אי-אפשרות לשבת בנכס אינה מצדיקה חיוב בארנונה

ד) יש לגזור דין שווה לענייננו מן ההלכה שנקבעה לגבי חיובי ארנונה על נכס ריק, ולקבוע, כי יש לחייב מבנים אלה לפי השמוש החוקי הזול ביותר, שכן ההיגיון העומד ביסוד ההלכה הנ"ל נכון גם לענייננו- והוא להקל על בעל הנכס שאינו מפיק ממנו טובת הנאה כלכלית.

נוסח זה תוקן בחוק לתיקון פקודת העיריות (תיקון מס' 131), התשע"ב-2012, ס"ח 2374 (להלן: "החוק לתיקון") ואלה הוראת הסעיף לאחר התיקון: "נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק –

להשלמת התמונה אציין, כי החוק לתיקון כלל הוראת מעבר שנקבעה בסעיף 3 והיא קובעת: "תחילתו של סעיף 330 לפקודת העיריות, כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה, ביום י"ט בטבת התשע"ג (1 בינואר 2013) (להלן – יום התחילה); על אף האמור בסעיף 330(1) לפקודת העיריות כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה, תקופת הפטור הראשונה כאמור באותו סעיף, לנכס שהיה פטור בשל סעיף 330 לפקודת העיריות במשך 12 שנים שקדמו ליום התחילה תהיה שנתיים מיום התחילה". עיון בהוראות הסעיף המתוקן מעלה כי הוא מחלק את תקופות החיוב לגבי נכס שהוגשה לגביו הודעה כי "נהרס.... או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו", לשלוש תקופות: התקופה הראשונה, היא התקופה האמורה בסעיף 330 (1) לפקודת העיריות והיא מתחילה ביום מסירת ההודעה על הריסת המבנה, או על נזק שמוציאו מכלל שימוש ונמשכת שלוש שנים במהלכן יזכה הנכס לפטור .

כיום, אין כל אפשרות לעמוד על מהות השמוש המדויק שנעשה בנכסים אלה ומכל מקום לא הובאו ראיות שתאפשרנה עמידה על השמוש המדויק שנעשה בנכסים, וצודקת הערייה כי ההבדל בין "מלאכה" לבין "תעשייה" אינו תמיד ברור.

...

כך גם לגבי הטענה בדבר אי משלוח חיובי ארנונה שנתיים; מסקנת ועדת הערר בסעיף 9 להחלטתה מקובלת עליי ואין מקום להתערב בה. ההוצאות שהוטלו על המערער בהחלטת ועדת הערר בעניין ההוצאות, מצאתי לבטל ההוצאות שהוטלו על המערער בהחלטת ועדת הערר.

נראה, כי הערר שהגיש המערער, הגם שלא הביא לתוצאה המיוחלת מבחינתו- והיא לגרום לחיוב הנכסים לפי "תעשייה", הביא לחיוב הנכסים לפי הסיווג "מלאכה". אמנם העירייה הסכימה כי חיוב לפי מלאכה יהיה "לפנים משורת הדין" אולם סבורני כי חיוב זה אמור להיות מוטל לפי "שרות הדין", לפחות לגבי שניים מן הנכסים, זאת לפי הודאת העירייה (ראו האמור בטבלה המופיעה בסעיף 46 לעיקרי הטיעון מטעם העיריה).

לסיכום: אני דוחה את הערעור בכפוף להצהרת העירייה כי הנכסים יחויבו בתקופה השנייה לפי סעיף 303 (2) לפקודה, לפי סיווג "מלאכה". באשר להוצאות שהוטלו על המערער ע"י ועדת הערר, אני מבטל חיוב זה. בנסיבות העניין, ולאור העובדה כי מלכתחילה היה מקום לחייב הנכסים (לפחות שניים מהם) לפי סיווג "מלאכה", לא מצאתי מקום להטיל הוצאות בערעור.

לאחר עריכת הסיור בנכס, החלטתה המעודכנת של ועדת הערר קבעה כי הנכס אינו מקים את הנידרש בפקודה ו/או בתקנות כדי לחסות תחת הגדרת נכס שאינו בר שימוש או כנכס אשר נהרס או ניזוק, ועל כן יש לחייב את המערער בארנונה, אם כי על פי הסווג הנמוך ביותר, בהתאם לחוק ולצו הארנונה.

ראה סעיף 74 לצוו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), התשי"ח-1958 (להלן- הצוו), הקובע כדלהלן: "בנין שחלות עליו ארנונות לפי צו זה שנהרס או ניזוק במידה שאינו ראוי לשימוש, ואין משתמשים בו, ונמסרה למועצה הודעה בכתב על כך, לא יהיו הבעל והמחזיק אחראים לתשלום כל שיעור משיעורי הארנונות על הבנין שפירעונו חל אחרי מסירת ההודעה." סעיף מקביל לסעיף 74 לצוו, החל על עיריות, ניתן למצוא בסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן- הפקודה) שכותרתו "בנין שנהרס או שניזוק" הקובע כדלהלן: " נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק...". יוער כבר עתה כי קיימת פסיקה עניפה בכל הקשור לתחולתו של סעיף 330 לפקודה.

ואולם אף שלא קיימת זיקה ישירה בין סכום הארנונה לבין השרות הניתן תמורתה, זיקה כלשהיא חייבת להתקיים, שאם לא כן, נשמטת ההצדקה מתחת להטלתה של הארנונה (ראו: בר"ם 7856/06 איגוד ערים אילון נ' מועצה אזורית חבל מודיעין, פסקה 17 [פורסם בנבו] 16.03.2008).

...

עוד טוענת המשיבה כי בחירתו של המערער שלא לעשות שימוש בנכס כי לא מתאפשר לו לעשות שימוש חורג כפי שחפץ ולכן לטענתו הנכס לא בר חיוב- דינה להידחות.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בהחלטת ועדת הערר ובמסמכים שהוגשו לעיוני, וכן שמעתי את טענות הצדדים בדיון שהתקיים בפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את הערעור.

סוף דבר, הערעור נדחה.

זאת ועוד, לא רק שהנכס אינו הרוס אף יש בו ציוד אשר מכך ניתן להווכח כי אכן נעשה שימוש בפועל העולה כדי "יושבים בו". באשר לסוגיית חיוב בתשלום ארנונה בעבור שלושת האולמות האטומים נטען, כי מדובר באולמות בקומה (-2) בבניין שכולו בבעלות המערערים ואשר עבר שפוץ מקיף, האולמות הללו מכילים תיקרה, ריצפות וקירות וכן, הקומות הנוספות שבנויות מעל אולמות אלו לא קורסות, לפיכך, בהתאם לקביעת הועדה, לא הוכח שהאולמות הרוסים ומשכך לא הוכח שלא ניתן לשבת בהם ו/או לעשות בהם שימוש.

זאת ועוד, נטען כי אין בהעדר שימוש ואף לא במניעה תכנונית/חוקית לעשות שימוש בחלקים מהנכס, בכדי להצדיק מתן פטור מחיוב בארנונה.

כדי להנות מפטור מתשלום ארנונה מכוח הוראת סעיף 330 לפקודה, על הנישום להראות כי מתקיימים בעיניינו שלושה תנאים מצטברים: כי הנכס מושא השומה נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו; כי אין יושבים בנכס בפועל; כי נימסרה על כך הודעה בכתב לרשות המקומית (ראו עע"מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עריית תל אביב-יפו (4.9.12); ופרשת המיגרש המוצלח).

...

לאחר שבחנתי את מכלול הנסיבות – הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל הערעור באופן חלקי.

אשר לאולמות שבקומת המרתף- לא שוכנעתי כי המקרה הנדון עולה בגדרם של אותם המקרים החריגים בהם תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי וועדת הערר.

משקבעה הוועדה כי על אף המניעה הבטיחותית ניתן לעשות שימוש באולמות המרתף כמחסן, אין בידי להתערב בקביעה זו. לאור האמור לעיל, דין הערעור להתקבל בחלקו.

בכל הקשור עם הטענות הראויות להתברר לכאורה בבימ"ש לעניינים מינהליים, טען העותר לכך כי בכל הקשור עם הנכסים עסקינן בנכס שהנו בית כנסת אותו אין לחייב בארנונה וכן היות נכס לא ראוי לשימוש.

סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע כי: "330. נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק –

עפ"י הפסיקה, בחינת היותו של נכס בלתי ראוי לשימוש, מן הראוי כי תתבצע על ידי מנהל הארנונה וועדת הערר בהיות הבירור עובדתי קונקריטי המצדיק הבירור בפניה כאמור בדומה לכל אותם עניינים העולים מסעיף 3 לחוק הערר (ר' עת"מ (חי') 13014-12-13 קק"ל נ' מועצה מקומית פקיעין (13.3.14); ר' בנוסף עע"מ 9130/11 יורשי המנוח יוסף סוויסה ז"ל נ' עריית רחובות (1.9.2015)) .

...

(1) כנסיה, מסגד או בית תפילה אחר, לרבות מבנה או חלק ממבנה שייעודו העיקרי הוא קיום תפילה, והשימושים הנוספים בו, אם ישנם, הם ללימודי אותה דת או לצרכים הנובעים מקיום התפילה ומלימודי הדת כאמור, ושאין בו פעילות עסקית"; מעבר לעובדה ולפיה שני חשבונות ע"ש העותר פטורים מתשלום ארנונה בשל היותם בית כנסת והחוב בגינם הינו לתקופה אחרת או בגין היטל שמירה, יש לציין כי עפ"י הדין ניתן פטור למבנה המשמש כבית כנסת או לחלקו המשמש לתפילה אלא שנושא זה אינו מצוי בסמכותו העניינית של ביהמ"ש לעניינים מנהליים כי אם לפתחו של מנהל הארנונה בהשגה ולאחריו, ככל שההשגה נדחית, בערר לוועדת הערר והכל עפ"י סעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 הקובע: "3.(א) מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

לאור האמור לעיל, ובהעדר טעם מבורר להתערב בשיעור החוב כנגד העותר שעומד כיום על כ-1.1 מיליון ש"ח, הנני מורה על דחיית העתירה.

לנוכח התנהלות העותר הנני מורה על חיובו, אישית, להבדיל משני אחיו האחרים, בתשלום הוצאות המשיבה בסך 10,000 ₪.

בעניינינו, בחרה הרשות לסטות מהשומה המוסכמת, מושא הסכם הפשרה, בחלוף 24 שנים בהן לא חוייב העותר בארנונה בגין הקומה השנייה, זאת בהיתעלם מהסכם הפשרה מבלי לתת נימוקיה להקף ופער הסכומים שבין השומה המוסכמת לשומה החדשה שנדרשה מהעותר לשנת 2018, מבלי שהוכח שינוי נסיבות המצדיק הישתחררות ממנו, או הצדקה מוסרית לסטות ממנו כמו למשל, שכבר בעבר לא שולם מס אמת ורק לצורכי פשרה נכרת אותו הסכם.

האם שגתה ועדת הערר בהחלטתה מיום 14.11.22 לפיה, יש להשית ארנונה בגין הקומה השנייה? בהחלטתה ניתחה ועדת הערר את תחולתו של סעיף 330 לפקודת העיריות וההלכה הפסוקה בעיניין סוגיית מתן פטור מארנונה בגין נכס לא ראוי לשימוש.

בפרשנות המונח 'ביניין' יש להפעיל את מבחן ההיגיון והשכל הישר, ועל פי מבחן זה אין כל הצדקה למתן פטור לנכס אשר נהרס או ניזק 'במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו..

העובדה שקיימת "כדאיות כלכלית" לבנות ביניין אין בה די כדי להטיל ארנונה על ביניין שבנייתו טרם הסתיימה ובדומה לגבי נכס ש"ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" – העובדה שקיימת "כדאיות כלכלית" בשיפוצו אין בה די כדי למנוע פטור מארנונה.

...

לאור האמור, אני קובע שהקומה השנייה אינה ראויה לשימוש וכי לא היה כל מקום לחיוב הארנונה בגינה גם אלמלא הסכם הפשרה ועל אחת כמה וכמה נוכח קיומו.

סוף דבר סוף דבר, הערעור מתקבל במובן זה שהחלטתה של ועדת הערר מיום 14.11.22 בנוגע לקומה השנייה בלבד מבוטלת.

כן מתקבלת העתירה המנהלית באופן, שארבעת הודעות השומה, כפי שפורטו בסעיף 6 לעתירה סעיפים קטנים א'-ד' (נספחים 1.1 -1.4 לעתירה הראשונה) –מבוטלות! המשיבה תישא בהוצאות העותר הן בעתירה המנהלית והן בערעור המנהלי בסך של 40,000 ₪ הכוללים תוספת מע"מ כחוק.