אכיפת הסכם רכישת זכויות בבית בלתי מוסדר במזרח ירושלים

אלה נימוקיי: הזכויות בקרקע - רקע הקרקע כלולה בתחום הפקעה, שבוצעה לפי לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").

בפתח הדברים אציין כי איני מקבל את טענתו בסעיף 3 לסיכומיו, לפי עצם ההרשאה לו להגיש ראיות ולהשמיע את טיעוניו בהליך זה היא הכרעה לפיה יש לידון ב"תקיפה עקיפה" של ההפקעה בהליך זה. כפי שבואר בהחלטתי מיום 23.6.18, ההרשאה האמורה ניתנה בשים לב לקביעות בית המשפט המחוזי בירושלים בע"א 32808-01-16 נמר ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל (29.9.16).

הוא לא ראה אינדיקאציה שמי ממפקחי התובע איתר את הפלישה בקרקע לפני כן. מר כהן הוסיף והבהיר את אילוצי כוח האדם החריפים בתחום האכיפה אצל התובע ("על מפקח יש עיר שלמה ויכול להיות עוד 2 מועצות אזוריות... זה אחד ממיני מספר תיקים"- פ/17 ש' 22-25), והסביר כי הביקור במקום באוגוסט 2014 נועד לצרכי פקוח במספר שטחים, לרבות אתרים נוספים סמוכים ולא רק לצורך הקרקע מושא הליך זה (פ/18 ש' 4), וכי בפועל בוצעה אכיפה גם לגבי שטחים סמוכים (שם, ש' 30-31).

הוא יכול היה, למשל, להציג ראיות לקיום ההשכרה הנטענת טרם 2012 (הסכם שטען שברשותו (פ/4 ש' 25) או הוכחות על תקבולי השכירות), להביא עדים, תצלומים וכיוצ"ב ראיות שניתן היה לצפות כי תהיינה ברשותו לו אכן החזיק והשתמש בקרקע ברציפות לאורך עשרות שנים.

בתצהירו של מר כהן בואר כי ההפקעה באיזור בוצעה למטרה של פיתוח מזרח ירושלים, כי בשנים האחרונות נעשה ניסיון להשלים את ההפקעות באמצעות פרסומים לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, וכי קיימת על הקרקע תכנית מפורטת לפיה המיגרש מיועד למבני ציבור.

לפי סעיף 113(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-,1979 תקופת ההתיישנות מתחילה במועד רשומם על שם בעליהם, היינו במועד ההסדרה.

...

אני דוחה את טענת הנתבע בסיכומיו, לפיה גב' סלמון שיקרה כשטענה כי בהכנת חוות הדעת בדקה גם את מפת ההפקעה המקורית.

אני מורה לנתבע לפנות את הקרקע, להרוס כל מבנה שנבנה בה ולהשיבה לידי התובע כשהיא ריקה ופנויה מכל אדם וחפץ תוך השבת המצב בה לקדמותו כפי שהיה טרם הסגת הגבול.

אני נעתר לבקשת התובע לפיצול סעדים.

לתובע זכות לגיטימית לתבוע דמי שימוש בגין התקופה בה עשה הנתבע שימוש בקרקע, והגם שדרך כלל יש לצרף סעדים לתביעה אחת, במקרה זה אני מקבל כי בעת שהוגשה תביעת הפינוי טרם התגבש מלוא הסעד הכספי.

בית משפט השלום בירושלים ת"א 6346-06-18 KENDALL FINANCE LTD נ' אבו ריאן ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת בלהה יהלום תובעת KENDALL FINANCE LTD ע"י ב"כ עו"ד אברהם משה סגל נתבעים 1. וופא אבו ריאן באמצעות האפוטרופסית עו"ד סנאא דוויק ובא כוחה עו"ד מדחת דיבה 2. אזדהאר חייט 3. דלאל חייט 4. רפיק חייט 5. טהה חייט נתבעים 2-5 באמצעות בא כוחם עו"ד מאג'ד ג'נאים 6. האפוטרופוס לנכסי נפקדים באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים החלטה

רקע כללי המקרקעין נשוא התביעה, מצויים בשכונת סילואן שבמזרח ירושלים (עיר דוד).

התובעת, חברת חוץ, אשר נטען כי היא בעלת 18.125% בנכסים מכוח רכישת זכויותיו של אחד מיורשי המנוח (מחמד עדאל חייט), במסגרת שני הסכמי מכר שונים.

ומסקנתו היא: "9... סעדים שעניינם חזקה/שימוש/חלוקה מנותבים לבית משפט השלום, בין אם המקרקעין רשומים ובין אם לאו, בין אם שווי המקרקעין עולה על הסמכות הכספית של השלום ובין אם הוא בגדר הסמכות הכספית של השלום. כל יתר הסעדים שעניינם מקרקעין, כמו תביעה לאכיפת הסכם מקרקעין, הצהרה על זכות או העדר זכות במקרקעין וכיו"ב – כל אלו מנותבים לבית המשפט המחוזי. ובקיצור, המבחן הוא מבחן הסעד ללא קשר אם התביעה היא לגבי מקרקעין רשומים או לגבי זכויות אובליגאטוריות במקרקעין" [ההדגשה שלי , ב.י.].

אולם, ככל שמדובר במקרקעין לא מוסדרים ולא רשומים בפנקסי המקרקעין המוסדרים על פי חוק המקרקעין, וככל שזכויות הצדדים בנכס אינן רשומות, הרי שהן בגדר זכויות אובליגאטוריות בלבד, ונכנסות לגדר ההגדרה "זכויות" כאמור בסעיף 13(א) לחוק המיטלטלין, שעל פירוק השתוף בהן חלות ההוראות המתייחסות לכך בחוק המיטלטלין (סעיף 10 לחוק הנ"ל) הקובעות הסדרי פירוק החלים על מיטלטלין כך עולה מפסיקות בתי המשפט (ר' למשל ע"א (מחוזי י-ם) 52/77 ולנסי נ' ולנסי (31.12.78); ר"ע 52/87 לנצוט נ' לנצוט פסק דינו של כבוד הנשיא מ' שמגר (11.2.87) אשר אישר את פסק דינו של כבוד השופט ש' אלוני בבר"ע (מחוזי ת"א) 8602/86 לנצוט נ' לנצוט (9.1.87); וכן בפסיקות השונות של בתי משפט השלום, למשל ת"א (שלום י-ם) 6030/03 א. איילון ובניו יזום פיתוח ונופש בע"מ נ' בן ישי, פס' 5-3 להחלטת כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ והאסמכתאות שצוינו (25.3.04); טענת הנתבעים לסילוק התביעה על הסף נוכח כך שמדובר בזכויות שאינן רשומות במקרקעין דינה להדחות.

...

סיכומו של דבר: טענות הנתבעים מתקבלות בחלקן, ואין מנוס מסילוקה של התובענה על הסף בדרך של מחיקה, בהיעדרה של סמכות עניינית לבית משפט זה (זאת, במנותק מהאמור לעיל בהקשר האחר של הסמכות העניינית שנטענה על ידי הנתבעים בפתח ההחלטה).

סוף דבר: נוכח התוצאה אליה הגעתי, מתייתר הצורך לדון ביתר טענות הנתבעים, וכן בבקשת התובעת למינוי שמאי מודד, ובבקשת הנתבעים להפקדת ערובה.

אני מורה על מחיקת התביעה כאמור בסעיף 25 לעיל.

בית משפט השלום בירושלים בצה"מ 50978-07-22 אבו סעוד נ' הרשות לאכיפה במקרקעין ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת סיגל אלבו מבקש מוהנד אבו סעוד משיבה הרשות לאכיפה במקרקעין החלטה

בהתאם לכך, פעל המבקש לניקוי המשטח הקיים והסדרת הריצפה בשכבת בטון, והעמיד מוטות ברזל לצורך הקמת סככה.

לבסוף נטען, כי המבקש הופלה לרעה, שכן במזרח ירושלים קיימים משטחי בטון רבים ומצללות, נגדם לא ננקטים הליכי אכיפה.

בע"פ 3249/05 מרדכי בר יוסף נ' הועדה המקומית לתיכנון ובנייה פ"ת (פורסם בנבו) נפסק, כי לעניין צו הריסה מנהלי ה"רואה עצמו נפגע" משמעו, בעל זכויות כדין אשר רואה עצמו נפגע – וזכויות כאלה יכול שיהיו - למשל – של בעלי קרקע, חוכרים ושוכרים, בעלי נכס שכן שנכס שלהם עלול להפגע מהריסה וכיוצא בזה, ואינו כולל מי שאינו בעל זכויות קנייניות כגון מי שפלש לנכס.

במקרה זה, המבקש הציג הסכם מכר כי המקרקעין נרכשו על ידי אחסא אחמד יאסין אבו סעוד, שהוא אביו, וכן צירף הסכם שכירות כי הוא שוכר את המקרקעין מאביו.

...

המסקנה העולה מעדותו המהימנה של מפקח הבנייה ומתצלומי האוויר היא שמשטח הבטון וקונסטרוקצית הברזל הוקמו לאחר יום 22.4.22, היינו העבודה לא הסתיימה 6 חודשים לפני מועד הגשת תצהיר המפקח למנהל המחוז.

אשר לטענת המבקש כי הצו הוצא משיקולים זרים תוך פגיעה בעיקרון השוויון, הרי שזו נטענה בעלמא מבלי שפורטה, ועל כן דינה להידחות.

סיכומו של דבר: הבקשה לביטולו של צו ההריסה המינהלי נדחית.

השתלשלות העניינים עסקינן בתביעה הנוגעת להפרת זכויות יוצרים שהוגשה על ידי שלוש חברות: התובעות 2 ו-3 שהנן שתי חברות הרשומות ופועלות במצרים (להלן: "החברות המצריות"), אשר על פי הנטען נתנו רישיון ייחודי לנתבעת 1, שהנה חברה הרשומה בישראל, לנהל בשמן את זכויות היוצרים, הגנה על זכויות אלה ואכיפתן בישראל ובגדה המערבית.

במסגרת ניהול הליך הקובלנה הפלילית הנ"ל התברר לתובעות כי "הוט מובייל" רכשה שימוש ביצירות המוגנות בהתאם לשרשרת ההסכמים כדלקמן: "הוט מובייל" רכשה מחברה ישראלית בשם "מובייל 1", אשר רכשה מחברה ישראלית בשם "רקאנה", אשר רכשה מחברה ישראלית בשם "אל-מדאמין" אשר רכשה מחברת "אל-נאשר" (היא הנתבעת 1), אשר רכשה מחברה מצרית בשם "ארפו". התובעות טוענות כי עיון בשרשור ההסכמים הנ"ל העלה כי מקור הזכויות מצוי בבעלות חברה מצרית בשם "ארפו" אשר העבירה את זכויותיה לנתבעת 1 על פי הסכם שנחתם ביום 01.06.09 (להלן: "ההסכם").

בית המשפט עמד על השלבים השונים של בדיקת פורום לא נאות על פי ההלכה הפסוקה (ראו: ע"א 45/90 עבאדה נ' עבאדה, פ"ד מח(2) 77; ע"א 2705/91 אבו ג'חלה נ' חברת החשמל מזרח ירושלים בע"מ מח(1) 554).

בהקשר זה ראוי להזכיר את סעיף 37 לחוק זכויות יוצרים אשר מסדיר עניין העברת זכות יוצרים והענקת רישיון, כדלקמן: "(א)זכות יוצרים ניתנת להעברה בחוזה או על פי דין, ורשאי בעל הזכות לתת לגביה רישיון ייחודי או רישיון שאינו ייחודי.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי מאזן הזיקות נוטה באפן ברור ומשמעותי אל עבר הפורום הזר במצרים, לפיכך הפורום הישראלי אינו הפורום הנאות לדון בתביעה.

בנסיבות אלה, אני מורה על מחיקת התביעה וכפועל יוצא מורה על מחיקת ההודעה לצד ג'.

הנני מחייב את התובעות לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 11,000 ₪.

העותרת אחראית על חלוקת חשמל והספקתו, בין היתר, במזרח ירושלים ובאזורים שונים ברשות הפלסטינאית (להלן: הרש"פ).

לאחר עיון בעתירה, הוריתי לעותרת, בהחלטתי מיום 7.6.2023, להיכבד ולהסביר כיצד היא טוענת לזכותה לידרוש את אכיפת הסכם 2016, כאשר אינה צד לו; וככל שיש בידה זכות כאמור, מדוע אינה פונה למימושה בערכאה אזרחית מתאימה.

הטענה שנעשתה בעניינינו הפרת חוזה אשר מזכה בסעד של אכיפה; הטענה שהסתמכות העותרת על הסכם 2016 הביאה אותה לחתום על הסכם עם הרש"פ; והטענה לפיה נוכח הפרת ההסכם, כביכול, על-ידי מדינת ישראל, נוצר לעותרת חוב בסך של כ-303,000,000 ש"ח לחברת החשמל – כל אלה משתייכות לעולמם של דיני חוזים, דיני נזיקין ודיני עשיית עושר ולא במשפט, להבדיל אלף הבדלות ממסכת הדינים השייכים לעולמו של בג"ץ. מקומן של טענות כאלה אינו בבית משפט זה בשבתו כבג"ץ, כי אם בערכאה אזרחית רגילה, אליה צריכה העותרת להגיש תובענה כספית מתאימה, ככל שבידה העילה להגשתה של תובענה כאמור (ראו, מיני רבים: בג"ץ 8608/19 עופר אהרון חברה לעבודות בניה בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 10 והאסמכתאות שם (5.3.2020)).

כל הסכם עליו חותמת רשות שלטונית – יהא זה חוזה תולדת-מיכרז לרכישת מחשבים או הסכם שלום – נחתם במסגרת תפקידה כרשות שלטונית.

מאידך, אם הרשות, בחתמה על ההסכם, הסדירה בו עניין שילטוני, כדוגמת יחסי-החוץ שלה עם ישות או מדינה זרה, אזי ההסכם שבו עסקינן יסווג כשלטוני-מנהלי ויידון בבג"ץ או בבית משפט לעניינים מנהליים (ראו: משפט מנהלי ד', בעמ' 75-70, 246-232).

...

דין העתירה להידחות על הסף אף מבלי לקבל את תגובת המשיבים, וזאת בשל כל אחת מהעילות הבאות: קיומו של סעד חלופי; היותה של התערבות המבוקשת בפעילות הממשלה התערבות בניהול יחסי החוץ של המדינה; העדר זכות עמידה; וכן אי-צירוף בעלי דין דרושים.

סוף דבר – העתירה נדחית בזאת על הסף.

העותרת תישא בהוצאות לטובת אוצר המדינה בסך כולל של 15,000 ש"ח. בפסיקת הוצאות אלה, נתתי משקל להתנהלותה הדיונית של העותרת על רקע החלטתי מיום 7.6.2023, אשר הצביעה על קיומו של סעד חלופי.