אכיפת חוזה למכר מקרקעין בעיר חדרה

בין הצדדים בתביעה שלפני נערך בתאריך 20/9/04 הסכם מכר לרכישת 420 מ"ר, בלתי מסוימים, בחלקה 44 בגוש 10041 ששיטחה הרשום הנו 8,682 מ"ר, והמצויה בתחומי השיפוט של העיר חדרה (להלן: "המקרקעין").

התובעים עותרים לקבל פסק-דין אשר יאכוף את הסכם המכר ויחייב את הנתבעת לרשום את זכויותיהם במקרקעין כשהן נקיות מכל חוב, עיקול, או שיעבוד, וזאת בכפוף לכך שישלמו לנתבעת את יתרת המחיר, בהתאם להסכם המכר, בסכום שהנו שווה ערך ל-10,000 $.

...

מנגד הנתבעת טוענת, כי יש לדחות את התביעה, ולקבוע שהסכם המכר בוטל כדין בתאריך 20/5/14 בשל הפרה יסודית, ועל כן אין מקום לאכוף אותו.

בכל הקשור לעיקולים ולשעבודים שרבצו על זכויות הנתבעת בחלקה, יש לציין כי אינני מקבלת את טענות התובעים על-פיהן השעבוד והעיקול הרשומים מביאים למסקנה שהנתבעת לא תוכל לקיים את הסכם המכר.

לאור האמור לעיל, הנני מורה על אכיפת הסכם המכר שבין התובעים לנתבעת.

הנני מורה כי יתרת התמורה בסך 10,000 $ (כערכם בשקלים חדשים במועד משלוח השיק) תופקד בנאמנות בידי עו"ד נשר בתוך 30 יום ממתן פסק-דין זה, ועל הנתבעת להשלים חיוביה ולהמציא לעו"ד נשר בתוך 120 יום ממתן פסק-דין זה, את מלוא המסמכים הנדרשים לצורך רישום בעלותם של התובעים על הממכר שנרכש בהתאם להסכם המכר (420/8,628 מ"ר מתוך חלקה 44 בגוש 10041), וכן להמציא לעו"ד נשר אישור פקיד שומה ו/או כל אישור אחר המחריג את העיקולים שהוטלו על בעלות הנתבעת, בכל הקשור לשטח שרכשו התובעים בחודש 9/04.

אני מקבלת את התביעה ומצהירה כי מיסמך ההיתקשרות, שנחתם ביום 25/6/09, יצר בין התובע לנתבעת 1 הסכם בר תוקף, לפיו התחייבה הנתבעת 1 למכור לתובע 1 את הדירה בבניין שניבנה בגבעת אולגה בחדרה בחלקה 189 גוש 10008.

הנתבעת שיווקה פרויקט בשם "מול כפר הים", בגבעת אולגה, בעיר חדרה (להלן: "הפרויקט").

בית המשפט קבע כי הסעד העקרי הנתבע - אכיפת ההסכם וקבלת הדירה, וכן הסעד החילופי - אכיפה בקירוב וקבלת דירה אחרת, מצויים בסמכותו; וכי בנוגע לנושא הכספי: "התוצאה היא שאדון גם בסעד החלופי של מתן ההצהרה המבוקשת, ברם – גם אם אקבע כמבוקש – לא אדון בגובה הפיצויים, סעד שלא נתבע בהליך זה והוא בסמכותו של בית משפט השלום, על פי גובה הסכום הנתבע". ביום 10.11.10 הוגש כתב תביעה מתוקן והחברות בעלות הקרקע צורפו כנתבעות.

וכי כיצד אמור היה התובע לקיים את התחייבויותיו על פי ההסכם ולרכוש את הדירה אם היתה תביעתו לאכיפה מתקבלת, אילו היה רוכש דירה אחרת "להקטנת ניזקו" (בהנחה שאין לו יכולת לממן שתי דירות)? אכן, יש לקבוע כי בנסיבות כבעניינינו, טענה המועלית ע"י צד מפר חוזה כדוגמת הנתבעת, לפיה הנפגע מההפרה אינו רשאי לעמוד על זכותו לאכיפה בשל חובתו להקטין את ניזקו, משמעותה ויתור א-פריורי על הזכות לידרוש אכיפת החוזה - סעד מרכזי וראשון בחשיבותו - והיא מנוגדת למושכלות יסוד בדיני חוזים, במיוחד בשיטה כבשיטתנו, שאינה מכירה ב'הפרה יעילה' של חוזה.

...

אני מקבלת את התביעה ומצהירה כי מסמך ההתקשרות, שנחתם ביום 25/6/09, יצר בין התובע לנתבעת 1 הסכם בר תוקף, לפיו התחייבה הנתבעת 1 למכור לתובע 1 את הדירה בבניין שנבנה בגבעת אולגה בחדרה בחלקה 189 גוש 10008.

בנסיבות אלו אני מורה על פיצול סעדים, ככל שהתובע נזקק לו, לפיו רשאי התובע להגיש תובענה לקבלת פיצויים מעדן-לבונה בגובה הפסדיו בגין הפרת מסמך ההתקשרות".

הנתבעת טענה כי בתביעה הראשונה תבע התובע בין היתר ולחילופין אף סעד כספי לפיצויים, ובכך מיצה את זכותו לסעד הפיצויים בגין ההפרה הנטענת גם בתביעה הנוכחית, ולכן דין תביעתו כאן להידחות על הסף.

דמי תיווך – אינני מקבל את דרישת התובע לפיצוי ברכיב זה. לא שוכנעתי כי מדובר בהפסד ישיר הקשור סיבתית להפרת ההסכם ע"י הנתבעת.

בנסיבות העניין, כפי שפורטו בתביעה הראשונה, אני רואה לנכון לחייב את הנתבעת לפצות את התובע בסך של 25,000 ₪ בגין רכיב נזק זה. סוף דבר אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע פיצוי בסך של 378,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד היום.

בנוסף, הנתבעת תשלם לתובע החזר אגרה ששולמה והוצאות משפט נוספות בסך של 5,000 ₪, וכן תשלם לתובע שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 35,100 ₪.

רקע ביום 8.9.13 נחתם הסכם בו מכרה הנתבעת מס' 1 (להלן – "הנתבעת") לתובעים חלק מזכויותיה במקרקעין שבעיר חדרה, עליהם מצוי מבנה מגורים המכיל 4 יחידות דיור, כאשר לתובעים הוקצתה דירת קרקע בת 6 חדרים (להלן – "הדירה").

סעד של אכיפת ההסכם ורישום זכויות התובעים בדירה בלישכת רישום המקרקעין, כאשר סעד זה נזנח בהמשך הדרך ואינו עומד יותר על הפרק.

...

התביעה נגד הנתבע מס' 2 נדחית בזאת.

אני מחייב את הנתבעת מס' 1 ואת הנתבע מס' 3, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ (תוך התחשבות במכלול שיקולים, לרבות התארכות ההליכים; דחיית בקשת הנתבעים לפסילת המומחה, בה נקבע שההוצאות יישקלו בתום ההליכים; כאשר לא נעלמה מעיניי תרומת התובעים עצמם להתארכות ההליכים, כמפורט בהחלטה מיום 15.2.17).

בנוסף, אני מחייב את הנתבעת מס' 1 להשיב לתובעים את שכר המומחה מטעמם (כנגד הצגת קבלה/חשבונית מס) ואת חלקם של התובעים בשכר המומחה מטעם בית המשפט, וכן בהשבת חלק מהאגרה ששולמה ע"י התובעים, בסך 3,000 ₪ (בשים לב לפער בין סכום התביעה לסכום שנפסק בסופו של יום).

על סמך טענותיהם לעיל, עותרים התובעים כאמור לצוו לאכיפת החוזים, וכן צוים הצהרתיים באשר לאי השלמת התחייבויות הנתבע והפרת החוזים מצדו.

תכנית "חד/2020" היא תכנית מתאר כללית של העיר חדרה אשר, בין היתר, גם משנה את ייעוד החלקה נשוא החוזים מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה ומגורים, כפי הנידרש בחוזים.

" (עמ' 9 שו' 9-1 לפרו', ההדגשה שלי – י' ו') ואם לא די באמור לעיל, אוסיף עוד כי במכתבו של עו"ד נשר, אל הנתבע מיום 2.12.09, מציין הוא מפורשות כי "הואיל ובזמנו התחלת לטפל ואף הגשת לועדה המקומית לתיכנון ולבניה בחדרה בקשה לשינוי יעוד בחלקה למגורים על פי תוכנית מתאר מפורטת מס' 1/1299, הרי שבעצם בהפקדת תוכנית מתאר 2020, אשר בין השאר כוללת את החלקות שבנידון, אין, להערכתי, עם כל הצניעות, כדי למלא אחר התחייבותך החוזית כלפי הרוכשים, זו לא הייתה כוונת הצדדים ואף אין זה משתמע מהוראות ותנאי חוזי המכר" (ת/1, סעיף 3.

...

סיכום שוכנעתי כי התובעים לא הפרו את החוזים שכן טרם בשלו התנאים לפיהם על התובעים להשלים את יתרת התמורה על פי הוראת סעיף 5 ג. לחוזים - זאת בשל כל אחת מהסיבות להלן, על אחת כמה וכמה בשל כולן במצטבר: הנתבע טרם דאג להפקדת תוכנית לבניה למגורים, טרם המציא לתובעים את כל אישורי המיסים, וטרם דאג להסרת כל העיקולים הרובצים על החלקה.

סוף דבר אני מורה על אכיפת החוזים.

דין התביעה שכנגד להידחות, ללא צו להוצאות.

ביום 16/3/2010 נערך ונחתם הסכם לפיו רכשה המבקשת מהמשיבה מקרקעין המצויים בעיר חדרה.

חשוב להזכיר כי במקביל לחתימת הסכם המכר נשוא פסק דין זה נערך ונחתם באותו יום, 16/3/2010, הסכם מכר נוסף בין חברות הקשורות לבעלות הדין בתיק זה. מדובר בהסכם לפיו מכרה חברת אבשלום רוטמן (פרדסי בילו) בע"מ מקרקעין סמוכים למר יצחק בן משה, שפעל בשמה של חברת רויאל בנייני יוקרה 2010 בע"מ תמורת סך של 15,500,000 ₪ (נספח "ב" להמרצת הפתיחה) (עסקה זו תכונה להלן "עסקת רויאל").

הואיל והתברר כי הסכומים שעל הרוכשת בעסקת רויאל -חברת רויאל בנייני יוקרה 2010 בע"מ- לשלם לא יכסו את חובותיה של המוכרת באותה עסקה – אבשלום רוטמן (פרדסי בילו) בע"מ- נימנעה המבקשת מלשלם את התמורה גם בעסקת המכר נשוא תיק זה. דיון והכרעה כבר בפתח הדברים אבהיר כי הגעתי למסקנה כי דין התובענה להדחות וכי אין כל מקום לאכוף את ההסכם.

...

כיצד ניתן לומר שבנסיבות כאלו המשיבה היא שנהגה בחוסר תום לב כשעמדה על קבלת התמורה? סוף דבר בשים לב לכל האמור, הנני קובע כי המבקשת הפרה את ההסכם וכי לא נפל כל פגם במשלוח הודעת הביטול.

על כן אני דוחה את הבקשה בהמרצת הפתיחה.

המבקשת תשלם למשיבה הוצאות משפט בסך של 25,000 ₪.