אישור מיוחד מבעלי דירות על פי סעיף 471 ב(א) בחוק המקרקעין

התובע הגיש עתירה מנהלית נגד הנתבעות ב 23.06.04 עת"מ 2116/04 בני אהרון נ' עריית בני ברק וברכת הארץ בע"מ ליתן טעם מדוע אינה פועלת על פי סמכותה החוקית ונוקטת בהליך משפטי לשם סגירת העסק( להלן: ("העתירה המנהלית").

"44.(א) מטרד ליחיד הוא כשאדם מיתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהיתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא ייפרע אדם פיצויים בעד מטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק." במקרה דנן יש לבחון את היסודות הבאים: צורת היתנהגותו או פעילותו של הנתבע: סעיף 44 מכיר בשלוש צורות היתנהגות או פעילולת אפשריות - שאדם יתנהג בעצמו, ינהל את עסקו או ישתמש במקרקעין התפושים בידו; ב. מהות האנטרס של התובע: שימוש סביר במקרקעין או הנאה סבירה מהם (בהיתחשב עם מקומם וטיבם); ג. מהות הפגיעה באנטרס המוגן: הפרעה של ממש.

נטל השיכנוע פרושו, כי בעל הדין שנושא בו, חייב להוכיח את העובדה השנויה במחלוקת ואשר הוכחתה מהוה תנאי לזכייתו במשפט, כך שאם לא ישכיל להוכיחה תפול ההכרעה בגינה לרעתו, וזאת על פי הכלל של "המוציא מחברו עליו הראייה". מידת ההוכחה הקבועה במישור האזרחי היא "הטיית מאזן ההסתברויות" לזכותו של הנושא בנטל השיכנוע, כאשר השקילות ברמת הוודאות של שתי גרסאות נוגדות, פועלת לחובתו של הנושא בנטל השיכנוע.

קבלתה מרחיבה את מניעת הגישה של בעל דין לערכאות מעבר למה שהציבו כללי ההתיישנות והיא יוצרת מחסום נוסף לזכות גישה כאמור, המוכרת כזכות יסוד בעלת חשיבות מיוחדת במדרג זכויות האדם.

"השאלה החשובה ביותר בבחינת מקומם של המקרקעין היא סווג המקום לפי תוכנית מיתאר...., יש לבדוק את שימושי הקרקע הרגילים באיזור הלכה למעשה. (דוד קרצמר דיני הנזיקין העוולות השונות-מטרדים 62 בעריכת ג. טדסקי, (1980)). השמוש המותר ע"פ היתר הוא בית חרושת למזרונים, היינו, השמוש הוא תעשייתי, העולה מחוות הדעת שהוגשו שהאיזור מאופיין בדירות מגורים, לכן בבואי לבחון את התיבה "הפרעה של ממש" היא תעשה ביחס לטיב המקרקעין ושימושם- ביחס לאיזור מגורים.

...

מכל האמור נדחית התביעה כנגד נתבעת 1 ונתבעת 2 ולכן נשמטת התביעה כלפי צדדים שלישיים.

לאור כל האמור לעיל הנני עושה צו להוצאות כדלקמן: התובע ישלם לכל אחת מהנתבעות הוצאות משפט ובנוסף שכר טרחת עורך דין, על סך 15,000 ₪ לכל נתבעת, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

בנסיבות העניין, התובע ישלם לשני הצדדים השלישיים (הראל ומגדל) הוצאות משפט ובנוסף שכר טרחת עורך דין על סך 10,000 ₪, לכל צד שלישי, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

המשיבה הגישה תשובה ביום 28.7.21 בה טענה, בין היתר, כי הוצאותיה המשפטיות של המבקשת משולמות מכספי בעלי הדירות אותם היא גובה בבית המשותף ולא מכיסה הפרטי.

ברע"א 70399-12-20 MIG Material Innovaite Gesellschaft mbH ואח' נ' כמיטל אחזקות בע"מ ואח' נקבע כי על פי סעיף 353 א לחוק החברות, כאשר התובעת היא חברה שאחריות בעלי המניות בה מוגבלת, ניתן לחייבה בהפקדת ערובה מספקת אלא אם כן היא הוכיחה כי יש ביכולתה לשלם את הוצאות הנתבע אם יזכה בדין או שנסיבות העניין אינן מצדיקות חיובה במתן ערובה.

חוזה שנכרת על ידי הנציגות במסגרת סמכויותיה על פי חוק המקרקעין, הנו בעל נפקות כפעולת נציגות.

לנוכח ההסמכה בסעיף 69 לחוק המקרקעין, הרי שבעלי הדירות אינם בני חורין ליטול ממנה את תחומי האחריות המפורטים בסעיף.

מכאן שהניסיון של התובעת להנות משינוי ההלכה מצד אחד לצורך הגשת התביעה בשם מאות בעלי זכויות, אך מצד שני, לעניין הבטחת תשלום הוצאות הנתבעת, להפנות אותה להליכי גביה מורכבים ומסורבלים מול מאות בעלי זכויות, אינו תואם שינוי ההלכה ומוביל לתוצאה בלתי צודקת בעליל, במיוחד בשים לב למספר בעלי הזכויות בבניין, מאות בעלי זכויות.

...

אם הגיע בית המשפט למסקנה כי לא עלה בידי החברה להוכיח שתוכל לעמוד בהוצאות הנתבע אם יזכה בדין, הדיון עובר לשלב השני, בו נבחן אם נסיבות העניין מצדיקות מתן פטור מחיוב בערובה.

כך למשל נפסק בת"א 59258-02-15 נציגות הבית המשותף-אברהם שפירא 5 נתניה ואח' נ' שינדלר נחושתן מעליות בע"מ ואח' (פורסם בנבו): "12. סבור אני כי הרציונל הנזכר לעיל יפה גם לענין נציגות בית משותף, באשר גם במקרה של נציגות כזו עלולים דיירי הבית להסתתר מאחורי אישיותה המשפטית הנפרדת מקום בו תנהל בשמם ועבורם הליך משפטי ותחוייב בהוצאות בגינו והצד שכנגד ימצא חסר שלא כדין.

לפיכך סבור אני כי לענין חיוב בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות משפטיות לגבי נציגות בית משותף מתאימות יותר הוראות סעיף 353א לחוק החברות והכללים שנקבעו בפסיקה לגביהן מאשר הוראות תקנה 519(א) לתקנות, כאשר בשל העובדה שאין מדובר בהוראות החלות ישירות על נציגות ייתכן ויש לעשות בהן שימוש מעט יותר זהיר.

המשיבה לא העמידה נכס ששייך לה כבטוחה, אלא התחייבה לרשום משכנתא לטובת המבקשת על דירה השייכת לאחד מבעלי מניותיה של המשיבה ואין מחלוקת כי המשיבה אף נימנעה מלרשום לטובת המבקשת את המשכנתא האמורה.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי למסקנה ולפיה יש לחייב את המשיבה בהפקדת ערובה מהנימוקים כדלקמן: סעיף 353 א לחוק החברות קובע: "הוגשה לבית משפט תביעה על ידי חברה או חברת חוץ, אשר אחריות בעלי המניות בה מוגבלת, רשאי בית המשפט, לבקשת הנתבע, להורות כי החברה תיתן ערובה מספקת לתשלום הוצאות הנתבע אם יזכה בדין, ורשאי הוא לעכב את ההליכים עד שתנתן הערובה, אלא אם כן סבר כי נסיבות הענין אינן מצדיקות את חיוב החברה או חברת החוץ בערובה או אם החברה הוכיחה כי יש ביכולתה לשלם את הוצאות הנתבע אם יזכה בדין". סעיף זה למעשה יוצר סמכות מקבילה לבית המשפט, להורות על חיוב תובע בהפקדת ערובה על פי תקנה 519 לתקסד"א, אולם סמכות זו לא תופעל באופן אוטומאטי ואם סבר בית המשפט כי הנסיבות אינן מצדיקות ביצוע ההפקדה או שהחברה הוכיחה שיש באפשרותה לשאת בתשלום ההוצאות, הוא לא יחייבה בהפקדה.

  בפרשת ל.נ. הנדסה ממוחשבת בע"מ קבע כב' השופט מלצר בסעיף 13 לפסק הדין כדלקמן: "מן האמור לעיל עד כה עולה כי על בית המשפט הבוחן בקשה להורות לתובע שהוא תאגיד להפקיד ערובה להבטחת הוצאות הנתבע, לשקול בראש ובראשונה את מצבה הכלכלי של החברה, בהתאם ללשון הסעיף. זהו שלב הבדיקה הראשון. ואולם בכך, לא נעצרת הבדיקה. משקבע בית המשפט כי החברה לא הראתה כי תוכל לשלם את הוצאות הנתבע אם יזכה בדין, על בית המשפט להמשיך ולבחון האם נסיבות העניין מצדיקות חיוב החברה בערובה, אם לאו (ראו:פרשת נאות אואזיס, שם בעמ' 4). זהו שלב הבדיקה השני.בהקשר זה יש להביא בחשבון, בין היתר:

(א) את הזכויות החוקתיות (הנוגדות) של הצדדים (ב) את ההנחה שחיוב החברה להפקיד ערובה במקרה כזה (בו לא הוכיחה שיש ביכולתה לשלם את הוצאות הנתבע) מבטא את הכלל והפטור הוא חריג.

(ב) בדרך כלל אין זה ראוי להכנס בהרחבה במסגרת זו לניתוח סכויי התביעה ויש להזקק לעניין האמור רק כאשר סכויי ההליך גבוהים במיוחד,או קלושים מאוד.

מנספח 3 לתגובה עולה כי נכסי המקרקעין עליהם מבקשת המשיבה להסתמך, אינם בבעלותה ולא מצאתי כי מהרישומים בלישכת רישום המקרקעין בנוגע עליהם ניתן ללמוד כי מדובר בנכסים אשר יבטיחו בבוא העת, תשלום הוצאות ע"י המשיבה שהיא, מעצם טיבה חברה בע"מ. על כל פנים, ממכלול הנתונים שהוצגו לפני, הרי שלא הוכח שיש בבעלות המשיבה נכסים ברי מימוש בארץ או סכומי כסף בחשבונות בנק בארץ.

...

המשיבה הינה חברה קפריסאית ומדינת קפריסין חברה באמנת האג ועל כן, עובדת היותה חברת חוץ אינה יכולה לשמש שיקול המחזק את המסקנה כי יש לחייבה בהפקדת ערובה עקב היותה תובעת זרה ויש לפנות לכל יתר השיקולים המפורטים בפסיקה ולבחון האם יש בכוחם להשפיע על חיובה.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי למסקנה ולפיה יש לחייב את המשיבה בהפקדת ערובה מהנימוקים כדלקמן: סעיף 353 א לחוק החברות קובע: "הוגשה לבית משפט תביעה על ידי חברה או חברת חוץ, אשר אחריות בעלי המניות בה מוגבלת, רשאי בית המשפט, לבקשת הנתבע, להורות כי החברה תיתן ערובה מספקת לתשלום הוצאות הנתבע אם יזכה בדין, ורשאי הוא לעכב את ההליכים עד שתינתן הערובה, אלא אם כן סבר כי נסיבות הענין אינן מצדיקות את חיוב החברה או חברת החוץ בערובה או אם החברה הוכיחה כי יש ביכולתה לשלם את הוצאות הנתבע אם יזכה בדין". סעיף זה למעשה יוצר סמכות מקבילה לבית המשפט, להורות על חיוב תובע בהפקדת ערובה על פי תקנה 519 לתקסד"א, אולם סמכות זו לא תופעל באופן אוטומטי ואם סבר בית המשפט כי הנסיבות אינן מצדיקות ביצוע ההפקדה או שהחברה הוכיחה שיש באפשרותה לשאת בתשלום ההוצאות, הוא לא יחייבה בהפקדה.

לסיכום: אני מחייבת את המשיבה להפקיד בתוך 40 יום מהיום, סכום מזומן או ערבות בנקאית כמבוקש על סך 125,000 ₪, צמוד למדד, להבטחת הוצאות המבקשת.

האשה טענה שהיא לא הסכימה לעבור ולהתגורר בארץ עם האיש מיד לאחר הנישואין, מאחר שהיא היתה צריכה לעבוד בא' עד שנת 2014 על מנת לקבל ממעסיקתה את הבעלות בדירה שבה היא התגוררה בא', וכן על מנת שהיא תוכל ליצבור זכויות בכדי לקבל פנסיה ממקום עבודתה שם. לדבריה, האיש אשר רצה מאוד שהיא תעבור לחיות עמו בישראל באופן מידי, העביר לה לבקשתה בחודש מרץ 2012 סך של 112,000 דולר ארה"ב ובסכום זה היא רכשה את הדירה שהיא התגוררה בה בא' (להלן: הדירה בא').

"נסיבות העניין, לשון ההסכם, שליטתו של הבעל בשפה העברית והבנתו משמעות הסכם חתום ובמיוחד עת עשה פעולה נוספת ופנה ללישכת רישום המקרקעין לרשום הערת אזהרה על זכויותיו בנכס לטובת האשה עפ"י אותו הסכם, מטילים בפני הבעל נטל כבד להרמת נטל הראיה והשכנוע לאימות גירסתו. לטעמי, לא הצליח התובע להרים הנטל להוכיח טענותיו." האיש הודה בחקירתו שבאותה העת הוא לא היה בקשר טוב עם ילדיו ולכן סבירה גרסת האשה שהיא חששה מעימות עם ילדיו ורצתה להבטיח את מגוריה בדירה.

בהתאם לסעיף 5(א)(3) לחוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג – 1973 (להלן: החוק) ניתן להסכים שנכס מסוים לא יאוזן ולהסכמה כזו לא נידרש אישור על פי חוק יחסי ממון.

על פי הפסיקה, לבית המשפט סמכות ושיקול דעת לגבי הסעד שיינתן לבר רשות שמפנה את המקרקעין ולאור המתח ביניהם, האשה זכאית לקבל 4,000 ₪ לחודש לכל חייה אם היא תפנה את הדירה.

...

לכן, לא יכול היה ביהמ"ש קמא להיעתר גם לבקשתה החילופית של האישה ולקבוע שאם האישה תבקש לעזוב את הדירה, האיש יהיה חייב לפצותה בתשלום חודשי למשך כל ימי חייה.

סיכומו של דבר: אציע לחברותיי לקבל את הערעור ולקבוע שהמשיבה לא זכאית להתגורר יותר בדירה וזכותה פגה ולכן יש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה על הדירה על פי ההסכם.

כמו כן, מאחר שהאיש חזר בו במהלך הדיון מהערעור בנוגע לדירה בא' וערעורו ביחס לזכות המגורים התקבל, המשיבה תשלם לו הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים לפני השופטים ד' לוין, ג' בך, א' מצא סולל בונה בע"מ 1. ד"ר י. נאמן כונס ומפרק של א. כוכב השומרון עמנואל בע"מ (בכינוס נכסים) ב. כוכב השומרון עמנואל (1982) בכנוס נכסים. 2. בנק לאומי לישראל בע"מ 3. מר מרדכי זיסר 4. b & h corp פנמה 5. מרתה מרגוליס 6. קרן הצדקה של מישפחת מרגוליס 7. בנק צפון אמריקה בע"מ (בפרוק) 8. טפחות בנק למשכנתאות בישראל בע"מ פסק דין

החברות החלו בעבודות הפיתוח והתשתית ובהקמת המבנים על אדמה שהועמדה לרשותן על ידי המינהל, על פי תנאים מוסכמים המקובלים במקרים כגון דא. עם הזמן התקשרו החברות והיזמים הניצבים מאחוריהן, עם חברות קבלניות לבניה (לרבות המערערת), עם מוסדות בנקאיים וכלכליים אשר העמידו משאבים למימוש הבניה.

היתה הזמנה לציבור להתישב בעמנואל ולרכוש דירות בה ואכן דיירים במספר ניכר נענו לאתגר, השקיעו ממיטב כספם ברכישת דירות אלה בתקוה כי יקבלו את דירותיהם במועד על פי הסכמי הרכישה ובכך יבואו אל המנוחה והנחלה.

כספים אלה יופשרו לשימוש שוטף של החברות ובעיקר להמשך עבודות הבניה והפתוח של העיר עמנואל, לרבות השלמת הדירות או מתן פיתרון חלופי לאקוני הדירות שלא קיבלו דירותיהם; לאיכלוס העיר ובנית תשתית לתעשיה ועסקים בעיר; ליזום עסקים חדשים ויצירת מקורות תעסוקה; לעודד משקיעים ויזמים להירתם לבנית העיר ופיתוחה ועוד כיוצא באלה השקעות המתחיבות מפעולות השקום וקידום המטרות הנ"ל. תוקם חברה חדשה בשם כוכב השומרון (1988) בע"מ שהבעלות במניותיה תיתחלק בין corp.

היזמים הפקידו בידי המנהל המיוחד ערבויות בנקאיות על סך של שלושה מליון דולר, אשר מתוכם מומשו כבר למעלה מ-1,300,000 דולר לשקום העיר ולהשלמת קנית הדירות.

מה שדי ברור הוא שכל הכספים שהיו מצטברים בקופת הפירוק, לאחר כסוי ההוצאות, היו מוזרמים אל הנושים המובטחים לכסוי חלקי של המגיע להן ולבלתי מובטחים לא היה נותר דבר, מה שאין כן על פי ההסדר שאושר.

...

השופט המלומד בדרגה הראשונה שבחן ובדק את העובדות שהוצגו בפני ו, הגיע לכלל מסקנה כי: "על פי ההסדר המוצע תוקם על ידי כונס הנכסים קרן להחזר חובות אשר אליה יוזרמו על ידי החברות חלק מהתגמולים שיתקבלו על ידי מכירת נכסים בישוב עמנואל. בעזרת ההון שיתקבל ניתן יהיה לבנות את העיר עמנואל, למכור דירות ולהעמיד את החברות על רגליהן. אין ספק כי ללא הסדר זה לא ניתן יהיה להשלים את בנית הדירות בעיר עמנואל דבר שיביא עמו תהליך גובר והולך של עזיבת העיר והתמוטטות מוחלטת של החברות, כך שאף נושה, בין מובטח ובין שאינו מובטח לא יגבה כספים כלשהם להשבת חובותיו". השופט הוסיף והתבטא לאמור כי במקרה כזה ייצאו כל הנושים וידיהם על ראשם.

גם טענת קיפוח זו דינה להידחות.

נתבקשנו להתיר הגשת ראיה נוספת במסגרת הערעור, אולם לאור התוצאה שאנו מגיעים אליה, שבראיה הנוספת לא היה בכדי לשנותה, נדחית בקשה זו. אשר על כן יש לדחות ערעור זה. המערערת תישא בהוצאות המשיב 1, בהוצאות המשיב 3 ובהוצאות המשיבים 5 ו-6 יחדיו, אלה שנקטו עמדה כנגד הערעור, בסך 7,000 ש"ח להיום לכל אחד מהם.