אישור מכירת נכס על ידי ראש ההוצאה לפועל, בהתאם להליך החוקי

בסעיף 9.3 להסכם הפשרה הראשון נקבע בין היתר, כי "הליכי מכירת הנכס במסגרת תיק ההוצל"פ יימשכו כסדרם. הנתבעים ו/או מי מהם לא יהיו רשאים להיתנגד ו/או להפריע להליך המכירה בכל דרך שהיא, לרבות לא בדרך של הגשת בקשה לפדיון המשכנתא (למעט פדיון בסכום המכר שיאושר על ידי ראש ההוצאה לפועל, ללא הפחתות כלשהן)". במסגרת הסכם הפשרה השני נקבע, כי הוראות הסכם הפשרה הראשון יוותרו על כנם למעט אלו שישונו במפורש בהסכם הפשרה השני.

כך נקבע: "לא אחת קבע בית משפט זה כי כלל, אין להתנות את זכותו של תובע לברר תביעתו לפני ערכאות שיפוטיות בהפקדת ערובה כספית להבטחת הוצאות הנתבע אלא במקרים נדירים ובנסיבות חריגות, וכי אין לחייב תובע להפקיד ערובה להוצאות הנתבע בשל עוניו בלבד ... עם זאת, לצורך איזון בין זכות הגישה לערכאות של התובע לבין אינטרס הנתבע להבטיח הוצאותיו, נקבע כי כשסכויי התביעה נמוכים או כשמדובר בתביעת סרק ניתן לחייב את התובע בהפקדת ערובה ... ויודגש גם כאשר מדובר בתובע חסר יכולת כלכלית רשאי בית המשפט להטיח חיוב במתן ערובה. העידר יכולת כלכלית אינו יכול הלצדיק היתעלמות מאנטרס הנתבע העלול להיות מושפע מהליכי סרק." ברע"א 4339/19 קילקר נ' עובד נועם (27/8/19) נקבע עוד "כי השיקולים המנחים שעל בית המשפט להביא בחשבון בבואו לצוות על הפקדת ערובה הם, בין היתר, סכויי התביעה ומורכבות ההליך, מצבו הכלכלי של התובע, מועד הגשת הבקשה ומועד הדיון בה בהתאם לשלב שבו מצוי ההליך, זהות הצדדים, התנהלותם ותם לבם" (ס' 12).

...

מן הכלל אל הפרט ביישום הדין לענייננו סבורני, כי יש מקום לחייב את התובע במקרה זה להפקיד ערובה להוצאות להבטחת הוצאות הנתבע ככל שתידחה התביעה.

עוד הוא טוען לתמיכה בטענותיו, כי הנתבע לא נקט בהליכים לגביית ההוצאות שנפסקו ולשיטתו של התובע, הנתבע לא עשה כן, כיוון שהוא יודע שהתובע ישלם את ההוצאות, טענה שלא ניתן לקבל (וראו לעניין זה: רע"א 3255/18 אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ נ' מדינת ישראל משרד הבינוי והשיכון מיום 10/7/19, ס' 11 פסקה שניה).

סוף דבר התובע יפקיד להבטחת הוצאות הנתבע בהליך, פיקדון במזומן בסך של 70,000 ₪ או ערבות בנקאית אוטונומית צמודה למדד ובלתי מוגבלת בזמן בסכום זה, בתוך 30 ימים.

זכויותיו של הרוכש נכס, במסגרת הליכי הוצל"פ, מוגנות בסעיף 34א' לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "החוק") אשר קובע: "34א' נמכר נכס על ידי בית משפט, לישכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שיעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי". בפסיקה נקבע, כי סעיף 34א' לחוק מהוה "תקנת שוק" בנוגע למכר מקרקעין על ידי רשות (עם אישור עסקת המכר ע"י ראש ההוצל"פ).

2.1 חוזה זה מותנה בכך שיתקיימו כל התנאים המפורטים להלן: 2.1.1 באם יפתח תיק הוצל"פ למימוש השיעבוד לגבי זכויות המוכר בנחלה, הסכם זה לתוקף רק אם ימונה לממכר כונס נכסים אשר יוסמך, במסגרת הליכי כנוס, למכור לקונה את הממכר, בהתאם לכל הוראות חוזה זה, ותנתן ע"י ראש ההוצאה לפועל החלטה סופית וחלוטה המורה על מכירת הממכר לקונה בהתאם לכל הוראות חוזה זה ומסמיכה את כונס הנכסים שמונה לנכס להסדיר את כל המטלות המופרטות בסעיף זה להלן.

...

אוסיף ואומר, כי גם אילו התביעה הייתה מתקבלת, לא היה מקום לאשר פיצול סעדים שכן יכולים היו התובעים לתבוע בתביעה דנן את הנזקים שנגרמו להם, לשיטתם ואשר התגבשו עד למועד הגשת התביעה, אך בחרו שלא לעשות כן. סיכום סופו של דבר, אני דוחה את טענת אזולאי להיעדר יריבות, אך קובעת כי יש לדחות את התביעה.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

אני מורה למזכירות בית המשפט להעביר פסק דין זה לכבוד רשם ההוצאה לפועל, לתיק הוצל"פ 13-10643-09-9 בלשכת ההוצאה לפועל בקריות, על מנת שיפעל על פי שיקול דעתו וייתן כל הוראה שתידרש לשם קידום הסדרת פיצול הנחלה ורישום הנכס על שם אזולאי.

סעיף 38 (ג) 2 (א) לחוק ההוצאה לפועל קובע, "שווי הסידור החלוף יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באיזור מגוריו התואמת את צורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו למשך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים; ואולם רשם ההוצאה לפועל רשאי להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה ארוכה מהתקופה האמורה אם סבר שקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת;" במקרה דנן, סעיף זה חל גם לאור הוראות סעיף 16 לנספח התנאים המיוחדים לשטר המשכנתא (נספח ב' לבקשה מס' 20 בתיק) אשר נחתם על ידי היחיד ואישתו, שנוסחו: "הממשכן מאשר בחתימתו על כתב זה כי הוא מבין היטב את משמעות הויתור שניתן על ידו וידוע לו כי משמעותו במקרה שהבנק יפעיל את זכותו למימוש שטר משכנתא זה, שהוא ממשכן, יפנה את הנכס וידאג לכך שכל מי שמחזיק בנכס יפנה אותו וימסור את הנכס לבנק או למיופה כוחו או לכונס הנכסים כשהוא ריק מכל אדם וחפץ, ויישאר ללא זכויות בנכס הממושכן, ובכלל זה ללא זכויות של דייר מוגן ו/או ללא זכויות לשווי דיור חלופי או זכויות למקום מגורים סביר, למעט זכויות לשווי סידור חלוף שיועמד לרשותו ויאפשר לו לשכור דירת מגורים באזור מגוריו, התואמת את צרכיו ואת צרכי בני משפחתו הגרים עמו, וזאת למשך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים, הכל כפי שייקבע על ידי ראש ההוצאה לפועל, אם יקבע". הצדדים טענו לתקופות שונות, אולם בנסיבות מקרה זה, אין הצדקה לסטות מההסכם ומהוראות ס' 229 (ז) לחוק חידלות פרעון ושקום כלכלי, וכן הוראות ס' 38 לחוק ההוצאה לפועל.

הנאמן טען למספר נסיבות מיוחדות המצדיקות הפחתת או ביטול הסכום המשולם כתשלום עבור דיור חלוף, בשל מספר נסיבות: האחת, הואיל והנכס נפדה על ידי מישפחת היחיד, ולא נמכר לצד ג' אשר לדברי הנאמן נסוגה מהצעתה בשל היתנהגות היחיד ומשפחתו, הרי שמקום שהיה פדיון אין הצדקה להפחתת דיור חלוף; השניה, מאז אישור המכר, 9/2021 ועד מועד מתן ההחלטה, יש לראות את היחיד כמי שקבל "דיור חלוף בעין", שכן בפועל התגורר בנכס לאחר אישור המכר ללא תמורה, ללא תשלום ההלוואה, וקיבל חודשי התארגנות ארוכים ללא תשלום; השלישית, יש לקזז מהתשלום המבוצע, ככל שיבוצע, את החוב בגין התשלומים התקופתיים לקופת ההליך, שכן לא ניתן להעלות על הדעת שהיחיד לא ישלם את הנידרש לקופת הנשייה אולם יקבל תשלומים המהוים הלכה למעשה תשלום על חשבון הקופה המיועדת לנושיו במסגרת דיור חלוף; הרביעית, שהיחיד צבר חוב לרשות המקומית בתקופת ההליך ואף לאחר אישור המכר, וראוי להפחית מהדיור החלוף גם רכיב זה, שכן מדובר בצבירת חוב אשר גורעת מהתמורה לנושים; לא מצאתי לקבל את הטענה לפיה אין מקום לקביעת דיור חלוף לאור פדיון הזכויות בנכס, שכן לגישתי טענה זאת הנה רלוואנטית אך ורק למקרה בו היחיד היה פודה בעצמו את הזכויות, ונותר בעל הזכויות בנכס; מקום שישנו שינוי בבעלות הרשומה כתוצאה מאישור עסקה אשר אף דווחה לרשויות המס כעיסקת מכר (להבדיל מפדיון שאינו יוצר ארוע מס), אין מקום לראות את ההיתקשרות כפדיון, גם אם מדובר במכירה לקרובי מישפחה חלף מכירה לצד ג' כפי שהיה בנסיבות מקרה זה. בכל הנוגע לטענה לקבלת "דיור חלוף בעין", ממועד אישור המכירה ועד מועד מתן ההחלטה, מצאתי לדחות את טענת הנאמן; בפועל, מועד מסירת החזקה החוקי לפי ההסכם, הנו מועד תשלום התמורה המלאה, אשר חל בתחילת חודש אפריל 2022, ולמעשה רק מאותו מועד (תשלום התמורה המלא) התגבשה זכותם של הרוכשים, אחיו של היחיד, לקבלת דמי שכירות בגין השמוש בנכס, ובהתאם ראוי לראות את מתן "דיור חלוף בעין" רק מחודש אפריל 2022, כחלק מתקופת ההתארגנות של היחיד, ולכן יש לראות את תקופת הדיור החלוף מתחילה מתחילת אפריל 2022, קרי, היחיד זכה להתגורר בנכס אשר אמור היה לשלם עבורו דמי שכירות משך כחודש נכון למועד מתן ההחלטה, אפנה בהקשר זה לבקשה מס' 86 מיום 29.3.2022, המצביעה על כך כי מחובתו של היחיד לשאת בתשלום דמי שכירות מחודש אפריל (גם אם ישולם רק מתוך הסכום אשר יתקבל).

...

אני סבור כי אומדנו של הנאמן אינו נכון בנסיבות העניין, לאור הישוב והרכב התא המשפחתי, ובהתאם מצאתי לאמץ את עמדת היחיד באשר לדמי השכירות הראויים לתחשיב; יובהר כי המשפחה מתגוררת נכון להיום בבית מגורים פרטי רחב ידיים עם בריכת שחייה, וסביר להניח, כי הסכום המפורט לעיל לא יספיק לשכירת בית מגורים באותה רמה, אולם ניתן להסתפק בדירת מגורים גדולה מספיק על מנת להכיל את התא המשפחתי, ובהתאם ראיתי את אומדן היחיד כסביר.

לסיכום: היחיד זכאי לתשלום דיור חלוף לתקופה של 18 חודשים, לפי 6,000 ש"ח לחודש, מסכום זה תקוזז יתרת התשלומים אשר לא שולמו לקופת הנשייה, היתרה תועבר ליחיד על ידי הנאמן.

ואלה העובדות המבקש הגיש תביעה לביטול הסכם המכר של ביתו (להלן: "הנכס"), הליך שבוצע בדרך של מימוש מישכון על ידי ראש הוצאה לפועל, אשר פיקח ואישר מכירתו.

...

לפיכך, משנקט המבקש בפעולה והגיש בקשה מיוזמתו לסעד זמני דחוף ובהעדר החלטה אחרת של בית המשפט העליון, וגם לא החלטה המורה על מניעות ארעית שלי מלהמשיך לדון בתובענה או בבקשה, אין בטיעון המבקש, המתבסס על החלטתי מיום 24.7.23 כדי לבסס טיעונו בדבר חוסר סמכותי מלשבת בדין, אשר תצדיק ניתוב התובענה לדיון בפני גורם שיפוטי אחר.

אשר לחששו של המבקש לקיומו של משוא פנים, נוכח החלטתי מיום 19.12.23, אין לי אלא לחזור ולהדגיש כי בית המשפט עושה מלאכתו על פי הבא בפניו.

אני קובעת את הבקשה הרביעית לסעד זמני שהגיש המבקש לדיון בפני ליום 2.1.24 שעה 9:30.

ביום 18/6/2021 ניתנה החלטת קודמתי בתפקיד, כב' השופטת ע. גולומב במסגרתה פורטו באופן יסודי כל ההליכים השונים שננקטו עד אותו מועד, נבחנו כל טענות הצדדים ובסופה של החלטה נדחו בקשת הנאמן ובקשת גרושת החייב והחייב לביטול הליכי מכר המקרקעין בכינוס נכסים שננקט על ידי לישכת ההוצאה לפועל.

"ככלל, שכר טירחתם של בעלי תפקידים מוסדר בתקנות, הקובעות שלושה מסלולים לפסיקת השכר: שכר ניהול – באחוזים מתקבולי הכנסה שנתקבלו במזומן בתקופה עבורה נקבע השכר (תקנה 7); שכר מימוש – באחוזים מתקבולי המימוש (תקנה 8); ושכר חלוקה – באחוזים שונים שנקבעו בתקנות בהתאם לסך הנשייה שחילק בעל התפקיד בפועל אל מול כלל הנשייה המוכחת (תקנה 8א) ככלל, הבחירה במנגנון קביעת השכר מסורה לבעל התפקיד, בהתאם לאפשרויות השונות שנקבעו בתקנות (ראו למשל: ע"א 6166/07 עו"ד צחי פלדמן בתפקידו ככונס נכסים על זכויות צמרות נ' א.י.ע. יובלים השקעות בע"מ (פורסם בנבו, 10.1.10)). ואולם, בית המשפט רשאי לסטות מהקבוע בתקנות, ולהקטין את שכרו של בעל תפקיד או להגדילו, בהתאם לחריג הקבוע בסעיף 13 לתקנות, המאפשר לבית משפט "לעשות צדק" כאשר הוא סבור שהנוסחה האריתמטית שבתקנות מביאה לתוצאה מעוותת או בלתי צודקת (פר"ק (מחוזי יר') 14554-02-14 עו"ד ליפא מאיר נ' כונס הנכסים הרישמי (פורסם בנבו, 31.7.14)).

במקרה שלפניי, פעולות כונס הנכסים נעשו בשני ההליכים - בהליך ההוצאה לפועל בוצע הליך הכנוס, בוצעה היתמחרות, נכרת הסכם, אושר על ידי ראש לישכת ההוצאה לפועל והתמורה שולמה.

...

אבאר כעת דרכי למסקנה זו. ראשית יש לסלק מעל הפרק את הטענות לעניין הערכאה שאמורה לפסוק את שכרו של כונס הנכסים ; אין ספק כי הצדדים הסכימו בבית המשפט העליון שבית משפט זה יפסוק שכרו של כונס הנכסים והדברים נרשמו ברחל בתך הקטנה בסעיף א' לפסק הדין החלקי שניתן ביום 10/5/2023.

על כן, סבורני כי גם שכר טרחת הכונס צריך להיגזר משילוב של דינים אלה.

סבורני, כי יש לקבל עמדת כונס הנכסים אך בשינוי מסויים, באופן ששכר הטרחה ייגזר מגובה החוב בהליך הפש"ר ולא בתיק ההוצאה לפועל.