אישור מהנדס בדבר השלמת בניית דירה למגורים

בנוסף, התברר שהמשיבה השכירה את הבית ביום 29.10.19 לבנה"ז פתחיה שעברו להתגורר בו. המשיבה הסתירה מהמבקשים ומבית המשפט את דבר רישום הערת האזהרה והשכרת הבית לצד ג'.

טענת המבקשים בסיכומיהם, שקיימת חובה חוקית בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה) תשל"ז – 1976 להמציא אישור מהנדס, מהוה הרחבת חזית אסורה ובכל מקרה לא רלוואנטית לעניינינו, מאחר שהדרישה בתקנות לאישור מהנדס, היא רק להשלמת הבנייה כולה ולא לשלבי הבנייה.

...

במכתב מיום 16.7.18 אמרו המבקשים כי: "כמו שסיכמנו, התשלום הוא לאחר קבלת אישור מהנדס". עדי לא התכחש לסיכום זה והעביר את אישורי המהנדס לצורך ביצוע התשלום השני והשלישי מיד לאחר שהתבקש להעבירם.

סיכומו של דבר: התביעה מתקבלת וניתן צו המורה על אכיפת ההסכם.

במסגרת הסכם השתוף התחייבו הבעלים לפעול במשותף לבניית שני בנייני מגורים על המקרקעין, בהתאם לתיכנון שנעשה על ידי הארכיטקט אשר טיפל באישור התב"ע על המקרקעין, וייתן שירותי תיכנון גם לקבלן שאיתו יתקשרו הצדדים (היינו, לחברה).

המסמך כולל פירוט של הדירות שנבחרו וכן פרטים נוספים, לרבות הצהרה כי הניקוד הסופי יהיה לפי היתר הבנייה החדש שיתקבל; התחייבות לעדכן בהתאם את מספר הדירות, וכן את האמירות הבאות: "חב' מגדל טופ תקפיא את הדירות שבחרתי עד לפסיקה משפטית ו/או לסיכום ביני לבין החברה בדבר כמות הדירות המגיעה לי.

אולם, משלב מסוים, כאשר היה ברור כי לשיטת החברה הדירה כבר נימסרה, אין מקום להוסיף ולהתייחס לסיטואציה כאל "איחור". מנקודת זמן זו, מוגבלת הזכות לפצוי בגין האיחור לתקופת הזמן בה ניתן להשלים באופן סביר את העבודות שהיה על החברה לבצע בטרם המסירה (השוו, ע"א 4162/02 רנדור בע"מ נ' דרור מהנדסים (1990) בע"מ, פ''ד נח(4) 193 (2004); עמית, פיצוי מוסכם, עמ' 48-45).

תביעת מאיר – סיכום מהאמור עולה כי במסגרת התביעה שכנגד שהגישו מאיר יש לפסוק לזכותם פיצויים כדלקמן: עבור האיחור במסירת הדירות – 166,750 ש"ח; עבור תשלומי איזון להשלמת 5% נטו – 534,875 ש"ח; עבור דמי שכירות לתקופת הבנייה – 41,472 ש"ח; עבור השלמת הבנייה בדירת הפנטהאוז – 100,000 ש"ח. סך הכול זכאים מאיר במסגרת התביעה שכנגד לפצוי בסך 843,097 ש"ח. פרק ה': תביעת סולומון רקע מר סולומון הוא מתווך דירות במקצועו.

...

המסקנה לפיה נטל הבאת הראיות מוטל על החברה מתחזקת בהתחשב בנקודות הבאות: האחת, המידע לגבי מידת ניצול זכויות הבנייה בפרויקט מצוי בידיעתה וברשותה של החברה, כמי שיזמה את הפרויקט והוציאה אותו אל הפועל, ולמצער היה אמור להיות ברשותה.

מסקנתנו היא, אפוא, כי נטל הבאת הראיה לטענה כי החברה ניצלה את מלוא זכויות הבנייה בפרויקט במסגרת השינוי התכנוני שיזמה במהלך הפרויקט מוטל על החברה.

לפיכך, על החברה לשלם לקלפר בגין מרכיב זה של התביעה שכנגד סך של 305,953 ש"ח. תביעת קלפר – סיכום מהאמור עולה כי במסגרת התביעה שכנגד שהגישו קלפר יש לפסוק לזכותן פיצויים כדלקמן: עבור האיחור במסירת הדירות – 572,659 ש"ח; עבור ליקויי בנייה ועלויות נלוות – 56,674 ש"ח; עבור דמי שכירות לתקופת הבנייה – 9,000 ש"ח; עבור תשלומי איזון – 146,651 ש"ח; עבור ההטבות מכוח נספח החניות – 305,953 ש"ח. סך הכול זכאיות קלפר במסגרת התביעה שכנגד לפיצוי בסך 1,090,937 ש"ח. התוצאה מן האמור לעיל עולה, כי דין תביעת החברה להתקבל, וכך גם דינן של התביעות שכנגד ברובן.

הנוסח הקודם של התקנות, אשר פורסם ביום 29.10.1976 וניכנס לתוקפו עשרה ימים מאוחר יותר (כפי שנקבע בתקנה 2 לנוסח הקודם של התקנות) קובע כי אישור של מהנדס רשום בדבר השלמת בנייתה של דירה לפי המפרט ישמש הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה וזאת לעניין סעיפים 2א ו- 2ב (1) לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974.

אלא שבעניינינו הוכח די הצורך כי התובעים הם שבקשו לקבל את החזקה והם חתמו על מסמכים לפיהם הם מצאו את הדירה היא במצב תקין, ראויה למגורים, עבורם כמובן ולא באופן כללי ורעיוני, ובעיקר אישרו כי אין להם שום טענות כלפי הנתבעת.

...

בנסיבות אלו סבורני כי אין מקום לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין ראש נזק זה והתביעה בגינו נדחית אפוא בנוגע לעלות חוות הדעת של השמאי מטעם התובעים: הוכח די הצורך כי התובעים אכן שילמו לשמאי מטעמם סך כולל של 2,340 ₪ בגין חוות הדעת.

עם זאת, בהתחשב בכך כי התובעים לא דאגו להתייצבותו של השמאי מטעמם לדיון ובכך כי הנתבעת גם לא ביקשה לחקור אותו ובהתחשב בכך כי התובענה התקבלה בחלקה בלבד סבורני כי אין מקום לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין ראש נזק זה והתביעה בגינו נדחית אפוא.

סיכומו של דבר לנוכח כל האמור לעיל אני מקבל את התובענה בחלקה בלבד ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 1 ו- 2, את הסכומים הבאים: סך של 13,688 ₪ בגין איחור במסירת הדירה מיום 06.06.2018 ועד ליום 22.08.2018.

בהחלטתו מיום 21.6.17 קבע כבוד בית המשפט המחוזי, כי אין המדובר בבקשה לתיקון טעות סופר מבחינת המהות אך "מכל מקום, פשיטא שהמערערים ינהגו לפי המפורט בבקשה, קרי היתנהגות תמת לב וכד'". נטען, כי בין לבין הגישו המשיבים בקשה לקבלת היתר בנייה של דירת מגורים מבלי שיתייחסו לעניין בניית הקיר התומך כמצוות פסקי הדין הנ"ל. ביום 4.1.18 הוציאה הוועדה לתיכנון ולבניה החלטה ב"היתנגדות לבקשה להיתר מס' 20160121" לפיה, בין היתר, הוחלט כי המבקש (המשיב כאן) "יגיש את הבקשה לקירות תומכים בהסכמת הגובלים בקירות אלו, בעלי הזכויות בנכסים, בהמשך להחלטת בית המשפט בעיניין, מודגש, כי הדיון בביהמ"ש הובא לידיעת הועדה בדיעבד". בנוסף הוחלט, כי "לעניין הקיר התומך, אשר הובא לידיעתנו, על הצדדים לקיים את החלטת בית המשפט, או לחילופין לפעול בהתאם לכלים העומדים בפניהם ע"פ חוק". נטען, כי חרף האמור וחרף פסק הדין של כבוד בית המשפט המחוזי, לפיו על המשיבים לפנות "לגופי התיכנון בבקשה מתאימה על מנת שיוכלו לקיים אחר החלטת בית המשפט השלום", הרי שהמשיבים לא מילאו אחר פסק הדין.

מהפרוטוקול עולה כי, ככל הנראה, הסכמת הצדדים באה בעקבות הדברים הבאים של יו"ר הועדה, מר א. גדלקין, לפיהם: "שניה, שניה, שניה, בואו, שניה חברים, יש פס"ד, נכון, יש פה כמה אנשים שבאים אחרי פסקי דין, הפס"ד יכול לבוא ולהגיד לך לסדר תהליך תיכנוני, אבל לא מאפשר שום תיכנון תיכנוני, אנחנו באים בועדה היום, על פי הפס"ד שאתם צריכים לבצע, אבל אם אנחנו היום חושבים בצורה כזאת, בית המשפט לא אמר לך לבנות קיר 4 או 5 מטר, הוא אמר לך בדיוק מה שאתה צריך לבצע, יושבים פה אנשים ומתנגדים ובאים ואומרים אנחנו לא נגד הכביש ולא נגד הקיר התומך, מה שאנחנו באים ואומרים, בואו, תבינו, אתם בסופו של דבר הולכים לגור שם אחר אחדי השני הרבה שנים ביחד, מה שאני בא ואומר, בשביל להוריד את ההיתנגדות ולא להתייחס ולא ליסחוב אתכם לעורכי דין ולועדת ערר, מה שאני מציע, בהסכמה, נכניס לכם בתוך ההיתר, תבואו להסכמה, לא תגיעו תחזרו אלינו בחזרה, כי בסופו של דבר אתם הולכים לגור, לבנות אחד ליד השני, זה תרצו לקבל את זה בבקשה, לא, אנחנו נקבל החלטה לפה או לשם. אפשר להגיע להסכמה שתתאמו את התיכנון כן או לא? זה מה שאני מבקש לשמוע ממך." (ראו, פרוטוקול הועדה עמוד 19).

המהנדס הוסיף, כי חוות הדעת הושלמה והועברה למשיבים בחודש ספטמבר 2019 וכי למיטב ידיעתו המשיבים פועלים להכנת תכניות להגשת לקבלת היתר בהסתמך על חוות הדעת.

בנוסף, מר ח'ליל אישר בחקירתו, כי לא עשה את הבדיקות שהמהנדס מטעמו, מר חביבאללה, ביקש לבצען לפני הגשת בקשה לקבלת היתר לבניית הקיר התומך בהתאם לפסק הדין, וכן כי לא הגיש בקשה לקבלת היתר על פי התכנית שערך המהנדס חביבאללה (ראו, פרוטוקול, עמוד 11).

...

בא כוח המבקש התייחס לעניין זה בפרוטוקול הדיון מיום 18.2.2019 בציינו: "לשאלת ביהמ"ש מה באשר לחלופות האחרות, אני משיב שאם ביהמ"ש ייקבע שהם לא ביצעו ולכן החלופה היא שהם יפקידו 300,000 ₪ ואנחנו נבצע אנו נעשה זאת, כל עוד אין קביעה כזו של בימ"ש אנו נפנה בהליך המתאים ואז יאמרו לנו שלא ניתן לבצע. אנחנו פועלים אומנם בצעדי צב, אבל פועלים כך הם יטענו. החלופה לא קיימת בעצם. הדרך היחידה לקיים את פסקי הדין היא על ידי אכיפה על ידי פקודת הביזיון ...". אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, לשון סעיף 118 לפסק הדין של בית משפט השלום לא מחייבת מתן קביעת שיפוטית כאמור.

לאור כל האמור מצאתי, כי ההליך בהתאם לפקודת בזיון בית המשפט אינו ההליך המתאים לצורך קידום יישום פסק הדין נשוא הבקשה וכי אין מקום להפעיל את הסנקציות בהתאם לפקודת בזיון בית משפט.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה, כי דין הבקשה להידחות.

ראו דברי ההסבר להצעת החוק של הוראת השעה, עמ' 1600, ולהתייחסות לתנאי בדבר סיום הבנייה: "התנאי הרביעי שמוצע לקבוע לזכאות לשעור המס המופחת הוא שאם הזכות במקרקעין הנמכרת היא בקרקע שתכנית הבנייה הקיימת לגביה מתירה בנייה של פחות מ- 1000 דירות – בתוך תקופה קצובה (המשתנה בהתאם לתכנית הבנייה החלה על הקרקע) הסתיימה בנייתן של 10 דירות מגורים או של 80% לפחות מדירות המגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה החלה על הקרקע. תנאי זה נועד לתמרץ את רוכש הקרקע להוציא לפועל את בניית הדירות במהירות, וכך להגדיל את הצע הדירות (מאחר ושההקלה ניתנת למוכר, התמריץ לרוכש יופעל באמצעות חוזה המכר, שיתייחס לתוצאות אי עמידתו בתנאי סיום הבנייה). מוצע שלעניין תנאי זה, יראו כמועד סיום הבנייה את המועד שבו היתקבל אישור לאספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבניין, לפי סעיף 265 לחוק התיכנון והבנייה." סעיף 265 לחוק התיכנון והבנייה עניינו הסמכות הנתונה לשר הפנים, הממונה על ביצועו של החוק האמור, להתקין תקנות בכל הנוגע לבצוע החוק, והכל תוך הוועצות עם המועצה הארצית לתיכנון ולבנייה, או עם הועדה מחוזית או הועדה מקומית לתיכנון ולבנייה הנוגעת בדבר.

(ד) אם יתברר שהקונה לא יקיים את התחייבותו שבס"ק (ג) יחוייב הוא לשפות את המוכרים על תשלום הפרש המס שיחויבו לשלם בעקבות ביטול הפחתת שיעור המס שהיו נהנים ממנה, אילו קויימה התחייבותו של הקונה בעיניין השלמת בניית דירות המגורים עד תום תקופת 42 חודשים ממועד החתימה על חוזה זה. להבטחת קיום התחייבות הקונה לסיים את בנייתן של דירות המגורים, כאמור לעיל, מפקיד הקונה בעת חתימת הסכם זה בידי עו"ד מנחם לוינסון ערבות בנקאית בלתי מותנית ע"ס 1,000,000 ₪.

אישור מהנדס על כך שהמבנה ראוי למגורים וכי נעשו בו עבודות חזוק וייצוב המתאימות לדרישות החוק.

...

יו"ר הוועדה, בהתייחסות מינורית לדעתי, "מוצאת טעם לפגם בהתייחסותם של העוררים לאותו מסמך" – אני סבור כי יש בכך משום זילות בהחלטות הוועדה.

לאור האמור לעיל אני מצטרף לדעתה של יו"ר הוועדה כבוד השופטת אורית וינשטיין כי יש לדחות את הערר על כל סעיפיו, אולם בהתייחס לאמור בסעיף 18 לעיל אני סבור שיש להוסיף על סכום ההוצאות כפי שנקבע על ידי יו"ר הוועדה, סך נוסף של 15,000 ₪ שיושתּ על עוררים 6 ו-7 בלבד.

סוף דבר: הערר נדחה פה אחד על דעתם של כל חברי הוועדה.