חל כל שינוי, כך שתיקון 3א' לא שינה את המצב המשפטי ביחס לשאלה מהו "מבנה מגורים". לטענתם, על פי השמוש בפועל, שנעשה במבנה הגדול, היה על ועדת הערר לקבוע, כי מדובר במבנה למגורים, הן בשים לב לחדרי האברכים והן בשים לב לדירה המצויה בקומה העליונה.

לעניין הבקשה החלופית - לפצל את החישוב ולערוך חישוב למגורים רק לגבי שטח הדירה נטען, כי אין לפיצול כזה בסיס בהוראות התמ"א. פירסום מחדש המשיבות טוענות, כי לאור חלוף הזמן והוצאת הנחיות תכנוניות נוספות על ידי ועדת הערר, יש צורך בפירסום למניעת פגיעה במי מהצדדים בעקבות התיכנון החדש.

ברמה העקרונית אין להקיש, ישירות, מפסיקה בעינייני ארנונה, לעינייני תיכנון ובניה ובודאי שלא לצורך פרשנות התמ"א, שכן המבחן בדיני הארנונה הוא מבחן השמוש שנעשה בנכס-במבנה ואילו המבחן שנקבע בתמ"א הוא מבחן הייעוד של המבנה.

עם זאת אציין, נוכח טענות ב"כ העותרים בעיניין זה כי, למשל, בנוגע לחיוב בארנונה על נכס ריק נקבע, כי לצורך "סל" השימושים האפשריים בנכס, מהם יש לגזור את החיוב, יש לפנות אל חוק התיכנון והבנייה ולהביא בחשבון רק שימושים המותרים על פי היתר הבנייה ולא שימושים המותרים על פי התב"ע, אך אינם רשומים בהיתר הבניה.

...

בסופו של דבר, לאחר עיכובים נוספים, ניתנה ביום 25.3.19, החלטת ועדת הערר, במסגרתה נקבעו קביעות שונות, אשר עם שתיים מהן העותרים אינם משלימים ואלה הן: קביעה הנוגעת לייעוד המבנה; ועדת הערר קיבלה את טענת העוררים, לפיה, על אף שהמגרש יועד למגורים, המבנה אינו מבנה למגורים, כהגדרתו בהוראות תמ"א 38.

ועדת הערר בעניין אלמוג הביאה בחשבון את עמדות היועץ המשפטי לממשלה ומנהל התכנון והגיעה למסקנה שונה מהמסקנה אליה היא הגיעה בעניין אלראי.

סופו של דבר - חלק העתירה הנוגע לפרשנות התמ"א נדחה בזה.

בנוגע לפרסום, אני מקבלת את העתירה, חלקית, באופן שאני מבטלת את החלטת ועדת הערר להורות על פרסום הבקשה המתוקנת ובעניין זה ניתנות הוראות כדלקמן: (1) הבקשה המתוקנת תוגש במקביל לוועדה המקומית וכן לכל אחד מהעותרים.

כך, למשל, ביחס לחיוב בארנונה, המונח מתייחס ל"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר" (סעיף 1 לפקודת העיריות [נוסח חדש]), תוך שנפסק כי ה"מחזיק" אינו חייב להיות אדם המחזיק בנכס בפועל (רע"א 9813/03 מדינת ישראל נ' עריית ראשון לציון (4.2.2007), בפיסקה 9 לפסק הדין).

בהתייחס לפסיקת בית המשפט העליון שדנה בסעיף 19(ג) לתוספת, כל שקבעה הועדה הוא כי פסיקותיו "אינן שוללות" את הפרשנות לפיה המחזיק הנו "מי שמחזיק בפועל במקרקעין". מכל האמור עולה כי מהבחינה הלשונית, לא משתמעת מהמונח "מחזיק" דרישה לשימוש בפועל בנכס עובר למתן הפטור.

מהמתואר לעיל לא משתמעת כוונה להגביל את מימוש הפטור מעבר לתנאים הבסיסיים שנקבעו בסעיף, והם כי מקבל הפטור הוא החייב בהיטל (או קרובו), אשר הדירה נועדה לשמש למגוריו.

אשר לדרישת השמוש בפועל בנכס, כאמור כבר נפסק כי על מנת לעמוד בתנאי הסעיף לא נידרש שהבנייה תהא על קרקע שקודם לכן שימשה למגורי המחזיק או קרובו, וכי די בכך שהמחזיק או קרובו עתידים לעשות שימוש בדירה שתיבנה (עניין נווה שלום הנ"ל; עניין חמאיסי הנ"ל).

...

ודאי שלא הוצבע על כל גורם אחר אשר הדירה שתיבנה נועדה למגוריו, בדומה לעניין נווה שלום הנ"ל. בנסיבות אלה, לא די בעובדה שבעת בקשת ההיתר היו המקרקעין מושכרים לאחרים, על מנת להביא למסקנה כי לא מתקיימת דרישת הזהות בין המחזיק במקרקעין לבין החייב בהיטל.

המסקנה המתקבלת היא כי החלטת ועדת הערר איננה יכולה לעמוד.

על יסוד כל האמור, הערעורים מתקבלים.

ללוזון לא היה הסבר מניח את הדעת לעניין זה. הוא ניסה לטעון כי מדובר בארנונה לשטח של 300 דונם, ולכן לא הגיוני שמדובר במגורים שכן אז החיוב הוא בסך של 3 ₪ לשנה, אולם אין כל אינדיקאציה במסמכים שצרף כי שטח הנכס המחויב בארנונה הנו 300 דונם.

מכאן, אין כל בסיס מכוח הכרטסות שצורפו לתצהיר רו"ח כדורי, לחיוב כלשהוא של צאיג בהוצאות בגין המקרקעין.

בנוסף לדרישה לקבלת 10% מהפירות, תבעו צאיג בתביעה זו גם "שכר ראוי". בכתב התביעה ביקשו בהקשר זה: "לפסוק לתובעים שכר ראוי עבור שווי תפיסת חלקם בקרקע והשמוש שנעשה בנכס על ידי מי מהנתבעים ו/או גורמים שונים מטעם הנתבעים, ממועד מסירת הקרקע לאותם גורמים ועד למועד כתב תביעה זה, כמפורט לעיל, המוערך בשלב זה ב- 100,000 ₪" (סעיף 28 לכתב התביעה).

כדברי כב' השופטת חיות בעיניין חברת הירקון: "דמי השמוש הראויים בגין שימוש במקרקעין עשויים לייצג את נזקיו של השותף שאינו משתמש במקרקעין מהסגת גבולו – אז מצוי מקור החיוב בדין הנזיקי – או את רווחיו של השותף המשתמש במקרקעין מן החסכון בדמי השכירות – ובמקרה כזה מקורו של החיוב מצוי בעקרון הכללי של דיני עשיית עושר ולא במשפט" (שם, בפיסקה 9 לפסק דינה; וראו דברי כב' השופט אנגלרד בעיניין זידאני, בעמ' 775-776, שציין כי במושג "דמי שימוש ראויים" עשויה להיטשטש ההבחנה בין הפצוי בגין העילה הנזיקית של הסגת גבול לבין ההשבה בגין העילה של עשיית עושר ולא במשפט).

...

וביתר המסמכים שהונחו לפנינו, אני סבור כי בנסיבות המקרה דנן אין להתערב בקביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה לא היה מקום לממנות רואה חשבון חוקר.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה, כלפי הנתבע 1, לוזון, ונדחית כלפי הנתבעות 2-3.

התביעה שכנגד נדחית.

הסכומים נקבעו בשים לב למכלול נסיבות העניין, ובכללן לתוצאה של קבלתה החלקית וביחס ללוזון בלבד, לפער הניכר בינה לבין הסכום שנתבע (400,000 ₪), לדחיית התביעה שכנגד, וכן להתמשכות ההליך שאת חלקה יש לזקוף לחובת צאיג ששב והעלה את סוגיית השכר הראוי לאחר שבדיוני קדם המשפט שהובלו לכיוון של בחינת ההוצאות וההכנסות בלבד התקבל הרושם שהטענה נזנחה (ראו פסקה 14 לעיל) וטענה זו שגרמה לסרבול ההליך נדחתה בסופו של דבר, אולם גם בשים לב לדחיית טענותיו של לוזון ובפרט דחיית הטענה לעניין הארנונה שנמצא כי היא אינה אמת.

על החלטה זו הוגש העירעור המונח להכרעתי.

לאחר שהשגותיה נדחו, הגישה המערערת ערר לועדת הערר לעינייני ארנונה שליד עריית קריית ים (נספח 3 לערעור); או אז החליטה הערייה לשנות את סיווג הנכסים, ובחודש יולי 2020 שלחה למערערת דרישות תשלום מתוקנות בהן צוין כי מיום 19/7/2020 יחויבו הנכסים על פי סיווג של "בית חולים פרטי" (דרישות התשלום המתוקנות צורפו כנספח 1 לתשובת הערייה).

המערערת מדגישה כי הקף הטיפול הרפואי במוסדות שבנכסים מצומצם (חמש פעמים בשבוע למספר שעות); הדיירים שוהים במקום תקופות זמן ארוכות (כ-8 -9 שנים); לכל שוהה יש עצמאות מסוימת; הטיפולים במקום בסיסיים; כל טפול רפואי משמעותי מבוצע מחוץ לנכס ועוד.

בפרק ד'(1)(ט) קבועים שעורי הארנונה לבתי חולים פרטיים לפי ההבחנה שבין איזור כללי לאיזור ב', ובסעיף ד'(1)(א) קבועה הגדרה שיורית שחלה על "עסק מכל סוג שהוא [...] ולמעט נכסים שהוגדרו בסווג אחרים". ההבחנה בין סוגי הנכסים, בין לפי מיקומם ובין לפי סוגי השימושים בהם, נתונה לשיקול דעת הרשות המקומית, ובתי המשפט הכירו בסמכותן של הרשויות לקבוע שעורי ארנונה שונים לנכסים שונים.

תכלית צוי הארנונה עשויה להיות שונה מתכליתם של חיקוקים אחרים בהם נעשה שימוש בביטוי "בית חולים". זאת ועוד, פקודת בריאות העם עליה נסמכה הועדה, מורה כי אין לנהל ולהפעיל "מוסד רפואי" אלא לאחר קבלת רישיון.

...

די בכך כדי להצדיק את המסקנה כי יש לאמץ פירוש המקל עם הנישומים.

סוף דבר לאור כל האמור, אני מקבל את הערעור באופן חלקי, מבטל את החלטת ועדת הערר ומורה כי המערערת תשלם ארנונה עירונית על פי הסיווג השיורי, עסקים אחרים.

מאחר שהחלטת ועדת הערר מיום 7/7/2021 בעניין העררים לשנת 2021 ניתנה ללא כל דיון, וללא בירור של העובדות הרלבנטיות, ובניגוד לעמדת באי כוח הצדדים, ברי שדינה להתבטל וכך אני מורה.

כמו כן, לא יכולה להיות מחלוקת, כי הנטל מונח על כתפי התובעות לשכנע, כי לא נעשה שינוי בשימושים בנכסים מיום החזקה ועד יום ההשגה, וכי הסווג שנקבע לאחר שהוגשה ההשגה תקף גם לשנים קודמות (ראו והשוו: תא"מ (ת"א) 166100/09 עריית רמת גן נ' גל העתיד ר"ג בע"מ (4.3.2010)).

" בעיניין זה נפסק, כי "נראה, אפוא, כי הערייה אכן רשאית לעשות שימוש בנתונים שהתקבלו ממקורות אחרים ואין חובה עליה לבצע מדידה בעצמה. יחד עם זאת, האזרח, מצידו, רשאי להניח כי הנתונים הרשומים אצל הערייה, שעל בסיסם מוטלים חיובי הארנונה, הם נכונים" (ע"א (מח' ת"א) 3353/07 עריית גבעתיים נ' יהב (17.3.2009)).

כאשר נישאלה לגבי סיווג של מחסן, השיבה גב' סופר: "ההגדרה של מחסן בצו הארנונה של עריית ראשון לציון יש לה כמה תתי סעיפים שכדי לקבל חיוב כמחסן צריך לענות על כמה תנאים. אף אחד לא מקבל חיוב של מחסן באופן אוטומאטי מבלי שעשיתי בדיקה. [כ]שמדובר במצב כזה שבו כתוב משרדים ומחסן, לא תמיד האחסנה בפועל עונה על ההגדרות של מחסן בצו הארנונה שדורשות הפרדה בין שטח המשרד לשטח המחסן... לכן, חיוב כמחסן לא משהו שניתן באופן אוטומאטי. [כ]שאני נתקלת בסיטואציה כזו שכתוב משרדים ומחסן אני שולחת שומה של משרדי ומצפה מהנישום שאם יש לו שטח בנכס שעונה על הגדרות של מחסן בצו הארנונה, הוא יגיש השגה, יכתוב מה גודל המחסן, אז אוציא פקח ואם הטענות והתיאור בפועל השמוש בפועל יתאים להגדרות בצו הארנונה, אנחנו בעצם נפריד את גודל המחסן מהשטח של המשרדי ונחייב את השטח בחיוב של מחסן" (עמ' 13 ש' 11-3, ההדגשות אינן במקור - ד.ל.).

...

משעה שמצאתי כי העירייה התרשלה בקביעת הסיווג של נכסי שאג וכי שאג הוכיחה, במידת ההוכחה הנדרשת במשפט אזרחי, שאכן השימוש בנכסים לא השתנה ממועד ההחזקה, המסקנה היא כי קמה לשאג עילת השבה מכוח דיני עשיית עושר, בגין הכספים שגבתה העירייה ביתר (ראו והשוו: דנ"א 7398/09 עיריית ירושלים נ' שירותי בריאות כללית (14.4.2015); ר' גם ע"א 4708/14 י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ' המועצה המקומית גן יבנה (24.8.2015)).

ממילא, סבורני כי ביחס לחלק מהחודשים בשנת 2012 חלה התיישנות (ר' סעיף 64 להלן).

סוף דבר לסיכום, ראיתי לדחות את תביעת פוקס, במלואה; ולקבל את תביעת שאג, בחלקה, ביחס לשנת 2013, תוך הפחתת מרכיב הריבית.