אכיפת חוזה מכר מקרקעין - הסכם אופציה לרכישת חלקה בתל-אביב

התובע 1, מר אילן לוי (להלן: "אילן") הוא הבעלים הרשום של ביניין ברח' החשמונאים 1 בתל אביב, הידוע כגוש 6932, חלקה 14 (להלן: "הבניין").

התובעים זכאים לאכיפת ההסכם על דרך מכירת היחידות וקבלת שיעור התמורה המוסכם.

זאת ועוד, על פי סעיף 8 להסכם כללה הזמנת השירותים שלושה שלבים נוספים מעבר לשירותים שפורטו בסעיף 9 להסכם – חתימת הקונים מול הקבלן המבצע על הסכם ההיתקשרות, רכישת זכויות הבניה, ביצוע הבניה, מימון הליך העברת טרום ההיתר להיתר בניה, תשלום העלויות מול עריית תל אביב ולבסוף – רישום הבית המשותף (שלבים ד' – ו').

עם זאת , בחקירתה טענה רו"ח גבאי, כי במסגרת הסכם האופציה נמכרו קרקע ומבנה, ובמילותיה (במענה לשאלה: "לא נידרשת להסכם האופציה?"): "הסכם לרכישת קרקע ומבנה" (עמ' 493, שורה 18, וכן בשורה 23).

...

בהתאם, אני מורה לנתבעים 1 – 4 לשלם לתובעים סך של 409,500 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום ביטול ההסכם, ה- 27.8.15, ועד ליום התשלום המלא בפועל.

כמו כן ישלמו הנתבעים 1 – 4 לתובעים שיעור של 18.4% מאגרת בית המשפט כפי ששולמה, ומשכר העדים כפי שנפסק במהלך הדיון, וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 45,000 ₪.

התובעים ישלמו לכל אחד מהנתבעים 5 ו- 6 שכר טרחת עו"ד בסך של 35,000 ₪.

תביעתו של קונה לאכיפת הסכם אופציה לרכישת נכס מקרקעין ותביעה-שכנגד של המוכרת נגד הקונה ונגד המתווכים בעיסקה לפצוי כספי.

השתלשלות הדברים הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן - "הנתבעת") היא הבעלים הרשום של מיגרש בשטח של 888 מ"ר, המצוי בדרום תל-אביב, והידוע כחלקה 78 בגוש 7051 (להלן – "המיגרש").

(להלן: "תקופת האופציה") לרכוש מאתנו בעצמכם ו/או על ידי מי מטעמכם את מלוא זכויותינו בחלקה כמפורט לעיל נקיות מכל חוב ו/או עיקול ו/או שעבוד ו/או זכויות צד ג' ונקי מכל אדם ו/או חפץ בסכום בשקלים בסך של כ- 10,000,000, עשר מיליון שקלים חדשים בלבד, אשר תשלומם יושלם תוך 180 יום מיום חתימת חוזה מכר מחייב כדלהלן: אתם תשלמו את מלוא המיסים, האגרות וההיטלים החלים לפי הדין ולפי הנוהג על רוכש מקרקעין, לרבות מלוא התשלומים למנהל מקרקעי ישראל.

...

תוצאה לאור כל האמור לעיל, אני קובע: תביעת התובע כלפי הנתבעת מתקבלת חלקית, באופן שניתן בזה צו הצהרתי, לפיו, מסמך האופציה נספח 1 לכתב התביעה, כולל התיקון שנעשה בו בנספח 2 לכתב התביעה, עומד בתוקפו, ובהתאם לכך זכאי התובע לרכוש מהנתבעת את המגרש מושא כתב התביעה בתנאים שנקבעו במסמך האופציה, אך עדיין על התובע ועל הנתבעים לנהל משא-ומתן ביחס לפרטים שלא הוסכמו וביחס ליתר הפרטים, שעל-פי הנוהג ועל-פי המקובל, יש לכלול אותם בהסכם סופי, וזאת לקראת כריתתו של הסכם מכר סופי.

בהתאם לכך, נדחית תביעתו של התובע, כמפורט בסעיפים קטנים א' עד ה' בסעיף 35 לכתב התביעה.

התביעה - שכנגד של התובע - שכנגד נדחית, כלפי כל הנתבעים - שכנגד.

המערערת הנה הבעלים הרשום של מיגרש בשטח של 888 מ"ר בדרום תל אביב, הידוע כחלקה 78 בגוש 7051 (להלן: המקרקעין).

ביחס להסכם עתידי בדבר מכר המקרקעין אשר יכול וייחתם מכוח האופציה, עיגן הסכם האופציה את הסכמותיהם המהותיות של הצדדים, ובכלל זה קבע כדלקמן: האופציה מאפשרת למשיב בעצמו, או למי מטעמו, לרכוש את מלוא הזכויות במקרקעין, וזאת כשהן נקיות מכל חוב, עיקול, שיעבוד או זכות צד ג'.

בהמשך לכך הגיש המשיב את תביעתו לפני בית משפט קמא בה דרש את אכיפתו של הסכם האופציה, באופן שיאפשר לו להשלים את עסקת מכר המקרקעין בתמורה ובתנאים הנקובים בהסכם האופציה.

הבחנה זו בין שני סוגי החוזים נידרשת נוכח האופן שבו נתפס חוזה אופציה בשיטת המשפט שלנו, כחוזה המעניק בידי מקבל האופציה את הבחירה אם להיתקשר בחוזה העקרי, אם לאו (ראו: [ע"א 133/89 החברה לפיתוח חוף התכלת (תל אביב-הרצליה) בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין – נתניה, פ"ד מז](http://www.nevo.co.il/case/17947280)(5) 689, 697 (1993); ע"א 10846/06 "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין – רחובות, פסקה 25 לחוות דעתי (23.12.2011); ע"א 692/12 פרידמן נ' שפירא, פסקה 31 לחוות דעתה של השופטת ד' ברק-ארז (7.8.2013) (להלן: עניין פרידמן); שלו וצמח, בעמ' 211).

...

גם העובדה כי מרבית התנאים העיקריים של הסכם המכר כבר גובשו בהסכם האופציה (פסקה 3 לחוות דעתה של הנשיאה) וכן התקופה הקצרה בת 14 יום שהוקצתה לחתימת הסכם המכר (פסקה 5 לחוות דעתה של הנשיאה) – מובילות למסקנה כי הצדדים לא ביקשו לשמר בידם, באופן מפורש, מנגנון של משא ומתן לשם השלמה של נקודות מסוימות.

נוכח כל האמור, ובמצב הדברים הנוכחי, לא ראיתי לנכון לשלוח את הצדדים למשא ומתן נוסף.

סוף דבר, אני מצטרף בנסיבות העניין לתוצאה אליה הגיעה הנשיאה בפסקה 6 לחוות דעתה, כי יש לקבל את הערעור שכנגד ולהשיב את התיק לבית המשפט המחוזי כדי שישלים את אשר טעון השלמה בהתאם לערוצי ההשלמה המקובלים.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ה"פ 14196-06-18 לוי יצחק יזמות ונדלן בע"מ נ' מצות אביב בע"מ לפני כבוד השופטת עינת רביד מבקשת לוי יצחק יזמות ונדלן בע"מ ע"י ב"כ עו"ד שחר הררי משיבה מצות אביב בע"מ ע"י ב"כ עו"ד אסף בירגר פסק דין

זו תביעה, שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה, לאכיפת הסכם מכר מקרקעין הידועים כגוש 6195 חלקות 380 ו- 65 ברחוב ז'בוטינסקי 83 בני ברק (להלן: המקרקעין), שנחתם ביום 1.2.2015 (להלן: הסכם המכר).

ביום 29.10.2014 נחתם בין הצדדים הסכם שהוכתר "הסכם אופציה" בגדריו שילמה המבקשת למשיבה סך של מיליון ₪ (בתוספת מע"מ) תמורת אופציה לרכישת המקרקעין בסך של 34,000,000 ₪ (להלן: הסכם האופציה, נספח 1 להמרצת הפתיחה).

הסעד המבוקש המבקשת מבקשת מבית המשפט כדלהלן: "ליתן צו לאכיפת הסכם המכר כך שיתאפשר למבקשת להשלים את תשלומי יתרת התמורה בסך של 30,500,000 ₪ תוך 90 יום ממתן פסק דין בתובענה זו וכן תוך השלמה ביחס למועד פינוי המקרקעין ומסירת החזקה בהם על ידי מצות אביב." (ההדגשה הוספה – ע' ר').

...

שנית, כפי שציינתי לעיל, העובדה שמי שההסכם עמו בוטל מנסה שוב ושוב, כשיטה, להציג בפני המבטל אופציות נוספות, אינה אמורה לסייע לו, משום שאחרת לא יהא לדבר סוף.

סוף דבר אני דוחה את התביעה.

המבקשת תשלם למשיבה סך של 120,000 ₪ הוצאות משפט.

בבית המשפט העליון ע"א 1019/23 לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז המערערים: 1. שרון אוחיון 2. אוחיון עדי 3. אילנית דזן 4. גבריאל דזן 5. אברהם חובאלשוילי 6. אבנר חצק 7. רפאל לוקסמבורג 8. מרטין לוקסמבורג 9. מור מיקי 10. **** מיכאלי 11. ראובן מיכאלי 12. יצחק ממן 13. אדוארד מנשרוב 14. אלינה מנשרוב 15. לואיזה מנשרוב 16. אלון דוד סולימני 17. יצחק קבלי 18. לאה קבלי 19. אהרון קלדרון 20. רחים יעקובי קאויאן 21. אתי לוין 22. אברהם אוסטרמן 23. יעל אלעזרוב נ ג ד המשיבים: 1. בנימין תאני 2. גיל ישראלי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 20.12.2022 בת"א 54-02-19 שניתן על-ידי כבוד השופטת ת' אברהמי ][]החלטה

המשיבים הם מי שרכשו את זכויות האופציה מאותן החברות, ואף מימשו את האופציה בהסכם עם המבקשים ביום 2.8.2017 (להלן: הסכם המכר).

על כן, בית המשפט המחוזי הורה על אכיפת הסכם המכר בדרך של העברת זכויות הבעלות במקרקעין וזאת בתוך 45 ימים ממועד מתן פסק הדין וכן חייב את המבקשים בפצוי המוסכם לפיו.

על רקע זה, מצאתי כי האיזון הראוי במכלול נסיבות העניין מוביל לכך שיש לקבל את הבקשה בחלקה בלבד.

...

בתגובתם מיום 14.2.2023, שהוגשה לפי החלטתי הנזכרת מיום 6.2.2023, טוענים המשיבים כי דין הבקשה להידחות.

לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, מצאתי לנכון להיעתר לבקשה לעיכוב ביצוע באופן חלקי בלבד.

על רקע זה, מצאתי כי האיזון הראוי במכלול נסיבות העניין מוביל לכך שיש לקבל את הבקשה בחלקה בלבד.

אשר על כן: הבקשה מתקבלת חלקית בהתאם לאמור בפסקה 10 לעיל.