אכיפת הסכם מכר ושיתוף במקרקעין עם תשריט

ביום 23.11.2008 נכרת בין נתבע מס' 1 לתובעת הסכם נוסף, שנקרא "תוספת להסכם", ובו נקבע כי לתובעת ייוחד חלק בחלקה הצבוע בתשריט בקוים אלכסוניים בצבע ירוק והמהווים את דירות המגורים ויחידות האירוח בקומה א' וכן חניה מקורה בקומת קרקע (להלן: התוספת).

בפתח כתב התביעה נכתב (ההדגשות הוספו - א"ג): "בית המשפט הנכבד מתבקש בזאת ליתן צו המורה על אכיפת חוזה המכר מיום 20/05/2008 על נספחיו ותוספותיו ... וזאת בנוסף ומעבר לרישום חלקיה של פולה ג'ו במקרקעין ... באופן שהחלוקה בפועל של חלקי ויחידות המבנה הבנוי על חלק ב' של החלקה, כהגדרתו בהסכם השתוף ... תבוא לביטוי ברשום הבית המשותף, או - לכל הפחות - בתיקון הסכם השתוף, בנוסח המצורף לתביעה זו. עוד מתבקש ביהמ"ש הנכבד לקצוב לתשבי מועד לבצוע חיוביו הנ"ל, תוך קביעה כי אם לא יעמוד בפרק הזמן המוקצב לו לצורך זה ימונה מי מבאי כוח התובעת ככונס נכסים לבצוע החיובים המפורטים להלן, בשמו ועל חשבונו של תשבי, וכי מי שימונה כאמור יהיה מוסמך לעשות כל פעולה שתדרש, לרבות הגשת בקשות וחתימה על מסמכים, מכל מין וסוג שהוא, לצורך קיום חיוביו של תשבי כלפי פולה ג'ו. בנוסף מתבקש ביהמ"ש הנכבד לחייב את תשבי לפצות את פולה ג'ו בסך 60,000 (ששים אלף) ₪, בגין אי קיום חיוביו עפ"י הסכם המכר במשך שנים רבות וארוכות, ללא כל סיבה ראויה". בסעיף 16 לכתב התביעה נטען כי בבצוע החלוקה יש להקפיד על מה שהובטח לתובעת בהסכמים.

...

אשר ליריבות עם נתבע מס' 3, נכתב בסעיף 11 לתשובה: "... אכן לפולה ג'ו אין כל טענה כלפי לאלו, אך בהיות החלקה נשוא התביעה גם בבעלותו .. וגם אם היא מבקשת, בתובענה דנן, להביא להגדרה ברורה ומורשת של ייחוד השימוש והחזקה בחלקיה, המצויים בחלק החלקה האחר (שמיוחד לתשבי ... ), הרי שאין מנוס מצירופו של לאלו כצד להליך. ההצהרה (בס' 2 לכתב התביעה), כי אין לפולה ג'ו טענות כלפי לאלו, אינה מביאה למסקנה כי אין ביניהם יריבות משפטית ו/או כי אין לה עילה (ולו פסיבית) כלפי נתבע זה". אשר לטענת הסמכות העניינית, טענה התובעת כי "הנתבעים לא דקדקו כל צרכם בבחינת התובענה וברלבנטיות של טענותיהם וטעמיהם בסוגיה זו", וכי – "הפרשנות התכליתית מחייבת לומר כי התביעה דנן, עפ"י הסעדים המבוקשים בה, נופלת בגדר ס' 51(א)(3) לחוק, שכן זוהי תביעה בדבר חזקה ושימוש במקרקעין ולחלוקת השימוש בהם, וככזו היא מצויה בגדר סמכותו העניינית של בית המשפט השלום. זאת ועוד - בחינת האלטרנטיבה הפרשנית כאילו במקרה זה מדובר באכיפת זכות קניינית ולא בסעד של הבהרת ופרשנות האמור בחוזה המכר (שעל קיומו אין חולק) חוטאת לכוונת המחוקק". עוד נכתב בתשובה: "אין מבוקש לאכוף חוזה מכר במובן שנטען כי לא נרשם או לא בוצע, אלא מבוקש להורות על יישום ופרשנות להוראות הסכם המכר, תוך ייחוד חלקים במבנה שנבנה בחלק ב' של החלקה, בהתאם לקבוע בהסכמים שנכרתו בין פולה ג'ו לבין תשבי, כלומר הסדרת חלוקת השימוש והחזקה בחלקה, כפי שהדבר מתחייב מחוזה המכר". בתגובת נתבעים מס' 2-1 לתשובת התובעת צוין כי התובעת עותרת בתביעתה לרישום בית משותף ולמינוי כונס נכסים לשם כך או לתיקון הסכם השיתוף, והודגש כי על-פי הפסיקה, כאר שימוש וחזקה במקרקעין אינם העניין היחיד והבלעדי, ואף לא המרכזי, הסמכות נתונה לבית משפט מחוזי ולא לבית משפט שלום.

מאחר ובכתב התביעה הנוכחי לא התבקש סעד כלשהו נגד נתבע מס' 3, הנני מורה על מחיקת התביעה נגדו.

לאור התוצאה אליה הגעתי, הנני מחייב את התובעת לשלם הוצאות לנתבעים - 2,000 ₪ לנתבעים מס' 2-1 ו-2,000 ₪ לנתבע מס' 3.

גם בהסכם זה נקבע כי המכירה מתבצעת בהתאם לפסה"ד לפירוק השתוף, לרבות התקנון והתשריט וצוין גם כי: "הואיל וכונס הנכסים העמיד למכירה במיכרז את חלקו של החייב במקרקעין כמפורט לעיל, למעט יחידה 9...". ביום 4.7.95 נחתמה פסיקתא ע"י רשם ההוצל"פ שבו ניתן צו ללישכת רישום המקרקעין להעביר את חלקו של מלכיאל ע"ש הר סיני וכן נצטווה רשם המקרקעין לייחד את הערת האזהרה שנרשמה על זכויות מלכיאל בבניין לטובת הנתבעים כך שהיא תחול על 25/1000 חלקים מהמקרקעין (להלן: "הפסיקתא").

העובדה שבהמ"ש בהמרצת הפתיחה השנייה, לא הסכים לאכוף את ההסכם בין האחים בעקבות דרישת הנתבעים, בטענה שייתכן שהאחים שינו את החלוקה ביניהם מאחר שטרם בוצע פירוק השתוף בפועל, לא גורעת מהעובדה שחלוקת היחידות נותרה בעינה מבחינת האחים ועל בסיסה הם מכרו את הבניין.

...

האחים טענו מנגד, כי קיים מעשה בית דין עקב פסק הדין בהמרצה הראשונה ולכן יש לדחות את תביעתם על הסף.

עו"ד כוכבי העיד כי בימים שלפני עדותו, הוא עיין שוב בתיקים ובחומר הרב הקשור לבניין והגיע למסקנה חד משמעית שהחנות לא נמכרה להר סיני.

העולה מן המקובץ: התובעת לא הרימה את הנטל להוכיח שמחצית החנות שייכת לה ודין תביעתה להידחות.

התובעת תשלם לנתבע 2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.

המשיבה לא הציגה ולו טענה משפטית אחת למנוע את דחיית התביעה, ולכן בשלו התנאים והגיעה העת לדחות את תביעת המשיבה ולחייבה בהוצאות ובשכר טירחת עו"ד. דיון המשיבה הגישה תביעה בתיק המקביל, שבה ביקשה בין היתר לאכוף הסכם מכר של הנכס מיום 20/11/16, להשיב רישום הערת אזהרה לטובתה שנמחקה ו"להורות כי הסכם השתוף מיום 22/2/18 אשר נרשם בפנקס רשם המקרקעין ביום 13/2/18 מבוטל, וכן להורות על הפקדה ברשם המקרקעין של הסכם מיום 20/11/16 בין נתבעים 1 ו-2 לתובעת (נספח 2)".

ראו הסכמת הצדדים בעמוד 4 לפרוטוקול הדיון מיום 22/3/18 שניתן לה תוקף של החלטה: "לאחר ששמענו את הערות בית המשפט אנו מודיעים בזאת על הסכמה לפיה יצומצם צו המניעה שניתן על ידי בית המשפט ביום 13.3.18 (כפי שתוקן ביום 14.3.18) והוא ייוחד אך למקרקעין המצויים ברחוב אם כל חי 7ב' (תוך מחיקת צו המניעה ככל שנוגע למקרקעין המצויים ברחוב אם כל חי 7א') לפי תשריט הרשום בלישכת רישום המקרקעין (גוש 3872 חלקה 163). התשריט צורף אף כנספח 7 לתובענה.

...

המשיבה הגישה ביום 30/6/21 תשובה שבה טענה כי יש לדחות את הבקשה, והמבקשים הגישו תגובה לתשובת המשיבה ביום 4/7/21.

לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את הבקשה ודוחה את תביעת המשיבה, בהיעדר עילה של המשיבה לקבלת הסעדים המבוקשים, וכן מחייב את המשיבה לשלם למבקשים 1 ו-2 סך של 32,500 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד ולמשיבים 2 ו-3 סך נוסף של 32,500 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד - שניהם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

כמו כן ולאור האמור לעיל, הנני מחייב את עוה"ד עודד הוכהאוזר ורונן מזור, ביחד ו/או כל אחד לחוד בסך של 5,000 ₪ לטובת אוצר המדינה ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

היות שהמבקשים הם אלה שהגישו את הבקשה להפקדת ערובה להבטחת הוצאות בתיק זה, אני קובע כי הסך של 25,000 ₪ שהופקד בתיק זה ייוחד לפירעון (חלקי) של הוצאות המבקשים בלבד, ודוחה את בקשתם של משיבים 2 ו-3 לקבל חלק מהסכום הנ"ל על חשבון הוצאותיהם.

בסיכומו של דבר, הורה בית המשפט קמא על פירוק השתוף במקרקעין בהתאם לתשריט החלוקה שצורף לתביעה.

אני דוחה גם את טענת המערערים לפיה הסעד של פירוק השתוף במקרקעין הינו מלאכותי ונועד להסוות את הסעדים האמתיים בהם חפץ המשיב, שהם אכיפת הסכם המכר ופצוי בגין הפקעת חלקו במקרקעין, שלא נתבעו על ידו במישרין מפאת מחסום ההתיישנות.

...

בית המשפט קמא ראה ליתן בעדותו של עו"ד גנאים אמון מלא, ולא מצאנו מקום להתערב בהתרשמותו זו או בממצאים העובדתיים שנקבעו על ידו בעניין זה. הלכה מושרשת מימים ימימה היא שבית המשפט, בשבתו כערכאת ערעור, אינו מתערב בממצאים עובדתיים ובקביעות מהימנות של הערכאה הדיונית אלא במקרים חריגים, ואלה אינם מתקיימים בענייננו (ע"א 2976/12 בראל נ' קאופמן (23.11.2014)).

סיכומו של דבר, בכפוף להערה בסעיף 27 דלעיל, הייתי מציע לחבריי לדחות את הערעור.

רבקה איזנברג, שופטת אשר על כל האמור לעיל, הוחלט לדחות את הערעור, בכפוף לאמור להלן: מכיוון שלפי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 לא ניתן היה לתת פסק דין בנוגע לחלוקת הקרקע בהעדר תשריט שאושר ברשויות התכנון, "פסק הדין" שניתן בתאריך 26.3.2020 אינו פסק דין אלא החלטה, והתיק מוחזר לשולחנו של בית משפט קמא, על מנת שיפעל כאמור בסעיף 27 לחוות דעתו של כב' השופט מר אמיר טובי.

התובע הגיש נגד הנתבעת תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין והסכם שתוף במקרקעין "לרבות תשריט אשר הועבר מטעמה אל התובע ביום 1/5/17 במצורף לטיוטות הסכמים וזאת בקשר למכירת זכויות הבעלות וזכויות הבניה הנילוות (מחצית) בלבד בחלק האחורי של המקרקעין הידועים כמגרש 369 מכוח הוראות תב"ע זמ/518 בשטח של 500 מ"ר ברחוב יוסף צבי מלר 20 בגדרה המהוה חלק מחלקה 176 (לשעבר חלקה 21) בגוש 3872 (להלן "המקרקעין") וכן זכות מעבר ברוחב של 3 מ' הצמודים למגרשו של התובע ולהצהיר כי הסכמים אלה הנם ברי תוקף".

התובע קיבל היזדמנות לנסות להגיע להסכם מכר מפורט עם תשריט מפורט ומוסכם אך הוא לא ניצל זאת לפני חתימת כתב האופציה או לאחר מכן.

...

לאור כל האמור לעיל, גם התביעה להצהיר על זיקת הנאה של התובע למעבר במקרקעין נדחית.

סיכום התביעה נדחית במלואה.

התובע ישלם לנתבעת סך של 15,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.