ארנונה על נכס בבעלות חברת ביטוח

זו הפעם טוענת העותרת, בעקרו של דבר, כי חיוב הארנונה שהוטל על הנכס נעשה בחוסר סמכות ובחוסר תום לב; הטלתו נבעה מפעולה אותה יזם אחד מעובדי העיריה שהיה שרוי בנגוד עניינים ופעל תוך שקילת שיקולים זרים ופסולים; הוא נעשה תוך הפלייה ברורה, מאחר שלטענתה העיריה לא הטילה חיוב ארנונה על נכסים דומים כלשהם; דרישת התשלום נשלחה לאחר חלוף תקופת ההתיישנות; הדרישה היא בגדר חיוב רטרואקטיבי בארנונה שיש לפוסלו; רישום הנכס וסיווגו נעשו על ידי חברה חיצונית תוך אצילה שלא כדין של סמכויות העיריה; הופרה הבטחה שלטונית; ודרישת התשלום עצמה לא כללה פרטים שיש לכלול בה. העותרת סבורה כי ההחלטה פגומה על כל היבטיה, וכדברי בא-כוחה בדיון "אני לא חושב שיש עילת היתערבות במשפט המנהלי שלא נימצאת בתיק הזה" (עמ' 3 לפרוטוקול, שורות 4-3).

קביעה עובדתית זו התבססה על מסמכים המעידים על כך שמחשבונו הפרטי שולמו דמי השכירות לבעלי הנכס והוצאות אחרות של הנכס; על העתקי המחאות שהעידו על כך שחלק מהתשלומים לדמי שכירות נעשו באמצעות המחאות מחשבונו הפרטי; על מיסמכי סליקת אשראי שהעידו שהוא היה מי שנהנה ישירות מההכנסות בנכס ולא העותרת; מסמכים שהעידו על כך שחוג'ה העסיק את כל העובדים בעסק; פוליסת הביטוח שהוצאה על שמו; ומסמכים מרשויות המיסים שהעידו על כך שהעסק על הגג נוהל באמצעות העוסק המורשה של חוג'ה עצמו.

...

סוף דבר המורם מכל האמור לעיל הוא שדין העתירה להידחות הן מטעמים הנוגעים לחוסר ניקיון הכפיים של העותרת, הן לגופה.

לפיכך העתירה נדחית.

בנסיבות העניין אני מחייב את העותרת בהוצאות המשיבים 1 ו-2 בסכום של 20,000 ₪ ובהוצאות המשיב 3 בסכום של 20,000 ₪.

בשנת 2006 הודיעה המשיבה לעותר על הפסקת ההסדר והחלה לידרוש תשלומי ארנונה בגין הנכס על פי סיווג "תעשיה ומלאכה" ובהמשך, החל משנת 2008 החלה לנקוט נגדו הליכי גביה במסגרת תיק הוצאה לפועל שמספרו 1-35595-08-8.

לגופו של עניין, על פי רשומי הערייה, בוצעו על ידה פעולות גביה אופראטיביות לאורך כל השנים, החל משנת 2002 לרבות: עיקולים ברשום, ניסיונות רבים להוצאת מעוקלים, עיקולים על ח-ן בנק, עיקול בחב' אשראי, חברות ביטוח, מוסדות פינאנסיים ועיקול הדירה.

כידוע, החיוב בארנונה חל על המחזיק ולא על בעלי הנכס, העותר רשום כמחזיק, גם על הקבלות להוכחת התשלומים שביצע ומאידך כאמור לא המציא כל אסמכתא בדבר הודעה "אינני מחזיק". יש על כן לדחות גם טענתו זו. אשר לטענה בדבר שינוי ייעוד – לא הובאה כל אסמכתא להוכחת טענת העותר כי השוכר צד ג' ביקש רישיון עסק וסורב על ידי המשיבה מהנימוק כי היעוד הפך למגורים.

...

על פי נספח 8 לתשובת המשיבה לעתירה, העותר פנה בבקשה לשינוי יעוד למגורים ביולי 2000 ונענה כי הבקשה נדחית לאחר ביקורת שנערכה בנכס וכי עליו להסב את הדירה למגורים ולהודיעם על כך. לא הוגשה השגה על החלטה זו וגם לא הוגשה כל אסמכתא לבקשות נוספות בעניין זה. מכל מקום, על פי תיעוד מטעם המשיבה, ביום 8/5/01 וביום 22/10/03 נרשם עיקול בנכס על נעליים בכמות מסחרית, עובדה המלמדת כי נכון לעת ההיא הנכס טרם הוסב למגורים ונעשה בו שימוש מסחרי.

שנית, כאשר לנכס ריק יש מספר שימושים חוקיים אפשריים, הרי אין בעובדה שהנכס הושכר לשימוש מסוים עובר לפינויו כדי להביא בהכרח למסקנה שבעליו ימשיך להשתמש בו בעתיד בהתאם לשימוש האחרון שעשה בנכס.

לאור האמור העתירה מתקבלת בחלקה באופן שחוב הארנונה של העותר יעודכן כך שמיום 1/1/2004 תחושב הארנונה לפי סיווג מגורים.

עוד נטען כי הערייה הטילה עיקולים על זכויות העותר בחברות ביטוח, מוסדות פינאנסיים וחברות אשראי כבר ביום 14.3.18 גם רעית העותר הגיעה לעירייה ביום 10.7.18 כדי לעדכן "חדילה", על כן טענת העותר כי לא ידע אודות החוב עד לתחילת ספטמבר 2018 הנה מופרכת מיסודה.

נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם – ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו.

בצד זה, מאפשר סעיף 3(א)(3) לחוק הערר לנישום, להגיש השגה בטענה כי "אינו מחזיק": "3. (א) מי שחויב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

...

בכל מקרה, גם אם לא ימצא לדקדק עם העותר מבחינת לוחות זמנים להגשת השגה, זאת תוך התחשבות בהיותו עולה חדש, לא נמצא להיעתר לעתירה.

לאור כל האמור ומהנימוקים המפורטים לעיל, העתירה נגד המשיבות 1–2 נדחית.

בסעיף 46 להחלטתה מציינת הוועדה כי: "מצאנו להדגיש בפני המשיב [הערייה] שאם אמנם ברשותו אסמכתות לאימות טענת אמיר, יפעל בהתאם. אם לא, חזקה על המשיב, כדי לסיים את הסגה שבפנינו אחת ולתמיד במיוחד לשנות המס 2018-2016, לפעול להנפקת צלומי אוויר בצרוף עבודת אורטופוטו, לרבות מפוי והטמעת גושים/חלקות על גבי התצ"א מאושרת על ידי מודד מוסמך, כך שהתמונה הברורה בשאלת חיובי ארנונה, תהא ברורה לו ולנישומים/בעלים או שוכרים" והוסיפה (בסעיף 48): "אולי מדובר בסיפורי קפקא שאם צד מהצדדים סובר כי החלטתנו אינה מעוגנת בחומר הראיות שהוגש לנו, יביא דברו להכרעתו הסופית של בית המשפט המוסמך" ועדת הערר הוסיפה וביקרה את ב"כ הערייה על כך שהטילה ספק בכשרותו של אמיר נבולסי, וייחסה את הצהרתו לפיה הוא החזיק בנכס החל משנת 2004 כראיה לאי כשרות זו. בסעיפים 38-37 להחלטה קבעה ועדת הערר כך: "אין אנו מאמצעם שום קביעה עובדתית, כפי שפרטה ב"כ המשיב [הערייה], הימנה עולה כי בפגישה משותפת של כולם התרשמה שאמיר אינו מודע למשמעות רשומו של הנכס הרשום ע"ש העוררים, ולדעתה כלל אינו כשיר לקבל החלטות והסכמות לרישומו כמחזיק אצל המשיב לגבי הנכס נשוא המחלוקת – קרי נכס 405..... גם אם נכונה התרשמותה....מן הראוי היה להציג ראיות כבדות משקל לכשירות כזו או אחרת. המשיב עצמו מאשר כי אמיר רשום בספריו על נכס 606." (הדגשות במקור – מ' א' ג') הוועדה הוסיפה וקבעה כי אמיר נבולסי לא הציג כל מיסמך שיכול לאמת את טענתו כי שכר את מלוא הנכס, בעיקר לא את גודלו, והאם מדובר בשטח הקיוסק של 81 מ"ר או גם בשטח הנוסף של 255 מ"ר. אולם, כפי שעולה מכלל המסמכים, שרבים מהם הוגשו לראשונה בתצביר הערייה בהליך, הערייה עצמה ציינה גדלים שונים ותיקונים שונים של הנכס כשפעמים היא מתייחסת לשטח כולו ופעמים לחלקים ממנו, ולא באופן תואם בהכרח את מספרי הנכסים.

ככל שמדובר בקביעות עובדתיות של וועדת הערר, הרי שסמכותו של בית המשפט לעניינים מינהליים מוגבלת עוד יותר, שכן היתערבות בממצאים עובדתיים תיעשה בנסיבות חריגות ומיוחדות, וככלל, תנתן עדיפות לגוף שפוטי, או מעין שפוטי, אשר יכול להעריך את הראיות ולהתרשם, באורח בלתי אמצעי, מן העדים שהעידו לפניו (ראו, בין רבים: עמ"נ (ת"א) 183/04 מנהל הארנונה של עריית תל-אביב יפו נ' דרורי שלומי ארועטי פרסומאים בע"מ (פורסם בנבו, 2005); עמ"נ 347/06 שטראוס שיווק בע"מ נ' מנהל הארנונה ( פורסם בנבו, 2006); עמ"נ 274/05 מנהל הארנונה נ' קו אופ (8.7.07פורסם בנבו, 2007); עמ"נ (ת"א) 252/06 נכסי כלל חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית ת"א (פורסם בנבו, 2008); עמ"נ (מרכז) 148/08 דחן בע"מ נ' עריית פתח תקוה ואח' (פורסם בנבו, 2010); עמ"נ (ת"א) 114-04 רחל ציביאק נ' עריית תל אביב-יפו (פורסם בנבו, 2011); עמ"נ (ת"א) 20474-12-10 מלון ימית תל-אביב בע"מ נ' עריית תל אביב - יפו מנהל הארנונה (פורסם בנבו 2011).

...

חזקה זו מעבירה את הנטל על העותר לבית המשפט, להביא ראיות לאי תקינות, לפגם שנפל בהחלטה המנהלית, ובהעדר ראייה כאמור, עלולה להידחות עתירתו על הסף (ראו, בין רבים: עע"מ 6823/10 ‏ ‏מתן שירותי בריאות בע"מ נ' משרד הבריאות, פורסם בנבו, 2011 (פסקה 25 לפסק דינו של כב' השופט עוזי פוגלמן).

אמירה זו מוטב היה לה לולא נאמרה, שכן אין לכך כל ראיה, ואין לעירייה להלין אלא על עצמה בטעויות שעשתה בעניין זה. כיון שמהראיות שהוגשו בערעור לפניי עולה בבירור כי העירייה עצמה, גילתה בביקורת מטעמה, שערכה ביום 27.8.06, כי מר אמיר נבולסי מחזיק בנכס כולו, לצד הצהרתו של אמיר נבולסי כי החזיק בנכס החל מאפריל 2004, עליה לא נחקר, מביאים אותי למסקנה כי המערערים החזיקו בנכס לכל המאוחר עד ליום 27.8.06.

סוף דבר אני מקבלת את הערעור וקובעת כי המערערים חדלו להחזיק בנכס נשוא הערר (בכל חלקיו בכל הכתובות מספרי הארנונה ומספרי החשבונות שנזכרו לעיל), לא יאוחר מיום 27.8.06.

דרישות התשלום ששלחה הנתבעת אל התובע ואחיו לא נענו ומשום כך, הנתבעת פעלה, בחודש דצמבר 2020, לגביית החוב באמצעות עיקולים בידי צדדי ג'- בנקים, חברות ביטוח וחברות אשראי-.

כפי שנקבע בתע"ק (פ"ת) 64199-01-15 רינה אלון סינגר נ' עריית פתח תקווה, ניתן ביום 21.6.2016, "החייב בתשלומי ארנונה הוא בעל הזיקה הקרוב ביותר לנכס... היכולת להעלות טענות בדבר אי החזקה בנכס במסגרת תביעה לתשלום ארנונה היא מוגבלת ביותר. מי שחויב בתשלום ארנונה רשאי, תוך 90 יום מיום קבלת הודעת התשלום, להשיג עליה בפני מנהל הארנונה. מקום שהמחוקק קבע דרך מיוחדת להשגה וזכות ערר יש ללכת בדרך זו ולא לאפשר עקיפתה". בע"א (י-ם) 14833-10-13 מחמוד חמדאן נ' עריית ירושלים ואח', ניתן ביום 8.3.2016, הוזכר כי "פרשנות המונח מחזיק, הקבוע בפקודת העיריות (נוסח חדש) לצורך חיוב בארנונה... הוא מי שמחזיק בנכס פיזית כבעלים או כשוכר או בכל אופן אחר, כי הפסיקה הרחיבה את הפרשנות למונח והחילה אותו גם על מי שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס; כי הזיקה הקרובה ביותר לנכס מתקיימת גם אם המחזיק אינו עושה שימוש בפועל בנכס... וכי על יורש חלה חובת הדיווח לעיריה בדבר פטירת המנוח שהחזיק בנכס, וכן למסור הודעה כדין על העברת החזקה בנכס למחזיק בפועל". כאשר, כמו בעניינינו, מנוח הולך לעולמו ולא מונה מנהל עזבון או שלא ניתן צו ירושה, חובת תשלום הארנונה על הנכס עוברת לבעלי הזיקה הקרובה ביותר, הם היורשים על פי דין.

...

משלא נמצא כל פגם בהליכי העיקול אני דוחה את טענות התובע לעניין הפרת חוק איסור לשון הרע.

שעה שטרם ניתן צו קיום צוואה ומתנהלים הליכים בבית משפט לענייני משפחה, סבורני שלא נפל כל פגם בהחלטת העיריה לקבוע כי היורשים על פי דין, התובע ואחיו, הינם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס ועל כן רשמה אותם כמחזיקים.

סוף דבר לאור כל המקובץ התביעה נדחית.