אכיפת חוזה מכר מקרקעין למרות קשיים ברישום

עניינם של כלל ההליכים במסכת עובדתית דומה, הנובעת מהתקשרות בין הצדדים - התובע דכאן והנתבעת דכאן לרכישת בית מגורים על מקרקעין הרשומים על שמו של התובע דכאן, ברחוב אם כל חי 7 בגדרה והידועים כחלקה 163 בגוש 3872 (להלן: בית המגורים או המקרקעין).

הנתבעת דכאן הגישה תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין בקשר לבית המגורים, בבית המשפט המחוזי מרכז בלוד, במסגרת ת"א 25501-03-18, קילקר נ' נועם עובד ואח'.

גם במסגרת תשובתו לבקשה דנא מציין ב"כ התובע דכאן כי לא הסתיר את דבר קיומו של ההליך הערעורי ואף - "שקל היטב את מעשיו טרם הגיש את כתב התביעה דנן חרף קיומו של ההליך הערעורי" (סעיף 2 לנימוקי התגובה).

כלומר: אף התובע עצמו וב"כ היו מודעים לקושי בעסוק בהליך מקביל כאשר עניינו תלוי ועומד בפני בית המשפט העליון.

...

בהקשר זה אציין כי, מצאתי לנכון לקבל את עמדת ב"כ המבקשת, לפיה יש בהגשת כתב התביעה שלפניי משום שימוש לרעה בהליכי משפט, בניגוד להוראות תקנה 4 לתקנות, הקובעת כי לא יעשה בעל דין או ב"כ "שימוש לרעה בהליכי משפט ובכלל זה פעולה בהליך שמטרתה או תוצאתה לשבשו, להשהותו..." כן נתתי דעתי להוראת תקנה 5 לתקנות, הקובעת את הצורך לאזן בין אינטרסים שונים, ובכלל זה, האינטרס של בעלי הדין אל מול האינטרס הציבורי, ובכלל זה, הצורך בניהול – "דיון משפטי צודק, מהיר ויעיל, חיסכון במשאבי זמן ועלויות, מניעת הכרעות סותרות ומניעת שימוש לרעה בהליך השיפוטי." הוראות התקנות, בצירוף ההלכה הפסוקה מובילים למסקנה כי אין מקום לניהול שני ההליכים במקביל.

סוף דבר לנוכח האמור לעיל, ומאחר שאין מקום לקיום דיון מקביל בשאלות הדומות שמעלים הצדדים בשני ההליכים, תוך סיכון כי הערכאות השונות יגיעו להחלטות סותרות, וכן בשים לב לכך שהבקשה דנן הוגשה עוד בטרם החל הדיון לגופה של התביעה, אני מורה על עיכוב ההליכים בתביעה דנן.

באשר לסוגיית ההוצאות, ובשים לב, בין היתר, לדחיית טענות התובע דכאן אני מורה לתובע לשאת בהוצאות הנתבעת בסך של 2,340 ₪ בלבד, וזאת בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישא סכום זה ריבית והפרשי הצמדה כדין.

לפניי תביעה לאכיפת הסכם מכר לרכישת מקרקעין ששטחם כ-49 דונם, המצויים ביישוב אלקנה וידועים גם כחלקה 15 בגוש 3 באדמות כפר מסחה שבשומרון (להלן- "המקרקעין").

הואיל וטרם הושלם רישום הזכויות של הנתבעת במקרקעין, הסכימו הצדדים כי התשלום הנוסף עבור המכר ייעשה רק לאחר רישומה של הנתבעת כבעלת הזכויות בספרי המנהל האזרחי והליך "כשף" המנהל האזרחי לבדיקה של זכויותיה של הנתבעת במקרקעין ובירור התנגדויות צדדי ג' לרישום.

למרות זאת, הסכים התובע להמתין לסיום הליך העברת הזכויות לנתבעת לצורך רכישת המקרקעין.

לדידם, נדמה כי העיכוב נעשה כנקמה על תלונה של הנתבע כנגד קמ"ט איו"ש שהביאה להמלצה של היועמ"ש לפתוח בחקירה פלילית נגד הקמ"ט. התובע ביקש לרכוש את המקרקעין בידיעתו על הקשיים הכרוכים ברשום הזכויות ע"ש הנתבעים.

...

אביא כלשונם את הסעיפים הרלוונטיים שהביאו למסקנה זו. · במבוא להסכם הנון-שופ נכתב: "הואיל ובכוונת הצדדים לחתום על הסכם מכר למכירת מלוא זכויות המוכרת לקונה.. ונוסחו של ההסכם טרם סוכם. והואיל וזיכרון דברים זה אינו מהווה הסכם מכר, אלא הצהרת כוונות בלבד, שתכליתה הענקת זכות non shop בלבד לקונה עד למועד חתימת הסכם המכר". · בסעיף 1 הוסכם: "הצדדים ינסחו הסכם מכר בימים הקרובים והעסקה תכנס לתוקפה לרבות כל תנאיה אך ורק עם חתימת הסכם המכר המלא" · בסעיף 3 הוסכם כי: "אין במסמך זה בכדי לסכם את מלוא התנאים המשפטיים והעסקיים שבין הצדדים ומסמך זה אינו מהווה את הסכם המכר". מי שיעיין בסעיפים, יגיע למסקנה הנובעת באופן טבעי מהמילים ומהנוסח של הסכם הנון שופ ולא ניתן ליצוק להם משמעות אחרת.

טענה זו דינה להידחות ממספר טעמים.

לפיכך, נדחית התביעה.

בפניי תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין ופסיקת פיצויים מוסכמים עקב הפרת ההסכם.

בהתאם לסעיף 5.1.7 לחוזה המכר היה על "הנאמנה" מטעם הנתבעת להמציא לתובעת תוך תשעה חודשים את כל האישורים הנדרשים לצורך רישום הנכס על שם התובעת בלישכת המקרקעין.

הנתבעת לא עמדה בלוחות הזמנים שנקבעו בחוזה בעיניין זה , למרות פניותיה הרבות של התובעת באמצעות בא כוחה.

תמצית טענות הנתבעת: הנתבעת איננה מכחישה כי לא עמדה בלוחות הזמנים שנקבעו בחוזה לגבי המצאת המסמכים לצורך השלמת הרישום בלישכת רישום המקרקעין, אך לטענתה הדבר נבע מקשיים בלתי צפויים שהתעוררו מול הערייה ורשות המסים.

...

אמנם אין זה מעניינה של התובעת מה היה טבען של הבעיות שהתעוררו מול העירייה ורשות המסים – מס שבח ולכן לא ארחיב בפירוט אותן מחלוקות, אך אציין כי ממכלול הראיות עולה כי אכן הנתבעת נתקלה בבעיות מורכבות בתקופה בה, עקב מגפת הקורונה, יצירת קשר וניהול מו"מ עם הרשויות היה מסורבל יותר וארוך יותר עקב הסגרים שהוטלו הן על האזרחים והן על משרדי הרשויות השונות.

בסופו של דבר שלמה הנתבעת סכומים גבוהים כדי לסיים את הליך קבלת האישורים לצורך השלמת הרישום.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, ובהתאם לסמכות המוקנית לבית המשפט בסעיף 15 לחוק החוזים – תרופות, אני מפחיתה את הפיצוי המוסכים לסך של 15,000 ₪, אשר תשלם הנתבעת לתובעת תוך 30 יום .

כללי החלטה בבקשה למתן צו מניעה זמני שנועד להבטחת תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין עליו בניו בית מלון בנסיבות שתפורטנה.

למרות שההסכם היה בידיעת המבקשת, שהרי היוה הסכם זה את אבן הפינה לכל טענותיה, בחרה היא, כאמור, מטעמים עלומים השמורים עימה, לפנות לבית המשפט המחוזי בנצרת.

בתוך כך יוטעם שאף נימנעה המבקשת מכל מהלך בעקבות זה, כגון מכתב למשיבה 1 בדבר הקושי לרישום הערת אזהרה, מהלכים חליפיים לפיתרון הבעיה או כל דבר אחר: הוא שאמרנו, זנחה המבקשת את זכותה זו. לאחר התשלום הנ"ל לא שילמה עוד המבקשת למשיבה 1 סכומים כלשהם – לא את המע"מ שאליו כבר התייחסתי, ואף לא את התשלומים הבאים בהם נוקב ההסכם.

...

דיון והכרעה עוד קודם שאגיע למסקנה, שעל הפרק, בנסיבות אלה, לאחר שנמכר כבר המלון למשיבים 2 – 4, והערת אזהרה רשומה לטובתם, בקשה שאין לה כל תכלית, וניצבת המבקשת בפני מעשה עשוי, נכון להדגיש שהתנהלות המבקשת לוקה הן בחוסר תום לב והן בשיהוי – ואתייחס לכל אחד מכשלים אלה בנפרד.

על כך מצביעים הרכיבים הבאים: המועד בו נחתם ההסכם, פרק הזמן מאז, שאיפשר, כאמור, גם את סיום ההתקשרות לאחר הליכים משפטיים אל מול המשיבים 2 – 4, ואף התמשכות ההליך בבית המשפט העליון שנזקפת לחובת המבקשת וראה לעניין זה את החלטתי מיום 24.7.2022.

סוף דבר, מכל הטעמים דלעיל, הבקשה נדחית.

על פי סעיף 79 (ב) לחוק בתי המשפט, משהועבר התיק לבית המשפט המחוזי, לא יעבירנו עוד, אך התביעה היתה הן לאכיפת חוזה מכר המקרקעין על ידי העברת המחסן על שם התובעת, והן לפצוי בסך 80,000 ₪.

לטענת התובעת בסיכומיה, בית המשפט התרשם מעדות התובעת "כי מדובר בבחורה אשר מצויה בקשיים. ההתרגשות והלחץ מפני העדות אחזו בה בצורה קשה". התובעת מוכרת כנכה בשיעור 76%, והיה לה קושי אמיתי.

ת: כן מול עוה"ד שהייתה שם ש: או-קיי, מה? ת: יש מיספור של של הדירות של המחסן, זה גם רשום בעמוד השני של החוזה שהמספרים הם זמניים וגם זה מה שהוסבר לנו בפועל כי מספר יכול להשתנות, מיקום לא יכול להשתנות ש: מספר של מה? תפרט לבית המשפט ת: של המחסן של החניה, המספר עצמו יכול להשתנות בכלל זה אנחנו חותמים על התשריט עצמו, על הנילווה כביכול, על הנספח, שהוא בהתאמה על-פי המקום, כי המספר יכול להשתנות אבל המקום לא יכול להשתנות" (עמ' 5).

גם התובעת העידה, שלמרות שלפי חוזה המכר היה כתוב שצמוד מחסן 4, החתימו אותה על מחסן 20 בתשריט, ולשאלה איך זה מתיישב ענתה "המספרים שהיו שם זה היה מספרים כאילו זמנים שהם" (עמ' 25 שורה 39).

...

סיכום על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את תביעת התובעת להורות על אכיפת ההסכם באופן שעל הנתבעת להעביר לתובעת את המחסן המסומן 20, ולהצמידו לדירה 4 שבבעלותה.

אני דוחה את תביעת התובעת לפיצוי על נזקיה.

בהתחשב בשווי הדירה, בהתנהלות הדיונית של הנתבעת ובדחיית התביעה לפיצוי, ועל פי תקנה 153 והתעריף המומלץ של לשכת עורכי הדין אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת אגרת התביעה ועוד 46,800 ₪ כשכר טרחת עורך דין.