אישור תוכנית נקודתית ע"י הועדה המקומית

משעמדה בפני וועדת העררים אסופת חוות הדעת שהוגשו לועדה המחוזית כאשר היו באסופה חוות דעת שהוגשו מטעם הצדדים, חוות דעת שהוגשה מטעם המומחית שהועדה מינתה, וחוות דעת שהוזמנו ע"י הועדה המקומית לפני מספר שנים, לא מצאתי כי החלטתה של וועדת העררים שלא להזמין חוות דעת נוספת לוקה בחוסר סבירות המצדיקה היתערבות בית משפט זה. לטענת העותרים "ישנה רוויה עצומה בשטחי המסחר באילת", ולכן "להוספה המאסיבית של שטחי המסחר, יש השלכות כלכליות קשות על החוסן הכלכלי של העיר ותושביה, על סקטור המסחר, על נצילות תשתיות והשקעות ועל המרקם החברתי בטווח הקצר והארוך". על פי חוות דעת שעמדה בפני הועדה, ושנערכה ע"י צ'מנסקי-שחר בעקבות הזמנת חוות דעתם ע"י עריית אילת עוד בשנת 2005, ניתן להקצות 10,000 מ"ר נוספים למסחר במע"ר, כאשר לדעתם יהיה בכך מינוף כלכלי והתפתחותי למע"ר. העותרים טענו כי באישור תוכניות נקודתיות שונות, בין היתר הזכירו "תוכנית המשביר" שאושרה לאחרונה, מוצה השטח המסחרי שניתן היה להוסיף למע"ר, ואף הוספו שטחים מסחריים מעל ומעבר לתחזיות בדבר התכנות הוספת שטחי מסחר למע"ר. מנגד, טענו המשיבים כי לא כך הם פני הדברים, תוך שהם מסתמכים, בין היתר, על חוות דעתה של הגב' רות פרידמן ממנה עולה "...מן הנתונים על תיפקוד שטחי המסחר בעיר (נספח 2) עולה כי במרכז העיר חל צימצום בשיעור המלאי הריק, כנראה משום שלא היתה בו תוספת שטחי מסחר, כך שנראה שיש חוסר הצע זמין לשטחי מסחר במע"ר; לעומת זאת חלה ירידה במחירי השכירות, המעידה על המשך מצבו המדורדר". הטענות האמורות הועלו ע"י העותרים גם בפני וועדת העררים.

...

שלושת וועדות התכנון – הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית וועדת העררים באופן ברור תמכו בתוכנית לאחר בדיקתה ממכלול של זויות ולאחר שהגיעו למסקנה כי יש בה כדי לקדם את המע"ר ואת העיר אילת בכלל.

סוף דבר אשר על כן, העתירה נדחית.

בנסיבות, בעיקר מאחר ונחה דעתי כי חששם של העותרים, בעיקר וועד פעולה מפני הצפוי מהתוכנית הינו חשש אמיתי, היה ראוי לאפשר להם למצות את יומם בבית המשפט ולכן אין צו להוצאות.

עוד קבעה הועדה כי "התכנית משלבת שימושים ערוניים במיתחם על ציר ראשי בשכונת עין אבראהים. הועדה עודכנה בדבר ההליכים המשפטיים שהתקיימו נגד הבנייה שלא תיאמה את ההיתר שניתן ליזם. לאור התאמת התכנית למגמות התיכנון המקומיות מחליטה הועדה על אישור התכנית. הועדה השתכנעה כי המבנה הקיים אינו פוגע באפשרות המימוש של זכויות המתנגדים בעתיד בחלקתם וכי אין ממש בטענות המתנגדים לפגיעה בזכויותיהם בחלקתם". אישור התכנית על ידי הועדה בתאריך 20.3.17, נעשה בתנאים שפורטו בהחלטה.

העותרים טענו כי טענותיהם חורגות מהעניין האישי ונוגעות להשלכה רחבה באשר לאישור תכניות מפורטות נקודתיות שמטרתן להכשיר בנייה בלתי-חוקית, תוך שהם טוענים שהועדה אינה מחילה באופן שוויוני את המבחנים מתי לאשר תכנית למרות הבנייה הבלתי-חוקית, ומתי לא ליתן אישור כזה.

...

בעע"מ 3663/02 וועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים (13.3.04) נפסק מפי כב' השופט אור: "סעיף 110 לחוק כולל מנגנון שתכליתו לסנן את היקף העררים המוגשים למועצה הארצית. הסעיף מבחין בין מקרים שמוגש בהם ערר על החלטת הוועדה המחוזית בזכות לבין מקרים שמוגש בהם הערר ברשות. ההבחנה בין המקרים נעשית על-פי זהות העורר, ללא קשר לנושא הערר. רשאים להגיש ערר בזכות רק שלושה חברי ועדה מחוזית כאחד; ועדה מקומית או רשות מקומית הנוגעת בדבר. רשאים לבקש רשות לערור בפני המועצה הארצית מגיש התכנית; מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה ומי שהשמיע טענות על-פי סעיף 106(ב) לחוק. ייתכן שהרציונל המונח ביסוד הבחנה זו הוא שהנחה היא כי שלושה חברי ועדה או רשות מקומית יעלו בפני המועצה הארצית נושאים בעלי חשיבות. לעומתם, מתנגד פרטי לתכנית עלול להטריד את המועצה בדברים של מה בכך רק משום שהגשת ערר תואמת את האינטרס שלו. מכל מקום, הקריטריונים המשמשים לצורך סינון הזכאים להגשת ערר בזכות הם חדים וברורים. אשר להגשת ערר ברשות, אף כאן קיימת כאמור הבחנה שעניינה זהות העורר, אולם לכך מתווספת מסננת נוספת – נדרשת רשות להגשת ערר מאת יושב-ראש הוועדה המחוזית. דא עקא, הסעיף אינו מתווה את השיקולים שעל יושב-ראש הוועדה לשקול בבואו להחליט אם להיעתר לבקשה כאמור. מכאן עולה השאלה מה הן אמות-המידה אשר ראוי כי ינחו את החלטתו, ואם במקרה דנן ישנה עילה להתערב בשיקול-דעתו כשהחליט שלא ליתן למערערת רשות לערור למועצה הארצית". ובהמשך נפסק : "9. כנאמר לעיל, המחוקק סתם ולא פירש מה הן אמות-המידה אשר לאורן ישקול יושב-ראש הוועדה המחוזית מתן רשות לערור על החלטת הוועדה המחוזית בפני המועצה הארצית. סוגיה זו טרם נדונה בבית-משפט זה. בתי-המשפט המינהליים אשר בפניהם נדונה הסוגיה ניסו כוחם בעיצוב אמות-מידה שידריכו את יושב-ראש הוועדה המחוזית בהפעלת סמכותו. הובעו בעניין זה עמדות השונות זו מזו. גישה אחת, אשר ניתן לכנותה הגישה המצמצמת, גורסת שיש להעניק רשות לערור בפני המועצה הארצית רק כאשר מדובר בתכניות בעלות השלכות תכנוניות כלל-ארציות או הנוגעות לקביעת מדיניות כלל-ארצית (גישה זו משתקפת למשל בפסק-דינו של השופט א' צ' בן זמרה בעת"מ (י-ם) 32/99 מנצורי נ' הועדה המחוזית [2]; פסק-דינה של השופטת י' הכט בבש"א (י-ם) 2962/98 שלזינגר נ' יושב-ראש הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים [3]; פסק-דינה של השופטת ד' פלפל בעת"מ (ת"א) 2041/98 עפר-פלחי נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה "מרכז" [4]).

לאור האמור לעיל, העתירה הן באשר להחלטת הוועדה לאשר את התכנית התנאים בכל הקשור לחלקה 24, והן באשר להחלטת יו"ר הוועדה שלא ליתן רשות ערר למועצה הארצית – נדחית.

העותרים ישלמו למשיבים מס' 1 ו- 2 הוצאות משפט בסך 7,500 ₪ וכן ישלמו למשיב 3 הוצאות משפט בסך 7,500 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן, יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

בהתאם לתכנית שהנה בסמכות הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז דרום (להלן: "הועדה המחוזית") אושרה תכנית נקודתית על פיה אושרה בנייתו של ביניין בחלקה 24 בן 12 קומות.

עוד ציינו המשיבים בתגובותיהם ואף על כך לא הייתה מחלוקת, כי אותה תכנית מתאר כוללנית, הגם שאומצה והומלצה ע"י הועדה המקומית, טרם אושרה, ולמעשה רק בשבועות האחרונים היתקיים דיון ראשון בועדה המחוזית ביחס אליה, ועל כן היא עדיין רחוקה מאישור; ומכאן ברי שאין המדובר בתכנית מחייבת.

...

בסופו של דבר נמצא שלמעשה אין הבדל ממשי ומהותי בין מבנה של 9 קומות לבין מבנה של 12 קומות.

סוף דבר נוכח כל המקובץ, באתי לכלל מסקנה כי החלטת הוועדה המחוזית בהפקדת התכנית, והחלטת ועדת המשנה להתנגדויות מושא העתירה, מנומקות, התקבלו לאחר שקילת מכלול השיקולים הנוגעים לאישור התכנית, הן אינן חורגות ממתחם הסבירות ועל כן אין מקום להתערב בהן.

נוכח האמור, דין העתירה להידחות.

בין השאר הוסכם כי העותר, בעצמו או על ידי הוועדה המקומית כיוזמת התכנית , יגיש לועדה המקומית תכניות לקבלת היתר בניה על המקרקעין ותכנית לשינוי יעוד לגבי יתרת המקרקעין (היא התכנית נשוא העתירה).

גם לשיטת הועדה המקומית, אין להתיר חיבורים שלא במסגרת תכנית כוללת ואין מנוס מהעדפת תכנית כוללת על פני אישור תכנית נקודתית.

...

על פי טענת העותר, תכנית טב/3400 קובעת כי דרכי השרות והסדרי התנועה לאורך כביש 444 יהיו בהתאם לתכנית דרכי השרות - טב/3137 שהוכנה, הופקדה, והוחלט לאשרה, אך בסופו של דבר לא אושרה בשל בעיות בירוקרטיות.

נת"י – חברת נתיבי ישראל בע"מ גם נתיבי ישראל טוענת כי יש לדחות את העתירה על הסף ולגופה ומוסיפה את הטענות הבאות.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובצרופותיהם ושמעתי טענות הצדדים, עמדתי היא כי דין העתירה להידחות.

סיכום נוכח כל האמור, אין מקום להתערב בהחלטתה המקצועית של הוועדה המחוזית והעתירה נדחית.

ביסוד הטיעון הקושי, שכרוך בכך שהועדה המחוזית מקדמת תכניות נקודתיות בדרך של תכניות מפורטות, ואינה פועלת לקידום תכנית מתאר מחוזית, שתסדיר את הבנייה בתחומי העיר וממנה ייגזרו התכניות המקומית.

זכות זו נתונה ל"כל מעונין בקרקע, בבנין או בכל פרט תיכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מיתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו" וכן ל"גוף צבורי או מקצועי שאושר לכך בדרך כלל על ידי שר הפנים בצו ברשומות ושיש לו ענין צבורי בתכנית"; וזאת לצד גורמים נוספים שאינם רלוואנטיים לענייננו.

...

נוכח עמדתה זו, הגיעה ועדת המשנה להתנגדויות למסקנה, כי אין לפניה התנגדות שהוגשה בידי מי שיש לו זכות התנגדות, ועל-כן החליטה לאשר את התכנית בכפוף לאמור בהחלטה ולעריכת תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתב העתירה ובתגובות המקדמיות, וכן בהתייחסות העותרים לתגובות אלה הגעתי לכלל מסקנה לפיה יש לדחות את העתירה על יסוד הסמכות הנתונה לי בתקנה 7(א)(2) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000, וזאת לאחר שמצאתי כי העתירה, על פניה, אינה מגלה עילה להתערבות בשיקול דעתן של הוועדה המחוזית ויו"ר הוועדה.

סיכום על יסוד האמור, אני דוחה את העתירה.