אישור חלוקה במקרקעין במישור התכנוני

העובדה שלמקרקעין נוספו (אם נוספו) זכויות תכנוניות נוספות בעקבות האיחוד והחלוקה מחדש, אין משמעותה שהמשיבה זכאית לנצלן ללא תשלום דמי היתר, כפי שלא הייתה זכאית לנצלן ללא תשלום דמי היתר לו הוגדלו זכויות הבניה בחלקה המקורית.

אין בשינוי שנעשה במקרקעין במישור התיכנוני כדי ליצור למשיבה זכויות לבניה במקרקעין שלא הוענקו לה ע"י הרשות, המחכירה, ואשר לא שולם עבורן.

זכויותיה של המשיבה במקרקעין מקורן בחוזה החכירה עם הרשות, ואין לה זכויות ב"חלקה" מעבר לזכויות שהוענקו לה בחוזה זה. ממילא גם אם ל"חלקה" זכויות בניה תכנוניות מעבר לנקוב בחוזה החכירה, אין היא רשאית לנצלן אלא בכפוף להיתר שניתן לה ע"י הרשות ותשלום דמי היתר בגינן (ור' לענין זה גם טענת המשיבה כי "דמי ההיתר משולמים ע"י החוכר בגין עלית ערך זכויותיו עם מתן ההיתר לשינוי היעוד/ניצול, ולענייננו – להגדלת קיבולת הבניה במקרקעין" בס' 12 לכתב התביעה המתוקן).

...

סקירת הוראות החוזה הרלוונטיות לענייננו מובילה למסקנה כי הדין עם הרשות.

ולסיום יצוין כי בעיקרי הטיעון מטעמה לא העלתה המשיבה את טענתה המקורית כי חוזה 89 העניק לה קיבולת בניה של 240 מ"ר, וממילא אין אנו נדרשים לה. הערעור מתקבל אפוא.

המשיבה תשלם למערערת, בגין ההתדיינות בשתי הערכאות, את הוצאות חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪.

עפ"י המשיבה מס' 2 , מדובר בהחלטה מקצועית נכונה במישור התיכנוני, מנומקת, מבוססת ואינה מצדיקה התערבותו של בית המשפט.

כן ראו קביעת בית המשפט העליון בעע"מ 2015/08 בר און נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה – מטה יהודה, פסקה 5 (31.12.2012), בגדריו הפנה לאמור בעיניין שפר הנ"ל. כאמור, הבקשה להיתר מושא הדיון שהוגשה על-ידי המשיב 3, אינה כרוכה בהקלה או בשימוש חורג שכן מדובר בבקשה התואמת תכנית ביניין עיר, על כן, היתנגדות העותרים לא הוגשה לפי הוראות סעיף 149(א) לחוק התיכנון והבניה שעניינו תנאים למתן היתר לשימוש חורג או למתן הקלות, או אישור תשריט חלוקת קרקע בסטייה מתכנית, אלא בהתאם להוראות תקנה 36(ב) לתקנות התיכנון והבניה (רשוי הבניה), התשע"ו-2016, שעניינה היתנגדות במסגרת יידוע בעלי זכויות במקרקעין בדבר הגשת הבקשה להיתר.

...

טענה זו הועלתה באופן כללי מבלי שפורטו אילו מסמכים לא הומצאו, וכיצד מסמכים אלה יכולים להוכיח אי סבירות שנפלה בהחלטות הנ"ל, לנוכח האמור בפסק דיני זה. לסיכום, לא מצאתי כי נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר אשר מחקה את הערר מחמת העדר זכות ערר על-פי דין.

יחד עם זאת, מתוך התחשבות במצבם של העותרים, ומאחר ניכר כי אינם בקיאים ברזי המשפט, אני מורה על הקפאת ההיתר למשך 30 ימים (ימי הפגרה במניין הימים), על מנת לאפשר לעותרים למצות זכויותיהם בפני הערכאות המוסמכות.

העתירה נדחית אפוא בכפוף לאמור בסעיף 44.

" כפי שציינתי בעת"מ (מנהליים מרכז) 32318-12-16 מימון נ' רון מוסקוביץ-יו"ר הועדה המקומית לתיכנון ובניה זמורה (נבו 15.03.2017), אישור התצ"ר הוא פעולה במישור התיכנוני של הועדה המקומית.

תשריטים מאושרים על ידי מוסדות תיכנון בדרך זו אינם יוצרים זכויות קנייניות של חלוקה במקרקעין, אלא מעידים כי אין מניעה לחלוקה למגרשים מבחינת דיני התיכנון הצבורי [בג"ץ 27/62 אלט נ' הועדה המקומית, פ"ד טז 1330 (1962); בג"ץ 305/82 מור נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובנייה, פ"ד לח (1) 141 (1984); בג"ץ 879/89 בניני ט.ל.מ. חברה לבנין בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה חולון, פ"ד מד (2) 831, 836 (1990)].

...

מכאן שאין בידי להיעתר לסעד המבוקש על ידי העותרים כי התצ"ר שהוגשה מטעמם תאושר כתקינה וכשרה לרישום.

בנסיבות אלה אני סבור שכל טענה לשינוי הייעוד התכנוני אמורה למצוא את מקומה במסגרת דיון אצל מוסדות התכנון המוסמכים ואין מקום להורות על שינוי הייעוד במסגרת ההליך שלפניי.

לאחר שהבהרתי את שני אלה, אני מורה על דחיית העתירה.

כן ידועה ההלכה לפיה התב"ע, ככלל, היא בעלת נפקות במישור התיכנוני בלבד ואין בשינויים הנערכים בה כדי להביא לשינוי מהזכויות הקנייניות שעל פי חוזה החוכרים/מתיישבים בקרקע (ר' ע"א 7023/18 גוטמן רחל נ' רשות מקרקעי ישראל (1.10.20) וראה גם: ע"א (מחוזי נצ') 17634-12-15 בינימין בירן נ' נילי רותם (7.3.2016), בפיסקה 12; ת"א (י-ם) ת"א 73506-01-23 שוישה ואח' נ' דהאן ואח' בפיסקה 2 (24.10.23); ור' ש' דנה וש' זינגר "דיני תיכנון ובנייה" (הוצאת "נבו"), התשע"ה-2015, כרך ב', בעמ' 1112.

מכאן שאין בעצם העובדה כי בתכנית 590 צוין כי היא כוללת "הוראות חלוקה חדשה" , במובן פרק ג' לחוק התיכנון והבנייה, כדי להביא, כשלעצמה, לשינוי "קינייני" של זכויות מחזיקי הנחלות שבתכנית, ויש לקרוא את השינויים שחלו בעקבות אישור תכנית 590, כשינויים תיכנוניים העוסקים בדבר ייעוד הקרקע – ולא ככאלה המביאים לשינוי קינייני בזכויות המתיישבים באמצעות שינוי גבולות החלקות.

...

השלכות תכנית 590 על גבולות נחלה 61 על אף שדין התביעה להידחות מהטעם שהתובעת לא הוכיחה זכותה לקבל את הסעד לו עתרה בתביעתה, ועל אף שלא מונחת בפני תביעה שכנגד מטעם מי מהנתבעים, אני רואה לנכון לדון גם במחלוקת שהתעוררה בין הצדדים בשאלה האם תכנית 590 הביאה לשינוי גבולות חלקה 61 מגבולות החלקה שקדמו לאישור התכנית.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, אני סבור שהדין בעניין זה עם התובעת, משמע - שתכנית 590, כשלעצמה, לא הביאה לשינוי בגבולות הנחלות במקרקעין.

סוף דבר התביעה נדחית.

המבקש מצידו טען בכתב הגנתו, בין היתר, כי הגיש ערר על ההחלטה מיום 22.3.2021, ועל כן חלוקת המקרקעין טרם נרשמה בלישכת רישום המקרקעין ויש לדחות את התביעה.

בו ביום קיבל בית המשפט לעינייני מישפחה את תביעת המשיבה וקבע כי פסק הדין בעיניין פירוק השתוף הפך חלוט וכי חלוקת המקרקעין בהתאם אליו אף קיבלה ביטוי במישור התיכנוני.

...

המבקש מצדו טען בכתב הגנתו, בין היתר, כי הגיש ערר על ההחלטה מיום 22.3.2021, ועל כן חלוקת המקרקעין טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ויש לדחות את התביעה.

עוד טען המבקש כי פסק הדין בעניין פירוק השיתוף כפוף לאישור התכנית בוועדה לתכנון ולבנייה, ועל כן, לגישתו לא ניתן להיעתר לתביעה לסילוק ידו מהמגרש.

לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה לה על נספחיהן, באתי לכלל מסקנה כי דינה של בקשת רשות הערעור להידחות.

סוף דבר: הבקשה נדחית.