אישור תוספת למחסן חוץ ללא הסכמת השכנים

בפועל, טוען התובע, ניבנתה גדר בגובה 1.8 מ' וכן בנתה שער בגדר ללא הסכמתו.

ההקלות שניתנו לא פורטו/נרשמו ונחתמו כנדרש, הפתחים במבנה הם בנגוד להיתר, בנייה ושימוש במחסן תוך פלישה אל מחוץ לגבול אחורי ובנגוד למותר וכן הצבת דוד מים חמים על הגג.

הנתבעת עמדה על כך שהתובע עצמו הורשע בעבירות בנייה והפנתה לתיק תו"ת (שלום ב"ש) 34469-08-11, בו הואשם והורשע התובע בבניית תוספת בנייה בשטח של 16 מ"ר ללא היתר.

מעדות זו עולה כי הנתבעת כן פנתה לקבלת הסכמת השכנים שהסכמתם נדרשה.

...

ברם, כפי שקבעתי לעיל, איני מקבלת את טענות התובעת שכנגד בנוגע לגדר בין הבתים.

אני סבורה כי מדובר בהערכה סבירה, מקום שהמומחה מטעם הנתבע שכנגד העריך את שווי ביתו, עוד בשנת 2012 בסכום של 1,200,000 ₪ מאז נראה על פי חוות הדעת כי מחירי הבתים באזור זה עלו, ובנוסף, ביתה של התובעת, כפי שמצאנו שופץ ומצוי במצב תחזוקה טוב יותר.

סוף דבר, התובע ישלם לנתבעת את הסכומים הבאים: בתביעה העיקרית שנדחתה, 8,850 ₪ בתביעה שכנגד שהתקבלה: 50,222 ₪ בצירוף הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 6,435 ₪.

לדברי המשיב, לאורך הליך הרשוי הומלץ לצדדים להגיע להסכמות ביניהם, ומשאלו לא הושגו, קיימה הועדה דיון נוסף ביום 20.2.2013, והחליטה לאשר את התוספת המוצעת ולדחות את המחסן המוצע.

כאמור בעתירה, בסמוך להוצאת ההיתר בוצעו עבודות הבנייה על פיו, כאשר במסגרתן וכתוצאה מאילוצים שונים נעשו מספר שינויים, ביניהם הגבהה של חלק ממפלס החצר האחורית של הבניין בכ-50 ס"מ, ושינוי מקום מדרגות הגישה מחצר זו לדירת העותר; שינוי במיקום של דלת הכניסה מהחצר האחורית לדירת העותר; ובניית קיר חדש בגבול החלקה, בעקבות בניית קיר מחוץ לתחום החלקה ובקצה של שטח צבורי, שנעשתה בשגגה (להלן – קיר התמך).

הבקשה לשינויים בהיתר נדחתה על ידי המשיב ממספר נימוקים: הבקשה מהוה שינויים בפתוח חצר משותפת, אשר לגביהם נידרשת הסכמת דיירי הבניין, ומצמידה בפועל חלק של חצר משותפת לדירה; הבקשה מיתעלמת מהמוצע בבקשת השכן ומונעת ממנו לבצע חלונות כפי שאושר לו; הבקשה לפריצת דלת נוספת מעלה חשד לפיצול הדירה שלא כדין.

העותר ביקש להיתמקד במספר שגיאות: ראשית, בהחלטה נקבע כי "הבקשה הנה לשינויים בפתוח חצר משותפת, שמחייב הסכמת כלל דיירי הבניין". לטענת העותר, כבר בהיתר הבנייה המקורי הותרו שינויים במפלס החצר האמורה, ללא הסכמתם של כלל דיירי הבניין.

...

אלא שככל שסבר מגיש הבקשה שלא היה מקום שלא לאשר את בקשתו, כפי שהודע לעורך הבקשה עוד ביום 22.3.17, בקשה שניתן להיעתר לה רק בתקופת ביצוע העבודות ובתקופת תוקפו של היתר, שומה היה עליו לפעול מיד בסמוך להודעה, ובהקשר זה אין כל נפקות להבדל בין המסמכים.

כמו כן, יש לדחות את העתירה מן הטעם שלא צורפו אליה בעלי עניין רלוונטיים.

נוכח מכלול הטעמים האמורים, העתירה נדחית.

מהמסמכים של סקורי שצורפו על ידי הנתבע עולה כי "כל השכנים בנכס הסכימו לבקשה, לא נתקבלו התנגדויות" (נספח ט' – פרו' הוועדה המקומית מיום 29.5.13).

במהלך שנת 2017 הכין התובע תשריט ובקשה להיתר בניה, לפיהם הוא מבקש לבנות תוספת בניה לרוחב בשטח של 11.41 מ"ר, לבנות מעל דירתו קומה שלישית בשטח של 79.74 מ"ר ומרפסת פתוחה בשטח 21.96 מ"ר, וכן גלריה מתחת לגג הרעפים בשטח 37.04 מ"ר, סה"כ 120 מ"ר בנוי (בנכוי שטחי המרפסות).

רכוש משותף מוגדר בסעיף 52 בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 כך: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדריגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת." ס' 55 (ג) מאפשר הצמדת חלק מסוים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, אולם נידרשת הסכמת כל בעלי הדירות לכך, כאמור בסעיף 62 לחוק.

דיירים יכולים להסכים ביניהם במפורש או מכללא על דרך של היתנהגות רבת שנים, כי חלק מהרכוש המשותף יוצמד או ייוחד לשימושו של אחד הדיירים, כמו למשל החצר לדירת הקרקע והגג לדירה העליונה, כמו בנייה עצמית או משותפת של מחסנים בשטח החצר, כשלכל דייר יש זכות למחסן משלו, חלוקה פנימית של חניות בשטח הרכוש המשותף וכיו"ב. ככל שדייר קיבל הסכמה לבניה על גג המוגדר כרכוש משותף, כי אז הגג החדש שנוצר לאחר בניית תוספת הבניה, ויתרת הגג המקורי שלא מבונה, מהוים רכוש משותף, אלא אם נקבע אחרת, וכך אם בעתיד שוב מוגדלות זכויות הבניה לבניה לגובה, זכויות אלו מתחלקות בשנית בין בעלי המקרקעין, בעלי הדירות בבנין המשותף.

...

מכל האמור לעיל, בקשת התובעת לצו מניעה נדחית.

בכל הנוגע לשימוש ייחודי שעושה הנתבע במחסן, כפי שעשו בעלי הזכויות בדירה 4 עשרים וחמש שנים לפניו, גם כאן אני דוחה הבקשה ומגיעה למסקנה כי ההתנהגות של התובעת ויתר בעלי הדירות לאורך השנים מצביעה על הסכמה לשימוש כזה.

סוף דבר מכל האמור לעיל אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובעת לשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 10,000 ₪.

אכן, המומחה הסכים בחקירתו והדגיש אף בחוות דעתו כי הבניה שביצעו התובעים הנה ברמה נמוכה ללא איטום נידרש, אך מנגד הדגיש כי גם לחדירת מים ממרפסת הנתבעת יש חלק בגרימת הרטיבות בתוספת הבניה: "יש בעיה אחת באיטום של המרפסת מעל ושלל בעיות בקירות ההיקפיים בשל הבניה הנמוכה שלא מתאימה בכלל לא להיות בחלק הסמוי ולא בחלק הגלוי" (עמ' 61 לפרוטוקול ש' 20-21).

סעיף 3(ב) לתקנון המצוי בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן "התקנון המצוי") מטיל על בעל דירה חובה לתקן את הדרוש תיקון על מנת לא לפגוע בדירתו של האחר: "בעל דירה זכאי לידרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון". כך גם לא ניתן לקבל את טענת הנתבעת לפיה הרחבת התובעים בחלק הגלוי ניבנתה ברכוש המשותף ללא הסכמת הדיירים ולפיכך אין מקום למתן הצוו.

בהליך הוצגו התראות שנשלחו לתובעים בשנים 1997 ו-1998 על ידי מחלקת הנדסה של המועצה המקומית אפרת, בהן נדרשו התובעים להפסיק את הבניה שנעשית ללא היתר בניה, בנגוד לתב"ע ומחוץ לקווי ביניין.

כך גם הוגש מכתב שנשלח לתובעים מהמועצה המקומית אפרת בשנת 2019 לאחר תחילתו של הליך זה. במכתב טוענת המועצה כי מדובר בתוספת בניה ללא היתר ובנגוד להוראות התב"ע, וכן נטען כי היא חוסמת ומעכבת את היציאה מהמקלט של הבניין בשעת חרום, עובדה שעלתה גם בחקירתו של התובע (ראו נ/1 וכן עמ' 29 לפרוטוקול ש' 26 ואילך).

התוספת ניבנתה בשנים 1997-1998 וברי כי איטום התיקרה שמעליה היה באחריות התובעים, שכן תיקרה זו לא היתה אמורה להיות קיימת ובודאי אין בה כדי לחייב את השכנים מלמעלה לאטום אותה עבור התובעים.

כל עוד לא נדרשה הריסתה על ידי הרשויות או במסגרת כל הליך אחר, יהיה זה בלתי סביר שלא להורות על תיקון ליקויי רטיבות לתוספת זו. בנוסף, הנתבעת עושה כיום שימוש בתיקרת התובעים בעיקר כמרפסת ובחלקה באמצעות מחסן, מקלחת ושירותים שניבנו על גבי התוספת.

...

מכל מקום, לאור כל האמור לעיל קשה לקבל כי הנתבעת תידרש לפצות את התובעים עבור מבנה בלתי חוקי המעלה חשש ליציבות הבניין בו היא חיה.

התביעה לפיצוי בגין נזקים בדירת התובעים ובגין עוגמת נפש נדחית.

הנתבעת תשלם לתובעים סך של 10,000 ₪ וזאת תוך 30 יום.

בפסיקה נקבע, כי על מנת לעמוד בטענה זו של ביצוע שינויים ותוספות בנייה במושכר ללא הסכמה, יש להוכיח שלושה תנאים מצטברים (ד' בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, כרך א' (מהדורה שניה 2019) עמ' 15-16 ,80) (להלן- בר אופיר): קיומו של תנאי מפורש בחוזה השכירות האוסר על עשייתם של שינויים במושכר; תנאי זה הופר על-ידי הדייר; התנאי שהופר מעניק לבעל הבית, על פי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי.

אם בשנת 2007 היתעקשו אורי ז"ל ואימו המנוחה של התובע ז"ל על הריסת מחסן והשבת המצב לקדמותו, ובשנת 2010 עמדו בסירובם לאפשר למשפחה אחרת בבניין להרחיב את המטבח, כיצד ניתן להלום כי הסכימו לבנייה נרחבת בשנת 1989? איני מקבלת את הטענה כי מי מבעלי הדירה אישר את תוספות הבניה ואני מוצא כי הבנייה נעשה ניגוד לסעיפים 3ב, 5 ו-22 להסכם השכירות, באופן המקים עילת פינוי בהתאם לסעיף 12 להסכם השכירות ולסעיף 131 לחוק הגנת הדייר.

צילומים כגון אלו צורפו לחוות דעת השמאים, כמו כן ניתן היה להעיד שכנים אחרים בבניין שגם הם דיירים מוגנים באשר לביקוריהן של האחיות, מתי נעשתה הבנייה וכן הלאה, אציין כי בנו של הנתבע אישר כי ניתן היה להביא תמונות (עמ' 19 ש. 27-31) וכן העיד כי הוא מכיר את השכנים בבניין: אנשין, וועג וברנד אך נימנע מלהעידם (עמ' 20 ש. 10-24) ומשלא עשה כן פועל הדבר לחובת הנתבע.

בהמשך החקירה נישאל ספציפית לגבי חדר השינה והשיב כי לדעתו הוא ניבנה בעשר השנים האחרונות (עמ' 9 ש. 12-13) בערך כמו התוספת שבחוץ (שם, ש. 16-17) וכן העיד כי התוספת אינה חוקית (עמ' 8 ש. 6).

...

ועל כן טענת ההתיישנות – נדחית.

נראה כי בסיפא לתגובתו מצוי הטעם והגיון הדברים של הימנעות מהתגוננות מפני תביעת הפינוי: "בסופו של דבר בית המשפט הוא אשר צריך "לישון טוב" עם פסק הדין שיינתן" (ס' 3 לתגובה הנ"ל), והוסיף כי בכל מקרה ניתן לצרף ראיות בערעור.

התביעה מתקבלת.