אישור מכירת נכסי מקרקעין בכינוס נכסים לפי סעיף 34א' לחוק המכר

בהחלטה מיום 11.6.2015 אשרתי את בקשת כונס הנכסים על זכויות החברה בנכסי מקרקעין, עו"ד יניב אזרן (להלן: "כונס הנכסים"), למכירת הנכס מושא כנוס הנכסים לפי סעיף 34א' לחוק המכר, התשכ"ח-1968, וזאת תמורת סך של 28,000,000 ₪ (להלן: "ההחלטה").

...

בנוסף, נטען שזכויות ילדי זיסר במגרשים מושא הסכמי המכר נדחות מפני הנושה המובטח שלטובתו קיימת משכנתא מדרגה ראשונה על הנכס, לרבות בגין מגרש 2008 ומגרש 2010, שהזכויות בהם נמכרו לילדי זיסר מבלי שניתנה הסכמת הבנק לכך, ובניגוד לתנאי שטר המשכנתא.

לאור כל האמור, סבור כונס הנכסים שדרישות ילדי זיסר נעדרות כל בסיס.

לאחר שבחנתי את עמדות המשיבים ובכלל זה את עמדת ילדי זיסר ותשובת כונס הנכסים, סבורני שזכויות המשיבים בנכס אינן נוגעות לבית המגורים כי אם למגרשים נפרדים, אם בכלל, שאין בינם לבין בית המגורים מאום, כך שכונס הנכסים רשאי להמשיך ולקדם את מכירת בית המגורים.

המסמכים עליהם חתם הנם פשוטים, בני עמוד אחד, הנושאים כותרת ברורה של "הסכמה למכירת נכס מקרקעין על ידי כונס הנכסים" ובתחתיתם נכתב מפורשות כי עורכי הדין בפניהם חתם על המסמכים ושאישרו את חתימתו, הסבירו לו את המשמעויות הכרוכות בחתימה עליהם והמבקש יכול היה, אם רצה בכך, לקבל ייעוץ משפטי בטרם חתם עליהם.

הוכחת זכות לכאורה היא הוכחת סכויי הצלחה בתובענה, או שיכנוע בית המשפט כי קיימת שאלה של ממש אשר יש לידון בה. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, עיינתי במכלול הראיות ושמעתי את ב"כ הצדדים לפניי הגעתי לכלל מסקנה כי לא עלה בידי המבקש להוכיח זכות לכאורה בכדי שתיצמח לו זכאות לקבלת הסעד המבוקש, שכן, אין חולק כי המשיבה 1 עמדה בכל התחייבויותיה כלפי כונס הנכסים, שילמה את מלוא התמורה עבור הנכס, המכר אושר על ידי רשמת ההוצל"פ, נחתמה פסיקתא לפי סעיף 34א' לחוק המכר, העסקה דווחה למס שבח, שולם מע"מ והכספים הועברו לבנק.

...

נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה.

המבקש ישלם למשיב 1 הוצאות בגין הליך זה ושכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪.

כמו כן, ישלם המבקש למשיבים 2 ו-3 הוצאות בגין הליך זה ושכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪.

ביום 15.9.99 מכרה שי-בר את הנכס לצבר מגורים לישראל בע"מ( להלן: "צבר"), וביום 21.05.01 אישרה כב' השופטת גליאור בפסיקתא את המכירה בין חברת שי בר לחברת צבר לפי סעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968.

ביום 11.07.08 אושר מכר הנכס מהחייבת, חברת צבר לרוכשים, פ.ל.א.ר ניהול נכסים בע"מ, ע"י כב' ראש ההוצל"פ בתמורה לסך של 2,279,000 דולר בתוספת מע"מ כדין.

הוראה זו מאפשרת לרשות המסים לגבות את המס ללא צורך ברשום אלא מעת שנוצר החוב ולא שולם, לעניין זה ראה סעיף 34 לפסק דינה של כב' השופטת ברלינר (תוארה דאז) וראה ע"א 633/91 מנהל מס רכוש ומס שבח מקרקעין, תל אביב נ' אלי ושושנה שמש, פ"ד מח(1)851,841 (להלן: "פס"ד שמש") משכך, אין להסיק שהליך גבייה מינהלי לפי הוראת סעיף 11 א(1) כפוף לדיני ההתיישנות, בשונה מגביית ארנונה בדרך המשפטית או המנהלית.

בנוסף, בבר"ע (ב"ש) 564/03 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' משרד האוצר-אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, (פורסם בנבו) נקבע כי על המבקשת, זוכה בתיק הוצל"פ, להשיב למשרד האוצר, המשיב, כספים מתמורת המכר אשר מומש ע"י כונס הנכסים, ולרכיבי החוב: הפרישי הצמדה ריבית וקנסות, יש מעמד של שעבוד ראשון: "באשר להפרשי הצמדה וריבית וקנסות בגין פגור בתשלום, הרי מבנה המס דורש שחיוב במס יוכל להיות מורכב מחוב בגין רווח ומחוב בגין איחור במועד התשלום. הפרדה מלאכותית בין החוב שנוצר מהסכום המקורי לבין התוספת בגין הפגור תיפגע במנגון האכיפה של שילטונות המס. מדיניות המס מבוססת לא רק על תשלום המס אלא גם על תשלום המס במועד......

...

בשולי הדברים אציין כי גם לפי סעיף 93 לחוק מיסוי מקרקעין סבור אני כי ראשית יש לשלם את המס מן התמורה המתקבלת מן המכירה וזאת לאור לשון סעיף 93 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע מפורשות שיש לשלם את המס לפני כל העברה לשימוש לכל מטרה: "וכן במכירה בהליכי הוצאה לפועל, ישולם המס מתוך תמורת המכירה, לפני העברתה לשימוש לכל מטרה שהיא, לרבות המטרה שלשמה נמכרה אותה זכות". באשר לרכיבי החוב הנטען לרשות המיסים, סבור אני כי מעמד של שיעבוד ראשון יקבע גם לגבי הרכיבים, ריבית והצמדה וקנסות.

אין בידי לקבל את טענת הכונס, שכן פס"ד גפני מתייחס למעמד חובות בדין קדימה לפי סעיף 354 לפקודת החברות[נוסח חדש], התשמ"ג-1983, של חברה בפירוק, ואילו במקרה דנן עסקינן במעמד שיעבוד ראשון מכוח סעיף 11 א (1) לפקודת המסים (גבייה) ובהליכי כינוס.

לפיכך, אין מעמדו כשיעבוד ראשון והמשכנתה עדיפה עליו, כעולה מהוראת סעיף 11א (2) לפקודת המסים (גבייה): "11א. (2) כל מס אחר המגיע מסרבן שהוא בעל מקרקעין יהיה שעבוד על המקרקעין אם נרשמה בפנקס המקרקעין הערה על כך על פי הודעת גובה המס; נרשמה הערה על שעבוד כאמור, תהא דרגתו נדחית בפני כל שעבוד של אותם מקרקעין שהיה רשום שעה שנרשמה ההערה." סיכום נדחית הבקשה למתן רשות ערעור.

בפני בר"ע על החלטת כב' רשם ההוצאה לפועל, הרשם אסף אבני, אשר דחה את בקשת המבקשת לבטל הליך מכר מקרקעין שאושר במסגרת הליך כנוס נכסים.

כב' הרשם דחה את בקשת המבקשת כאשר קבע כי מבחינת ציר הזמן, בכל הנוגע למכירת הנכס נשוא הכנוס והאפשרות לביטול המכר, המועד הקובע הוא מתן צו פורמאלי המאשר את המכר, צו שניתן לפי הוראות סעיף 69 לחוק ההוצאה לפועל וסעיף 34א לחוק המכר.

ראשית, מקובלת עלי קביעת כב' הרשם וטיעוני כונס הנכסים לפיהם המבקשת מנועה עתה מלהעלות את טענותיה לפגמים בהסכם.

ניתנה היום, א' אדר ב תשע"ד, 03 מרץ 2014, בהיעדר הצדדים.

...

ראשית, מקובלת עלי קביעת כב' הרשם וטיעוני כונס הנכסים לפיהם המבקשת מנועה עתה מלהעלות את טענותיה לפגמים בהסכם.

רביעית, גם קביעת כב' הרשם בקשר לחיזוק שצריך לתת להליכי מכירה בהוצל"פ מקובלת עלי.

מכל הסיבות הנ"ל ויתר הנימוקים המפורטים בהחלטת כב' הרשם החלטתי, כאמור, לדחות את הבר"ע. המבקשת תשלם את הוצאות כונס הנכסים והרוכשים בסך 4,000 ₪ לכונס הנכסים ו- 2,000 ₪ לרוכשים (שב"כ לא התייצב לדיון).

על הכול נטען, כי מדובר בתביעה שהתיישנה ושהוגשה בשיהוי ניכר, ושאף אין בה כל תוחלת בשל ההגנות הקיימות לבעלי הזכויות כיום לפי סעיף 34א' לחוק המכר, התשכ"ח-1968, ולפי תקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

במקרה זה, כל שנאמר במכתב הדרישה לחברה ולבעלי מניותיה מיום 14.8.13 היה כי המשיב, "בעזרת שותפיו זקהיים ופונד" גרם נזק של מיליוני דולרים לחברה, באישור הליך כנוס הנכסים על המקרקעין ללא הצדקה, ומכירת המקרקעין בעשירית משווים האמתי.

...

על פניו יהיה צורך בהוספת נתבעים נוספים, וכיוצ"ב. המסקנה עד עתה היא אפוא, כי לא מתקיים התנאי כי אישור הבקשה יפעל לכאורה לטובתה של החברה, לא במובן הצר של כדאיות ניהול התביעה, ולא במובן הרחב לצורך קיום פעילות החברה.

לנוכח כל האמור, הבקשה לאישור התובענה הנגזרת – נדחית, וכפועל יוצא מכך גם התביעה.

המבקשת תשלם לחברה ולמשיב הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 25,000 ₪ לכל אחד מהם.